Executive Summary

• Kernpunkt: Die Duldungspflicht des Mieters nach Art. 257h OR ist gesetzlich abschliessend geregelt — ein blosser Beweissicherungs- oder Verantwortlichkeitsverweigerungsvorbehalt des Mieters rechtfertigt keinen Zutritt zum Mietobjekt.
• Entscheidung: Das Bundesgericht hebt die 100%-Mietzinsreduktion für die Zeit ab dem 11.12.2020 auf und begrenzt sie auf den Zeitraum vom 7.5.2019 bis 10.12.2020 (sowie 5.7.2022–31.3.2023), da die Mieter die Vermieterin ab Dezember 2020 rechtswidrig am Zugang zu den Mieträumen hinderten und somit ihrerseits die Mangelbehebung blockierten.
• Bedeutung: Erste Grundsatzentscheidung des Bundesgerichts zur Reichweite der Duldungspflicht nach Art. 257h OR: Das Gesetz sieht keine weiteren Ausnahmetatbestände vor als die drei gesetzlichen Voraussetzungen (notwendige Arbeiten, rechtzeitige Anzeige, Rücksichtnahme). Beweissicherungsinteressen des Mieters können die Duldungspflicht nicht suspendieren — die Lückenlehre bestätigt dies.

Sachverhalt

Die A.________ AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin) vermietete durch Rechtsvorgängerin ab dem 1.12.2014 ein Restaurantlokal (161 m²) samt Depot (116 m²) in U.________ an die B.________ SA und C.________ (Mieter, Beschwerdegegner). Der Mietvertrag sah vor, dass die Lokale «en l'état» übergeben wurden, wobei die Mieter sämtliche Aménagement- und Unterhaltskosten trugen. Gleichzeitig erkannten die Mieter an, dass die Vermieterin grössere Umbauarbeiten am Gebäude plante.

Ab Herbst 2018 traten schwere Abwassergerüche auf, die auf einen mangelhaften Abwasserleitungsstrang zurückzuführen waren. Im Frühjahr 2019 wurde zudem festgestellt, dass die Tragfähigkeit des Bodens des Restaurants massiv unter den Normwerten lag (statt der vertraglich zugesicherten 200 kg/m² bzw. der SIA-Norm von 500 kg/m² teilweise nur 32–155 kg/m²). Das Restaurant wurde am 31.3.2019 geschlossen.

Ein gerichtliches Sachverständigengutachten vom 28.9.2021 bestätigte die ungenügende Tragfähigkeit und die mangelhafte Bodenabdichtung. Am 5.7.2022 schlossen die Parteien eine Konvention über die Arbeitsdurchführung, wonach die Vermieterin die Strukturarbeiten und die Mieter einen Pauschalvorschuss von 243'198 Fr. übernahmen. Die Arbeiten endeten im März 2023.

Am 11.12.2020 untersagten die Mieter der Vermieterin den Zugang zu den Räumlichkeiten, solange die Vermieterin die Verantwortung für die Bodentragfähigkeit nicht anerkenne und bevor das gerichtliche Gutachten erstellt sei. Die Vermieterin hatte am 3.12.2020 Baubewilligung erhalten und den Willen zur Mangelbehebung erklärt.

Das Tribunal des baux et loyers sprach den Mietern eine 100%-Mietzinsreduktion ab dem 1.4.2019 bis zum 31.3.2023 zu (total 2'409'205.50 Fr.). Die Cour de justice reduzierte diese teilweise, gewährte aber weiterhin 100% Reduktion vom 7.5.2019 bis 28.9.2021 (und 4.7.–2.10.2022), insgesamt 1'908'465.75 Fr.

Erwägungen

Die Duldungspflicht des Mieters (Art. 257h OR)

Das Bundesgericht stellt klar, dass die Duldungspflicht des Mieters das Korrelat der Unterhaltspflicht des Vermieters (Art. 256 OR) darstellt. Sie erfasst alle notwendigen Instandstellungs- und Schadensverhütungsarbeiten, und zwar objektiv — ohne Rücksicht auf die Einschätzung des Mieters.

Art. 257h OR (SR 220) «1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. 2 Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. 3 Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.»

Abschliessender Charakter der Duldungspflicht

Das Bundesgericht hält fest, dass Art. 257h OR die Rechte und Pflichten der Parteien bei Instandhaltungsarbeiten abschliessend regelt. Der Mieter kann sich der Duldungspflicht nur entziehen, wenn eine der drei gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt ist: (1) es sich nicht um notwendige Arbeiten handelt, (2) der Vermieter die Arbeiten nicht rechtzeitig anzeigt, oder (3) der Vermieter bei der Durchführung die Interessen des Mieters nicht berücksichtigt. Ausserhalb dieses Rahmens gibt es kein Recht des Mieters, den Zugang zu verweigern.

Insbesondere die Beweissicherung — also die Sorge der Mieter, dass die Arbeiten die Beweislage zum Nachteil der Mieter verändern könnten — fällt nicht unter die gesetzlichen Ausnahmetatbestände. Ebenso wenig kann sich der Mieter darauf berufen, der Vermieter habe die Verantwortung für die Mangelkosten nicht anerkannt.

Das Gericht grenzt Art. 257h OR von Art. 260 OR ab: Während Art. 257h OR die notwendigen Reparatur- und Erhaltungsarbeiten erfasst, regelt Art. 260 OR die Erneuerungs- und Änderungsarbeiten, die nur zumutbar sind. Bei Arbeiten mit Mischcharakter müssen beide Bestimmungen kumulativ erfüllt sein.

Lückenlehre und Art. 2 Abs. 2 ZGB

Das Bundesgericht verneint eine Gesetzeslücke. Eine echte Lücke setze voraus, dass der Gesetzgeber eine Frage hätte regeln müssen, aber nicht geregelt habe, und dass sich keine Lösung aus Text oder Auslegung ergebe. Hier habe der Gesetzgeber bewusst keine weiteren Ausnahmetatbestände für die Duldungspflicht geschaffen — ein qualifiziertes Schweigen. Eine unechte Lücke (die Gesetzgebung gebe eine unbefriedigende Antwort) könne richterlich nicht korrigiert werden, es sei denn, die Berufung auf den Sinn der Norm sei selbst rechtsmissbräuchlich. Letzteres verneint das Gericht: Es sei kein Rechtsmissbrauch des Vermieters, sich auf den eindeutigen Gesetzeswortlaut zu berufen.

Art. 2 Abs. 2 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.»

Widersprüchliches Verhalten der Mieter (Art. 2 Abs. 2 ZGB)

Das Bundesgericht wendet Art. 2 Abs. 2 ZGB auf die Mieter an: Sie verlangen einerseits die Mangelbehebung und beanspruchen eine Mietzinsreduktion für die Dauer des Mangels, verweigern aber andererseits der Vermieterin ab dem 11.12.2020 den Zugang zur Mangelbehebung. Dieses widersprüchliche Verhalten ist rechtsmissbräuchlich. Die Mieter können nicht die Beseitigung eines Mangels einfordern und gleichzeitig die einzig massgebliche Mangelbehebung verhindern.

Abgrenzung zur Vorinstanz

Die Cour de justice hatte das Zugangsverbot der Mieter bis zum Abschluss des gerichtlichen Gutachtens (28.9.2021) als legitim erachtet, namentlich mit der Begründung, die Mieter hätten Beweissicherungsinteressen gehabt und die Vermieterin habe erst im Dezember 2020 den Willen zur Mangelbehebung geäussert. Das Bundesgericht korrigiert dies: Weder die Beweissicherung noch die ausstehende Anerkennung der Verantwortung durch den Vermieter stellen gesetzlich anerkannte Ausnahmegründe dar. Die Duldungspflicht greift unabhängig davon.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil präzisiert und verstärkt die bisherige Rechtsprechung zur Duldungspflicht des Mieters nach Art. 257h OR:

• 4C.382/2002 (4.3.2003): Das Bundesgericht hatte bereits klargestellt, dass Art. 257h CO die notwendigen Reparaturarbeiten erfasst und Art. 260 CO die Erneuerungs-/Änderungsarbeiten, wobei bei Mischcharakter beide Bestimmungen kumulativ anwendbar sind. 4A_218/2022 bestätigt diese Abgrenzung und füllt die bislang offene Frage nach allfälligen Ausnahmetatbeständen jenseits der drei gesetzlichen Voraussetzungen.

• 4A_162/2007 (27.9.2007): In diesem Fall wurde die fristlose Kündigung eines Mieters, der Reparaturarbeiten (Beseitigung von Gesundheitsgefährdung) verweigert hatte, als gerechtfertigt erachtet. 4A_218/2022 erweitert die Dogmatik: Nicht nur hartnäckige Verweigerung kann gekündigt werden (Art. 257f Abs. 3 OR), sondern die Duldungspflicht ist bereits dem Grunde nach abschliessend geregelt.

• 4C.306/2003 (20.2.2004): Fassaden- und Dachreparaturarbeiten. Das Gericht betonte den objektiven Massstab der Notwendigkeit. 4A_218/2022 schliesst daran an und macht deutlich, dass selbst subjektiv nachvollziehbare Motive (wie Beweissicherung) den Mieter nicht von der Duldungspflicht befreien.

• 4D_54/2015 (23.2.2016): Verweigerung der Besichtigung mangels rechtzeitiger Anzeige. 4A_218/2022 bestätigt, dass die drei Voraussetzungen (notwendige Arbeiten, Anzeige, Rücksichtnahme) abschliessend sind und darüber hinaus keine weiteren Ausnahmen bestehen.

Das vorliegende Urteil ist eine Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung: Es klärt erstmals explizit, dass die Duldungspflicht abschliessend geregelt ist und weder Beweissicherungsinteressen noch ausstehende Verantwortlichkeitsanerkennung den Mieter von der Duldungspflicht befreien. Die Lückenlehre wird angewandt, um eine richterliche Ausdehnung der Ausnahmetatbestände auszuschliessen.

Fazit

Das Bundesgericht gibt der Beschwerde der Vermieterin teilweise statt und reduziert die Mietzinsreduktion von 1'908'465.75 Fr. auf 1'427'506.85 Fr. Der massgebliche Unterschied betrifft die 100%-Reduktionsperiode: Statt vom 7.5.2019 bis 28.9.2021 wird diese nur noch vom 7.5.2019 bis 10.12.2020 gewährt (plus die nicht streitige Periode vom 5.7.2022 bis 31.3.2023), da die Mieter ab dem 11.12.2020 rechtswidrig den Zugang für die Mangelbehebung verwehrten.

Die Entscheidung legt einen wichtigen Grundsatz fest: Die Duldungspflicht nach Art. 257h OR ist gesetzlich abschliessend geregelt. Es gibt keine richterlich zu schaffenden Ausnahmetatbestände, die über die drei gesetzlichen Voraussetzungen (notwendige Arbeiten, rechtzeitige Anzeige, Rücksichtnahme) hinausgehen. Beweissicherungs- und Verantwortlichkeitsverweigerungsgründe des Mieters können die Duldungspflicht nicht suspendieren. Verweigert der Mieter den Zugang zu Reparaturarbeiten, die er selbst verlangt, handelt er widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB) — mit der Folge, dass er für die durch sein eigenes Verhalten verlängerte Mangelperiode keine Mietzinsreduktion geltend machen kann.