Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Grundeigentümer, der einen Stall in der Landwirtschaftszone ohne Bewilligung saniert hatte und dessen Abbruch rechtskräftig angeordnet wurde, beantragte Wiedererwägung gestützt auf ein neues Betriebskonzept eines Pächters, der den Stall für die Schafhaltung und als Remise nutzen möchte.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, da der Pächter den Stall weder für die Schafhaltung (Feldscheune genügt) noch als Remise (ausreichend vorhandene Flächen) benötigt und somit keine zonenkonforme Nutzung im Sinne von Art. 16a Abs. 1 RPG vorliegt; ein Wiedererwägungsgrund fehlt.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass beim Wiedererwägungsgesuch gegen einen rechtskräftigen Abbruchentscheid von der fiktiven Vollstreckung auszugehen ist (der illegal gebaute Stall gilt als abgebrochen) und dass die Anforderungen an die betriebliche Notwendigkeit nach Art. 16a Abs. 1 RPG nicht durch blosse Bequemlichkeitsentscheide oder theoretische Alternativnutzungen erfüllt werden können.

Sachverhalt

A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone (LWZ) gelegenen Parzelle Nr. 4262 in Büel (Gemeinde Sarnen, Kanton Obwalden). Die Parzelle ist mit einem Wohnhaus und einem Stall überbaut. Den Stall hatte bereits sein Voreigentümer nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, sondern als Holzschopf und Garage verwendet. Im Januar 2017 stellte das Bauamt von Sarnen fest, dass A.________ einen grossen Teil der Holzkonstruktion und der Aussenfenster des Stalls ersetzt sowie neue Fenster eingebaut hatte, ohne dafür eine Baubewilligung einzuholen. In der Folge wiesen das Bau- und Raumentwicklungsdepartement des Kantons Obwalden (BRD) bzw. die Einwohnergemeinde Sarnen ein nachträgliches Baugesuch ab und ordneten den Abbruch des Stalls an. Eine Beschwerde von A.________ wies der Regierungsrat des Kantons Obwalden am 12. Februar 2019 ab und ordnete den Abbruch des Stalls sowie die Renaturierung des Bodens innert 12 Monaten ab Rechtskraft an. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft, wurde von A.________ jedoch nie umgesetzt.

Am 24. Juli 2020 stellte A.________ ein Wiedererwägungsgesuch und beantragte den Verzicht auf den Rückbau des Stalls. Nach verschiedenen prozessualen Weiterungen reichte er am 31. Mai 2023 ein vom Schweizerischen Bauernverband aktualisiertes Betriebskonzept ein. Das Amt für Landwirtschaft und Umwelt des Kantons Obwalden (ALU) erachtete die Instandstellung des Stalls als landwirtschaftlich begründet, während das BRD die Abweisung beantragte. In der Folge bezog das instruierende Departement B.________ ins Verfahren ein, der beabsichtigte, den Stall für die Schafhaltung und als Remise zu pachten. Mit Eingabe vom 22. August 2024 beantragte B.________ die Gutheissung des Wiedererwägungsgesuchs. Am 26. November 2024 wies der Regierungsrat das Gesuch ab und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss seinem Beschluss vom 12. Februar 2019 an. Das Verwaltungsgericht des Kantons Obwalden wies die dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 30. Oktober 2025 ab. Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit und formelle Rügen (E. 1–3)

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein. Beide Beschwerdeführer sind beschwert: A.________ als Eigentümer und direkter Adressat des angefochtenen Entscheids (Art. 89 Abs. 1 BGG), B.________ als möglicher künftiger Pächter, der vom Regierungsrat ins Verfahren einbezogen worden war und ein schutzwürdiges Interesse am Ausgang des Wiedererwägungsgesuchs hat.

Die Beschwerdeführer hatten im vorinstanzlichen Verfahren eine Verletzung der Ausstandsregeln gerügt: den negativen Wiedererwägungsentscheid des Regierungsrats habe der Departementssekretär des Finanzdepartements instruiert, der bereits an früheren Beschlüssen mitgewirkt habe. Die Vorinstanz erachtete diese Rüge als verspätet. Das Bundesgericht bestätigt dies: Die Obliegenheit der sofortigen Geltendmachung von Ausstandsgründen ergibt sich aus dem verfassungsrechtlichen Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV und gilt in der gesamten Rechtsordnung, auch ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage. Wer den Mangel nicht unverzüglich rügt, wenn er davon Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf ein Verfahren einlässt, verwirkt den Anspruch auf spätere Anrufung der Ausstandsbestimmungen (BGE 143 V 66 E. 4.3; 132 II 485 E. 4.3). Diese Pflicht zum loyalen Verhalten gilt auch für Laien, wenn auch mit etwas weniger strengen Massstäben (vgl. 7B_311/2024 vom 10. Juni 2024 E. 4; 1B_542/2018 vom 9. April 2019 E. 3.2).

Wiedererwägung eines rechtskräftigen Verwaltungsentscheids (E. 4)

Der Beschluss des Regierungsrats vom 12. Februar 2019, mit dem der Abbruch des ohne Bewilligung sanierten Stalls angeordnet wurde, ist in Rechtskraft erwachsen. Das Bundesgericht bestätigt die zugrundeliegenden Rechtsgrundsätze zum Wiedererwägungsanspruch:

Art. 29 Abs. 1 BV (SR 101)Kommentierung auf glossagens.ch

«Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.»

Aus Art. 29 BV fliesst ein Anspruch auf Wiedererwägung, wenn sich die Verhältnisse seit dem ersten Entscheid erheblich geändert haben oder wenn die gesuchstellende Partei Tatsachen und Beweismittel anführt, die ihr im früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen für sie rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder keine Veranlassung bestand (BGE 136 II 177 E. 2.1; 127 II 306 E. 7a). Die kantonale Bestimmung (Art. 22 Abs. 1 lit. a VwVV/OW) entspricht diesen bundesrechtlichen Anforderungen.

Die Beschwerdeführer sehen eine veränderte Sachlage in der Absicht von B.________, Land und Stall zu pachten, um dort Schafe zu halten. Eine Wiedererwägung könnte nur dann in Betracht fallen, wenn der Stall für die Schafhaltung oder als Remise im Sinne von Art. 16a Abs. 1 RPG landwirtschaftlich notwendig wäre. Die Vorinstanz hat zu Recht offengelassen, ob Art. 24c RPG (Altbestandsschutz) einschlägig ist, da es vorliegend um eine nunmehr landwirtschaftlich genutzte Baute geht und nicht um nicht-zonenkonforme Bauten im Sinne der Ausnahmetatbestände nach Art. 24 ff. RPG (vgl. hierzu den Kommentar zu Art. 24c RPG, wonach Art. 24c RPG den Bestandsschutz rechtsbeständiger, aber nicht mehr zonenkonformer Bauten regelt, was hier gerade nicht zur Diskussion steht).

Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone (E. 5)

Massgebliche Bestimmung

Art. 16a Abs. 1 RPG (SR 700)«Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3.»

Art. 34 Abs. 4 RPV präzisiert, dass die Bewilligung nur erteilt wird, wenn die Baute für die infrage stehende Bewirtschaftung nötig ist, ihr am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (1C_608/2024 vom 3. März 2026 E. 2.1.1). Die Notwendigkeit hängt insbesondere von der angebauten Fläche, der Art der Kulturen und der Produktion (bodenabhängig oder bodenunabhängig) sowie von der Struktur, der Grösse und den Bedürfnissen des Betriebs ab (1C_618/2014 vom 29. Juli 2015 E. 4.1; 1C_27/2008 vom 25. Juni 2008 E. 2.3). Die Behörde muss zunächst prüfen, ob die neue Tätigkeit in bestehenden Räumlichkeiten realisiert werden kann; ist dies nicht der Fall, muss sie prüfen, ob der Neubau den objektiven Bedürfnissen des Betriebs entspricht (BGE 129 II 413 E. 3.2; 125 II 278 E. 3a; 123 II 499 E. 3b/cc). Die Verfügbarkeit bestehender Gebäude darf nicht durch Bequemlichkeitsentscheide beeinträchtigt worden sein (1C_58/2017 vom 18. Oktober 2018 E. 5.3.1).

Fiktive Vollstreckung des Abbruchentscheids

Von zentraler Bedeutung ist ein prozessualer Grundsatz: Da der ursprüngliche Abbruchentscheid rechtskräftig ist, aber vom Beschwerdeführer 1 nie umgesetzt wurde, hat das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen, für die Beurteilung des Wiedererwägungsgesuchs sei davon auszugehen, der Stall sei abgebrochen worden. Andernfalls würde die Partei, die sich über ihre Rechtspflichten hinwegsetzt, besser behandelt als diejenige, welche ihren Verpflichtungen nachkommt (1C_488/2021 vom 9. Februar 2022 E. 4.3; 1C_514/2019 vom 2. April 2020 E. 3.2). Es ist folglich zu prüfen, ob an diesem Standort eine neue, gleich dimensionierte Stallbaute bewilligt werden könnte.

Schafhaltung: Feldscheune genügt

Der Beschwerdeführer 2 möchte den Stall für die Schafhaltung verwenden. Das Bundesgericht hat sich bereits mehrfach mit den Anforderungen an die Haltung von Schafen befasst. Im Urteil 1C_247/2020 vom 12. Mai 2021 E. 6 stellte es fest, dass zum Witterungsschutz von Schafen in den Sommermonaten Bäume, Sträucher und natürliche Strukturen genügen, und stützte sich dabei auf das Informationsschreiben Tierschutz des BLV. Ein Witterungsschutz muss ermöglichen, dass alle Tiere gleichzeitig liegen können, windgeschützt und ausreichend trocken sein (BLV, Fachinformation Tierschutz, Fassung vom März 2026, S. 2). Die Vorinstanz hat zu Recht festgehalten, dass die bestehende Feldscheune auf der Parzelle Nr. 1686 diesen Anforderungen genügt. Die Beschwerdeführer anerkennen, dass die Schafhaltung in der Feldscheune möglich ist. Ob ein Stall mit grosszügiger Raumhöhe und viel Fensterfläche dem Tierwohl zuträglicher wäre, kann offenbleiben — lässt sich damit doch keine betriebliche Notwendigkeit im Sinne von Art. 16a RPG begründen. Auch der vage Hinweis auf gewässerschutzrechtliche Anforderungen vermag nichts zu ändern, da die Feldscheune nicht in einem Gewässerschutzgebiet liegt und allfällige bauliche Anpassungen zulässig wären.

Remisenbedarf: Kein zusätzlicher Bedarf

Hinsichtlich des Remisenbedarfs werfen die Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, von der Stellungnahme des fachkundigen ALU abgewichen zu sein. Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass Amtsberichte der freien Beweiswürdigung unterliegen (BGE 124 II 409 E. 2) und keine Gutachten sind, von denen nur aus triftigen Gründen abgewichen werden dürfte (BGE 150 II 133 E. 4.1.3). Die Vorinstanz hat eingehend begründet, weshalb sie der Berechnung des ALU und des Schweizer Bauernverbands nicht gefolgt ist: Sie hat die Fläche unter dem Vordach und auf der Heubühne berücksichtigt und gelangte zu 250 bis 330 m² vorhandener Remisenfläche, ohne Berücksichtigung der Scheune auf Parzelle Nr. 1718. Die Beschwerdeführer setzen sich mit diesen Feststellungen nicht substanziert auseinander, sondern begnügen sich damit, ihre eigene Sicht zu wiederholen. Die Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung genügt den Begründungsanforderungen nicht (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 144 V 50 E. 4.2).

Theoretische Alternativnutzungen nicht massgeblich

Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei auch das Halten von Rindvieh oder anderer Tiergattungen in Betracht zu ziehen. Das Bundesgericht weist dies ab: Bei der Prüfung der Notwendigkeit ist von der tatsächlich geplanten und nicht von einer theoretisch ebenfalls denkbaren Verwendung auszugehen. Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer 2 den Stall für das Halten von Schafen nutzen möchte.

Gehörsrügen (E. 6)

Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die Vorinstanz kein Gutachten zum Remisenbedarf eingeholt hat. Das Bundesgericht weist dies ab: Die Vorinstanz hat sich auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung und die Standardwerte gemäss FAT-Bericht 590 (Agroscope, Raumbedarf für Remisen und Einzelmaschinen, 2002) abgestützt. Es stellten sich keine schwierigen Sachfragen, die ohne gutachterliches Fachwissen nicht zu beantworten gewesen wären. Der Verzicht auf eine Expertise ist nicht zu beanstanden. Ebenso durfte die Vorinstanz in antizipierter Beweiswürdigung auf einen Augenschein und die Edition von Akten verzichten. Auch die Begründungspflicht wurde nicht verletzt.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der Grundsätze zur Wiedererwägung

Das Urteil bestätigt die gefestigte Rechtsprechung zum Wiedererwägungsanspruch aus Art. 29 BV, wonach eine Verwaltungsbehörde von Verfassungs wegen verpflichtet ist, auf ein neues Gesuch einzutreten, wenn sich die Umstände seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert haben (BGE 136 II 177 E. 2.1; BGE 124 II 1 E. 3a). Die Wiedererwägung ist nicht beliebig zulässig und darf nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder infrage zu stellen (BGE 136 II 177 E. 2.1). Der vorliegende Fall zeigt auf, dass die blosse Absicht eines Pächters, eine illegal erstellte bzw. sanierte Baute künftig landwirtschaftlich zu nutzen, für sich allein keinen Wiedererwägungsgrund darstellt, wenn die betriebliche Notwendigkeit fehlt.

Bestätigung des Grundsatzes der fiktiven Vollstreckung

Der Grundsatz, dass bei einem Wiedererwägungsgesuch gegen einen rechtskräftigen Abbruchentscheid von der fiktiven Vollstreckung auszugehen ist, wurde bereits in 1C_488/2021 vom 9. Februar 2022 E. 4.3 und 1C_514/2019 vom 2. April 2020 E. 3.2 angewandt. Das vorliegende Urteil bestätigt und bekräftigt diesen Grundsatz: Wer einen rechtskräftigen Abbruchentscheid nicht umsetzt, darf daraus keinen prozessualen Vorteil ziehen. Die Wiedererwägungsprüfung hat so zu erfolgen, als wäre die illegale Baute bereits abgebrochen, und es ist zu fragen, ob an diesem Standort eine gleich dimensionierte Neubaute bewilligt werden könnte.

Präzisierung der Anforderungen an die Schafhaltung

Das Urteil steht in der Linie von 1C_247/2020 vom 12. Mai 2021, in dem das Bundesgericht bereits festhielt, dass für die Schafhaltung ein einfacher, gedeckter Unterstand mit zwei geschützten Wänden genügt, und dass diese Tierart Weide und Unterstand selbständig aufsucht. Das vorliegende Urteil präzisiert, dass ein allseitig geschlossener Stall mit grosszügiger Raumhöhe und viel Fensterfläche zwar dem Tierwohl zuträglicher sein mag, daraus aber keine betriebliche Notwendigkeit im Sinne von Art. 16a Abs. 1 RPG abgeleitet werden kann. Die Anforderungen an die Notwendigkeit sind objektiver Natur und richten sich nach den tatsächlichen betrieblichen Bedürfnissen, nicht nach Optimalitätsüberlegungen.

Abgrenzung zu 1C_488/2021 und 1C_514/2019

In 1C_488/2021 ging es ebenfalls um eine illegal veränderte Baute in der Landwirtschaftszone, die von einem Pächter für die Schafhaltung und Bienenhaltung genutzt werden sollte. Auch dort verneinte das Bundesgericht die Notwendigkeit der Baute, da eine andere Baute ausserhalb des bäuerlichen Bodenrechts entlassen und zu zonenfremder Nutzung veräussert worden war (Bequemlichkeitsentscheid). Im vorliegenden Fall liegt kein Verkauf oder eine nichtlandwirtschaftliche Umnutzung vor, sondern die Nichtumsetzung eines rechtskräftigen Abbruchentscheids. Der dogmatische Ansatzpunkt ist ein anderer (fiktive Vollstreckung statt Bequemlichkeitsentscheid), das Resultat jedoch dasselbe: Die betriebliche Notwendigkeit der umstrittenen Baute wird verneint.

Ausstandsregel und Rügepflicht

Die Ausführungen zur verspäteten Ausstandsrüge (E. 3.3) bestätigen die ständige Rechtsprechung, wonach die Obliegenheit der unverzüglichen Geltendmachung von Ausstandsgründen sich aus dem verfassungsrechtlichen Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV ergibt und auch für Laien gilt (BGE 144 IV 35 E. 2.2; 143 V 66 E. 4.3; 132 II 485 E. 4.3). Die Rügepflicht besteht unabhängig davon, ob das anwendbare kantonale Verfahrensgesetz sie ausdrücklich vorsieht.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Der strittige Stall ist für die Bewirtschaftung des Betriebs des Beschwerdeführers 2 weder für die Schafhaltung noch als Remise notwendig, weshalb die geplante Nutzung nicht zonenkonform im Sinne von Art. 16a Abs. 1 RPG wäre. Ein Wiedererwägungsgrund fehlt, und der Beschwerdeführer 1 hat den rechtmässigen Zustand innert der vom Regierungsrat angeordneten Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des bundesgerichtlichen Entscheids wiederherzustellen (Art. 61 BGG). Das Urteil illustriert die strengen Anforderungen an die Wiedererwägung rechtskräftiger Abbruchentscheide: Die blosse Kreation eines neuen betrieblichen Nutzungskonzepts genügt nicht, wenn die baurechtliche Notwendigkeit der umstrittenen Baute objektiv nicht dargelegt werden kann und der Gesuchsteller sich auf theoretische Alternativnutzungen oder unsubstanzierte Kritik an den vorinstanzlichen Feststellungen beschränkt. Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).