Executive Summary

• Kernpunkt: Eigentümer von Depotgebäuden in der Landwirtschaftszone mussten weitreichende nicht bewilligte Umbauten rückgängig machen; der Wiederherstellungsanspruch des Baurechts überwiegt das private Eigentumsinteresse.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die Wiederherstellungsanordnung (Fassaden, Fenster, Aussenanlagen) und den Verweis auf das Baurecht; die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf Beweiserhebung (Art. 29 Abs. 2 BV) und der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) wird abgewiesen.
• Bedeutung: Bestätigung der strengen Praxis zu Wiederherstellungsanordnungen bei illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone: Wer baurechtswidrig handelt, kann sich nicht auf wirtschaftliche Interessen oder technische Unmöglichkeit berufen, ohne dies substanziiert zu beweisen.

Sachverhalt

A.A. und B.A. sind Eigentümer der Parzellen Nr. 11119 und 11172 in der Gemeinde Satigny (GE), die in der Landwirtschaftszone und im geschützten Perimeter des Standortplans «Bourdigny-Dessus» liegen. Am 10. März 2021 erteilte das Département du territoire eine Baubewilligung (DD 113'520) für den Umbau des Depotgebäudes Nr. 2174 (zwei Duplex-Wohnungen) und den Einbau einer Lagermezzanine im Gebäude Nr. 2175. Die Bewilligung unterstand strengen Auflagen der Commission des monuments, de la nature et des sites (CMNS), namentlich der Pflicht, die bestehende Fassadenverkleidung (Bardage) mit Latten identischer Breite (ca. 30 cm) zu ersetzen und die vertikalen Pfosten an der Ostfassade beizubehalten.

Nach einer Ortskontrolle am 9. Juni 2021 stellte das Département umfangreiche nicht bewilligte Arbeiten fest: Aussenanlagen (Erdwall, Spielfeld, Terrassen, Überdachungen, Hühnerstall etc.), unbefugte Änderungen an den Fassaden der Gebäude Nr. 2174 und 2175 (Bardage mit 13-cm-Latten statt 30 cm, drei separate Fenster statt durchgehendes Fensterband) sowie den Bezug der umgebauten Räume ohne globale Konformitätsbescheinigung (attestation globale de conformité, AGC). Die Eigentümer ersuchten um Fristverlängerung zur Regulierung und reichten am 3. März 2023 ein ergänzendes Baugesuch (DD 113'520/3) ein. Sämtliche Fachämter und die CMNS verweigerten ihr Plazet. Mit Entscheid vom 15. September 2023 verweigerte das Département das ergänzende Baugesuch und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an (Beseitigung der Aussenanlagen, Wiederherstellung der Fassaden und Innenräume gemäss ursprünglicher Bewilligung, Rückführung des Bodens in den Naturzustand). Eine Busse von 5'000 Franken wurde ausgesprochen.

TAPI und Cour de justice wiesen die Beschwerden der Eigentümer ab. Mit Eingabe ans Bundesgericht rügen diese eine willkürliche Feststellung des Sachverhalts, Verletzung des Anspruchs auf Beweiserhebung, der Eigentumsgarantie und des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes.

Erwägungen

1. Zulässigkeit

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein (Art. 82 ff. BGG). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten der Wiederherstellungsanordnung und der Baubewilligungsverweigerung durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung (Art. 89 Abs. 1 BGG).

2. Willkürliche Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG)

Die Beschwerdeführer machen geltend, es gebe keinen visierten Plan (ne varietur) der Ostfassade mit einem Bardage von 30 cm im Dossier der ursprünglichen Baubewilligung. Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass dieser Umstand für den Ausgang nicht entscheidend sei: Die Baubewilligung vom 10. März 2021 bestimme ausdrücklich, dass die Auflagen der CMNS zwingend einzuhalten seien und die Vorbehalte auf der Bewilligung den visierten Plänen vorgehen. Das CMNS-Präavis vom 19. Januar 2021 (mit Verweis auf jenes vom 17. November 2020) verlange Latten gleicher Breite wie die bestehenden (ca. 30 cm). Die Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung wird abgewiesen.

3. Anspruch auf Beweiserhebung (Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführer rügen die Verweigerung verschiedener Beweismassnahmen (Einreichung der Dossiers DD 113'520/1 und /2, Gutachten zur Tragwerksfähigkeit der Fenster, Ortsbegehung mit der CMNS, Zeugeneinvernahmen). Das Bundesgericht erinnert daran, dass der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) das Recht umfasst, relevante Beweisanträge zu stellen, die Behörde aber eine vorzeitige Beweiswürdigung (appréciation anticipée des preuves) vornehmen darf, wenn sie die Überzeugung gewonnen hat, dass weitere Beweise ihr Urteil nicht zu ändern vermögen. Eine solche vorzeitige Beweiswürdigung kann nur wegen Willkür (Art. 9 BV) gerügt werden.

Die Vorinstanz hat eine ausreichende Dokumentation festgestellt (Pläne, Beschreibungen, Fotografien, Ortsbegehung in erster Instanz) und das Gutachten mit der Begründung abgelehnt, dass die Frage der technischen Ausführbarkeit von Fenstern nach DD 113'520 nicht Gegenstand des Verfahrens sei — die Bewilligung sei rechtskräftig, und die Eigentümer hätten bei Bedenken die Fachstelle vor Arbeitsbeginn konsultieren müssen. Die Beschwerdeführer setzen dem lediglich ihre eigene Beweiswürdigung entgegen, ohne Willkür darzutun. Die Rüge ist daher unzulässig (rein appellatorisch).

4. Aussonderung der Rüge zur Raumplanung (Art. 75 BV)

Die Beschwerdeführer bestreiten die Einordnung des Dorfs Bourdigny-Dessous in die Landwirtschaftszone. Das Bundesgericht weist diese Rüge als unzulässig ab: Gegenstand des Verfahrens ist der angefochtene Entscheid vom 5. August 2025, der die Wiederherstellungsanordnung und die Baubewilligungsverweigerung für die Parzellen Nr. 11119 und 11172 bestätigt. Die Frage der raumplanerischen Einordnung des gesamten Dorfes geht über den Streitgegenstand hinaus.

5. Eigentumsgarantie und Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsanordnung (Art. 26 und Art. 75 BV)

5.1 Trennungsgrundsatz und Wiederherstellungspflicht

Das Bundesgericht bekräftigt den verfassungsrechtlichen Trennungsgrundsatz zwischen Bau- und Nichtbaugebiet als Bestandteil des Gebots der haushälterischen Bodennutzung (Art. 75 Abs. 1 BV). Illegale Bauten ausserhalb der Bauzone sind grundsätzlich zu beseitigen; eine Duldung würde den Trennungsgrundsatz aushöhlen und rechtswidriges Verhalten belohnen. Die Wiederherstellung verfolgt zudem das Gleichbehandlungsgebot (vgl. Art. 14 Abs. 2, Art. 16 Abs. 1, Art. 22 Abs. 2 lit. a und Art. 24 ff. RPG/LAT).

Art. 75 Abs. 1 BV (SR 101) «1 Der Bund legt die Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.»

Art. 26 Abs. 1 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Das Eigentum ist gewährleistet.»

Art. 25 Abs. 3 LAT (SR 700) «3 Sie [die kantonale Behörde] sorgt dafür, dass unbewilligte Nutzungen rechtzeitig festgestellt, sodann verboten und sofort unterbrochen werden; die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird angeordnet und unverzüglich vollzogen.»

5.2 Eigentumsgarantie als Grenze

Die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ist nicht absolut und kann nach Art. 36 BV eingeschränkt werden. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Wiederherstellungsanordnung bei illegalen, nicht bewilligungsfähigen Bauten nicht per se unverhältnismässig. Wer die Behörde vor vollendete Tatsachen stellt, muss damit rechnen, dass das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands überwiegt (BGE 123 II 248 E. 4a). Ausnahmen kommen in Betracht bei geringfügigen Abweichungen, wenn das verletzte öffentliche Interesse den Schaden für den Bauherrn nicht rechtfertigt, wenn dieser gutgläubig war oder wenn ernsthafte Aussichten bestehen, die Baubewilligung zu erhalten (BGE 132 II 21 E. 6; BGE 123 II 248 E. 3a/bb).

5.3 Bardage und Fensterband: Kein Widerspruch zur ursprünglichen Bewilligung

Die Beschwerdeführer behaupten, die ursprüngliche Bewilligung erlaube 13-cm-Latten und die visierten Pläne widersprächen dem CMNS-Präavis. Das Bundesgericht weist dies zurück: Die Baubewilligung DD 113'520 bestimmt ausdrücklich, dass die Auflagen der CMNS zwingend einzuhalten sind und den visierten Plänen vorgehen («les réserves figurant sur la présente autorisation priment sur les plans visés ne varietur»). Das CMNS-Präavis verlangt Latten identischer Breite wie die bestehenden (ca. 30 cm). Zudem hätten die Beschwerdeführer die Material- und Farbwahl vor Arbeitsbeginn dem Service des monuments et des sites einreichen müssen — was sie unterliessen.

5.4 Verhältnismässigkeit im Einzelnen

Die Vorinstanz hat eine wesentliche Änderung des äusseren Erscheinungsbilds festgestellt: Ersetzung der bestehenden 30-cm-Latten durch solche von ca. 13 cm (mehr als halbe Breitenreduktion) und Ersatz des durchgehenden Fensterbands durch drei separate Fenster. Dabei ist unerheblich, dass nur eines der beiden Gebäude inventarisiert ist — beide stehen in der Landwirtschaftszone und im Perimeter eines Standortplans. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des denkmalpflegerischen Erscheinungsbilds überwiegt. Die Kosten der Wiederherstellung können nicht als durchschlagendes Argument dienen, da die Arbeiten vorsätzlich ohne Bewilligung ausgeführt wurden (BGE 123 II 248 E. 4a; Urteil 1C_533/2021 vom 19. Januar 2023 E. 5.2). Andernfalls würden Bauherren mit teuren illegalen Bauen belohnt.

Die Beschwerdeführer behaupten eine technische Unmöglichkeit der Wiederherstellung (Statische Notwendigkeit der drei Fenster, Unmöglichkeit eines 30-cm-Bardage), ohne dies zu beweisen. Die Vorinstanz hat zu Recht darauf hingewiesen, dass nach der ursprünglichen Bewilligung ein sequenziertes Fensterband in Funktion der zu erhaltenden Pfosten zu studieren und dem Service des monuments et des sites einzureichen gewesen wäre — bevor die Arbeiten begannen. Die Beschwerdeführer haben die Fachstelle vor dem Ersatz des Bardage nicht konsultiert und die Behörde vor vollendete Tatsachen gestellt.

Der Hinweis auf Art. 25 Abs. 5 LAT (dreissigjährige Verwirkungsfrist) wird als unsubstantiiert zurückgewiesen: Die Beschwerdeführer geben nicht an, auf welche Objekte die Frist anwendbar sein soll.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die gefestigte Rechtsprechung zum Trennungsgrundsatz und zu Wiederherstellungsanordnungen bei illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone:

• BGE 132 II 21: Grundlegendes Urteil zur strengen Wiederherstellungspflicht bei illegalen Bauten in der Landwirtschaftszone. Das Bundesgericht hält fest, dass illegale Bauten nicht auf Dauer geduldet werden dürfen, da dies den verfassungsrechtlichen Trennungsgrundsatz (Art. 75 Abs. 1 BV) untergräbt. Ausnahmen sind eng begrenzt.
• BGE 123 II 248: Jene Rechtssache, in der das Bundesgericht die Kriterien für die Verhältnismässigkeit von Wiederherstellungsanordnungen entwickelt hat: Wer die Behörde vor vollendete Tatsachen stellt, muss darauf gefasst sein, dass das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung überwiegt.
• Urteil 1C_533/2021 vom 19. Januar 2023: Bestätigt, dass die Kosten der Wiederherstellung für sich allein nicht entscheidend sind.
• BGE 147 II 309: Der verfassungsrechtliche Trennungsgrundsatz ist auch im Kontext der dreissigjährigen Verwirkungsfrist anwendbar — ausserhalb der Bauzone kommt diese nicht zum Zug.
• 1C_214/2024 vom 7. Mai 2025: Aktuelle Bestätigung des Trennungsgrundsatzes als Bestandteil der haushälterischen Bodennutzung.

Das vorliegende Urteil fügt sich nahtlos in diese Linie ein und unterstreicht drei Punkte: (1) Die Bewilligungsauflagen der Denkmalpflege sind integraler Bestandteil der Baubewilligung und gehen visierten Plänen vor; (2) die vorzeitige Beweiswürdigung ist nicht willkürlich, wenn das Verfahren ausreichend dokumentiert ist; (3) wirtschaftliche Interessen und angebliche technische Unmöglichkeiten sind nur substanziiert zu berücksichtigen — pauschale Behauptungen genügen nicht.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und bestätigt die Wiederherstellungsanordnung in vollem Umfang. Der Entscheid unterstreicht die Strenge der bundesgerichtlichen Praxis bei illegalen Bauten in der Landwirtschaftszone: Wer ohne Bewilligung baut und dabei bewilligte Auflagen missachtet, kann sich weder auf die Eigentumsgarantie noch auf wirtschaftliche Härtefälle berufen, solange er die fachlichen Stellen vor Arbeitsbeginn nicht konsultiert hat. Die Kosten der Wiederherstellung sind keine eigenständige Grundrechtsbeschränkung, sondern die Folge vorsätzlichen rechtswidrigen Handelns. Der Entscheid ist eine erneute Bestätigung, dass der Trennungsgrundsatz (Art. 75 Abs. 1 BV) und das Gebot der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Art. 25 Abs. 3 LAT) im Baurecht ausserhalb der Bauzone konsequent durchgesetzt werden.