1C_760/2025 und 1C_762/2025 — Bienenhäuser ausserhalb der Bauzone: Beseitigungsrevers und Umgebungsgestaltung

Rechtsgebiet: Raumplanungs- und Baurecht · Vorinstanz: Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer · Besetzung: I. öffentlich-rechtliche Abteilung, Bundesrichter Müller (Präsident), Bundesrichter Chaix, Kneubühler, Gerichtsschreiber Dold · Verfahrensergebnis: Beschwerde 1C_760/2025 gutgeheissen (zurück an Vorinstanz), Beschwerde 1C_762/2025 abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Zwei Bienenhäuser ausserhalb der Bauzone wurden 1973 ohne kantonale Zustimmung (aGSchG) bewilligt; die Vorinstanz verknüpfte die nachträgliche Baubewilligung mit einem Beseitigungsrevers und einer Grundbuchanmerkung, ohne Vertrauensschutzfragen zu prüfen.
• Entscheidung: Das Bundesgericht hebt den Beseitigungsrevers für die Bienenhäuser auf, weil die Vorinstanz die Nichtigkeitsfrage, den Vertrauensschutz und die Voraussetzungen für einen Beseitigungsrevers (Art. 16b Abs. 2 RPG) unzureichend prüfte; die Beschwerde betreffend Umgebungsgestaltungselemente (Granitsteinmauer, Eingangsbereich, Auffangtank) wird abgewiesen.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass ein Beseitigungsrevers bei standortgebundenen Bauten in der Landwirtschaftszone besonderer Gründe bedarf und nicht schon aus dem allgemeinen Trennungsprinzip hergeleitet werden kann; es bestätigt zudem die restriktive Praxis zur abgeleiteten Standortgebundenheit von Annexbauten und zum Besitzstandsschutz bei wesentlich verändertem Erscheinungsbild.

Sachverhalt

Ausgangslage und Baugesuche

Am 6. März 1973 bewilligte der Gemeinderat Baldingen (heute Zurzach) dem Bienenzüchter C.________ auf der Parzelle Nr. 91.1 (heute Nr. 2639) die Erstellung von zwei Bienenhäusern. Eine kantonale Zustimmung wurde nicht eingeholt. Die Bienenhäuser wurden 1973 erstellt.

Auf Ersuchen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) des Kantons Aargau hin reichten die aktuellen Eigentümer A.A.________ und B.A.________ am 10. Januar 2023 zwei separate Baugesuche ein: eines für die Bienenhäuser, eines für die beim Augenschein vom 4. November 2021 angetroffenen Umgebungsgestaltungselemente.

Bienenhäuser (Verfahren 1C_760/2025)

Das BVU stimmte dem Baugesuch am 23. Februar 2023 unter zwei Nebenbestimmungen zu: (1) Beseitigungspflicht bei Aufgabe der Bienenhaltung innert zwei Jahren, sofern keine neue Baubewilligung vorliegt; (2) Anmerkung dieser Eigentumsbeschränkung im Grundbuch. Der Gemeinderat Zurzach eröffnete diese Verfügung als integralen Bestandteil seiner Baubewilligung vom 16. März 2023. Regierungsrat und Verwaltungsgericht wiesen die Beschwerden dagegen ab. Ein Sistierungsgesuch bis zum Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 5 RPG lehnte das Verwaltungsgericht ab; dagegen trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_16/2025 vom 2. Mai 2025 nicht ein.

Umgebungsgestaltung (Verfahren 1C_762/2025)

Das BVU verfügte am 26. Mai 2023 den Rückbau der meisten Umgebungsgestaltungselemente (Bahnschwellen/Granitsteine, Eingangsbereich, Brunnentrog, Kiesplatz, Auffangtank, Sitzplatz aus Paletten) und bewilligte lediglich den Abbruch einer Zwischenwand. Der Regierungsrat nahm den Auffangtank (Ziff. 6) von der Rückbaupflicht aus. Das Verwaltungsgericht wies die auf die Elemente 1, 2, 5 und 6 beschränkte Beschwerde ab.

Erwägungen

Verfahrensrechtliches: Vereinigung und Sistierungsrüge

Das Bundesgericht vereinigt die beiden inhaltlich eng zusammenhängenden Verfahren (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 BZP). Auf die Rüge gegen die verwaltungsgerichtlichen Verfügungen vom 11. Dezember 2024, mit denen die Sistierungsgesuche bis zum Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 5 RPG abgewiesen worden waren, tritt das Gericht nicht ein: Nach ständiger Praxis ist die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens zu beurteilen (BGE 144 II 326 E. 2.1.1; BGE 139 II 243 E. 11.1). Zwingende Gründe für die sofortige Anwendung von Art. 25 Abs. 5 RPG (Verjährung des Wiederherstellungsanspruchs nach 30 Jahren, in Kraft seit 1. Januar 2026) bestehen nicht (1C_458/2025 vom 1. Juni 2026 E. 2.2.2). Eine Sistierung hätte somit den Endentscheid nicht beeinflussen können.

Gültigkeit der Baubewilligung vom 6. März 1973

Das Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen (aGSchG) trat am 1. Juli 1972 in Kraft und damit vor der kommunalen Baubewilligung. Gemäss Art. 20 aGSchG und Art. 27 Abs. 1 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 durften Baubewilligungen für Gebäude und Anlagen ausserhalb der Bauzone nur erteilt werden, soweit die Zweckbestimmung den Standort bedingte, und bedurften der Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz (1C_655/2015 vom 16. November 2016 E. 2.3). Mit Art. 20 aGSchG wurden nicht nur gewässerpolizeiliche, sondern auch raumplanerische Ziele verfolgt, weshalb das Erfordernis der kantonalen Bewilligung unabhängig davon galt, ob bei den Bauten Abwasser anfiel (BGE 104 Ib 374 E. 1a).

Zur Nichtigkeitsfrage hält das Bundesgericht fest, dass eine ohne die nach Art. 25 Abs. 2 RPG erforderliche kantonale Zustimmung erteilte Baubewilligung nach bundesgerichtlicher Praxis nichtig ist (BGE 111 Ib 213 E. 5b; 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022 E. 6.1). Die Notwendigkeit der kantonalen Mitwirkung darf grundsätzlich als bekannt vorausgesetzt werden (1C_566/2019 vom 5. August 2020 E. 5.2), doch können Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes dazu führen, dass der Verfahrensmangel ausnahmsweise nicht mehr als evident erscheint (BGE 132 II 21 E. 3.2.2). Das Verwaltungsgericht hätte sich mit diesen Fragen und den Vertrauensschutzvorbringen der Beschwerdeführenden auseinandersetzen müssen, statt sie als irrelevant zu erachten.

Beseitigungsrevers als Nebenbestimmung (Art. 16b RPG)

Das Verwaltungsgericht hatte angenommen, dass selbst eine gültige Baubewilligung nachträglich mit einem Beseitigungsrevers ergänzt werden könne, sofern das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung den Vertrauensschutz überwiege, und dass alle in der Landwirtschaftszone nur ausnahmsweise zugelassenen Bauten mit einem Beseitigungsrevers verbunden werden könnten.

Art. 16b RPG (SR 700)«1 Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinne der Artikel 24–24e nicht zulässig ist, dürfen nicht mehr benutzt werden. Dieses Verbot entfällt, sobald sie wieder zonenkonform genutzt werden können. 2 Wurde die Bewilligung befristet oder mit einer auflösenden Bedingung erteilt, so sind die Bauten und Anlagen bei Wegfall der Bewilligung zu beseitigen, und der frühere Zustand ist wiederherzustellen.»

Das Bundesgericht korrigiert die vorinstanzliche Auffassung in mehrfacher Hinsicht. Art. 16b Abs. 1 RPG schreibt für Bauten, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden, lediglich ein Benutzungsverbot vor; dieses entfällt bei wieder zonenkonformer Nutzung. Die darüber hinausgehende Beseitigungspflicht nach Art. 16b Abs. 2 RPG setzt voraus, dass die Bewilligung befristet oder mit einer auflösenden Bedingung (Beseitigungsrevers) erteilt wurde. Die Anordnung eines Beseitigungsrevers bedarf praxisgemäss einer besonderen Begründung — etwa Zweifeln am längerfristigen Bestand des Landwirtschaftsbetriebs —, während das allgemeine Interesse an der Freihaltung der Landwirtschaftszone für sich allein nicht genügt (1C_470/2024 vom 7. November 2025 E. 3; BGE 99 Ia 482 E. 3). Im Urteil 1C_189/2022 vom 13. Januar 2023 hatte sich das Bundesgericht bereits mit Art. 16b Abs. 1 RPG befasst und klargestellt, dass für einen neuen, nicht landwirtschaftlich tätigen Eigentümer von Gesetzes wegen ein Benutzungsverbot gilt.

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach alle ausnahmsweise in der Landwirtschaftszone zugelassenen Bauten mit einem Beseitigungsrevers versehen werden könnten, ist unzutreffend. Das angefochtene Urteil verletzt damit Bundesrecht und ist aufzuheben.

Zeitlich anwendbares Recht

Für die erneute Beurteilung weist das Bundesgericht darauf hin, dass bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit ohne Bewilligung erstellter Bauten grundsätzlich der Rechtszustand im Zeitpunkt der Errichtung massgeblich ist, es sei denn, das im Entscheidzeitpunkt geltende mildere Recht lässt die Bewilligung zu (BGE 123 II 248 E. 3a/bb; 1C_22/2019 vom 6. April 2020 E. 8.1). Ausnahmen gelten für Rechtsvorschriften, die der Durchsetzung erheblicher öffentlicher Interessen dienen, insbesondere im Gewässer-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrecht (BGE 139 II 470 E. 4.2). Das Verwaltungsgericht wird auch prüfen müssen, ob § 13 Abs. 3 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Baldingen, der die Bewilligung von Bienenhäuschen ausdrücklich erwähnt, einen Bauabschlag rechtfertigen könnte.

Umgebungsgestaltungselemente: Keine Bewilligung und kein Besitzstandsschutz

Für die Umgebungsgestaltungselemente gilt, dass Bauarbeiten, die nicht aus genehmigten Plänen hervorgehen, nicht bewilligt worden sind. Es obliegt der Bauherrschaft, diese Vermutung zu zerstören (1C_381/2020 vom 27. Juli 2021 E. 3.5). Die Beschwerdeführenden haben nicht dargelegt, dass die Elemente bewilligt worden wären; der Zeitpunkt der Errichtung spielt insoweit keine Rolle. Die Ablehnung des Beweisantrags auf Zeugenbefragung verletzt das rechtliche Gehör nicht (BGE 151 III 313 E. 5.6).

Beim Ersatz der Bahnschwellen durch Granitsteine und der Neugestaltung des Eingangsbereichs (2015) hat sich das Erscheinungsbild wesentlich verändert, sodass keine Wesensgleichheit und kein Besitzstandsschutz besteht. Darauf gehen die Beschwerdeführenden nicht ein (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Berufung auf Treu und Glauben (Art. 9 BV) scheitert, weil die angebliche Auskunft des BVU, für die Umgebungsgestaltungselemente brauche es keine Baubewilligung, vage bleibt und keine schriftlichen Unterlagen existieren. Der Projektleiter Vollzug hatte am Augenschein lediglich bestätigt, dass die Nachfrage bei der Gemeinde korrekt gewesen sei, aber zugleich unterstrichen, dass die Sache mit der Abteilung für Baubewilligungen hätte abgeklärt werden müssen.

Abgeleitete Standortgebundenheit der Granitsteinmauer

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Granitsteinmauer sei zur Verhinderung von Hangrutschen notwendig und damit aufgrund einer von den Bienenhäusern abgeleiteten Standortgebundenheit (Art. 24 RPG) bewilligungsfähig.

Art. 24 Abs. 1 RPG (SR 700)Kommentierung auf glossagens.ch

«Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn: a. der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und b. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.»

Das Bundesgericht folgt der vorinstanzlichen Einschätzung, dass eine einreihige Mauer aus Granitsteinquadern keinen ganzen Hang stützen kann. Die Beschwerdeführenden haben das Erfordernis einer Hangsicherung nicht durch eine sachverständige Einschätzung (etwa einer Bauingenieurin oder eines Geologen) belegt. Die Offerte des Gartenbauunternehmens, das die Bauarbeiten 2015 selbst ausgeführt hat, ist nicht objektiv, zumal darin selbst eine neu modellierte Böschung als Alternative genannt wird. Eine Böschung wäre mit den kommunalen Natur- und Landschaftsschutzbestimmungen vereinbar, was vor dem Hintergrund der pauschalen Kritik nicht als willkürlich erscheint (BGE 147 II 309 E. 5.5). Auch eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes (§ 17 Abs. 1 VRPG AG) liegt nicht vor.

Auffangtank

Der Auffangtank ist für den Betrieb der Bienenhäuser nicht notwendig; eine mobile Lösung ist denkbar. Die Beseitigung rechtswidriger Bauten ausserhalb der Bauzone dient der Durchsetzung des für die Raumplanung fundamentalen Trennungsprinzips (BGE 147 II 309 E. 5.5). Die (bedingte) Rückbauverpflichtung ist nicht unverhältnismässig.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der Praxis zum Beseitigungsrevers

Das Urteil steht in der Linie der bisherigen Rechtsprechung zu Beseitigungsvorbehalten bei standortgebundenen Bauten in der Landwirtschaftszone. Das Bundesgericht hatte bereits in BGE 99 Ia 482 E. 3 festgehalten, dass der Beseitigungsrevers eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung darstellt, die als weniger weit gehender Eingriff mit einer Baubewilligung verbunden wird, wenn diese überhaupt verweigert werden könnte. Diese Grundaussage wird bestätigt. In 1C_470/2024 vom 7. November 2025 E. 3 präzisierte das Gericht, dass die Anordnung eines Beseitigungsrevers besonderer Gründe bedarf und dass das allgemeine Interesse an der Freihaltung der Landwirtschaftszone allein nicht genügt — genau diese Anforderung wendet der vorliegende Entscheid auf die Bienenhäuser an und rügt die Vorinstanz für deren unzureichende Begründung. Dies entspricht der dogmatischen Grundhaltung, dass der Beseitigungsrevers nicht die Regel, sondern die Ausnahme bei der Bewilligung standortgebundener Bauten darstellt (vgl. die Übersicht zur abgeleiteten Standortgebundenheit und Revers-Praxis im Glossagens-Kommentar zu Art. 24 RPG, Abschnitt C.3 und Praxishinweise für kantonale Behörden).

Präzisierung zu Art. 16b RPG und Vertrauensschutz

Das Urteil präzisiert das Verhältnis zwischen Art. 16b Abs. 1 RPG (Benutzungsverbot) und Abs. 2 (Beseitigungspflicht bei auflösender Bedingung). Während Abs. 1 ein Benutzungsverbot von Gesetzes wegen anordnet, das bei wieder zonenkonformer Nutzung entfällt, setzt die Beseitigungspflicht nach Abs. 2 zwingend voraus, dass die Bewilligung befristet oder mit einer auflösenden Bedingung erteilt wurde. Das Verwaltungsgericht hatte diese Unterscheidung verwischt, indem es meinte, alle ausnahmsweise zugelassenen Bauten könnten mit einem Beseitigungsrevers versehen werden. Das Bundesgericht korrigiert dies deutlich und verweist auf 1C_189/2022 vom 13. Januar 2023, wo die automatische Geltung des Benutzungsverbots nach Art. 16b Abs. 1 RPG für einen neuen, nicht landwirtschaftlich tätigen Eigentümer klargestellt wurde. Der vorliegende Entscheid ergänzt diese Aussage: Die Anordnung eines Beseitigungsrevers ist nicht bereits durch den Ausnahmecharakter der Bewilligung gerechtfertigt, sondern verlangt konkrete, über das Trennungsprinzip hinausgehende Gründe. Insofern grenzt sich das Urteil auch von einer etwaigen kantonalexekutorischen Praxis ab, die den Beseitigungsrevers als Standardauflage bei allen Ausnahmebewilligungen versteht.

Nichtigkeit und Vertrauensschutz bei fehlender kantonaler Zustimmung

Die Ausführungen zur Nichtigkeit der Baubewilligung ohne kantonale Zustimmung bestätigen die ständige Praxis seit BGE 111 Ib 213 E. 5b und BGE 132 II 21 E. 3.2.2, wonach Vertrauensschutzgesichtspunkte ausnahmsweise dazu führen können, dass der Verfahrensmangel nicht mehr als evident erscheint. Das Urteil macht deutlich, dass diese Prüfung nicht durch die Erwägung ersetzt werden kann, ein Beseitigungsrevers sei ohnehin zulässig — eine methodische Verschiebung, die das Verwaltungsgericht vorgenommen hatte und die das Bundesgericht beanstandet. Die Rüge, die Vorinstanz habe Sachverhaltsfeststellungen zum Vertrauensschutz unterlassen, ist ein methodischer Hinweis an die Vorinstanz, der die Anforderungen an die Begründung von Nebenbestimmungen verschärft (vgl. hierzu auch die Darstellung des Trennungsgrundsatzes und der Wiederherstellung auf der Themenseite zum Raumplanungsrecht auf glossagens.ch).

Abgeleitete Standortgebundenheit: Bestätigung der strengen Praxis

Die Ablehnung der abgeleiteten Standortgebundenheit für die Granitsteinmauer bestätigt die restriktive Praxis, wonach Annexbauten nur dann nach Art. 24 RPG bewilligungsfähig sind, wenn ihre Notwendigkeit für den standortgebundenen Hauptbetrieb objektiv und sachverständig belegt ist. Das Erfordernis, dass die Hangsicherung durch eine qualifizierte fachliche Einschätzung (Bauingenieurin, Geologe) nachzuweisen ist und ein Gartenbauunternehmen mit eigenem Interesse an den Arbeiten nicht als neutraler Sachverständiger gelten kann, steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung, die eine volle Beweispflicht des Gesuchstellers für die Standortgebundenheit verlangt (vgl. BGE 124 II 252 E. 4c; Glossagens-Kommentar zu Art. 24 RPG, Prüfschema Tatbestandsmerkmal E). Das Urteil bestätigt damit, dass subjektive oder von interessierten Dritten erstellte Stellungnahmen die dogmatischen Anforderungen an die Standortgebundenheit nicht erfüllen.

Übergangsrecht: Bestätigung der intertemporalen Praxis

Die Nichteintretensentscheidung zur Sistierungsrüge bestätigt die etablierte intertemporale Praxis, dass Rechtsänderungen grundsätzlich nicht rückwirkend auf den Bestand und die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten wirken (BGE 144 II 326 E. 2.1.1) und dass für die sofortige Anwendung neuen Rechts zwingende Gründe vorliegen müssen. Dass dies für die neu eingeführte 30-jährige Verjährung des Wiederherstellungsanspruchs (Art. 25 Abs. 5 RPG) nicht gegeben ist, hatte das Bundesgericht bereits in 1C_458/2025 vom 1. Juni 2026 E. 2.2.2 entschieden.

Fazit

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde betreffend die Bienenhäuser (1C_760/2025) gut und weist die Sache zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurück, weil dieses die Nichtigkeitsfrage, die Vertrauensschutzvorbringen und die Voraussetzungen für einen Beseitigungsrevers nach Art. 16b Abs. 2 RPG unzureichend geprüft hat. Die Beschwerde betreffend die Umgebungsgestaltungselemente (1C_762/2025) wird abgewiesen: Für die Elemente liegt keine Baubewilligung vor, ein Besitzstandsschutz scheitert an der wesentlichen Veränderung des Erscheinungsbilds, die abgeleitete Standortgebundenheit der Granitsteinmauer ist nicht belegt, und der Treu-und-Glauben-Rechtsschutz greift nicht durch. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt (nur für das Verfahren 1C_762/2025); der Kanton Aargau entschädigt sie für das Verfahren 1C_760/2025 mit Fr. 3'000.--.

Das Urteil präzisiert die Anforderungen an Beseitigungsrevers bei standortgebundenen Bauten in der Landwirtschaftszone und stärkt den Vertrauensschutz bei formell fehlerhaften, aber jahrzehntealt geduldeten Bauten. Es bestätigt die strikte Praxis zur abgeleiteten Standortgebundenheit und zum Trennungsprinzip.