Executive Summary

• Kernpunkt: Verweigerung einer Baubewilligung nachträglich (sanatoria edilizia) für unautorisierte Bauten ausserhalb der Bauzone in Arogno (TI); keine standortgebundene Notwendigkeit gemäss Art. 24 Abs. 1 LPT und Verlust der Gebäudeidentität gemäss Art. 24c LPT i.V.m. Art. 42 OPT.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie zulässig ist; die kantonale Entscheidsbestätigung bleibt bestehen.
• Bedeutung: Bestätigt die strenge Rechtsprechung zu Art. 24 und Art. 24c LPT; bloss persönliche Bequemlichkeitsgründe begründen keine Standortgebundenheit; die kantonale Bewilligungspflicht nach Art. 25 Abs. 2 LPT ist verfahrensrechtlich zwingend, ihre Missachtung führt zur Nichtigkeit der Baubewilligung.

Sachverhalt

A.________ ist Eigentümerin eines Grundstücks in Arogno (TI), das ausserhalb der Bauzone liegt. Das Grundstück befindet sich in einer Landschaftsschutzzone, im kantonalen Nutzungsplan des Monte Generoso und im Schutzbereich des als Kulturgut von kantonaler Bedeutung geschützten Oratoriums San Michele. Auf dem Grundstück steht ein aus zwei zusammenhängenden Gebäudeteilen bestehendes Wohnhaus mit einem Wintergarten und einem überdachten Schwimmbad auf der Westseite sowie ein separates Autoabstellgebäude, alles basierend auf einer Baubewilligung von 1959. In der Folge wurden ohne Baugesuch verschiedene unautorisierte Bauten errichtet: eine 57 m² grosse Stahl-Glas-Tribüne (Tribüne Nr. 1, Ende der 1980er-Jahre), ein Gerätehaus mit Holzlege von 55 m², sowie zwei weitere Tribünen beim Schwimmbad von 36 m² (Tribüne Nr. 2, 2008) und 15 m² (Tribüne Nr. 3, 2011). Nach Aufforderung des Municipios vom 18. Januar 2023 reichte A.________ ein nachträgliches Baugesuch ein. Das kantonale Amt für Baugesuche sprach sich dagegen aus. Mit Entscheidung vom 28. August 2023 verweigerte das Municipio die nachträgliche Baubewilligung.

B. Der Staatsrat des Kantons Tessin wies die Beschwerde mit Resolution vom 13. März 2024 ab. Das kantonale Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ebenfalls ab (Urteil vom 25. Februar 2026).

C. A.________ erhebt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht mit dem Antrag auf Aufhebung des kantonalen Urteils, der Regierungsresolution und der Gemeindeentscheidung. Das Präsidialdekret vom 9. April 2026 verweigerte die superprovisorische Aufschiebung.

Erwägungen

Zulässigkeit (E. 1–2)

Das Bundesgericht bestätigt die Zulässigkeit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG). Die Anträge auf Aufhebung der Regierungsresolution und der Gemeindeentscheidung sind unzulässig, da diese durch das kantonale Urteil ersetzt wurden (Erschöpfungsgrundsatz, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Aus der Begründung ergibt sich jedoch hinreichend deutlich das Begehren, die streitigen Werke zu bewilligen, weshalb die Anträge als ausreichend bestimmt gelten (BGE 137 II 313 E. 1.3).

Rechtliches Gehör (E. 3)

Die Beschwerdeführerin rügt eine ungenügende Begründung des kantonalen Urteils sowie den Verzicht auf einen Augenschein. Das Bundesgericht hält fest, dass das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) zwar das Recht auf Beweiserhebung umfasst, die Behörde jedoch einen weiten Beurteilungsspielraum bei der vorzeitigen Beweiswürdigung hat und nur bei Willkür eingreift (BGE 151 III 313 E. 5.6). Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, welche entscheidungserheblichen Umstände der Augenschein hätte zutage fördern sollen. Die Eigenschaften der streitigen Werke (Volumen, Erscheinung, Ausdehnung) ergeben sich klar aus den Akten und sind unbestritten. Der Verzicht auf den Augenschein ist daher nicht willkürlich.

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Das rechtliche Gehör wird niemandem verwehrt.»

Die Begründung des kantonalen Urteils genügt den Anforderungen: Die Vorinstanz hat die massgeblichen Bestimmungen dargelegt, die Gründe für die Verweigerung der Bewilligung erläutert (fehlende Standortgebundenheit, Verlust der Identität) und die Vertrauensschutzfrage separat geprüft.

Standortgebundenheit (E. 4.1–4.2)

Die Vorinstanz verneinte eine Bewilligungsfähigkeit nach Art. 24 Abs. 1 aLPT (Stand bis 1. September 2000) bzw. der entsprechenden aktuellen Bestimmung:

Art. 24 Abs. 1 LPT (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«Bauten und Anlagen sind ausserhalb der Bauzonen nur zulässig, wenn ihre Bestimmung eine Standortgebundenheit erfordert (lit. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).»

Das Bundesgericht bestätigt, dass Standortgebundenheit eine objektive Notwendigkeit verlangt, das Werk gerade an diesem Ort zu errichten, aus technischen, funktionalen oder bodenbedingten Gründen (BGE 141 II 245 E. 7.6.1; BGE 138 II 570 E. 4; BGE 124 II 252 E. 4a). Bloss persönliche Gründe oder solche blosser Bequemlichkeit — wie ein überdachter Zugang zu den Kellerräumen — genügen nicht (BGE 129 II 63 E. 3.1; BGE 123 II 499 E. 3b/cc; 1C_623/2022 E. 5.1). Die Beschwerdeführerin beschränkt sich auf appellatorische Kritik, ohne sich mit der massgeblichen Rechtsprechung auseinanderzusetzen. Das Fehlen der Standortgebundenheit schliesst die Bewilligung bereits aus, ohne dass es noch der Prüfung entgegenstehender Interessen bedarf (1C_623/2022 E. 5.6.4).

Bestandesschutz und Identitätswahrung (E. 4.3–4.5)

Das Bundesgericht prüft anschliessend die Bewilligungsfähigkeit nach Art. 24c LPT i.V.m. Art. 42 OPT:

Art. 24c LPT (SR 700)

«1 Bestehende Bauten und Anlagen, die bei der Zuweisung in eine Nichtbauzone nicht mehr der Zonenbestimmung entsprechen, behalten ihren Bestand. 2 Sie dürfen mit Bewilligung erneuert, teilweise umgebaut, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtlich erstellt oder geändert worden sind.»

Art. 42 Abs. 1–3 OPT (SR 700.1)

«1 Die Identität des Gebäudes oder der Anlage samt ihrer Umgebung muss in den wesentlichen Zügen gewahrt bleiben. 2 Massgebend ist der Zustand des Gebäudes bei der Zuweisung in die Nichtbauzone, in der Regel derjenige am 1. Juli 1972. 3 Die Identität ist unter Berücksichtigung aller Umstände zu beurteilen, namentlich der Zunahme an Brutto- und Nutzfläche, des Volumens, der Erscheinung, der Bestimmung, der Überbauung und der Komfortsteigerung.»

Die kantonale Instanz hat eine Gesamtbetrachtung vorgenommen und festgestellt, dass die unautorisierten Werke — insgesamt über 177 m² gegenüber dem ursprünglichen Gebäude von 127 m² — das Erscheinungsbild und die Identität des Gebäudeensembles massgeblich verändert haben. Der massgebliche Referenzzustand ist derjenige vom 1. Juli 1972 (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Gegenüber diesem einfachen und von bescheidener Dimension geprägten Ursprungszustand sind die Zubauten unverhältnismässig. Die Beschwerdeführerin macht geltend, jedes Werk sei separat zu prüfen, legt jedoch nicht dar, warum das Bundesrecht eine solche Einzelfallbetrachtung gebieten sollte; zudem sind alle Werke Gegenstand desselben Baugesuchs.

Die Baubewilligung von 1989 (Tribüne Südseite) wurde zu Recht als nichtig betrachtet, da sie ohne die zwingend vorgeschriebene kantonale Bewilligung nach Art. 25 Abs. 2 LPT erteilt wurde (BGE 151 II 918 E. 3.3; BGE 111 Ib 213 E. 5b). Die kantonale Autorisierung hat konstitutiven Charakter; ihr Fehlen führt grundsätzlich zur Nichtigkeit der Baubewilligung (1C_645/2023 E. 3.2).

Art. 25 Abs. 2 LPT (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen der Bewilligung der kantonalen Behörde.»

Der Hinweis der Beschwerdeführerin auf den neuen Art. 25 Abs. 5 LPT (Verjährung der Wiederherstellungspflicht, in Kraft seit 1. Januar 2026) ist nicht entscheidend: Das Verfahren betrifft ein nachträgliches Baugesuch, keine Wiederherstellungs- oder Abbruchsanordnung. Zudem hat die Gesetzesrevision die materiellen Bedingungen von Art. 24c LPT nicht geändert.

Vertrauensschutz (E. 5)

Die Beschwerdeführerin beruft sich auf den Vertrauensschutz (Art. 9 BV) wegen angeblicher Zusicherungen der Behörden und der im Laufe der Jahre bewilligten Werke. Das Bundesgericht weist dies zurück:

1. Störerhaftung bei Grundstückserwerb: Der Eigentümer haftet als Störer nach Situation für den rechtswidrigen Zustand auf seinem Grundstück, unabhängig von eigener Schuld (BGE 143 I 147 E. 5). Die Bösgläubigkeit des Vorbesitzers wird ihm zugerechnet (1C_502/2025 E. 5.3.1; 1C_450/2024 E. 6.2).

2. Nichtigkeit der Baubewilligung von 1989: Die Vorbesitzer hätten die Nichtigkeitsgründe der Bewilligung erkennen müssen; darauf kann sich die Beschwerdeführerin nicht berufen (1C_78/2023 E. 4.3; 1C_566/2019 E. 5.2).

3. Keine konkreten Zusicherungen: Die Beschwerdeführerin nennt keine konkreten behördlichen Zusicherungen. Blosse Untätigkeit der Behörden begründet keinen Vertrauensschutz (1C_502/2025 E. 5.3.2). Routinebewilligungen wie Kesselersatz (2023), Unterhaltsarbeiten (1996) oder Fassadenanstrich (1990) konnten vernünftigerweise nicht als Genehmigung oder Duldung der streitigen Werke verstanden werden.

4. Bösgläubigkeit für eigene Werke: Für die 2008 und 2011 ohne Bewilligung errichteten Tribünen hätte die Beschwerdeführerin eine Baubewilligung einholen müssen. Bösgläubigkeit liegt bereits vor, wenn die Person wusste oder bei ordentlicher Sorgfalt hätte wissen müssen, dass der Zustand rechtswidrig war (BGE 136 II 359 E. 7.1; 1C_51/2024 E. 3.4). Die Bewilligungspflicht für über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehende Eingriffe ist notorisch, erst recht ausserhalb der Bauzone.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den strengen Voraussetzungen für Bauten ausserhalb der Bauzone:

Standortgebundenheit (Art. 24 LPT): Konstante Rechtsprechung, dass bloss persönliche Bequemlichkeitsgründe die Standortgebundenheit nicht begründen (BGE 129 II 63; BGE 123 II 499; BGE 124 II 252; BGE 141 II 245; 1C_623/2022). Das Urteil fügt sich nahtlos in die ständige Praxis ein.

Identitätswahrung (Art. 24c LPT i.V.m. Art. 42 OPT): Die quantitative Erheblichkeit der unautorisierten Zubauten (über 177 m² gegenüber 127 m² Bestandsfläche) und die qualitative Veränderung des Erscheinungsbildes bestätigen die Praxis zu den strikten Identitätswahrungserfordernissen (BGE 132 II 21 E. 7.1.1; 1C_35/2025 E. 3.3.1). Die Gesamtbetrachtung aller Werke entspricht der gefestigten Praxis (1C_626/2020 E. 4.4.2).

Nichtigkeit bei fehlender kantonaler Bewilligung (Art. 25 Abs. 2 LPT): Die konstitutive Natur der kantonalen Bewilligung und die Nichtigkeitsfolge bei deren Fehlen sind gefestigte Rechtsprechung (BGE 151 II 918; BGE 111 Ib 213; 1C_645/2023; 1C_260/2021 und 1C_262/2021). Das Urteil präzisiert, dass diese Nichtigkeit auch für Vertrauensschutzargumente durchschlägt.

Neuheit — Art. 25 Abs. 5 LPT: Das Urteil stellt erstmals in der veröffentlichten Rechtsprechung klar, dass die am 1. Januar 2026 in Kraft getretene dreissigjährige Verjährungsfrist für Wiederherstellungsbegehren (Art. 25 Abs. 5 LPT) nicht auf nachträgliche Baubewilligungsverfahren anwendbar ist und die materiellen Voraussetzungen von Art. 24c LPT unberührt lässt.

Störerhaftung bei Grundstückserwerb: Bestätigung der jüngsten Praxis (1C_502/2025; 1C_450/2024; BGE 143 I 147), dass der Erwerber als Störer nach Situation haftet und die Bösgläubigkeit des Vorbesitzers ihm zugerechnet wird.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit sie zulässig ist. Die kantonale Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für unautorisierte Bauten ausserhalb der Bauzone wird vollumfänglich bestätigt. Das Urteil unterstreicht die Strenge der raumplanungsrechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen: Weder persönliche Bequemlichkeit (überdachter Zugang zu Kellerräumen) noch ein Vertrauensschutzargument können die Bewilligungspflicht ausserhalb der Bauzone durchbrechen. Die konstitutive Bedeutung der kantonalen Bewilligung nach Art. 25 Abs. 2 LPT wird bekräftigt — ihre Missachtung führt zur Nichtigkeit der Gemeindebewilligung und schliesst Vertrauensschutzansprüche aus. Die neu eingeführte Verjährungsfrist nach Art. 25 Abs. 5 LPT berührt die materiellen Voraussetzungen der Bestandesschutzregelung nicht.