5A_775/2026 — Herausgabe im klaren Fall nach Zwangsversteigerung

Rechtsgebiet: Sachenrecht / Zivilprozessrecht · Vorinstanz: Cour civile du Tribunal cantonal des Kantons Vaud (6. Juli 2026) · Besetzung: II. zivilrechtliche Abteilung, Bovey (Präsident), De Rossa, Brunner; Gerichtsschreiberin Achtari · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Die Erwerberin zweier zwangsversteigerter Grundstücke verlangt Herausgabe im Verfahren für klare Fälle (Art. 257 ZPO) gegen die ehemalige Eigentümerin, deren Angehörige und eine angebliche Mieterin, die sämtlich die Versteigerung mit parallelen Rechtsmitteln bekämpfen.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt, dass der originäre Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung (Art. 656 Abs. 2 ZGB) einen klaren Fall begründet, solange die Zuschlagsentscheide weder aufgehoben noch suspendiert sind; querulatorische Einwendungen dagegen entkräften den klaren Fall nicht.
• Bedeutung: Das Urteil verdeutlicht, dass ein unter gesetzlicher Verwaltung (Art. 96 SchKG) stehendes Grundstück nicht wirksam vermietet werden kann und dass der Formerfordernissen nicht genügende, möglicherweise rückdatierte Mietvertrag einer Nichtberechtigten der Herausgabeklage nicht entgegengehalten werden kann.

Sachverhalt

Versteigerung und Eigentumserwerb

Am 27. Februar 2024 wurden in einer betreibungsrechtlichen Versteigerung zwei Parzellen (RF xxx und RF yyy) der Gemeinde U.________ an die D.________ SA zugeschlagen. Parzelle RF xxx gehörte bis dahin A.________, Parzelle RF yyy der E.________ SA, deren Verwaltungsrat und Alleinaktionär A.________ war. Die Zuschlagsentscheide wurden durch Beschwerden von A.________ angefochten, doch die Aufsichtsbehörden wiesen die Rechtsmittel am 1. Juli 2024 ab, und die Cour des poursuites et faillites des Kantons Waadt bestätigte dies am 20. Dezember 2024. Das Bundesgericht erklärte die weiteren Beschwerden von A.________ und E.________ SA gegen diesen Entscheid am 9. Mai 2025 als unzulässig (Arrêts 5A_34/2025 und 5A_43/2025). D.________ SA wurde am 10. Juli 2025 als Eigentümerin beider Parzellen im Grundbuch eingetragen.

Weiteres Vorgehen der Beschwerdeführer

A.________ und B.________ erhoben in der Folge zahlreiche weitere Rechtsmittel betreibungsrechtlicher Natur, darunter eine Betreibungsrüge von B.________ gegen die Versteigerung der Parzelle RF xxx (am 15. Dezember 2025 als weitgehend verspätet und unbegründet abgewiesen) und eine Betreibungsrüge von A.________ gegen die Kostenabrechnung des Betreibungsamts (am 11. Dezember 2025 als unzulässig erklärt). Keines dieser Verfahren führte zur Aufhebung oder Suspension der Zuschlagsentscheide.

Gesetzliche Verwaltung und angeblicher Mietvertrag

Parzelle RF yyy stand vom 1. März 2022 bis 30. Juni 2025 unter gesetzlicher Verwaltung durch das Betreibungsamt Lavaux-Oron. Dieses Amt hatte weder B.________ und A.________ noch sonst jemanden autorisiert, die Wohnungen auf der Parzelle zu bewohnen oder zu verwalten; bei einer Besichtigung am 29. April 2025 stellte es fest, dass Studio und Duplex leer standen. A.________ räumte ein, einen Schlüssel behalten und nicht zurückgegeben zu haben, weshalb die Schliesszylinder ausgewechselt werden mussten.

Gemäss einem Auszug des Einwohneramts U.________ vom 30. Juli 2025 ist C.________ bei A.________ an der Route W.________ 9b domiziliert (Parzelle RF xxx). Ein als «contrat de bail général pour logements» bezeichnetes Dokument, datiert vom 15. Februar 2024, weist A.________ als Vermieter und C.________ als Mieterin eines möblierten Zimmers in der Liegenschaft Route W.________ 9b aus, mit einer Laufzeit vom 15. Februar bis 30. Dezember 2025 und einem Mietzins von 0 Franken. Der Vertrag gibt als damaligen Wohnort von A.________ die Gemeinde Z.________ an, obwohl A.________ einräumte, erst seit Dezember 2024 dort domiziliert zu sein — was auf eine Rückdatierung schliessen lässt. Zudem hatte A.________ die Liegenschaft Route W.________ 9b gar nicht im Eigentum; die Parzelle RF yyy gehörte der E.________ SA.

Verfahren vor den kantonalen Instanzen

D.________ SA stellte am 16. Juli und 18. September 2025 Gesuche um Schutz im klaren Fall (Art. 257 ZPO) gegen A.________, B.________ und C.________. Der Präsident des Zivilgerichts des Bezirks Ostwaadt hiess die Gesuche am 21. April 2026 gut: Er ordnete die Räumung beider Parzellen und die Schlüsselrückgabe unter Androhung der Strafe nach Art. 292 StGB an. Zur Begründung stellte er fest, dass die Grundstücke D.________ SA rechtskräftig zugeschlagen worden seien und die Beschwerdeführer ihr kein Besitzrecht entgegenbringen könnten. Den von C.________ angerufenen Mietvertrag hielt er für ungültig, da A.________ wegen der gesetzlichen Verwaltung nicht zur Vermietung der Parzelle RF yyy befugt gewesen sei und der Vertrag ausserdem rückdatiert erscheine.

Die Cour d'appel civile des Kantons Waadt wies am 6. Juli 2026 die Berufung von A.________ und B.________ ab und erklärte diejenige von C.________ als unzulässig. Gegen diesen Entscheid richten sich die Beschwerden von A.________, B.________ und C.________ an das Bundesgericht.

Erwägungen

Verfahren für klare Fälle (Art. 257 ZPO)

Das Bundesgericht prüft, ob die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen kumulativ erfüllt sind: ein unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt (lit. a) und eine klare Rechtslage (lit. b). Ist dies nicht der Fall, tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Abs. 3). Die massgebende Bestimmung lautet:

Art. 257 ZPO (SR 272)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und b. die Rechtslage klar ist. 2 Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt. 3 Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.»

Das Bundesgericht schliesst sich der Begründung der Vorinstanz vollumfänglich an (Art. 109 Abs. 3 BGG). Es stellt fest, dass die von den Beschwerdeführern gegen das Eigentum der Beschwerdegegnerin vorgebrachten Einwendungen «jeder Konsistenz entbehren». Der originäre Eigentumserwerb durch die Zwangsversteigerung sei eingetreten und durch die rechtskräftige Bestätigung der Zuschlagsentscheide abgesichert. Dass die Beschwerdeführer zahlreiche Parallelverfahren betreiben, ändere nichts am Eigentumsübergang, solange die Zuschlagsentscheide weder aufgehoben noch widerrufen noch suspendiert seien. Die Argumentation der Beschwerdeführer, die «völlig ihr Ziel verfehlt und an Temerität grenzt», vermag weder eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte noch des Zivilprozessrechts darzutun.

Originärer Eigentumserwerb durch Zwangsvollstreckung (Art. 656 Abs. 2 ZGB)

Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, dass der Erwerb eines Grundstücks durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung originär erfolgt und nicht an die Grundbucheintragung gebunden ist. D.________ SA war somit spätestens am 20. Dezember 2024 — als das kantonale Betreibungsgericht die Beschwerden gegen die Zuschlagsentscheide abwies — Eigentümerin der beiden Grundstücke geworden, auch wenn die Grundbucheintragung erst am 10. Juli 2025 erfolgte. Die massgebliche Bestimmung lautet:

Art. 656 ZGB (SR 210)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. 2 Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.»

Der ausserbuchliche Erwerb kraft Zwangsvollstreckung bewirkt, dass der Ersteher das Eigentum bereits mit dem Zuschlag erwirbt, auch ohne Grundbucheintrag (vgl. die dogmatische Einordnung des ausserbuchlichen Erwerbs auf glossagens.ch). Die Verfügungsbefugnis im Grundbuchverkehr bleibt jedoch an die Eintragung gebunden. Die zahlreichen Parallelverfahren der Beschwerdeführer, mit denen sie die Gültigkeit der Versteigerungen anzufechten versuchen, ändern am eingetretenen Eigentumsübergang nichts, solange die Zuschlagsentscheide nicht aufgehoben sind.

Pfändungsbefugnis und gesetzliche Verwaltung (Art. 96 SchKG)

Die Vorinstanz hat subsidiär dargelegt, dass der von C.________ angerufene Mietvertrag schon deshalb nicht wirksam zustande gekommen sei, weil die Parzelle RF yyy nach der Pfändung der gesetzlichen Verwaltung des Betreibungsamts unterstand und die damalige Eigentümerin E.________ SA gemäss Art. 96 SchKG über das Grundstück nicht mehr verfügen konnte. Ausserdem war der Vertrag auf den Namen von A.________ ausgestellt, der gar nicht Eigentümer der Parzelle RF yyy war. Die massgebliche Bestimmung lautet:

Art. 96 SchKG (SR 281.1)«1 Der Schuldner darf bei Straffolge (Art. 169 StGB) ohne Bewilligung des Betreibungsbeamten nicht über die gepfändeten Vermögensstücke verfügen. Der pfändende Beamte macht ihn darauf und auf die Straffolge ausdrücklich aufmerksam. 2 Verfügungen des Schuldners sind ungültig, soweit dadurch die aus der Pfändung den Gläubigern erwachsenen Rechte verletzt werden, unter Vorbehalt der Wirkungen des Besitzerwerbes durch gutgläubige Dritte.»

C.________ kann sich somit auf kein persönliches Recht berufen, das der Herausgabeklage der Beschwerdegegnerin entgegenstehen würde. Ihre Berufung vor der Vorinstanz war ausserdem unzureichend begründet im Sinne von Art. 311 Abs. 1 ZPO, da sie sich nicht mit der Feststellung des ersten Richters auseinandersetzte, der Vertrag sei rückdatiert und A.________ sei mangels Eigentum und wegen der gesetzlichen Verwaltung nicht zur Vermietung befugt gewesen.

Begründungsanforderungen und vereinfachtes Verfahren

Die Beschwerde von C.________ genügt den Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG offensichtlich nicht. Soweit sie verständlich ist, wiederholt sie die bereits von A.________ und B.________ vorgebrachten — und vom Bundesgericht als offensichtlich unbegründet qualifizierten — Argumente zu den angeblichen Auswirkungen der laufenden Parallelverfahren auf das Eigentum der Beschwerdegegnerin. Die Beschwerden sind offensichtlich unbegründet und werden im vereinfachten Verfahren nach Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG abgewiesen. Die Gerichtskosten von 6'000 Franken werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).

Einordnung in die Rechtsprechung

Festigung der ständigen Praxis zum klaren Fall bei Herausgabeklagen nach Zwangsversteigerung

Das Bundesgericht wendet in diesem Urteil die etablierte Praxis zum Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) auf die Konstellation der Herausgabeklage nach Zwangsversteigerung an. Die Voraussetzungen — unbestrittener oder sofort beweisbarer Sachverhalt und klare Rechtslage — sind kumulativ zu prüfen; trägt der Beklagte substanziierte und schlüssige Einwendungen vor, die nicht sofort entkräftet werden können, ist das Verfahren unzulässig (vgl. Glossagens-Kommentar zu Art. 257 ZPO, Rz. 3–5). Offensichtlich haltlose oder querulatorische Bestreitungen bringen den klaren Fall hingegen nicht zu Fall (vgl. Glossagens-Kommentar zu Art. 257 ZPO, Rz. 5; BGE 141 III 262 E. 3.2). Genau dies liegt hier vor: Die Beschwerdeführer bestreiten zwar die Gültigkeit der Versteigerung, doch sind ihre Einwendungen offensichtlich haltlos, weil die Zuschlagsentscheide rechtskräftig bestätigt wurden und weder aufgehoben noch suspendiert sind. Das Urteil bestätigt damit die Praxis, die das Bundesgericht bereits in BGer 5A_828/2019 E. 4 angewendet hat: Dort hat das Bundesgericht die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO bei einer Herausgabeklage des Eigentümers als klar erachtet, weil das Eigentum unbestritten war und der Besitzer kein Titularrecht vorweisen konnte; ein Arrest (Séquestre) hinderte den Eigentümer nicht an der Revendikation, da seine Eigentümerprärogative trotz der Verfügungsbeschränkung nach Art. 96 SchKG bestehen bleibt (E. 4.2). Die vorliegende Entscheidung weitet diese Linie auf die Konstellation aus, in welcher der ehemalige Eigentümer die Versteigerung mit einer Vielzahl von Parallelverfahren bekämpft — und bestätigt, dass auch dieser Umstand den klaren Fall nicht entkräftet, solange die Zuschlagsentscheide Bestand haben.

Ebenfalls bestätigt wird die Praxis aus BGer 5A_1045/2020, wo das Bundesgericht die Beschwerde ehemaliger Eigentümer gegen eine im klaren Fall verfügte Herausgabe als unzulässig erklärte, weil die Beschwerdeführer lediglich die bereits rechtskräftig entschiedene Versteigerung erneut infrage stellten, ohne die Begründung der Vorinstanz zum klaren Fall substantiiert anzugreifen (E. 3). Der vorliegende Entscheid zieht die gleiche Konsequenz: Die Argumentation der Beschwerdeführer «verfehlt völlig ihr Ziel und grenzt an Temerität», weshalb das Bundesgericht die Begründung der Vorinstanz vollumfänglich übernimmt (Art. 109 Abs. 3 BGG). In BGer 5A_463/2020 hatte das Bundesgericht eine vergleichbare Herausgabeklage nach Zwangsversteigerung (Art. 641 Abs. 2 ZGB im klaren Fall nach Art. 257 ZPO) zwar nur auf Zulässigkeitsebene behandelt, doch auch dort ging es davon aus, dass die erste Instanz die Anwendung des klaren Falls zu Recht bejaht hatte (E. 2).

Originärer Eigentumserwerb und ausserbuchlicher Erwerb

Die Anwendung von Art. 656 Abs. 2 ZGB durch die Vorinstanz — der Eigentumserwerb erfolgt bei Zwangsvollstreckung schon vor der Grundbucheintragung — entspricht der gefestigten dogmatischen Grundlage des schweizerischen Grundeigentumserwerbs. Wie der Glossagens-Kommentar zu Art. 656 ZGB darlegt, ist der Grundbucheintrag bei den in Abs. 2 genannten Erwerbsgründen nicht konstitutiv, sondern bloss deklarativ; der ausserbuchliche Erwerber wird Eigentümer, kann aber erst nach der Eintragung rechtsgeschäftlich verfügen (vgl. auch BGE 135 III 585 E. 2.1). Das Urteil bestätigt diese Systematik im Kontext der Zwangsversteigerung: D.________ SA wurde spätestens mit der Bestätigung der Zuschlagsentscheide am 20. Dezember 2024 Eigentümerin, auch wenn die Grundbucheintragung erst am 10. Juli 2025 erfolgte. Die Themenseite Eigentum: Formen, Begründung und Übergang auf glossagens.ch ordnet diesen Erwerbstyp als gesetzliche Ausnahme vom Eintragungsprinzip ein; das vorliegende Urteil illustriert die praktische Bedeutung dieser Ausnahme für die Herausgabeklage: Der Erwerber kann Herausgabe bereits vor der Grundbucheintragung verlangen, weil er originär und nicht derivativ erworben hat.

Gesetzliche Verwaltung als Verfügungshindernis

Die Feststellung, dass A.________ wegen der gesetzlichen Verwaltung der Parzelle RF yyy nicht zur Vermietung befugt war, beruht auf Art. 96 SchKG. Diese Norm entzieht dem Schuldner die Verfügungsbefugnis über gepfändete Vermögensstücke; Verfügungen, die die aus der Pfändung den Gläubigern erwachsenen Rechte verletzen, sind ungültig (Abs. 2). Das Urteil wendet dies konsequent an: Da E.________ SA als Eigentümerin der Parzelle RF yyy durch die Pfändung verfügungsbeschränkt war und A.________ ohnehin nicht Eigentümer war, konnte C.________ kein gültiges persönliches Recht an der Liegenschaft erwerben. Dies steht im Einklang mit BGer 5A_828/2019 E. 4.2, wo das Bundesgericht festhielt, dass ein Séquestre die Eigentümerprärogative der Revendikation zwar nicht entzieht (Art. 96 SchKG i.V.m. Art. 275 SchKG), der Eigentümer aber seinerseits über das Grundstück nur noch mit Zustimmung des Beamten verfügen kann — was umgekehrt bedeutet, dass Verfügungen des pfändungsbeschränkten Schuldners (oder gar eines Nichtberechtigten) keine Rechte Dritter begründen können, die der Herausgabeklage des Erwerbers entgegenstehen.

Verhältnis zur jüngeren bger-update.ch-Rechtsprechung

Auf bger-update.ch findet sich mit 4A_22/2025 vom 4. November 2025 ein Urteil, das die Anforderungen an das Klare-Fall-Verfahren bei Mieterausweisungen präzisiert. Dort stellte das Bundesgericht fest, dass ein substanziiert bestrittener Sachverhalt (im konkreten Fall: die Frage, ob eine Untervermietung mit Zustimmung des Hauptvermieters erfolgte und ob eine Konvention über die zwingende Befristung der Mietverhältnisse Bestand hatte) das Klare-Fall-Verfahren unzulässig macht. Das vorliegende Urteil bestätigt die umgekehrte Seite derselben Medaille: Wo die Einwendungen offensichtlich haltlos sind — wie hier die Bestreitung rechtskräftig bestätigter Zuschlagsentscheide —, bleibt der klare Fall zulässig. Beide Urteile stehen insofern in einer Linie, als sie die Schwelle für Einwendungen des Beklagten präzisieren: substanziiert und schlüssig muss sie sein, querulatorisch genügt nicht.

Fazit

Das Urteil 5A_775/2026 ist ein instruktiver Anwendungsfall des Rechtsschutzes in klaren Fällen bei Herausgabeklagen nach Zwangsversteigerung. Es bestätigt die gefestigte Praxis, dass der originäre Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung (Art. 656 Abs. 2 ZGB) einen klaren Fall im Sinne von Art. 257 ZPO begründet, sofern die Zuschlagsentscheide rechtskräftig sind und der Beklagte keine substanziierten, sofort entkräftbaren Einwendungen vorbringt. Querulatorische Parallelverfahren gegen die Versteigerung ändern am eingetretenen Eigentumsübergang nichts. Praktisch bedeutsam ist ferner die Klarstellung, dass ein unter gesetzlicher Verwaltung stehendes Grundstück (Art. 96 SchKG) nicht wirksam vermietet werden kann und dass ein rückdatierter, von einem Nichtberechtigten abgeschlossener Mietvertrag der Herausgabeklage des Erwerbers nicht entgegensteht. Das Urteil bringt keine neue dogmatische Weichenstellung, festigt aber die rechtsprechungskonstante Linie in einem Fallbild, das durch besondere Prozessflut und querulatorisches Verhalten der unterlegenen Partei geprägt ist.