Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht präzisiert seine Praxis zu Baubewilligungen mit Nebenbestimmungen (BGE 149 II 170): Sobald alle vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen umgesetzt sind, liegt ein anfechtbarer Endentscheid vor. Bei Projektänderungen darf die Behörde Rügen zum geänderten Bereich nicht als verspätet qualifizieren, wenn der gerügte Aspekt erst durch die Änderung entstanden ist.
• Entscheidung: Teilgutheissung — Aufhebung und Rückweisung an die Vorinstanz, weil diese willkürlich den Höhenverlauf der Zufahrt beurteilt und die Rüge zum Gefälle zu Unrecht als verspätet erachtet hatte. Im Übrigen (Quartierplan, Richtplan, Kosten) Abweisung.
• Bedeutung: Das Urteil festigt die Praxis zu nachgelagerten Baubewilligungsverfahren und statuiert eine klare Regel: Der Verfahrensgegenstand einer Projektänderung bestimmt sich nach der tatsächlichen objektiven Änderung, nicht nach der behördlichen Qualifikation. Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung zum Änderungsumfang öffnet den Rechtsweg für Rügen, die zuvor als verspätet abgewiesen wurden.

Sachverhalt

Ausgangslage und bisheriges Verfahren

Die Baukommission Küsnacht erteilte der E.________ AG (später D.________ AG) am 15. Dezember 2020 die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage am U.________-Weg in Küsnacht (Stammbaubewilligung). Die projektierte Zufahrt beanspruchte einen Teil des östlich angrenzenden Kuserbodenwegs. Mit Beschluss vom 27. April 2021 wurde eine 1. Projektänderung bewilligt, welche die Zufahrt hauptsächlich auf das Baugrundstück verlegte und die Inanspruchnahme des Kuserbodenwegs reduzierte.

Gegen beide Beschlüsse erhoben die Eigentümer der angrenzenden Liegenschaften — A.________ sowie B.B.________ und C.B.________ — Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses hiess die Rekurse gegen die Stammbaubewilligung teilweise gut (Auflage zur Reduktion der Abgrabungen), wies sie im Übrigen aber ab. Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März 2022 gelangten sowohl die Nachbarn als auch die Bauherrschaft an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Das Verwaltungsgericht wies die Nachbarbeschwerden (VB.2022.00220, VB.2022.00224) ab und hiess die Bauherrenbeschwerde (VB.2022.00191) teilweise gut.

Vorangegangenes Bundesgerichtsurteil 1C_185/2023

Das Bundesgericht trat im Urteil 1C_185/2023, 1C_186/2023 vom 5. April 2024 auf die Beschwerden nicht ein, weil die Baubewilligung noch mit vor Baubeginn zu erfüllenden Nebenbestimmungen versehen war, bei deren Umsetzung ein Spielraum bestand. Es qualifizierte die angefochtenen Entscheide als Zwischenentscheide und wies die Beschwerdeführenden darauf hin, dass sie die Urteile anfechten können, sobald das Verfahren nach Bewilligung der nachzureichenden Pläne abgeschlossen sei.

Aktuelle Beschwerde

Nachdem das Baubewilligungsverfahren mit dem Entscheid des Baurekursgerichts vom 4. November 2025 betreffend die 4. Projektänderung abgeschlossen war, erhoben die Beschwerdeführenden am 12. Dezember 2025 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen die Urteile VB.2022.00220/VB.2022.00224 und VB.2022.00191 des Verwaltungsgerichts vom 19. Januar 2023. Sie beantragten die Aufhebung der Urteile und der Baubewilligungen. Die D.________ AG war als neue Eigentümerin des Grundstücks in das Verfahren eingetreten.

Erwägungen

Zulässigkeit und Endentscheidqualifikation (E. 1)

Das Bundesgericht bejahte seine Zuständigkeit und die Sachurteilsvoraussetzungen. Es bestätigte, dass mit dem Abschluss des Baubewilligungsverfahrens durch die 4. Projektänderung (Genehmigung der letzten offenen Auflagen durch das Baurekursgericht am 4. November 2025) nun ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG vorliegt. Die Beschwerdeführenden durften die Zwischenentscheide des Verwaltungsgerichts direkt beim Bundesgericht anfechten, ohne erneut den kantonalen Rechtsweg beschreiten zu müssen. Das Gericht verwies auf BGE 149 II 170 E. 1.10 sowie auf die Urteile 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 4.5 und 1C_419/2023 vom 7. August 2024.

Die massgebliche Bestimmung lautet:

Art. 90 BGG (SR 173.110) «Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.»

Rüge zum Gefälle der Zufahrtsrampe — Willkürliche Sachverhaltsfeststellung (E. 3)

Die zentrale rechtliche Auseinandersetzung betrifft die Frage, ob die Beschwerdeführenden das Gefälle der Zufahrtsrampe im Rahmen der 1. Projektänderung noch rügen durften oder ob sie dies bereits im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung hätten tun müssen.

Die Vorinstanz hatte ausgeführt, bei der 1. Projektänderung sei die Zufahrt lediglich um 30 cm zum Baugrundstück hin verschoben worden, und das Gefälle habe sich nicht massgeblich verändert. Sie qualifizierte die Rüge der Beschwerdeführenden zum Rampengefälle als verspätet, weil dieser Punkt nicht von der Projektänderung erfasst sei.

Das Bundesgericht stellte demgegenüber fest, dass mit der Stammbaubewilligung eine Zufahrt genehmigt worden war, welche im obersten, 7 m langen Teil die Geländehöhen (Koten) des angrenzenden Kuserbodenwegs übernimmt (Disp.-Ziff. 2.4.2 der Stammbaubewilligung) und danach stets tiefer als dieser liegen musste (Disp.-Ziff. 2.4.3). Durch die 1. und 2. Projektänderung sollte die Zufahrt im unteren Teil zwar unterhalb des Niveaus des Kuserbodenwegs zu liegen kommen, im oberen und mittleren Teil jedoch nun oberhalb des Kuserbodenwegs verlaufen — teils bis zu 60 cm höher. Der Höhenverlauf der Zufahrtstrasse wurde damit im Vergleich zur bewilligten Situation wesentlich angepasst.

Die Feststellung der Vorinstanz, mit der 1. Projektänderung habe sich das Gefälle nicht massgeblich verändert, war daher offensichtlich unrichtig (Art. 97 Abs. 1 BGG). Diese willkürliche Sachverhaltsfeststellung hatte zur Folge, dass die Vorinstanz auf die Rüge gar nicht erst eintrat, obwohl mit der neuen Ausgestaltung der Zufahrt nicht ausgeschlossen werden kann, dass allfällige Vorgaben zum Gefälle beeinträchtigt werden. Den Beschwerdeführenden konnte nicht vorgeworfen werden, sie hätten das Gefälle bereits bei der Stammbaubewilligung rügen müssen, da die Zufahrt in dieser Ausgestaltung vor der 1. Projektänderung weder geplant noch bewilligt war.

Die Beschwerde gegen das Urteil VB.2022.00220/VB.2022.00224 wurde daher gutgeheissen und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Erschliessung als Voraussetzung der Baubewilligung

Die Rüge der Beschwerdeführenden betrifft die ausreichende Erschliessung im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG, die vom Bundesgericht im Rahmen der Rückweisung zu prüfen sein wird:

Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 2 Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass: a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und b. das Land erschlossen ist. 3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.»

Gemeinderatsbeschluss und Quartierplan (E. 4)

Die Beschwerdeführenden beanstandeten, der Gemeinderatsbeschluss vom 26. Juni 2003, der von der Baukommission als Grundlage für die Beanspruchung des Kuserbodenwegs angeführt worden war, sei als Quartierplanrevision zu qualifizieren und nichtig, weil er den vorgeschriebenen Verfahrensablauf nicht einhalte. Die Vorinstanz hatte die Rüge als verspätet erachtet, sich aber in der Sache dennoch damit befasst und ausgeführt, es handle sich nicht um ein Quartierplanverfahren, sondern um eine Klarstellung der einzig möglichen Anschlusslösung für die Hauszufahrt.

Das Bundesgericht liess offen, ob die Rüge rechtzeitig erfolgte, da die Vorinstanz sich materiell damit befasst hatte. Gegen die vorinstanzliche Begründung, wonach der Gemeinderatsbeschluss nicht als Quartierplanverfahren zu qualifizieren sei, brachten die Beschwerdeführenden jedoch keine substanziellen Einwände vor, sondern beschränkten sich auf die Behauptung, es «erscheine naheliegend», dass es sich um ein Quartierplanverfahren handle. Dies genügt den Anforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG nicht. Auf die Beschwerde wurde in diesem Punkt nicht eingetreten.

Verkehrsrichtplan und Behördenverbindlichkeit (E. 5)

Die Beschwerdeführenden machten geltend, die Baubewilligung sei wegen Missachtung des kommunalen Verkehrsrichtplans aufzuheben, da der Kuserbodenweg als festgesetzter öffentlicher Fussweg verunstaltet werde. Die Vorinstanz führte aus, Richtpläne seien nach Art. 9 Abs. 1 RPG lediglich für die Behörden verbindlich und nicht Rechtssätze, auf die sich Nachbarn berufen könnten.

Die massgebliche Bestimmung lautet:

Art. 9 Abs. 1 RPG (SR 700) «Richtpläne sind für die Behörden verbindlich.»

Das Bundesgericht bestätigte diese Praxis (vgl. 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 5.2; 1C_478/2021, 1C_485/2021 vom 24. November 2022 E. 10): Richtpläne sind nicht grundeigentümerverbindlich und verleihen Privatpersonen im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich keine unmittelbaren Rechte. Da die Beschwerdeführenden gegen diese zutreffenden Ausführungen nichts Substanzielles vorbrachten und auch nicht aufzeigten, inwiefern die vorinstanzliche Feststellung, der Fussweg werde nur marginal (20–25 mal täglich) befahren, willkürlich sein sollte, wurde auf die Beschwerde in diesem Punkt nicht eingetreten.

Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6)

Die Beschwerdeführenden rügten die Kosten- und Entschädigungsregelung des Baurekursgerichts als willkürlich, da ihr Rekurs im Umfang der Projektänderung gegenstandslos geworden sei. Das Bundesgericht hielt fest, dass den kantonalen Gerichten bei der Kostenverlegung ein weiter Ermessensspielraum zusteht, der nur auf Willkür überprüfbar ist (vgl. 1C_224/2025 vom 24. September 2025 E. 7.5). Die Vorinstanz hatte die Gegenstandslosigkeit zwar zur Kenntnis genommen, aber als derart geringfügig erachtet, dass sie bei der Kostenverlegung keine entscheidende Bedeutung beigemessen hatte. Da das Baurekursgericht zahlreiche weitere, nicht gegenstandslos gewordene Rügen zu behandeln hatte, kann dieses Vorgehen nicht als willkürlich bezeichnet werden. Die Beschwerde gegen das Urteil VB.2022.00191 wurde abgewiesen.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung und Anwendung der Praxis zu Baubewilligungen mit Nebenbestimmungen

Das Urteil steht in direkter Linie mit der Praxis, die das Bundesgericht in BGE 149 II 170 begründet und in BGE 150 II 566 (1C_12/2024, 1C_13/2024 vom 1. Juli 2024) weiterentwickelt hat. Danach liegt ein Zwischenentscheid vor, wenn bei der Umsetzung von Nebenbestimmungen einer Baubewilligung noch ein Spielraum besteht und trotz formeller Bewilligung noch nicht gebaut werden darf. Erst wenn alle vor Baubeginn zu erfüllenden Nebenbestimmungen umgesetzt sind, wird der Endentscheid erreicht und der Rechtsweg zum Bundesgericht eröffnet.

Das vorliegende Urteil wendet diese Grundsätze auf einen konkreten Fall an, in dem das Verfahren durch sukzessive Projektänderungen (1. bis 4. Projektänderung) schliesslich abgeschlossen wurde. Es bestätigt damit die in BGE 150 II 566 E. 2.3–2.5 geäusserte Warnung, dass der prozessökonomische Vorteil nachgelagerter Baubewilligungsverfahren nicht überschätzt werden darf — hier dauerte es vom Erlass der Stammbaubewilligung (Dezember 2020) bis zum Verfahrensabschluss (November 2025) fast fünf Jahre.

Präzisierung zur Reichweite von Projektänderungen

Die zentrale dogmatische Aussage des Urteils betrifft den Umfang von Projektänderungen und die daraus resultierenden Rügemöglichkeiten. Die Vorinstanz hatte zutreffend den Grundsatz wiedergegeben, dass eine Projektänderung nur hinsichtlich der geänderten Baumassnahmen bzw. der baurechtsrelevanten Auswirkungen auf das bereits bewilligte Bauvorhaben zu beurteilen ist (vgl. Verwaltungsgericht ZH VB.2019.00426 vom 28. Juni 2018; VB.2023.00535 vom 11. April 2024). Das Bundesgericht präzisiert jedoch: Diese Begrenzung des Verfahrensgegenstands setzt voraus, dass die behördliche Qualifikation, was durch die Projektänderung «erfasst» ist, auf einer korrekten Sachverhaltsfeststellung beruht. Wird der Höhenverlauf der Zufahrt durch die Projektänderung wesentlich verändert (bis zu 60 cm Niveauunterschied), kann die Behörde nicht mehr geltend machen, das Gefälle sei «nicht massgeblich verändert» und die Rüge dazu sei verspätet.

Damit statuiert das Bundesgericht eine wichtige Korrektur: Der Ermessensspielraum der Baubewilligungsbehörde bei der Qualifikation eines Änderungsgesuchs endet dort, wo die tatsächliche Änderung offensichtlich über das hinausgeht, was die Behörde als «geringfügig» einstuft. Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung zum Änderungsumfang kann nicht zur Verspätung von Rügen führen, die erst durch die tatsächliche Änderung entstanden sind.

Bestätigung der Behördenverbindlichkeit von Richtplänen

Die Bestätigung, dass Richtpläne nach Art. 9 Abs. 1 RPG bloss behördenverbindlich sind und Nachbarn daraus keine unmittelbaren Rechte im Baubewilligungsverfahren ableiten können, steht in ständiger Rechtsprechung (vgl. 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 5.2; BGE 135 II 209 E. 2.1; BGE 107 Ia 77). Diese Praxis wird durch das vorliegende Urteil ohne Abweichung bestätigt.

Fazit

Das Urteil 1C_751/2025 vom 25. Juni 2026 ist in mehrfacher Hinsicht bedeutsam:

Erstens bestätigt es die in BGE 149 II 170 und BGE 150 II 566 begründete Praxis zu Baubewilligungen mit Nebenbestimmungen: Die Qualifikation eines Entscheids als Zwischen- oder Endentscheid hängt davon ab, ob die vor Baubeginn zu erfüllenden Nebenbestimmungen umgesetzt sind und ob bei deren Umsetzung ein Spielraum besteht. Das Urteil zeigt die praktischen Konsequenzen dieser Praxis auf — die Beschwerdeführenden mussten fast fünf Jahre auf die Möglichkeit der Bundesgerichtsbeschwerde warten.

Zweitens und dogmatisch bedeutsamer ist die Präzisierung zum Umfang von Projektänderungen: Die behördliche Qualifikation, welche Aspekte durch eine Projektänderung «erfasst» sind und welche als verspätet gelten, muss auf einer korrekten, nicht willkürlichen Sachverhaltsfeststellung beruhen. Ergreift eine Projektänderung tatsächlich wesentliche Veränderungen eines Hauptmerkmals (hier: den Höhenverlauf der Erschliessung), so können Rügen zu diesen Aspekten nicht mit der Begründung der Verspätung abgewiesen werden, wenn der gerügte Mangel erst durch die Änderung entstanden ist.

Drittens bestätigt das Gericht die etablierte Praxis, dass Richtpläne bloss behördenverbindlich sind und im Baubewilligungsverfahren keine unmittelbaren Nachbarrechte begründen, sowie dass den kantonalen Gerichten bei der Kostenverlegung ein weiter, nur auf Willkür überprüfbarer Ermessensspielraum zusteht.