Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht entscheidet erstmals zur intertemporalen Anwendung von Art. 25 Abs. 5 RPG (neue 30-jährige Verjährungsfrist für Wiederherstellungsanspruch, in Kraft seit 1.1.2026) und verneint eine sofortige Anwendung auf hängige Fälle.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Grundeigentümerin, der Mieterin und der Vereinigung gegen den Wiederherstellungsauftrag für illegale Bauten ausserhalb der Bauzone wird abgewiesen; die Verjährungseinrede schlägt weder unter altem noch unter neuem Recht durch.
• Bedeutung: Das Urteil klärt, dass Art. 25 Abs. 5 RPG nicht rückwirkend noch sofort anwendbar ist, sondern nach der Regel der massgeblichen rechtlichen Beurteilung durch die Erstinstanz beurteilt wird. Ausserhalb der Bauzone galt bis zum Inkrafttreten der neuen Bestimmung weiterhin kein Verjährungszeitraum.

Sachverhalt

A.________ ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 5'664 in der Gemeinde Versoix (GE), die sich mehrheitlich in der Landwirtschaftszone und teilweise in der Waldzone befindet. Seit 1970 wurde das Grundstück von Tankreinigungsunternehmen genutzt, darunter die B.________ SA, deren Administrator, Präsident und Direktor A.________ ist. Auf der Parzelle befindet sich seit mindestens 1977 ein Hangar; in den 1980er-Jahren wurde eine betonierte Umfassungsfläche erstellt und 1983/1989 eine Doppelwand-Untergrundtankstelle bewilligt.

Seit Anfang 2021 restauriert die Association C.________ ein Boot auf der Parzelle und hat dafür zwei Container und ein Folientunnelgewächshaus installiert. Am 1. Juni 2023 schloss D.________ Sàrl einen Mietvertrag mit A.________ über das Gebäude auf der Parzelle, u.a. für Lagernutzung. Nach Ortsbesichtigungen Ende 2023/Anfang 2024 stellte das Departement fest, dass mehrere bewilligungspflichtige Anlagen ohne Recht erstellt worden waren: eine asphaltierte Umfassungsfläche, ein Folientunnel, mehrere Container, ein Holzunterstand, Materiallagerung und zahlreiche abgestellte Fahrzeuge.

Mit Entscheid vom 15. März 2024 ordnete das Departement die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an. Die dagegen erhobenen Beschwerden wurden vom TAPI am 28. November 2024 und von der Cour de justice am 24. Juni 2025 abgewiesen. Gegen letztgenannten Entscheid gelangen A.________, B.________ SA und die Association C.________ ans Bundesgericht.

Erwägungen

1. Zulässigkeit

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein (Art. 82 ff. BGG). Keine Ausschlussgründe nach Art. 83 BGG stehen entgegen; die Beschwerdeführer sind als Adressaten des Wiederherstellungsauftrags beschwert und haben ein schutzwürdiges Interesse (Art. 89 Abs. 1 BGG).

2. Verjährung des Wiederherstellungsanspruchs (Art. 25 Abs. 5 RPG)

Die Beschwerdeführer machen geltend, der Wiederherstellungsanspruch sei verjährt, und berufen sich auf Art. 25 Abs. 5 RPG.

Art. 25 Abs. 5 RPG (SR 700) «Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verjährt nach 30 Jahren. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde vor Ablauf der Frist erstmals einschreitet. Keine Verjährung tritt ein, wenn Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit, gefährdet sind.»

2.1 Massgebliches Recht

Nach ständiger Rechtsprechung verjährt der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei illegalen Bauten innerhalb der Bauzone nach 30 Jahren (BGE 147 II 309 E. 5.1; 107 Ia 121; Urteil 1C_476/2024 E. 4.2). Ausserhalb der Bauzone galt bislang keine Verjährung, selbst nach 30 Jahren nicht, da der verfassungsrechtliche Trennungsgrundsatz (Art. 75 Abs. 1 BV) dies verbietet (BGE 147 II 309 E. 5).

Mit der am 29. September 2023 beschlossenen und am 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Bestimmung des Art. 25 Abs. 5 RPG hat der Gesetzgeber nun eine 30-jährige Verjährungsfrist für den Wiederherstellungsanspruch eingeführt — sowohl innerhalb als auch ausserhalb der Bauzone, mit Ausnahme bei Gefährdung von Polizeigütern.

Art. 75 Abs. 1 BV (SR 101) «Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.»

2.2 Intertemporales Recht — keine sofortige Anwendung von Art. 25 Abs. 5 RPG

Der angefochtene kantonale Entscheid datiert vom 24. Juni 2025, als Art. 25 Abs. 5 RPG noch nicht in Kraft war. Das Bundesgericht bestätigt seine Praxis, wonach diese Bestimmung nicht vorzeitig anzuwenden ist (Urteile 1C_182/2023, 1C_667/2023, 1C_452/2023).

Für die Frage, ob die neue Bestimmung auf das beim Bundesgericht hängige Verfahren sofort anzuwenden sei, wendet das Gericht die allgemeinen intertemporalen Grundsätze an. Nach ständiger Praxis ist das Recht massgeblich, das im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids gilt (BGE 144 II 326 E. 2.1.1). Eine sofortige Anwendung neuen Rechts in der Rechtsmittelinstanz kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn ein überragendes öffentliches Interesse vorliegt, dessen Durchsetzung keinen Aufschub duldet, oder wenn die Rechtsmittelinstanz über eine volle Rechtsmässigkeitskontrolle verfügt (BGE 141 II 393 E. 2.4).

Das Bundesgericht verneint ein überragendes öffentliches Interesse an der sofortigen Anwendung von Art. 25 Abs. 5 RPG. Im vorliegenden Fall geht es um die Wiederherstellung eines illegalen Zustands, nicht um die Bewilligung einer dem neuen Recht widerstrebenden Situation. Die Bestätigung der bisherigen Praxis schafft keine dem neuen Recht widersprechende Situation. Zudem haben die Beschwerdeführer nicht dargelegt, dass die 30-jährige Verjährungsfrist tatsächlich abgelaufen wäre. Die Umfassungsfläche wurde in den 1980er-Jahren erstellt; für die übrigen Anlagen (Container, Folientunnel, Holzunterstand etc.) fehlen zeitliche Anhaltspunkte im angefochtenen Entscheid. Eine Sachverhaltsfeststellung als Erstinstanz wäre mit der beschränkten Kognition des Bundesgerichts (Art. 105 Abs. 2 BGG) nicht vereinbar und würde zudem dem kantonalen Prüfungsmonopol (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG) widersprechen.

3. Rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

Die Cour de justice stellte fest, dass das TAPI die Stellungnahme des Departements vom 25. November 2024 den Beschwerdeführern nicht übermittelt und damit deren rechtliches Gehör verletzt hatte. Diese Verletzung wurde jedoch vor der Vorinstanz geheilt, da die Beschwerdeführer sich zur Stellungnahme äussern konnten und die Cour de justice über volle Kognition verfügte (BGE 135 II 286 E. 5.3 in fine; Urteile 1C_650/2023 E. 4.3; 1C_8/2022 E. 2.2).

4. Eigentumsgarantie, Wirtschaftsfreiheit und Verhältnismässigkeit

4.1 Grundsätze

Die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) und die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 Abs. 1 BV) sind nicht absolut und können nach Art. 36 BV eingeschränkt werden. Ein Abbruchauftrag für bewilligungslose Bauten ist grundsätzlich verhältnismässig: Wer die Behörde vor vollendete Tatsachen stellt, muss mit der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands rechnen (BGE 123 II 248 E. 4a). Ausnahmen kommen bei geringfügigen Abweichungen, fehlendem öffentlichen Interesse am Abbruch, gutgläubiger Bauherrschaft oder guten Aussichten auf nachträgliche Bewilligung in Betracht (BGE 132 II 21 E. 6; 123 II 248 E. 3a/bb).

4.2 Strenger Massstab ausserhalb der Bauzone

Ausserhalb der Bauzone verlangt das Bundesrecht grundsätzlich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Der Trennungsgrundsatz zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet hat Verfassungsrang und ist Bestandteil der haushälterischen Bodennutzung nach Art. 75 Abs. 1 BV (Urteile 1C_162/2019 E. 3.2; 1C_176/2016 E. 7.1; vgl. auch Art. 14 Abs. 2, 16 Abs. 1, 22 Abs. 2 lit. a und 24 ff. RPG). Dieser Grundsatz ist streng anzuwenden; illegale Bauten ausserhalb der Bauzone sind in der Regel zu beseitigen, ausser bei geringfügigen Abweichungen oder Gutgläubigkeit (BGE 136 II 359 E. 6; 132 II 21 E. 6).

4.3-4.5 Gesetzliche Grundlage, Treu und Glauben, Öffentliches Interesse

Die kantonale gesetzliche Grundlage (Art. 129 lit. e und 130 LCI) wird nicht bestritten. Ein Vertrauensschutzanspruch scheidet aus, da das Departement keine Zusicherungen erteilt und kein Verhalten an den Tag gelegt hatte, das die Errichtung bewilligungsloser Anlagen gerechtfertigt hätte. Der Verlust der landwirtschaftlichen Zweckbindung rechtfertigt nicht den bewilligungslosen Bau. Die öffentlichen Interessen (Erhalt der Landwirtschaftszone, Trennungsgrundsatz, Gesetzlichkeit) sind unbestritten.

4.6 Verhältnismässigkeit

Eignung: Die Beseitigung der illegalen Anlagen ist geeignet, den Trennungsgrundsatz durchzusetzen und die Flächenutzung in der Landwirtschaftszone zu begrenzen. Dass bereits ein Hangar und eine Tankstelle auf der Parzelle stehen, begründet kein Baurecht für weitere Anlagen.

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne — A.________ und B.________ SA: Das wirtschaftliche Interesse der Beschwerdeführer, ihre Tätigkeit fortzusetzen, wurde von der Vorinstanz berücksichtigt, aber als nicht ausreichend erachtet, um von der Wiederherstellung abzusehen. Die Beschwerdeführer hatten nicht dargelegt, dass die streitigen Anlagen für ihre Tätigkeit unentbehrlich seien.

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne — Association C.________: Die Vorinstanz erkannte bedeutende private und öffentliche Interessen am Bootsrestaurationsprojekt an (Zusammenarbeit mit einem Bildungszentrum, Förderung durch Gemeinden und Stiftungen). Sie wog diese Interessen jedoch gegen die Interessen an der Wiederherstellung ab und gelangte zum Schluss, dass die Anlagen mindestens drei Jahre bleiben würden, die Beschwerdeführerin die Behörden vor vollendete Tatsachen gestellt und keine Alternative gesucht habe. Das Bundesgericht bestätigt diese Interessenabwägung und hält fest, dass die Cour de justice ihr weites Ermessen nicht missbraucht hat.

Das Bundesgericht setzt eine neue Frist bis zum 31. Oktober 2026 für die Durchführung der Wiederherstellungsmassnahmen (Art. 107 Abs. 2 BGG).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Tradition der strengen Praxis des Bundesgerichts zu illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone. Es bestätigt und präzisiert mehrere Linien:

Keine Verjährung ausserhalb der Bauzone (bis zum Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 5 RPG): Das Gericht hält an BGE 147 II 309 fest, wonach ausserhalb der Bauzone keine 30-jährige Verjährungsfrist galt. Der neu eingeführte Art. 25 Abs. 5 RPG ändert nun zwar die Rechtslage, wird aber — wie das Gericht klarstellt — nicht sofort angewendet.

Intertemporale Anwendung: Das Urteil präzisiert die intertemporale Frage für das neue Verjährungsregime. Es bestätigt die in den Urteilen 1C_182/2023, 1C_667/2023 und 1C_452/2023 bereits angedeutete Nichtanwendung von Art. 25 Abs. 5 RPG vor Inkrafttreten und dehnt diese Praxis auf das Stadium der Bundesgerichtsbeschwerde aus. Der Massstab für die sofortige Anwendung neuen Rechts (überragendes öffentliches Interesse, vgl. BGE 141 II 393 E. 2.4; 139 II 243 E. 11.1) wird hier verneint, da die Beibehaltung der bisherigen Praxis keine dem neuen Recht widersprechende Situation schafft. Dies unterscheidet den Fall von BGE 141 II 393, wo Art. 38a Abs. 2 RPG wegen des notorischen Überdimensionierungsproblems der Bauzonen sofort anzuwenden war.

Heilung von Gehörsverletzungen: Die Praxis zur Heilung von Gehörsverletzungen im Rechtsmittelverfahren (BGE 135 II 286 E. 5.3) wird bestätigt.

Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsauftrags: Das Urteil bestätigt die konsequente Linie, wonach der Trennungsgrundsatz ausserhalb der Bauzone streng durchgesetzt wird (BGE 132 II 21 E. 6.4; 136 II 359 E. 6). Auch private und kulturelle Interessen — hier ein Bootsrestaurationsprojekt mit öffentlicher Förderung — vermögen den Wiederherstellungsauftrag nicht zu verhindern, wenn die Beschwerdeführerin die Behörden vor vollendete Tatsachen stellt und keine Alternativlösung sucht.

Fazit

Das Urteil 1C_458/2025 leistet eine wichtige Klärung der intertemporalen Rechtsfrage im Zusammenhang mit der neuen Verjährungsregel des Art. 25 Abs. 5 RPG. Das Bundesgericht verneint die sofortige Anwendung dieser Bestimmung auf hängige Verfahren, da kein überragendes öffentliches Interesse besteht. Dies bedeutet, dass für kantonale Entscheide, die vor dem 1. Januar 2026 ergangen sind, die bisherige Praxis gilt — ausserhalb der Bauzone verjährt der Wiederherstellungsanspruch auch nach über 30 Jahren nicht. Ab dem Inkrafttreten der neuen Bestimmung gilt nunmehr eine absolute Verjährungsfrist von 30 Jahren auch ausserhalb der Bauzone, es sei denn, Polizeigüter sind gefährdet. Für die Praxis bedeutet dies, dass Behörden illegale Bauten ausserhalb der Bauzone weiterhin konsequent beseitigen können und müssen, dass aber neu ein zeitlicher Horizont von 30 Jahren gesetzt ist. Das Urteil unterstreicht zudem den strengen Durchsetzungsansatz des Trennungsgrundsatzes und zeigt, dass auch kulturell und gemeinwohlorientierte Projekte keine Ausnahme vom Bewilligungserfordernis rechtfertigen.