Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt die Baueinschränkungen zugunsten des ISOS-Schutzes in Avenches und verneint einen Vertrauensschutz der Bauwilligen auf anfänglich positive Signale der Gemeinde.
• Entscheidung: Der Rückweisungsantrag der Beschwerdeführer wird abgewiesen; das Bauverbot bleibt bestehen, da das Projekt mit den ISOS-Schutzzielen und der Ästhetikklausel unvereinbar ist.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass ISOS-Schutzziele im Rahmen kantonaler Ästhetikklauseln zu berücksichtigen sind und dass bei Vorhandensein eines Einspracheverfahrens keine behördlichen Zusicherungen Vertrauensschutz geniessen können; zudem bestätigt es, dass allgemeine Dichtungsinteressen nicht systematisch über den Schutz des Ortsbildes gestellt werden.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführer A.________ und B.________ sind Miteigentümer der Parzelle Nr. 844 in Avenches (2'250 m²), die an C.________ SA versprochen verkauft wurde. Die Parzelle liegt hauptsächlich in der Wohnzone A und teilweise in der Villen- und Grünzone. Sie trägt ein Wohnhaus aus dem 19. Jahrhundert (ECA Nr. 429, Note 4 im architektonischen Inventar) mit einer Teinturerie im Erdgeschoss.

Avenches ist als «petite ville/bourg» im ISOS eingetragen. Die Parzelle Nr. 844 gehört zum Perimeterumgebungsgebiet (PE) VI «Vergers formant un îlot au sein du noyau agricole, partiellement constr.» mit Inventarkategorie «a» und Schutzziel «a» (Erhaltung des Bestandes).

Ab Frühjahr 2023 informierten die Bauwilligen die Gemeinde über ihr Bauprojekt. Nach verschiedenen Diskussionen reichten sie am 1. Dezember 2023 ein Vorprojekt für drei Reihenmittelhäuser mit 7 Wohnungen ein. Die Gemeinde validierte dieses Vorprojekt am 12. Dezember 2023 vorbehaltlich der öffentlichen Auflage.

Während der Einsprachefrist (13. März bis 11. April 2024) wurde die Opposition D.________s nach Anpassungen zurückgezogen. Im Rahmen der Behandlung erkannte die Gemeinde im Zusammenhang mit der laufenden Nutzungsplanrevision, dass die Parzelle in einem ISOS-Perimeter liegt. Die DGIP gab am 5. September 2024 ein negatives Vorprüfgutachten ab. Am 26. September 2024 verweigerte die Gemeinde die Baubewilligung gestützt auf das DGIP-Vorprüfgutachten, die Ästhetikklausel und die ISOS-Schutzziele.

Das Kantonsgericht wies die Beschwerde nach einer Lokalbesichtigung am 21. August 2025 ab.

Erwägungen

1. Zulässigkeit und Sachverhaltsrügen

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein (Art. 82 ff. BGG). Die Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführer sind grösstenteils unzulässig bzw. unbegründet: Die Vorinstanz habe die Beschwerdeführer nicht vor einem bereits laufenden Revisionsverfahren gewarnt, und die Beanstandung einer viermonatigen Verzögerung der Gemeinde bei der Einreichung von Dokumenten blieb ohne Darlegung des Einflusses auf den Streitausgang (Art. 106 Abs. 2 BGG).

2. Rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführer machen geltend, die Gemeinde habe eine widersprüchliche Haltung eingenommen, indem sie das Baugesuch unter Berufung auf die ISOS-Unbaubarkeit abwies, gleichzeitig aber zur Projektüberarbeitung einlud. Das Bundesgericht stellt fest, dass die Gemeinde die Unbaubarkeit der Parzelle nicht behauptet, sondern lediglich die ISOS-Schutzziele — darunter die Unbaubarkeit als eines von mehreren Prinzipien — in Erinnerung gerufen habe. Der eigentliche Verweis auf die Ästhetikklausel (Art. 86 LATC) setzt keine Unbaubarkeitsfeststellung voraus. Selbst wenn eine gewisse Spannung bestehe, legten die Beschwerdeführer nicht dar, wie diese den materiellen Ausgang des Verfahrens beeinflussen könnte.

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

Das Bundesgericht verweist auf seine ständige Praxis, wonach das rechtliche Gehör eine Begründungspflicht umfasst, diese aber nicht die Erörterung aller vorgebrachten Argumente verlangt, sondern nur diejenigen, die für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sind (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1; BGE 143 III 65 E. 5.2).

3. Vertrauensschutz (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV)

Die Beschwerdeführer berufen sich auf den Vertrauensschutz: Die anfänglich positive Haltung der Gemeinde habe ihnen Zusicherungen hinsichtlich der Baubewilligung erteilt. Das Bundesgericht verweist auf seine gefestigte Rechtsprechung, wonach günstige behördliche Hinweise im Baurecht nicht vertrauensbegründend wirken, wenn ein Einsprache- oder Rechtsmittelverfahren möglich ist. Solange ein solches Verfahren besteht, gibt es keinen Raum für behördliche Zusicherungen ausserhalb des vorgesehenen Verfahrens (BGE 117 Ia 285 E. 3e).

Art. 9 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.»

Das Bundesgericht präzisiert: Die Abwesenheit von Einsprachen ändert nichts daran, dass die Baubewilligung der materiellen Prüfung der Konformität des Projekts mit dem anwendbaren Recht dient. Eine Baubewilligung ist keine blosse Bestätigung der Nichtexistenz von Oppositionen, sondern ein eigenständiger Konformitätsnachweis (vgl. Alexander Ruch, Commentaire pratique LAT, 2020, N. 6 ad Art. 22 LAT). Zudem legten die Beschwerdeführer nicht dar, irreversible Dispositionen getroffen zu haben, die sie nicht ohne Nachteil rückgängig machen könnten.

Die Einholung des kantonalen Fachvorprüfgutachtens der DGIP stellte keinen treuwidrigen Kurswechsel dar: Die Gemeinde handelte pflichtgemäss, als sie im Rahmen der Nutzungsplanrevision die ISOS-Betroffenheit erkannte und die kantonale Fachbehörde beizog.

4. Ästhetikklausel und ISOS-Schutzziele (Art. 86 LATC i.V.m. Art. 6 LPN)

Die zentrale rechtliche Frage betrifft die Anwendung der vaudoischen Ästhetikklausel (Art. 86 LATC) im Zusammenhang mit den ISOS-Schutzzielen.

Bundesrechtlicher Rahmen (Art. 6 LPN): Die Eintragung eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Bundesinventar gemäss Art. 5 LPN zeigt an, dass das Objekt unverändert erhalten oder möglichst geschont werden sollte. Der Schutz entfaltet seine Wirkung grundsätzlich nur im Rahmen der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 LPN). Ausserhalb dieses Rahmens wird der Schutz von Stätten in erster Linie durch das kantonale Recht sichergestellt (BGE 135 II 209 E. 2.1).

Art. 6 LPN (SR 451) «L'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates. Lorsqu'il s'agit de l'accomplissement d'une tâche de la Confédération, la règle suivant laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l'inventaire ne souffre d'exception, que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance nationale également, s'y opposent.»

Bei kantonalen und kommunalen Aufgaben — wie der Erteilung einer Baubewilligung — entfaltet das ISOS keine direkt verbindliche Wirkung. Es wirkt als Ausdruck eines Bundesinteresses am Schutz des Kulturgutes und ist bei der Interessenabwägung im Rahmen der Einordnung und Erhaltung von Stätten zu berücksichtigen (Urteile 1C_86/2025 E. 5.1; 1C_148/2024 E. 4.1; 1C_572/2022 E. 3.2).

Kantonale Ästhetikklausel (Art. 86 LATC): Art. 86 LATC verpflichtet die Gemeinde, darauf zu achten, dass Bauten ein befriedigendes architektonisches Erscheinungsbild aufweisen und sich in die Umgebung einfügen (Abs. 1), und untersagt die Erteilung von Baubewilligungen für Bauten oder Abbrüche, die das Erscheinungsbild oder den Charakter eines Orts, einer Ortschaft, eines Quartiers oder einer Strasse gefährden oder das Erscheinungsbild eines Gebäudes von historischem, künstlerischem oder kulturellem Wert beeinträchtigen (Abs. 2).

Das Bundesgericht übt Zurückhaltung bei der Überprüfung der Anwendung von Ästhetikklauseln und kontrolliert das kantonale Recht nur auf Willkür (BGE 142 I 162 E. 3.2.2; BGE 149 I 329 E. 5.1).

Konkret im vorliegenden Fall:

• Der Faubourg agricole (P2) wird durch eine zirkulare Bebauungsstruktur geprägt, deren Zentrum von einem Obstgarten (PE VI) eingenommen wird, der grösstenteils auf der Parzelle Nr. 844 liegt.
• Das Projekt sieht den Abriss des historischen Gebäudes (ECA Nr. 429, Note 4) und die Errichtung dreier Reihenmittelhäuser vor, die nahezu die gesamte Parzelle beanspruchen.
• Die Schutzzielkategorie «a» bedeutet, dass es sich um einen unverzichtbaren Teil der bebauten Siedlung handelt, der baulich frei ist oder dessen Bebauung zum Originalzustand beiträgt, und das Schutzziel «a» empfiehlt die Erhaltung des Bestandes.
• Trotz des Vorhandenseins eines Parkplatzes, eines Swimmingpools und einer Antenne stellte die Vorinstanz nach Lokalbesichtigung fest, dass der zentrale Teil des Geländes im Wesentlichen unverbaut und erhalten geblieben ist — eine Einschätzung, die von der DGIP bestätigt wurde.
• Die drei Reihenmittelhäuser weisen eine vom umgebenden Gewebe völlig abweichende Typologie auf: Firstung quer zur Strasse, multiplizierte Giebelfassaden zur Strasse, invertierte Verhältnisse zwischen Voll- und Leerflächen, starke Balkonpräsenz und umgekehrtes Verhältnis von privaten Gärten zur Strasse versus Zufahrten und Parkplätzen im Hinterland.
• Die Beschwerdeführer machten geltend, der Obstgartencharakter sei «pratiquement disparu»; das Bundesgericht qualifizierte dies als appellatorische Behauptung (Art. 106 Abs. 2 BGG), zumal Luftbilder einen beträchtlichen Baumbestand auf der Parzelle erkennen liessen.

5. Verhältnismässigkeit und Dichtungsinteresse

Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips, indem die Vorinstanz das Dichtungsinteresse nicht berücksichtigt habe. Das Bundesgericht hält fest, dass bei einer Verhältnismässigkeitsrüge im Zusammenhang mit kantonalem Recht (ohne Grundrechtsverletzung) nur Willkür geprüft wird (BGE 143 I 37 E. 7.5; BGE 141 I 1 E. 5.3.2).

Die allgemeinen Erwägungen der Beschwerdeführer zur Dichtung reichen nicht aus: Sie zeigen nicht auf, dass eine Dichtung gerade an der Stelle der Parzelle Nr. 844 zwingend wäre oder nicht auf weniger schutzobjektabhängigen Grundstücken erreicht werden könnte. Die Dichtung ist ein allgemeines öffentliches Interesse, das nach der Rechtsprechung nicht systematisch den Schutz des Charakters eines Quartiers, eines Ortes oder einer Strasse überwiegt (BGE 147 II 125 E. 9.3; Urteil 1C_344/2023 E. 3.5).

6. Vorwirkung des Plans (Art. 47 LATC)

Das Bundesgericht verneint, dass die Ästhetikklausel hier der Sicherung der zukünftigen Planung dient. Der Verweis auf die ISOS-Schutzziele im Rahmen der Ästhetikklausel zielt auf den Schutz des Bestandes ab, nicht auf die Durchsetzung eines noch nicht in Kraft gesetzten Plans. Soweit die Beschwerdeführer die angeblich fehlerhafte Anwendung von Art. 47 LATC (Vorwirkung des Plans) erstmals vor Bundesgericht rügen, ist die Rüge zudem unzulässig.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert mehrere Linien der bundesgerichtlichen Rechtsprechung:

ISOS-Schutz im Rahmen kantonaler Ästhetikklauseln: Das Bundesgericht bekräftigt seine Praxis, wonach das ISOS bei kantonalkommunalen Aufgaben keine direkt verbindliche Wirkung entfaltet, sondern als Ausdruck eines Bundesinteresses in die Interessenabwägung im Rahmen kantonaler Ästhetikklauseln einfliessen muss (Bestätigung von BGE 135 II 209; Urteile 1C_86/2025, 1C_148/2024, 1C_572/2022). Das Urteil präzisiert, dass die konkrete Prüfung der ISOS-Verträglichkeit eines Projekts durch die Fachbehörden (hier: DGIP) und die Lokalbesichtigung durch das Kantonsgericht entscheidende Beweiselemente liefern.

Kein Vertrauensschutz im Baubewilligungsverfahren: Die Grundsätze aus BGE 117 Ia 285 werden bestätigt und auf die Situation der Rücknahme von Einsprachen übertragen: Selbst wenn alle Einsprachen zurückgezogen werden, kann der Bauwillige keine Zusicherungen ausserhalb des förmlichen Verfahrens ableiten, da die Baubewilligung der materiellen Konformitätsprüfung dient. Dies wird durch das Urteil 1C_258/2024 gestützt.

Dichtungsinteresse vs. Ortsbildschutz: Das Bundesgericht präzisiert, dass das allgemeine Dichtungsinteresse nicht systematisch über den Schutz des Charakters eines Quartiers gestellt werden kann, und verweist dabei auf BGE 147 II 125 E. 9.3. Die beschwerdeführerische Beweislast liegt auf der Darlegung, warum gerade das spezifische Grundstück für die Dichtung unabdingbar ist.

Nicht berücksichtigte Planvorwirkung: Das Urteil grenzt die Anwendung der Ästhetikklausel von der Planvorwirkung (Art. 47 LATC) ab: Eine Ästhetikklausel, die auf den Bestandsschutz eines ISOS-Objekts abzielt, ist nicht gleichzusetzen mit der Durchsetzung eines zukünftigen Nutzungsplans.

Fazit

Das Urteil 1C_536/2025 vom 25. Juni 2026 bestätigt den Verweigerungsentscheid der Baubewilligung für drei Reihenmittelhäuser auf der ISOS-Parzelle in Avenches. Es bestätigt die gefestigte Praxis, dass ISOS-Schutzziele im Rahmen kantonaler Ästhetikklauseln zu berücksichtigen sind, ohne direkt verbindliche Wirkung zu entfalten, und dass behördliche Zusicherungen im Baubewilligungsverfahren keinen Vertrauensschutz begründen können, solange ein förmliches Verfahren vorgesehen ist. Das Urteil ist besonders relevant für die Praxis der ISOS-Abklärung im Baubewilligungsverfahren: Es zeigt, dass eine späte Entdeckung der ISOS-Betroffenheit durch die Gemeinde nicht treuwidrig ist, wenn sie Anlass zur Einholung eines kantonalen Fachgutachtens gibt, und dass der Schutzzielskala «a» (Erhaltung des Bestandes) ein konkretes Gewicht bei der Interessenabwägung zukommt.