Executive Summary

• Kernpunkt: Gewerbemietvertrag über Discothekenräume — Mieterin verlangt Rückerstattung von Fr. 477'567.— (Lüftungsarbeiten), Fr. 68'466.— (COVID-19-bedingte Schliessung) sowie Fr. 899'577.— entgangenen Gewinn; Bundesgericht prüft vorwiegend Verfahrensmängel (unzureichende Appellationsbegründung gemäss Art. 311 ZPO) und weist die Beschwerde in der Hauptsache ab.
• Entscheidung: Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. Die kantonale Instanz hatte eine Mietzinsherabsetzung von 30 % für Geruchsbelästigung (23.2.–2.3.2018) sowie 10 %–100 % für Wasserschäden/Deckeneinsturz (Mai 2020) zugesprochen; alle weitergehenden Forderungen wurden infolge ungenügender Begründung im Appellationsverfahren (Art. 311 ZPO) bzw. wegen fehlendem Kausalitäts-/Beweisnachweis abgewiesen.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt die strenge prozessuale Pflicht, im Appellationsverfahren jede erstinstanzliche Begründung einzeln anzugreifen (Doppelbegründungs-Regel) und die mietrechtliche Dogmatik der Einzelprüfung jedes Mangels (Kenntnis des Vermieters, Kausalität, Mitverschulden des Mieters). Der Entscheid illustriert, dass behördliche Bewilligungsprobleme, die (mit)verursacht durch unvollständige Gesuche des Mieters entstehen, nicht als Mangel der Mietsache dem Vermieter angelastet werden können.

Sachverhalt

Vertragliche Ausgangslage

Am 9. Dezember 2012 schlossen die damalige Eigentümerin C.________ SA und die Mieterinnen D.________ SA und A.________ einen Mietvertrag über 332 m² gewerbliche Räume im Untergeschoss eines Gebäudes in U.________. Der Monatsmietzins betrug Fr. 15'800.— (netto). Die Räume waren für den Betrieb einer Discothèque mit einer Kapazität von 550–600 Personen bestimmt. Der Vertrag trat am 15. August 2014 für eine Dauer von 10 Jahren in Kraft.

Vertraglich war vereinbart, dass der Vermieter die zum Umbau in eine Discothèque notwendigen Arbeiten auf eigene Kosten ausführt (Art. 2 der besonderen Bedingungen), während den Mietern die Inneninstallation und -decoration oblag. Gemäss Art. 3 des Vertrages war der Mietzins erst geschuldet, wenn die vermietereiseitigen Arbeiten abgeschlossen waren. Art. 3 der besonderen Bedingungen legte ferner fest, dass der Mietvertrag hinfällig würde, falls die Betriebsbewilligung nach Ausschöpfung aller Rechtsmittel endgültig verweigert würde und dies dem Vermieter anzulasten wäre.

Behördliche Bewilligungen und deren Scheitern

Am 6. März 2015 wurden ein provisorisches Baunutzungsdotat (permis d'occuper) sowie eine Betriebsbewilligung für einen «dancing» erteilt. Mit Inkrafttreten der kantonalen Genfer Loi sur la restauration, le débit de boissons, l'hébergement et le divertissement (LRDBHD) am 1. Januar 2016 mussten alle Betriebe eine neue Bewilligung beantragen. In der Folge lehnte das Service de police du commerce et de lutte contre le travail au noir (PCTN) wiederholt Gesuche der Mieterin wegen unvollständiger Unterlagen ab (11. Mai 2016, 19. April 2018, 26. November 2018). Am 26. November 2018 verfügte das PCTN zudem das Erlöschen der alten Betriebsbewilligung. Am 11. Februar 2019 wurde die Kaduzität der Betriebsbewilligung formell festgestellt; eine dagegen erhobene Beschwerde wurde von der Genfer Cour de justice am 1. Oktober 2019 abgewiesen.

Parallel dazu stellte sich heraus, dass die Lüftungsanlagen nicht baurechtskonform waren. Nach einer Sitzung im OAC vom 2. April 2019 reichte die Vermieterin (E.________ SA, die das Gebäude am 29. Juli 2016 erworben hatte) am 15. Mai 2019 ein ergänzendes Baugesuch zur Regularisierung ein. Das definitive Baunutzungsdotat wurde am 11. Dezember 2019 für eine «salle polyvalente culturelle» erteilt.

Die Discothèque wurde am 3. Juni 2019 geschlossen. Ein neuer Betreiber erhielt am 23. Juni 2021 eine Betriebsbewilligung und eröffnete die Discothèque erneut.

Weitere Mängel: Geruchsbelästigung und Wasserschäden

Seit 2016 traten Abwassergerüche in den Räumen auf. Die Mieterin meldete diese mehrfach (29. April 2016, 23. Februar 2018, 1. März 2018). Ein Arbeitsauftrag (bon de travail) wurde am 2. März 2018 «en urgence» ausgestellt. Danach erfolgten keine weiteren Meldungen.

Zwischen Februar 2017 und Juli 2020 kam es zu mehreren Wasserschäden. Am 2. Mai 2020 führte eine grosse Infiltration zum Einsturz eines Teils der Decke in den Notfalltreppen. Die Mieterin meldete dies am 4. Mai 2020.

COVID-19-bedingte Schliessung

Aufgrund der COVID-19-Pandemie mussten Discothèken zwischen dem 17. März und dem 10. Mai 2020 schliessen. Die Vermieterin gewährte der Mieterin in einem Schreiben vom 7. Februar 2020 einen Zahlungsaufschub bis maximal Juli 2020, betonte jedoch, dass dies keinen Verzicht auf die Miete darstelle. Am 27. März 2020 verlängerte sie den Aufschub bis Juli 2020 unter Berücksichtigung der sanitären und wirtschaftlichen Lage.

Mietende und kantonales Verfahren

Der Mietvertrag endete am 28. Februar 2021. Die Mieterin (mit abgetretener Forderung) klagte vor dem Genfer Mietgericht auf Rückerstattung von Fr. 477'567.— (Mieten Mai 2017 bis November 2019, Lüftungsarbeiten), Fr. 68'466.— (Mieten Februar bis Juni 2020) sowie Fr. 899'577.— entgangenen Gewinn. Das Mietgericht sprach eine Mietzinsreduktion von 30 % für Geruchsbelästigung (23.2.–2.3.2018), von 10 % bzw. 100 % bzw. 50 % für Wasserschäden/Deckeneinsturz (Mai/Juni 2020) zu und verurteilte die Vermieterin zur Rückerstattung von Fr. 33'872.90. Die Genfer Cour de justice bestätigte dieses Urteil am 12. November 2025. Hiergegen richtet sich die Beschwerde in Zivilsachen.

Erwägungen

1. Verfahrensrechtliche Zulässigkeit und Rügeanforderungen

Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen nach den Standardvoraussetzungen (Art. 72 ff. BGG) und bejaht diese grundsätzlich, weist jedoch auf die strengen Begründungsanforderungen nach Art. 42 Abs. 2 BGG hin.

2. Unzulässigkeit zahlreicher Rügen mangels Substantiierung (Art. 311 ZPO)

2.1 Doppelmotivation und Pflicht zum Angriff aller tragenden Begründungen

Die kantonale Instanz hatte einen Teil des Appellationsverfahrens als unzulässig erklärt, weil die Mieterin die erstinstanzliche Doppelmotivation nicht ausgeräumt hatte. Das Mietgericht hatte die Forderung auf Rückerstattung der Mieten (Mai 2017 bis November 2019) auf zwei Begründungen gestützt: (1) Möglichkeit der Betriebsaufnahme ab Januar 2015 und (2) Verjährung des Anspruchs im Zusammenhang mit der Nichtkonformität der Lüftungsanlage. Da die Mieterin sich zur zweiten Begründung nicht geäussert hatte, wurde das Appellationsbegehren insoweit unzulässig erklärt.

Das Bundesgericht bestätigt diesen Ansatz unter Verweis auf BGE 138 III 374 E. 4.3.1, BGE 142 III 364 E. 2.4 und das Urteil BGer 4A_513/2025 vom 28. Mai 2026 E. 3.1.1: Wenn das erstinstanzliche Urteil zwei selbständig tragende Begründungen enthält, muss die appellierende Partei dartun, dass beide Begründungen rechtsfehlerhaft sind.

Die Mieterin setzt sich vor Bundesgericht mit dieser prozessualen Frage überhaupt nicht auseinander. Sie erwähnt Art. 311 ZPO mit keinem Wort und kritisiert nicht den kantonalen Nichteintritt. Das Bundesgericht tritt daher auf die Rügen zu den Ziffern 3 (Rückerstattung Lüftungsarbeiten) und 10–15 (Wasserschäden, COVID-19, Deckeneinsturz) der Begehren nicht ein (Art. 42 Abs. 2 BGG).

2.2 Appellatorische Kritik statt Rechtsfehlerrüge

Die Mieterin beginnt ihre Beschwerdeschrift mit einem «rappel des faits pertinents», in dem sie ihre eigene Sachverhaltsdarstellung wiedergibt und auf ihre erstinstanzlichen Allégués verweist. Das Bundesgericht qualifiziert dieses Vorgehen als appellatorisch und daher als unzulässig (BGE 140 III 16 E. 1.3.1, BGE 130 I 258 E. 1.3).

3. Rückerstattung der Mieten Februar bis Juni 2020 (Fr. 68'466.65)

Die kantonale Instanz hatte den Zahlungsstundungsbeschluss der Vermieterin vom Februar/März 2020 als blossen Zahlungsaufschub qualifiziert, nicht als Erlass oder Verzicht auf die Miete. Da kein Element eine Einigung der Parteien über einen Mietverzicht belege, seien die Zahlungen auf vertraglicher Grundlage erbracht worden, sodass ein ungerechtfertigter Bereicherungsanspruch (Art. 62 OR) nicht durchgreife.

Die Mieterin rügt diesen kantonalen Begründungsansatz nicht. Ihre Kritik ist insoweit unzulässig (Art. 42 Abs. 2 BGG).

Art. 62 Abs. 1 OR (SR 220) «Wer ohne rechtmässigen Grund aus dem Vermögen eines anderen bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten.» «Insbesondere ist die Rückerstattung geschuldet, was ohne gültigen Grund empfangen worden ist, was auf Grund einer nicht eingetretenen oder nachträglich weggefallenen Ursache empfangen worden ist.»

Art. 257c OR (SR 220) «Der Mieter muss den Mietzins und gegebenenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber bei Beendigung des Mietverhältnisses bezahlen, vorbehältlich abweichender Vereinbarung oder Ortsgebrauch.»

4. Mietzinsreduktion für fehlende Betriebsbewilligung und Geruchsbelästigung

4.1 Rechtlicher Rahmen: Mangelbegriff und Mietzinsreduktion

Das Bundesgericht stellt die massgebenden mietrechtlichen Grundsätze dar:

Art. 256 Abs. 1 OR (SR 220) «Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache am vereinbarten Zeitpunkt in einem für den vorgesehenen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten.»

Art. 257g OR (SR 220) «Der Mieter muss dem Vermieter die Mängel anzeigen, die er nicht auf seine Kosten zu beheben hat. Der Mieter haftet für den Schaden, der daraus entsteht, dass er dies unterlässt.»

Art. 259a OR (SR 220) «Wenn während der Mietdauer Mängel auftreten, die nicht vom Mieter verschuldet sind und die er nicht auf seine Kosten zu beheben hat, oder wenn der Mieter an der vertragsmässigen Nutzung der Sache gehindert wird, kann er vom Vermieter verlangen: a. die Sache in den vertragsgemässen Zustand zu versetzen; b. eine angemessene Mietzinsreduktion; c. Schadenersatz; d. die Übernahme des Prozesses gegen einen Dritten. Der Mieter eines Gebäudes kann ausserdem den Mietzins hinterlegen.»

Art. 259d OR (SR 220) «Wenn ein Mangel den Gebrauch, für den die Sache vermietet worden ist, beeinträchtigt oder einschränkt, kann der Mieter vom Vermieter eine dementsprechende Mietzinsreduktion verlangen, und zwar vom Zeitpunkt an, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, bis zur Behebung des Mangels.»

Der Mangelbegriff ist relativ und erfordert einen Vergleich zwischen dem tatsächlichen und dem vertragsgemässen Zustand der Mietsache (BGE 135 III 345 E. 3.2; BGer 4A_310/2025 vom 26. Februar 2026 E. 6.1). Dabei sind insbesondere die Bestimmung der Mietsache, Alter und Art des Gebäudes sowie der Mietzins zu berücksichtigen (BGE 135 III 345 E. 3.3; BGer 4A_555/2023 vom 29. November 2024 E. 4.1).

4.2 Einzelprüfung jedes Mangels

Das Bundesgericht bestätigt die kantonale Methodik der Einzelprüfung jedes eingeklagten Mangels. Eine Gesamtschau mehrerer Mängel ohne separate Beurteilung ist mit Art. 259a und 259d OR nicht vereinbar, da jeder Mangel separat hinsichtlich Kenntnis des Vermieters und Auswirkungen auf den Gebrauch der Mietsache zu prüfen ist.

4.3 Fehlende Betriebsbewilligung: Mitverschulden der Mieterin

Die kantonale Instanz hatte festgehalten, dass die Schwierigkeiten bei der Erlangung der definitiven Betriebsbewilligung teilweise auf das Verhalten der Mieterin zurückzuführen waren: Sie reichte absichtlich unvollständige Gesuche ein und versuchte nicht einmal, eine provisorische Betriebsbewilligung auf der Basis des provisorischen Baunutzungsdokuments zu erwirken. Zudem entsprach ihr Verhalten nicht dem Geist von Art. 3 der besonderen Vertragsbedingungen, wonach der Mietvertrag hinfällig werde, falls die Bewilligung verweigert werde und dies dem Vermieter anzulasten sei.

Die Mieterin bestreitet vor Bundesgericht nicht, durch unvollständige Gesuche (namentlich fehlende präzise, massstäbliche, datierte und unterzeichnete Pläne) zum Bewilligungsabbruch beigetragen zu haben. Sie legt auch nicht dar (Art. 106 Abs. 2 BGG), dass sie eine provisorische Bewilligung auf der Basis des provisorischen Baunutzungsdokuments beantragt oder die administrativen und gerichtlichen Wege ausgeschöpft hätte. Ihr Vorbringen, die kantonale Instanz habe den Kausalzusammenhang zwischen dem vom Vermieter zu vertretenden fehlenden Baunutzungsdokument und der Nichterlangung der Betriebsbewilligung willkürlich verneint, greift nicht.

Die angeblich fehlende Programmierung internationaler Künstler wird der Mieterin als eigene geschäftliche Strategie angelastet — dies ist nicht willkürlich (Art. 105 Abs. 1, Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.4 Geruchsbelästigung: Reduktionsdauer ab Kenntniserlangung des Vermieters

Die kantonale Instanz hatte eine Mietzinsreduktion von 30 % für den Zeitraum vom 23. Februar bis 2. März 2018 zugesprochen. Das Vorbringen aus dem Frühjahr 2016 lag ausserhalb der eingeklagten Periode (ab 27. Mai 2017). Nach dem Arbeitsauftrag vom 2. März 2018 gingen keine weiteren Beschwerden ein, sodass der Vermieter nach Treu und Glauben davon ausgehen durfte, der Mangel sei behoben oder überschreite das zumutbare Mass nicht (Art. 257g und 259d OR). Die Mieterin kritisiert die Reduktionsdauer nicht substanziiert, sondern beschränkt sich auf appellatorische Rügen.

5. Schadenersatz für entgangenen Gewinn (Fr. 899'577.15)

Art. 259e OR (SR 220) «Wenn der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache einen Schaden erlitten hat, schuldet der Vermieter ihm Schadenersatz, sofern er nicht beweist, dass ihm keine faute anzulasten ist.»

Die Mieterin macht entgangenen Gewinn für die Periode vom 25. Mai 2017 bis 31. Dezember 2019 geltend. Das Bundesgericht prüft die Voraussetzungen nach Art. 259e OR i.V.m. Art. 97 ff. OR: Mangel der Mietsache, Schaden, Kausalzusammenhang und Verschulden des Vermieters (Verschuldensvermutung zulasten des Vermieters; BGer 4A_659/2024 vom 2. Mai 2025 E. 4.1; BGer 4A_114/2023 vom 20. Dezember 2024 E. 8.1; BGer 4A_510/2023 vom 11. Oktober 2024 E. 6.1).

5.1 Schadensbegriff und Beweiserleichterung nach Art. 42 Abs. 2 OR

Art. 42 Abs. 1 und 2 OR (SR 220) «Der Beweis des Schadens obliegt der klagenden Partei. Ist der genaue Schadensbetrag nicht festzustellen, so bestimmt ihn der Richter nach seinem Ermessen unter Berücksichtigung des gewöhnlichen Laufes der Dinge und der von der geschädigten Partei ergriffenen Massnahmen.»

Der Schaden entspricht der Differenz zwischen dem tatsächlichen Vermögensstand und dem Vermögensstand, der ohne das schädigende Ereignis bestünde (BGE 149 III 105 E. 5.1; BGE 147 III 463 E. 4.2.1). Die Beweiserleichterung nach Art. 42 Abs. 2 OR greift, wenn der genaue Schadensbetrag objektiv unmöglich oder nicht zumutbar festzustellen ist (Beweisnot). Dies kann namentlich bei entgangenem Gewinn der Fall sein (BGE 105 II 87 E. 3; BGer 4A_659/2024 E. 5.1).

Der Geschädigte ist jedoch nicht von der Pflicht entbunden, dem Richter soweit möglich und zumutbar alle Tatsachen anzugeben, die Indizien für die Schadensexistenz liefern und die Schätzung ermöglichen oder erleichtern. Kommt der Geschädigte dieser Pflicht nicht vollständig nach, ist eine der Voraussetzungen von Art. 42 Abs. 2 OR nicht erfüllt, selbst wenn die Schadensexistenz feststeht (BGE 144 III 155 E. 2.3).

5.2 Anwendung im konkreten Fall

Die kantonale Instanz stellte fest, dass die Mieterin die Auswirkungen der einzelnen Mängel auf den erzielten Gewinn je nach Periode nicht im Detail dargelegt hatte, sodass Existenz und Höhe eines allfälligen Schadens nicht festgestellt werden konnten. Die Mieterin und ein Zeuge hatten erklärt, der Betrieb sei namentlich wegen der fehlenden internationalen Programmierung beeinträchtigt gewesen — dies war aber eine geschäftliche Strategieentscheidung der Mieterin und konnte nicht dem provisorischen Charakter der Betriebsbewilligung angelastet werden.

Die Mieterin hatte ferner nicht alle Tatsachen beigebracht, die als Indizien für die Schadensexistenz dienen und eine Schätzung ex aequo et bono ermöglichen würden. Die kantonale Instanz wies den Schadenersatzanspruch daher ab. Das Bundesgericht hält fest, dass die Mieterin nicht aufzeigt, inwiefern die kantonale Instanz Art. 259e OR falsch angewandt hätte, insbesondere hinsichtlich des Kausalzusammenhangs zwischen den einzelnen Mängeln und dem behaupteten Schaden. Die blosse Berufung auf eingereichte Buchhaltungsunterlagen ohne konkrete Verknüpfung mit den einzelnen Mängeln und Perioden genügt den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der Einzelprüfungsmaxime

Das Urteil bestätigt die gefestigte Rechtsprechung, dass jeder Mangel der Mietsache separat hinsichtlich seiner Auswirkungen auf den vertragsgemässen Gebrauch und der Kenntnis des Vermieters zu prüfen ist (BGE 135 III 345 E. 3.2; BGer 4A_310/2025 vom 26. Februar 2026 E. 6.1; BGer 4A_88/2024 vom 3. März 2025 E. 5.1; BGer 4A_555/2023 vom 29. November 2024 E. 4.1). Eine kumulative Betrachtung mehrerer Mängel ohne Einzelbeurteilung ist mit Art. 259a und 259d OR unvereinbar. Die Mietzinsreduktion setzt gemäss Art. 259d OR zwingend die Kenntnis des Vermieters vom Mangel voraus und greift erst ab diesem Zeitpunkt (BGE 130 III 504 E. 3; BGer 4A_556/2024 vom 25. September 2025 E. 4.3.2).

Mitverschulden bei behördlichen Bewilligungen

Eine präzisierende Klarstellung betrifft die Mitverantwortung des Mieters bei der Erlangung behördlicher Bewilligungen: Wenn der Mieter absichtlich unvollständige Gesuche einreicht und keine provisorische Lösung auf der Basis provisorischer Dokumente anstrebt, kann er die daraus resultierende Nichterlangung der Betriebsbewilligung nicht dem Vermieter als Mangel der Mietsache anlasten. Dies konkretisiert den Grundsatz, dass die vertragliche Pflichtenverteilung (hier: Art. 3 der besonderen Bedingungen, der dem Mieter die Beschaffung der Betriebsbewilligung auferlegte) das Mitverschulden des Mieters bei der Entstehung von Mängeln berücksichtigt (Art. 256 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 259a OR).

Schadensbeweis und Art. 42 Abs. 2 OR

Der Entscheid steht in der Kontinuität von BGer 4A_659/2024 vom 2. Mai 2025, wo das Bundesgericht die Anforderungen an den Schadensnachweis nach Art. 259e OR i.V.m. Art. 42 Abs. 2 OR präzisiert hatte: Der Mieter muss den Schaden und seine Höhe substantiiert darlegen; die Beweiserleichterung nach Art. 42 Abs. 2 OR entfällt, wenn der Geschädigte nicht alle ihm zumutbaren Indizien beibringt (BGE 144 III 155 E. 2.3; BGE 147 III 463 E. 4.2.3). Das vorliegende Urteil wendet diese Grundsätze konsequent an: Die blosse Berufung auf Buchhaltungsunterlagen ohne konkrete Verknüpfung mit den einzelnen Mängeln und Perioden genügt nicht.

Verfahrensrechtliche Präzisierung: Doppelbegründungsregel im Mietrecht

Das Urteil präzisiert die Anwendung der Doppelbegründungsregel (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGE 142 III 364 E. 2.4; BGer 4A_513/2025 vom 28. Mai 2026 E. 3.1.1; BGer 4A_614/2018 vom 8. Oktober 2019 E. 3.2) im mietrechtlichen Appellationsverfahren: Enthält das erstinstanzliche Urteil zwei selbständig tragende Begründungen, muss der Appellant beide angreifen. Das Unterlassen eines Angriffs auf eine der beiden Begründungen führt zur Unzulässigkeit des Appellationsbegehrens in diesem Punkt. Die Mieterin, die sich vor Bundesgericht nicht einmal mit Art. 311 ZPO auseinandersetzt, scheitert an dieser prozessualen Hürde.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wird. Die Mieterin scheitert in der Hauptsache an zwei strukturellen Hürden:

1. Verfahrensrechtlich an der ungenügenden Begründung des Appellationsverfahrens nach Art. 311 ZPO, die sie vor Bundesgericht nicht substanziiert rügt. Die Rügen zur Lüftungsmangel-Problematik (Fr. 477'567.—), zu den Wasserschäden und zur COVID-19-bedingten Schliessung werden gar nicht inhaltlich geprüft.

2. Materiell-rechtlich daran, dass die Mitverantwortung an der Nichterlangung der Betriebsbewilligung (absichtlich unvollständige Gesuche) ihr zwingendes Mitverschulden begründet und somit ein Mangel der Mietsache im Sinne von Art. 256 und 259a OR ausscheidet. Der Schadenersatzanspruch nach Art. 259e OR scheitert an fehlender Substantiierung des Kausalzusammenhangs und unzureichender Darlegung der Schadensindizien im Sinne von Art. 42 Abs. 2 OR.

Die zugesprochenen Mietzinsreduktionen (30 % für Geruchsbelästigung, 10 %–100 % für Wasserschäden/Deckeneinsturz) bleiben rechtskräftig. Die Gerichtskosten von Fr. 16'000.— werden der unterliegenden Mieterin auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG); keine Parteientschädigung, da die Vermieterin nicht zur Stellungnahme eingeladen wurde (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).