Executive Summary

• Kernpunkt: Eine nach Erlass einer Planungszone erteilte Baubewilligung kann bei unverhältnismässigem Eingriff in den Planungsspielraum der Gemeinde aufgehoben werden, selbst wenn die Bewilligung vor Kenntnis des Überdimensionierungsproblems erteilt wurde.
• Entscheidung: Abweisung der Beschwerde der Bauherrschaft; Bestätigung der Aufhebung der Baubewilligung durch Vorinstanzen.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert die Interessenabwägung zwischen privatem Bauwillen und öffentlichem Interesse an der Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen (Art. 15 Abs. 2 LAT), wenn eine Planungszone nach Bewilligungserteilung neue Erkenntnisse zum Vorschein bringt.

Sachverhalt

Die A.________ SA (vom Grundstückseigentümer D.________ gegründete Gesellschaft) reichte am 19. November 2019 bei der Gemeinde St-Gingolph (VS) ein Baugesuch für fünf Einfamilienhäuser mit Garagen und zwei Pools auf den Parzellen Nrn. 411, 412 und 414 im Ortsteil "Le Croseau" ein. Die Parzellen umfassen insgesamt über 3'500 m², wovon ca. 640 m² im Waldareal liegen; der Rest ist in der Wohnzone schwacher Dichte (Art. 69 des damaligen Bau- und Zonenreglements [RCC]) ausgeschieden.

Nach verschiedentlichen prozessualen Verzögerungen veröffentlichte die Gemeinde am 4. Dezember 2020 die Errichtung einer Planungszone für fünf Jahre über sämtliche Wohnbauzonen des Gemeindegebiets — darunter auch die betroffenen Parzellen —, gestützt auf Art. 27 LAT und Art. 19 des walliserischen Anwendungsgesetzes zur LAT (LcAT; RS/VS 701.1). Gleichwohl erteilte der Gemeinderat am 19. Juli 2021 die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.

Die Einsprecher B.________ und C.________ (Miteigentümer benachbarter Parzellen) erhoben Rekurs beim Staatsrat des Kantons Wallis. Im Verlauf des Verfahrens legte die Gemeinde die Stellungnahme des kantonalen Dienstes für Raumentwicklung (SDT) vom 11. April 2022 bei, welche ein noch bestehendes leichtes Überdimensionierungsproblem im Perimeter der Urbanisierung hervorhob. Der Staatsrat hob die Baubewilligung am 29. Mai 2024 auf. Die dagegen erhobene kantonale Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Wallis mit Urteil vom 29. April 2025 ab. Hiergegen wendet sich die Bauherrschaft mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein. Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrschaft und Gesuchstellerin der ursprünglich erteilten Baubewilligung durch den angefochtenen Entscheid, der die Aufhebung bestätigt, besonders berührt (Art. 89 Abs. 1 LTF; vgl. BGe 1C_500/2025 vom 1. April 2026 E. 1.4, zur Publikation vorgesehen; 1C_419/2019 vom 14. September 2020 E. 1.3).

Planungszone und Interessenabwägung (Art. 27 LAT)

Die zentrale rechtliche Frage betrifft die Reichweite der Planungszone nach Art. 27 LAT:

Art. 27 LAT (SR 700) «1 Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. 2 Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale Recht kann eine Verlängerung vorsehen.»

Art. 9 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.»

Das Bundesgericht stellt zunächst fest, dass die Planungszone mit ihrer amtlichen Veröffentlichung am 4. Dezember 2020 in Kraft trat und die betroffenen Parzellen ab diesem Zeitpunkt dem Planungszonenregime unterstanden. Dies ist zwischen den Parteien unstrittig.

Das Gericht präzisiert die dogmatische Einordnung: Eine Planungszone bezweckt, den Planungsbehörden den notwendigen Entscheidungsspielraum zu sichern, indem sie einem künftigen Nutzungsplan negativ-vorbehaltsähnliche Wirkung verleiht — eine Baubewilligung wird nur erteilt, wenn sie die künftige Planung nicht erschwert (BGE 136 I 142 E. 3.2; 1C_149/2018 vom 13. September 2018 E. 2.2). Kantonalrechtlich entfalten Planungszonen ihre Wirkung gemäss Art. 19 Abs. 1 LcAT bereits ab der amtlichen Veröffentlichung (1C_311/2025 vom 20. April 2026 E. 3.3.2 und 3.3.3, zur Publikation vorgesehen).

Besondere Konstellation: Interessenabwägung

Der vorliegende Fall weist eine besondere Konstellation auf: Die Baubewilligung wurde nach Inkrafttreten der Planungszone erteilt (19. Juli 2021), jedoch bevor die für die Aufhebung massgebliche Erkenntnis — das Überdimensionierungsproblem — bekannt war (SDT-Stellungnahme vom 11. April 2022). Das Bundesgericht ordnet diesen Sachverhalt in die bisherige Rechtsprechung ein:

Die reine zeitliche Reihenfolge (Bewilligungserteilung nach Inkrafttreten der Planungszone) führt nicht automatisch zur Aufhebung. Vielmehr ist eine Interessenabwägung erforderlich, bei der die privaten Bauinteressen gegen das öffentliche Interesse an der Planungsfreiheit abzuwägen sind. Dies entspricht der bisherigen Praxis zu Planungszonen, die während eines Rechtsmittelverfahrens in Kraft treten (1C_514/2022 vom 22. November 2023 E. 3.3; 1C_230/2022 vom 7. September 2023 E. 4.5.3; 1P.539/2003 vom 22. April 2004 E. 2.2).

Verhältnismässigkeit der Aufhebung

Die Beschwerdeführerin macht eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips geltend. Das Bundesgericht prüft die drei Elemente:

Eignung und Notwendigkeit: Die Aufhebung der Baubewilligung erscheint geeignet und notwendig, um den Planungsspielraum der Gemeinde bei der Redimensionierung der überdimensionierten Bauzone zu wahren. Das Bundesgericht verweist auf die objektiven Merkmale der Grundstücke — periphere Lage, Nähe zum Waldareal, beträchtliche Fläche, erhebliches Gefälle und aufwendige Erschliessung —, die eine Änderung der Zonenzuteilung im Rahmen der Redimensionierung nahelegen. Die Bauherrschaft legt nicht dar, weshalb ihre Parzellen vom notwendigen Bauzonenrückgang ausgenommen sein sollten. Der vom SDT identifizierte persistierender leichter Überdimensionierungs-Status und das Schreiben des Büros F.________ Sàrl vom 5. Dezember 2023 (Warnung vor weiterer Verkleinerung der noch verfügbaren Reserven) bestätigen dies.

Mildere Mittel: Die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Alternativen — Aussetzung des Verfahrens oder Bedingung der Baubewilligung — werden verworfen. Das Ergebnis der Nutzungsplanrevision ist zum jetzigen Zeitpunkt unbekannt und rein hypothetisch; nichts deutet darauf hin, dass die Parzellen in der Bauzone verbleiben werden. Eine Aussetzung des Verfahrens würde zu dauernder Rechtsunsicherheit führen, die mit den Anforderungen an Klarheit und Rechtssicherheit unvereinbar ist.

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne: Die Beschwerdeführerin behauptet erhebliche wirtschaftliche Nachteile, bleibt jedoch jegliche konkrete Belege schuldig. Das Bundesgericht qualifiziert diese Behauptungen als rein appellatorisch. Die privaten wirtschaftlichen Interessen können das öffentliche Interesse an einer ordnungsgemässen Bauzonendimensionierung nicht überwiegen (vgl. Art. 15 Abs. 2 LAT; BGE 144 II 41 E. 5.2; 1C_47/2025 vom 27. April 2026 E. 4.3.1).

Das Gericht stellt schliesslich fest, dass die Planungszone befristet ist und die Beschwerdeführerin nach deren Ablauf — je nach den definitiv festgelegten Planungsoptionen — ein neues Baugesuch einreichen kann.

Vertrauensschutz (Art. 9 BV)

Die Beschwerdeführerin beruft sich auf den Vertrauensschutz (Art. 9 BV) und macht geltend, die Gemeinde habe durch die Erteilung der Baubewilligung nach Inkrafttreten der Planungszone einen Vertrauenstatbestand geschaffen.

Das Bundesgericht weist diesen Einwand zurück. Die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes sind kumulativ: (1) eine konkrete Zusicherung oder ein bestimmtes Verhalten der Behörde in einer konkreten Situation gegenüber bestimmten Personen, (2) Zuständigkeit der Behörde, (3) keine offensichtliche Unrichtigkeit, (4) schutzwürdige Dispositionen, (5) keine Änderung der Rechtslage und (6) kein überwiegendes öffentliches Interesse an der Rechtsanwendung (BGE 150 I 1 E. 4.1; 149 V 203 E. 5.1).

Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, dass sie nach Einreichung des Baugesuchs Dispositionen getroffen hätte, auf die sie nicht ohne Nachteil verzichten könnte. Dies allein genügt zur Abweisung des Vertrauensschutzarguments. Im Übrigen kann aus einer noch nicht rechtskräftigen Baubewilligung kein Vertrauen abgeleitet werden, das die kantonalen Rechtsmittelinstanzen mit voller Kognition bindet. Zudem beruht der Meinungswechsel der Gemeinde auf dem neu eingeholten SDT-Gutachten, das ein objektiver, nachträglich aufgetretener Umstand ist.

Auch die beanstandete Verfahrensdauer und die behauptete Befangenheit von B.________ (die zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht mehr im Gemeinderat sass) vermögen den Vertrauensschutz nicht zu begründen.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der ständigen Rechtsprechung zu Planungszonen und bestätigt und präzisiert diese in mehreren Punkten:

1. Bestätigung der Rechtsprechung zu Planungszonen: Das Urteil bestätigt den Grundsatz, dass Planungszonen einen negativen Vorbehaltscharakter haben und der Wahrung des Planungsspielraums der Behörden dienen (BGE 136 I 142; 1C_149/2018). Es bekräftigt, dass das kantonale Recht die Wirkung der Planungszone bereits ab der amtlichen Veröffentlichung anordnen kann (1C_311/2025, zur Publikation vorgesehen).

2. Präzisierung der Interessenabwägung: Das Urteil präzisiert, dass bei einer Baubewilligung, die nach Inkrafttreten der Planungszone erteilt wurde, eine vollumfängliche Interessenabwägung erforderlich ist, wenn die für die Aufhebung massgeblichen Gründe erst nachträglich (hier: durch das SDT-Gutachten) bekannt wurden. Dies stellt eine Übertragung der bisher für Planungszonen im Rechtsmittelverfahren entwickelten Grundsätze (1C_514/2022 E. 3.3; 1C_230/2022 E. 4.5.3) auf die hier vorliegende Konstellation dar.

3. Bekräftigung des öffentlichen Interesses an der Redimensionierung: Das Urteil unterstreicht das gewichtige öffentliche Interesse an der Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen gemäss Art. 15 Abs. 2 LAT (BGE 144 II 41 E. 5.2; 1C_47/2025 vom 27. April 2026 E. 4.3.1). Dieses Interesse überwiegt selbst erhebliche private wirtschaftliche Interessen der Bauherrschaft.

4. Vertrauensschutz bei noch nicht rechtskräftigen Bewilligungen: Das Urteil bestätigt, dass aus einer noch nicht rechtskräftigen Baubewilligung kein Vertrauen abgeleitet werden kann, das die Rechtsmittelinstanzen bindet. Neue Erkenntnisse im Rahmen der Rechtsmittelverfahren (hier: SDT-Gutachten) können den Meinungswechsel der Behörde objektiv rechtfertigen (vgl. BGE 150 I 1 E. 4.1).

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und bestätigt die Aufhebung der Baubewilligung. Das Urteil ist in dreifacher Hinsicht bedeutsam:

Erstens hält es fest, dass die Erteilung einer Baubewilligung innerhalb einer Planungszone keine Irreversibilität bewirkt — auch wenn die Bewilligung vor Kenntnis des massgeblichen Überdimensionierungsproblems erteilt wurde, muss eine vollumfängliche Interessenabwägung durchgeführt werden, bei der das öffentliche Interesse an der Redimensionierung überdimensionierter Bauzonen (Art. 15 Abs. 2 LAT) regelmässig überwiegt.

Zweitens präzisiert es, dass die Interessenabwägung nach den zu Planungszonen im Rechtsmittelverfahren entwickelten Grundsätzen durchzuführen ist, wenn die für die Aufhebung massgeblichen Erkenntnisse erst nachträglich — etwa durch ein kantonales Fachgutachten — zutage treten. Die Verweisung auf mildere Mittel (Aussetzung, Bedingung) scheitert an der fehlenden Vorhersehbarkeit des Revisionsresultats und der daraus resultierenden Rechtsunsicherheit.

Drittens bestätigt es, dass der Vertrauensschutz (Art. 9 BV) nicht eingreift, wenn die Bauherrschaft keine schutzwürdigen Dispositionen nachweist und die Baubewilligung noch nicht rechtskräftig war. Der nachträgliche Meinungswechsel der Behörde ist objektiv gerechtfertigt, wenn er auf neuen fachlichen Erkenntnissen beruht, die im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht verfügbar waren.