1C_174/2026 — Baubewilligung: bauliche Einheit von Garagenaufbaute und Einfamilienhausneubau

Rechtsgebiet: Öffentliches Baurecht · Vorinstanz: Verwaltungsgericht des Kantons Bern · Besetzung: I. öffentlich-rechtliche Abteilung, 3 Richter/innen · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde

Executive Summary

• Kernpunkt: Strittig ist, ob ein geplanter Einfamilienhausneubau und eine bestehende Garagenaufbaute als bauliche Einheit zu qualifizieren sind, mit der Folge, dass die zulässige Gebäudelänge (25 m) überschritten und der grosser Grenzabstand (8 m) unterschritten wird.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Qualifikation als bauliche Einheit; die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
• Bedeutung: Der Entscheid bestätigt die gefestigte Praxis, wonach konstruktive, funktionelle und optische Kriterien kumulativ über die bauliche Einheit entscheiden; bereits eine «gewisse» funktionelle Verbindung — hier: potenzielle Terrassennutzung des Garagenaufbaudachs — genügt ohne Willkür.

Sachverhalt

A.________ ist Eigentümer einer Parzelle in Wohlen (Kanton Bern), die der Wohnzone W1 zugeordnet ist und an einer Hanglage in der Ortschaft Innerberg liegt. Auf der Parzelle stehen ein Einfamilienhaus (Gebäude Nr. 47) und eine Garage mit Aufbaute (Gebäude Nr. 47a), deren Aufbau ursprünglich als Keller- bzw. Lagerraum und nach einer Gebäudeerhöhung als Mehrzweckraum bewilligt wurde.

A.________ beabsichtigt seit längerem, das hinter der Garagenaufbaute liegende Wohnhaus abzubrechen und ein neues Einfamilienhaus zu erstellen. Zwei frühere Projekte scheiterten: Das Bundesgericht bestätigte die Verweigerung einer ordentlichen Baubewilligung im Urteil BGer 1C_205/2015 vom 29. Oktober 2015 und einer generellen Baubewilligung im Urteil BGer 1C_265/2020 vom 29. Dezember 2020.

Am 5. September 2023 reichte A.________ ein generelles Baugesuch für den Abbruch des Gebäudes Nr. 47 und den Neubau eines Einfamilienhauses ein, wobei die Garage mit Aufbaute (Gebäude Nr. 47a) bestehen bleiben sollte. Später reichte er Ausnahmegesuche zum Unterschreiten des grossen Grenzabstands und des Gebäudeabstands sowie zum Überschreiten der Gebäudelänge ein. Die Einwohnergemeinde Wohlen verweigerte mit Bauentscheid vom 16. Juli 2024 die generelle Baubewilligung samt Ausnahmebewilligungen. Die kantonale Bau- und Verkehrsdirektion wies die dagegen erhobene Beschwerde ab. Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern hiess die Beschwerde lediglich im Kostenpunkt teilweise gut und wies sie im Übrigen ab. Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten.

Erwägungen

Zulässigkeit und Prüfungsmassstab

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde grundsätzlich ein (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d, Art. 90 BGG). Es prüft jedoch nur Rügen, die innert der Beschwerdefrist erhoben wurden; neue Vorbringen in der Replik vom 7. Juni 2026, die über die Auseinandersetzung mit den Vernehmlassungen hinausgehen, sind verspätet (BGE 143 II 283 E. 1.2.3). Ein vernehmlassungsweise gestellter Antrag der Einwohnergemeinde Wohlen, der über die Abweisung der Beschwerde hinausgeht, ist unzulässig, da die Anschlussbeschwerde ausgeschlossen ist (BGE 151 II 884 E. 2.2.5).

Da das streitige Baurecht kantonales und kommunales Recht ist, kommt als Beschwerdegrund nur die Verletzung von Bundesrecht in Betracht (Art. 95 lit. a BGG); die unrichtige Anwendung kantonalen und kommunalen Rechts ist nur über das Willkürverbot (Art. 9 BV) erfassbar. Die qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG verlangt, dass Willkürrügen klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt werden.

Art. 9 BV (SR 101)Kommentierung auf glossagens.ch

«Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.»

Das Bundesgericht hebt einen Entscheid nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 152 II 1 E. 3.3.4; BGE 152 II 142 E. 5.2; BGE 151 II 794 E. 3.4.1). Der Massstab des Willkürverbots, wie er im Kommentar zu Art. 9 BV dargestellt wird — «mehr als Unrichtigkeit», «Vertretbarkeit genügt nicht», «Ergebnis, nicht nur Begründung» —, entspricht genau der hier angewandten Prüfungspraxis.

Bauliche Einheit: konstruktive, funktionelle und optische Kriterien

Unstreitig ist, dass die zulässige Gebäudelänge von 25 m nach Art. 2 Abs. 1 des Baureglements der Einwohnergemeinde Wohlen (GBR) überschritten und der grosser Grenzabstand von 8 m nach Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 40 Abs. 3 GBR unterschritten ist, falls der Neubau und die Garagenaufbaute als bauliche Einheit zu betrachten sind. Strittig ist allein diese Qualifikation.

Die Gebäudelänge begrenzt das Nutzungsmass (Art. 92 der Bauverordnung des Kantons Bern vom 6. März 1985, BauV/BE) und dient auch ästhetischen Zwecken. Praxisgemäss ist aufgrund konstruktiver und funktioneller Aspekte sowie der optischen Wirkung zu entscheiden, ob Gebäude oder Gebäudeteile als ein oder mehrere Baukörper in Erscheinung treten.

Das Verwaltungsgericht bejahte eine bauliche Einheit mit folgender Begründung: Der Neubau wird zwar nicht unmittelbar mit der Garagenaufbaute zusammengebaut, sondern 9 m versetzt im Hang hinter der Garage errichtet. Dennoch besteht eine gewisse konstruktive und funktionelle Verbindung, denn das Dach der Garagenaufbaute kann dem Einfamilienhaus als Terrasse dienen, zugänglich vom Untergeschoss des Neubaus über eine Tür und vom Erdgeschoss via eine Aussentreppe. Ein neu geplanter Staketenzaun trennt das Dach des Aufbaus zwar von der restlichen Fläche ab, schliesst aber eine Terrassennutzung nicht aus, da eine Öffnung des Zauns möglich und ebenso vorgesehen ist wie eine Absturzsicherung in Form einer Glasbrüstung. Optisch verkürzt eine Dachauskragung der Gartenhalle von 1,2 m die Distanz zwischen Neubau und Garagenaufbaute, weshalb keine klare räumliche Trennung erkennbar ist. Die Garagenaufbaute tritt auf der gesamten Breite des Neubaus prägend in Erscheinung und grenzt sich nicht deutlich vom Haus ab.

Der Beschwerdeführer wandte ein, der Beurteilungsmassstab eines «gewissen» konstruktiven und funktionellen Zusammenhangs sei zu unbestimmt; die bloss theoretische Begehbarkeit des Mehrzweckraumdachs begründe keinen funktionellen Zusammenhang, zumal der Zugang lediglich Unterhaltszwecken diene und eine überschreitende Nutzung durch einen Zaun ausgeschlossen werde. Die Aussentreppe sei seitlich angeordnet und ende vor dem Einfamilienhaus; sie begründe keine konstruktive Verbindung. Zudem habe die Vorinstanz die optische Einheit lediglich anhand der Projektpläne und nicht aus der massgeblichen Wahrnehmung vom öffentlichen Raum beurteilt.

Würdigung durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht hält die Einwände für unbegründet und kommt zum Schluss, dass die Vorinstanz ohne Willkür von einer baulichen Einheit ausgehen durfte:

• Funktioneller Zusammenhang: Eine Terrassennutzung der Dachfläche der Garagenaufbaute lässt sich mit geringfügigen Massnahmen — namentlich dem Öffnen des Zauns — ermöglichen. Der Beschwerdeführer vermag dies nicht als offensichtlich unrichtig zu widerlegen. Es ist nicht willkürlich, von einer tatsächlich realisierbaren Terrassennutzung auszugehen und gestützt darauf auf einen funktionellen und konstruktiven Zusammenhang zu schliessen. Auch dass die Vorinstanz bereits eine «gewisse» Verbindung genügen lässt, erscheint nicht offensichtlich unhaltbar.

• Konstruktiver Zusammenhang: Für eine bauliche Verbindung sprach nicht nur die Aussentreppe vom Erdgeschoss, sondern auch der direkte Zugang über die Tür im Untergeschoss des Einfamilienhauses. Dass die Vorinstanz der Ausgestaltung der Aussentreppe keine entscheidende Bedeutung beimass, ist unter Willkürgesichtspunkten nicht zu beanstanden.

• Optische Wirkung und Sachverhaltsfeststellungen: Die Kritik des Beschwerdeführers erschöpft sich weitgehend in appellatorischer Kritik und ist nicht geeignet, die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich erscheinen zu lassen. Die Vorinstanz setzte sich mit den räumlichen Verhältnissen und den Abständen der Baukörper auseinander und würdigte sowohl die Projektpläne als auch das eingereichte Bildmaterial. Der Einwand der fehlenden Sichtbarkeit des Wohnhauses vom öffentlichen Strassenraum aus verfängt nicht: Die Qualifikation als bauliche Einheit setzt keine durchgehend sichtbare oberirdische Verbindung voraus, und die auf die frontale Sichtachse beschränkte Betrachtungsweise blendet andere massgebliche Blickwinkel — namentlich die Seitenansicht — aus.

Einordnung in die Rechtsprechung

Der Entscheid reiht sich in die ständige Rechtsprechung zur Qualifikation baulicher Einheiten im Baubewilligungsverfahren ein. Das Bundesgericht hatte sich bereits im Urteil BGer 1C_589/2013 vom 19. Juni 2014 mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Nachbargebäude mit einem Bauprojekt eine optische Einheit bildet, und dabei das Willkürverbot als Massstab angewendet. Die beiden Vorgängerentscheide 1C_205/2015 und 1C_265/2020 betrafen dasselbe Grundstück und dieselbe Problemstellung und scheiterten jeweils an der Qualifikation als bauliche Einheit mit der Folge der Überschreitung der Gebäudelänge und der Unterschreitung des Grenzabstands.

Der vorliegende Entscheid bestätigt diese Linie und präzisiert sie in zweierlei Hinsicht: Erstens genügt für die Bejahung eines funktionellen Zusammenhangs bereits eine «gewisse» konstruktive und funktionelle Verbindung, die in eine Gesamtwürdigung einbezogen wird — eine intensive, durchgehende bauliche Verbindung ist nicht erforderlich. Zweitens ist die optische Beurteilung nicht auf die frontale Sichtachse vom öffentlichen Strassenraum beschränkt; auch andere Blickwinkel, namentlich die Seitenansicht, sind massgeblich. Eine bauliche Einheit setzt ferner keine durchgehend sichtbare oberirdische Verbindung voraus. Diese Grundsätze stehen im Einklang mit der gefestigten Praxis zum Willkürverbot, wonach eine vorinstanzliche Würdigung nur bei offensichtlicher Unhaltbarkeit — nicht aber bei blosser Vertretbarkeit einer anderen Lösung — zu korrigieren ist (vgl. die dogmatische Einordnung im Kommentar zu Art. 9 BV, wonach Willkür «mehr als Unrichtigkeit» erfordert und «Vertretbarkeit genügt nicht»).

Fazit

Das Bundesgericht bestätigt zum dritten Mal die Verweigerung einer Baubewilligung für dasselbe Grundstück in Wohlen. Der Entscheid verdeutlicht, dass der Begriff der baulichen Einheit ein tatsächliches Würdigungselement darstellt, das vom Bundesgericht nur auf Willkür hin überprüft wird. Der Baugesuchsteller trägt die Darlegungslast: Solange die vorinstanzliche Beurteilung der konstruktiven, funktionellen und optischen Kriterien sachlich haltbar ist, genügt es nicht, eine eigene Sichtweise gegenüberzustellen. Insbesondere die potenzielle Nutzbarkeit einer Garagenaufbaute als Terrasse und die bauliche Erschliessungssituation können ohne Willkür als Indizien für eine bauliche Einheit genügen. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.— werden dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG); Parteientschädigungen werden keine zugesprochen (Art. 68 Abs. 3 BGG).