Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Beschwerdeführer, dem Vertrauensmissbrauch und Urkundenfälschung vorgeworfen werden, verlangt die Aufhebung der strafprozessualen Beschlagnahme von sieben Immobilien. Das BGer weist die Beschwerde ab.
• Entscheidung: Hinreichender Tatverdacht (Art. 197 Abs. 1 lit. b StPO) und Proportionalität der Beschlagnahme (Art. 197 Abs. 1 lit. c StPO) sind bejaht; die Beschlagnahme bleibt aufrechterhalten.
• Bedeutung: Bestätigung der ständigen Praxis, wonach der Beschlagnahmerichter nur eine Wahrscheinlichkeitsprüfung vornimmt und die vollumfängliche Sachverhaltsabklärung dem Sachrichter obliegt; ein Connexitätserfordernis zwischen beschlagnahmten Vermögenswerten und Tat gilt bei der Ersatzforderungsbeschlagnahme nicht.
• Hinweis: Die beschlagnahmten Immobilien dienen der Sicherstellung nicht nur der Ersatzforderung, sondern auch der Verfahrenskosten, Geldstrafen und Bussen (Art. 263 Abs. 1 lit. b, Art. 268 StPO), weshalb eine teilweise Aufhebung ohne umfassende Immobilienexpertise nicht möglich ist.
• Verfahren: Der Beschwerdeführer genügt den erhöhten Begründungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht, da er bloss seinen Sachvortrag wiederholt, ohne sich mit der Begründung der Vorinstanz auseinanderzusetzen.

Sachverhalt

A.________ ist seit dem 12. November 2020 Gegenstand eines Strafverfahrens wegen Vertrauensmissbrauchs (Art. 138 StGB), Betrugs (Art. 146 StGB) und Untreue (Art. 158 StGB). Ihm wird vorgeworfen, als Geschäftsführer bzw. Verwaltungsratspräsident der H.________ SA Baumittel, die von Geschädigten für den Bau von Villen bestimmt waren, für andere Zwecke verwendet zu haben, insbesondere unter Einsatz von Scheinrechnungen und unechten Zahlungsaufträgen.

Am 2. März 2022 ordnete die Staatsanwaltschaft die strafprozessuale Beschlagnahme von sieben Immobilienanteilen (Eigentumsanteilen und Stockwerkeigentum) des Beschwerdeführers an, gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. b und e sowie Art. 268 StPO, nebst Eintragung einer Sperrung im Grundbuch (Art. 56 lit. a ORF). Ein erstes Aufhebungsbegehren vom 14. Juli 2023 wurde am 2. Oktober 2023 abgewiesen, eine kantonale Beschwerde am 9. Januar 2024 abgewiesen, und eine Beschwerde ans BGer (7B_180/2024) wurde mit Beschluss vom 4. Oktober 2024 als unzulässig erklärt.

Am 15. April 2025 reichte A.________ ein neues Aufhebungsgesuch ein, das am 7. Juli 2025 abgewiesen wurde. Am 28. Mai 2025 erging die Anklagebereitmachung (Art. 318 Abs. 1 StPO) mit Anklage wegen Vertrauensmissbrauchs (Art. 29 i.V.m. Art. 138 Ziff. 1 StGB) und Urkundenfälschung (Art. 251 StGB); der illegale Vorteil beläuft sich auf mindestens 239'760,15 Franken.

Die kantonale Einzelrichterin wies die Beschwerde gegen den Aufhebungsentscheid vom 7. Juli 2025 am 16. September 2025 ab. Mit Verfügung vom 25. September 2025 hob die Staatsanwaltschaft die Beschlagnahme auf fünf der sieben Immobilien teilweise auf (Wert von 413'875 Franken); mit Entscheid vom 30. Oktober 2025 hob die Einzelrichterin diese Verfügung auf. A.________ beschwert sich gegen den Entscheid vom 16. September 2025 ans BGer.

Erwägungen

Zulässigkeit (E. 1)

Das BGer qualifiziert den Beschluss über die Aufrechterhaltung bzw. Verweigerung der Aufhebung einer strafprozessualen Beschlagnahme als prozessleitenden Endentscheid im Sinne von Art. 93 Abs. 1 BGG. Der unersetzliche Schaden im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG wird bejaht, da der Inhaber vorübergehend über die frei Verfügung über die beschlagnahmten Güter verfügt wird (Bestätigung von BGE 128 I 129 E. 1). Als Eigentümer der beschlagnahmten Immobilien mit Grundbuchsperrung hat der Beschwerdeführer ein rechtliches Interesse im Sinne von Art. 81 Abs. 1 lit. a und b BGG.

Hinreichender Tatverdacht (E. 2)

Rechtsgrundlagen

Art. 197 Abs. 1 StPO (SR 312.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Zwangsmassnahmen können nur ergriffen werden, wenn: a. sie gesetzlich vorgesehen sind; b. ein hinreichender Tatverdacht vorliegt; c. die damit angestrebten Ziele nicht durch mildere Massnahmen erreicht werden können; d. die Bedeutung der Straftat die Zwangsmassnahme rechtfertigt.»

Art. 263 Abs. 1 StPO (SR 312.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Gegenstände und Vermögenswerte einer beschuldigten Person oder einer Drittperson können beschlagnahmt werden, wenn die Gegenstände und Vermögenswerte voraussichtlich: a. als Beweismittel gebraucht werden; b. zur Sicherstellung von Verfahrenskosten, Geldstrafen, Bussen und Entschädigungen gebraucht werden; c. den Geschädigten zurückzugeben sind; d. einzuziehen sind; e. zur Deckung von Ersatzforderungen des Staates gemäss Artikel 71 StGB gebraucht werden.»

Art. 71 Abs. 1 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Sind die der Einziehung unterliegenden Vermögenswerte nicht mehr vorhanden, so erkennt das Gericht auf eine Ersatzforderung des Staates in gleicher Höhe, gegenüber einem Dritten jedoch nur, soweit dies nicht nach Artikel 70 Absatz 2 ausgeschlossen ist.»

Das BGer hält fest, dass bei der Überprüfung einer Beschlagnahme die Behörde unter dem Gesichtspunkt der Wahrscheinlichkeit entscheidet und damit noch ungewisse Ansprüche beurteilt (BGE 143 IV 357 E. 1.2.3). Die strafprozessuale Beschlagnahme ist eine provisorische Sicherungsmassnahme, die dazu dient, Beweismittel, dem Geschädigten zurückzugebende Gegenstände, einzuziehende Werte und die Deckung von Ersatzforderungen des Staates (Art. 71 StGB) sicherzustellen. Solange das Verfahren nicht abgeschlossen ist und eine Einziehung, Ersatzforderung oder Geschädigtenzuteilung möglich bleibt, muss die Sicherungsmassnahme aufrechterhalten werden (BGE 141 IV 360 E. 3.2; BGer 7B_19/2025 vom 4. April 2025 E. 2.2.2). Die Gesamtheit der Gelder oder Gegenstände muss der Justiz so lange zur Verfügung stehen, wie Zweifel darüber bestehen, welcher Anteil davon aus einer strafbaren Tätigkeit stammt (BGer 7B_19/2025 E. 2.2.2; BGer 7B_622/2024 vom 10. Dezember 2024 E. 4.3.1). Eine Aufhebung der Beschlagnahme kommt nur in Betracht, wenn von vornherein offenkundig und unzweifelhaft ist, dass die materiellen Voraussetzungen einer Einziehung nicht erfüllt sind und nicht erfüllt werden können (BGE 140 IV 133 E. 4.2.1; BGer 7B_19/2025 E. 2.2.2).

Anwendung auf den Fall

Die Vorinstanz hat die hinreichenden Verdachtsgründe detailliert dargelegt, gestützt auf die Anklagebereitmachung vom 28. Mai 2025 (53 Seiten) und die Denunziationsberichte vom 3. Mai 2022 und 3. Oktober 2023. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Untersuchung stütze sich einzig auf eine manipulierte Dropbox; die Vorinstanz erwiederte jedoch, die Ermittler hätten die relevanten Dokumente im Rahmen einer Hausdurchsuchung vom 19. Januar 2022 ausgedruckt und beigefügt, und die vom Beschwerdeführer vorgelegte «Gutachtliche Analyse» von unabhängigen Spezialisten sei ungeeignet, die detaillierten Feststellungen der Ermittler in Frage zu stellen.

Das BGer unterstreicht, dass es nicht zum Aufgabenkreis des Beschlagnahmerichters gehört, eine vollständige Abwägung der zahlreichen Belastungs- und Entlastungsindizien vorzunehmen oder sich zur Anklagebereitmachung zu äussern. Der Beschlagnahmerichter prüft lediglich, ob auf Grund der verfügbaren Untersuchungshandlungen unter dem Gesichtspunkt der Wahrscheinlichkeit wichtige und konkrete Indizien für die Begehung einer Straftat vorliegen. Dies ist hier der Fall.

Die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) bzw. eines formlichen Justizverweigerungsverbots (Art. 9 BV) wird ebenfalls zurückgewiesen: Die Vorinstanz hat ihre Gründe dargelegt, weshalb sie den hinreichenden Tatverdacht bejaht; diese Begründung hat dem Beschwerdeführer ermöglicht, den Entscheid zu verstehen und sachgerecht anzufechten.

Proportionalität (E. 3)

Rechtsgrundlage

Art. 268 Abs. 1 und 2 StPO (SR 312.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Vom Vermögen der beschuldigten Person kann so viel beschlagnahmt werden, als voraussichtlich nötig ist zur Deckung: a. der Verfahrenskosten und Entschädigungen; b. der Geldstrafen und Bussen. 2 Die Strafbehörde nimmt bei der Beschlagnahme auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der beschuldigten Person und ihrer Familie Rücksicht.»

Der Grundsatz der Proportionalität (Art. 5 Abs. 2 BV, Art. 197 Abs. 1 lit. c StPO) erfordert, dass die Zwangsmassnahme geeignet ist, ein öffentliches Interesse zu verfolgen, und konkrete Ergebnisse zu erzielen vermag (BGE 141 IV 459 E. 4.1). Das Subsidiaritätsprinzip verlangt, dass zuerst geprüft wird, ob eine mildere Massnahme dasselbe Ziel erreichen kann. Eine Beschlagnahme kann unverhältnismässig sein, wenn sich das Verfahren ohne ausreichende Gründe in die Länge zieht (BGE 132 I 229 E. 11.6). Die Proportionalität beurteilt sich insbesondere nach dem Stand der Untersuchung, der Komplexität der Sache, der Anzahl der Parteien, den Auslandbezügen und den laufenden Untersuchungshandlungen (BGer 7B_1455/2024 vom 30. April 2025 E. 4.3.1; BGer 7B_1357/2024 vom 20. Februar 2025 E. 4.2). Zudem muss der Umfang der Massnahme in einem angemessenen Verhältnis zum Tatertrag stehen (BGE 130 II 329 E. 6; BGer 7B_957/2024 vom 26. Februar 2025 E. 2.3.4).

Anwendung auf den Fall

Das BGer weist drei Argumente des Beschwerdeführers zurück:

1. Notwendigkeit: Die Einrede der Kooperation mit den Behörden ist unerheblich, da zur Sicherstellung von Ersatzforderungen des Staates keine mildere Massnahme als die Beschlagnahme geeignet ist.

2. Verhältnismässigkeit des Umfangs: Ohne umfassende Immobilienexpertise kann der Wert der beschlagnahmten Immobilien nicht verlässlich bestimmt werden; die Bewertung durch T.________ SA vom 15. Dezember 2020 datiert fast fünf Jahre zurück. Das BGer bestätigt die Vorinstanz, die eine Expertise angeordnet hat. Zudem dient die Beschlagnahme nicht allein der Sicherstellung von Ersatzforderungen (Art. 71 StGB), sondern auch der Deckung von Verfahrenskosten, Geldstrafen und Bussen (Art. 263 Abs. 1 lit. b, Art. 268 StPO) — insbesondere auch der erheblichen Anwaltskosten der Privatkläger. Ohne bezifferbare Kostendeckung kann die Beschlagnahme nicht teilweise aufgehoben werden.

3. Connexität: Der Einwand, die Immobilien seien vor den Tatereignissen erworben worden, ist nicht erheblich, da bei der Ersatzforderungsbeschlagnahme kein Connexitätserfordernis zwischen den beschlagnahmten Vermögenswerten und der Straftat besteht (BGE 141 IV 360 E. 3.2; BGer 7B_382/2026 vom 2. Juni 2026 E. 3.2.3).

Ergebnis (E. 4)

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie zulässig ist. Gerichtskosten von 3'000 Franken gehen zu Lasten des Beschwerdeführers. Den beschwerdegegnerischen Privaten wird eine Parteientschädigung von je 800 Franken zugesprochen (E.________, B.________, F.F.________ und G.F.________, C.C.________ und D.C.________); für die übrigen Beschwerdegegner, die sich der Stellungnahme enthalten haben, wird keine Entschädigung zugesprochen.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die ständige Rechtsprechung des BGer zur strafprozessualen Beschlagnahme:

1. Beschränkte Prüfungszuständigkeit des Beschlagnahmerichters: Das BGer bekräftigt, dass der Beschlagnahmerichter keine vollständige Sachverhaltsabwägung vorzunehmen hat, sondern lediglich eine Wahrscheinlichkeitsbeurteilung (BGE 143 IV 357; BGE 141 IV 360; BGer 7B_19/2025 vom 4. April 2025). Dies ist ein zentrales Dogma der Beschlagnahmepraxis.

2. Aufhebung nur bei Offensichtlichkeit: Eine Beschlagnahme kann nur aufgehoben werden, wenn von vornherein offenkundig und unzweifelhaft ist, dass die Einziehungsvoraussetzungen nicht gegeben sind (BGE 140 IV 133 E. 4.2.1). Dieser Massstab wird hier konsequent angewendet.

3. Kein Connexitätserfordernis bei Ersatzforderungsbeschlagnahme: Das BGer bestätigt, dass bei der Beschlagnahme zur Deckung von Ersatzforderungen des Staates (Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO i.V.m. Art. 71 StGB) kein Zusammenhang zwischen dem beschlagnahmten Vermögenswert und der Tat erforderlich ist. Dies entspricht BGE 141 IV 360 E. 3.2 und dem aktuellen BGer 7B_382/2026 vom 2. Juni 2026 E. 3.2.3.

4. Beschlagnahmeumfang muss auch Verfahrenskosten und Bussen decken: Die Beschlagnahme dient nicht nur der Sicherstellung von Ersatzforderungen, sondern auch der Deckung von Verfahrenskosten, Geldstrafen und Bussen (Art. 263 Abs. 1 lit. b, Art. 268 StPO). Solange diese Posten nicht beziffert sind, kann die Beschlagnahme nicht teilweise aufgehoben werden. Dies steht im Einklang mit BGer 7B_1455/2024 vom 30. April 2025 und BGE 141 IV 360 E. 3.2.

5. Erhöhte Begründungsanforderungen: Das BGer wendet die verschärften Substanziierungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG konsequent an. Wer bloss den kantonalen Sachvortrag wiederholt, ohne sich mit der Begründung der Vorinstanz auseinanderzusetzen, genügt diesen Anforderungen nicht (vgl. auch BGer 7B_968/2024 vom 17. März 2025 E. 1.1).

6. Immobilienschätzungen als Voraussetzung teilweiser Aufhebung: Die Praxis, dass ohne aktuelle und vollständige Immobilienexpertise keine teilweise Aufhebung der Beschlagnahme erfolgen kann, wird bestätigt. Veraltete Schätzungen (hier: 5 Jahre) genügen nicht, um den Wert der beschlagnahmten Vermögenswerte verlässlich zu bestimmen.

Fazit

Das Urteil 7B_1115/2025 steht in der Kontinuität der gefestigten Rechtsprechung zur strafprozessualen Beschlagnahme und bringt keine methodischen Neuerungen. Es bestätigt drei zentrale Grundsätze: (1) Die Beschränkung der Prüfungszuständigkeit des Beschlagnahmerichters auf eine Wahrscheinlichkeitsbeurteilung, (2) das Fehlen eines Connexitätserfordernisses bei der Ersatzforderungsbeschlagnahme, und (3) die Notwendigkeit, den Beschlagnahmeumfang an der Gesamtheit der zu sichernden Ansprüche (Ersatzforderung, Verfahrenskosten, Geldstrafen, Bussen) auszurichten. Für die Praxis bedeutet dies, dass Beschwerdeführer, die die Aufhebung einer Beschlagnahme begehren, die erhöhten Begründungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG erfüllen müssen, sich substantiell mit der kantonalen Begründung auseinanderzusetzen haben, und dass ohne aktuelle Immobilienexpertise eine teilweise Aufhebung nicht durchsetzbar ist.