Executive Summary

• Kernpunkt: Vier Beschwerden gegen ein Genfer Urteil über gewerbsmässigen Wucher (Art. 157 Ziff. 1 und 2 StGB), erschwerter Anstiftung zum illegalen Aufenthalt (Art. 116 Abs. 1 lit. a und Abs. 3 lit. a AIG), Hausfriedensbruch (Art. 186 StGB) und versuchte Nötigung (Art. 22 Abs. 1 i.V.m. Art. 181 StGB). Ehepaar betrieb systematische Überteuerung von Untermietverhältnissen gegenüber sans-papiers (überwiegend philippinische Staatsangehörige).
• Entscheidung: Die Beschwerden der Verurteilten (A.A., B., C.A.) werden überwiegend abgewiesen; die Anklagegrundsatz-Rügen scheitern; die Verurteilung wegen Wuchers wird bestätigt, jedoch kritisiert das Bundesgericht die Methode der kantonalen Instanz zur Bestimmung des Vergleichsmietzinses; die berechtigte Beschwerde der Geschädigten D. wird teilweise gutgeheissen (Aufhebung des Schadensersatzes und Verweis auf den Zivilweg, höhere Genugtuung mangels Begründung).
• Bedeutung: Präzisierung der Methodik zur Berechnung deroffenkundigen Disproportion beim Wohnungswucher: Die Methode der Anknüpfung an Vor-Vorgängermietzinsen ist im Strafrecht problematisch; bei offensichtlich unwürdigen Wohnbedingungen kann dieoffenkundige Disproportion auch ohne exakte zahlenmässige Berechnung bejaht werden. Bestätigung, dass die Genfer Wohnungsknappheit alsNotlage (gêne) i.S.v. Art. 157 StGB qualifiziert werden kann.

Sachverhalt

A.A. (Vietnamesin, geb. 1979) und B. (Schweizer, geb. 1974), verheiratet, betrieben zwischen 2016 und 2020 in Genf ein systematisches Untervermietungsgeschäft. Sie mieteten Wohnungen an und untervermieteten diese an fremde Staatsangehörige – überwiegend Philippinos ohne Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung – zu massiv überteuerten Preisen. Die Untermieter lebten teilweise unter menschenunwürdigen Bedingungen: Überbelegung, fehlender Zugang zu Sanitäranlagen, mangelnde Heizung, Verbot der Benutzung von Haushaltsgeräten, kein Zugang zu Briefkästen und Kellern. A.A. verwaltete die Wohnungen, wies die Untermieter an, verschwiegen zu bleiben und nicht die Polizei zu rufen. B. schloss Hauptmietverträge ab, kassierte Mieten und übernahm Verwaltungsaufgaben. C.A. (Schwester von A.A.) drang am 27. Oktober 2020 widerrechtlich in eine Wohnung ein, um ausstehende Mieten einzufordern, und drohte am 29. Oktober 2020 den Untermietern mit Problemen mit dem "Amt".

Das Genfer Tribunal correctionnel verurteilte A.A. wegen gewerbsmässigen Wuchers und erschwerter Anstiftung zum illegalen Aufenthalt zu 2½ Jahren Freiheitsstrafe (teilbedingt mit 21 Monaten Bewährung), B. wegen Beihilfe zu denselben Delikten zu 180 Tagessätzen, und sprach C.A. von Hausfriedensbruch, Drohungen und versuchter Nötigung frei. Die Genfer Appellationskammer bestätigte die Verurteilungen von A.A. und B. (mit teilweisem Freispruch für einzelne Fälle), verurteilte C.A. wegen Hausfriedensbruchs und versuchter Nötigung zu 30 Tagessätzen, und sprach D. (Geschädigte) CHF 349.60 Schadensersatz und CHF 1'000 Genugtuung zu.

Erwägungen

1. Verfahrensvereinigung

Das Bundesgericht vereinigt die vier Beschwerden (6B_106/2025, 6B_114/2025, 6B_120/2025, 6B_125/2025), da sie sich gegen denselben Entscheid richten und denselben Sachkomplex betreffen (Art. 71 BGG und Art. 24 BGO).

2. Anklagegrundsatz (Art. 9 StPO)

Art. 9 Abs. 1 StPO (SR 312.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Eine Straftat kann nur gerichtlich beurteilt werden, wenn die Staatsanwaltschaft gegen eine bestimmte Person wegen eines genau umschriebenen Sachverhalts beim zuständigen Gericht Anklage erhoben hat.»

Die Beschwerdeführer 1 und 2 rügen eine Verletzung des Anklagegrundsatzes. Das Bundesgericht hält fest, dass das Gericht an den in der Anklage beschriebenen Sachverhalt gebunden ist (Immutabilitätsprinzip), die rechtliche Qualifikation jedoch abändern darf (Art. 350 Abs. 1 StPO), sofern die Parteien angehört werden (Art. 344 StPO).

Methode der Disproportionsberechnung: Dass die kantonale Instanz statt der im Anklageschluss verwendeten statistischen Daten zu Medianmietzinsen die Vor-Vorgängermietzinsen heranzog, stellt keine Ausdehnung des Prozesses über den Anklagesachverhalt dar. Die Anklage beschrieb die Tathandlungen (Überteuerung der Untermietverhältnisse), nicht die Berechnungsmethode. Die Beschwerdeführer behaupten selbst nicht, dass sie die Existenz und Höhe der Vor-Vorgängermietzinsen nicht gekannt hätten.

Wohnungsknappheit als Notlage: Die Berücksichtigung der Genfer Wohnungsknappheit als Element der gêne (Notlage) war nicht im Anklageschluss explizit erwähnt. Das Bundesgericht hält jedoch fest, dass eine unpräzise Anklage eine Verurteilung nicht verhindert (vgl. BGE 149 IV 128 E. 1.2). Die Genfer Wohnungsknappheit ist notorisch; die Anklage enthielt ausreichende faktische Hinweise, dass der Sachverhalt in einem Gesamtkontext stand, der auch diese Notlage umfasste. Ausserdem beruhte diese Würdigung auf einem Vorbringen der Untermieter, die vom Erstgericht von der Notlage ausgenommen worden waren.

Längere Belegungszeiträume: Zwar wichen die von der Vorinstanz retenierten Belegungszeiträume bei einigen Untermietern von den Daten in der Anklage ab (frühere Einzugsdaten). Diese blossen Ungenauigkeiten machen die Anklage jedoch nicht nichtig, da die Anklage allgemein den Zeitraum 2016–2020 umschrieb und die Beschwerdeführer nicht behaupten, in ihrer Verteidigung behindert worden zu sein.

3. Sachverhaltsfeststellung und Willkür

Das Bundesgericht wendet den massgeblichen Willkürstandard an: Eine Feststellung ist willkürlich, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (Art. 9 BV, Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Bei der Beweiswürdigung liegt Willkür nur vor, wenn ein Beweiselement ohne ernsthaften Grund übergangen, offensichtlich falsch gewürdigt oder unhaltbare Schlüsse daraus gezogen werden.

Kenntnis der Notlage der Untermieter: Die Vorinstanz hat ohne Willkür festgestellt, dass A.A. die Notlage ihrer Untermieter kannte. Ein Bündel konvergenter Indizien belegt dies: A.A. verwaltete sämtliche Untermietverhältnisse persönlich, wählte die Untermieter aus, setzte die Mieten fest, forderte sie auf, weitere Personen zur Mietzahlung zu finden, erhöhte die Mieten je nach Personenzahl, wies sie an, keine Polizei zu rufen und verschwiegen zu bleiben. Als Vietnamesin mit C-Aufenthaltsbewilligung musste sie sich der Schwierigkeiten bewusst sein, die Ausländer ohne Aufenthaltsbewilligung bei der Wohnungssuche haben.

Kenntnis von B.: Auch B. kannte die Disproportion der Mieten. Er kassierte Mieten, zahlte die Hauptmieten an die Regien (ca. CHF 40'000/Monat), erstellte Übersichten der Mietanteile pro Untermieter und unterzeichnete acht der zehn Hauptmietverträge. Als Immobilienbesitzer mit Universitätsabschluss und Kaderfunktion in der Genfer Verwaltung sowie angesichts seiner früheren Bestrafung für Untervermietung an Sans-Papiers und früherer Vertragsauflösungen wegen missbräuchlicher Untervermietung war er kein Laie auf diesem Gebiet.

Wohnbedingungen: Die Beschwerdeführer bestreiten die schlechten Wohnbedingungen teilweise. Das Bundesgericht hält fest, dass für 8 von 10 Wohnungen die prekären Bedingungen unbestritten sind (Überbelegung, Etagenbetten statt Doppelbetten, provisorische Trennwände, fehlender Zugang zu Sanitäranlagen, Verbot von Haushaltsgeräten, kein Zugang zu Briefkästen und Kellern). Im Fall Nr. 13 lebten sechs Personen ohne Aufenthaltsbewilligung auf 34 m², ohne funktionierende Sanitäranlagen und ohne Heizung. Im Fall Nr. 9 teilten sich elf Personen ein Duplex mit nicht funktionierenden Heizkörpern und mangelndem Warmwasser.

Untermieter nach Inhaftierung: Dass einige Untermieter nach der Inhaftierung von A.A. in den Wohnungen blieben, beweist nicht, dass sie nicht in einer Notlage waren. Die Wohnungsknappheit und der irreguläre Status bestanden auch nach der Inhaftierung fort.

4. Wucher (Art. 157 StGB)

Art. 157 Ziff. 1 und 2 StGB (SR 311.0) «1. Wer die Zwangslage, die Abhängigkeit, die Unerfahrenheit oder die Schwäche im Urteilsvermögen einer Person dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem anderen für eine Leistung Vermögensvorteile gewähren oder versprechen lässt, die zur Leistung wirtschaftlich in einem offenbaren Missverhältnis stehen, wer eine wucherische Forderung erwirbt und sie weiterveräussert oder geltend macht, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft. 2. Handelt der Täter gewerbsmässig, so wird er mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren bestraft.»

4.1 Objektiver Tatbestand

Notlage (gêne): Die Notlage der Untermieter ist unbestritten. Als Ausländer ohne Aufenthalts- und Arbeitsbewilligung hatten sie keine andere Wahl, als die Bedingungen der Beschwerdeführer zu akzeptieren (vgl. BGE 92 IV 132 E. 2; BGE 93 IV 85 E. 5; Urteil 6B_301/2020 vom 28. April 2020 E. 1.1.1). Die Einwilligung der Opfer schliesst die Anwendung von Art. 157 StGB nicht aus, sondern ist ein Tatbestandselement (BGE 82 IV 145 E. 2b).

Offenkundige Disproportion: Das Bundesgericht befasst sich eingehend mit der Methodik der Disproportionsberechnung.

Die Vorinstanz stützte sich auf die Vor-Vorgängermietzinsen der Wohnungen (zzgl. 20% Zuschlag für Möblierung und Nebenkosten) als Vergleichsmassstab. Das Bundesgericht kritisiert diese Methode: Die analoge Anwendung der zivilrechtlichen Rechtsprechung zu anfänglich missbräuchlichen Mietzinsen (BGE 148 III 209) auf das Strafrecht ist nicht überzeugend. Die Vor-Vorgängermietzinsen spiegeln Preise aus einer anderen Marktkonjunktur (z.T. ab 2012) und nicht zwingend den aktuellen Marktwert. Auch die Methode des Erstgerichts (Anknüpfung an die Hauptmietzinsen) entspricht nicht systematisch den Marktpreisen.

Jedoch: Diese methodischen Bedenken sind im Ergebnis nicht entscheidend. Dieoffenkundige Disproportion ergibt sich hier auch ohne exakte zahlenmässige Berechnung aus den Gesamumständen, namentlich den menschenunwürdigen Wohnbedingungen. Das Bundesgericht zitiert das Urteil 6B_296/2024 (zur Publikation vorgesehen): Dieoffenkundige Disproportion kann sich aus den Umständen aufdrängen, ohne dass ein numerischer Schwellenwert zwingend erforderlich ist (vgl. BGE 92 IV 132 E. 1; BGE 130 IV 106 E. 7.2).

Die prozentualen Aufschläge gegenüber dem von der Vorinstanz ermittelten Referenzmietzins betragen: 84% (Fall Nr. 1), 78% (Nr. 2), 51% (Nr. 3), 52% (Nr. 6), 52% (Nr. 7), 72% (Nr. 9), 141% (Nr. 11), 46% (Nr. 13) und 31% (Nr. 15). Selbst bei Zugrundelegung eines Marktmietzinses würde die Disproportion den Schwellenwert von 20% (regulierter Bereich) bzw. 35% (nicht regulierter Bereich) deutlich überschreiten. Das Bundesgericht qualifiziert den Mietwohnungsbereich als reguliert (vgl. Art. 269 ff. OR), was einen Schwellenwert von ca. 20% nahelegt (vgl. BGE 92 IV 132 E. 1; Dupuis et al., Petit commentaire du code pénal, 2. Aufl. 2017, N. 24 zu Art. 157 StGB; Trechsel/Crameri, Praxiskommentar StGB, 4. Aufl. 2021, N. 10 zu Art. 157 StGB).

Zuschlag von 20%: Die Vorinstanz gewährte den Beschwerdeführern einen 20%igen Zuschlag auf den Referenzmietzins (10% für Möblierung, 10% für Nebenkosten). Dieser Zuschlag ist nicht übermässig, sondern eher grosszügig angesichts der prekären Wohnbedingungen (vgl. BGE 119 II 353 E. 5c; Urteil 6B_27/2009 vom 29. September 2009 E. 1.4).

4.2 Subjektiver Tatbestand

Die Beschwerdeführer 1 und 2 kannten die Notlage der Untermieter und deren irregulären Status. Eventualdolus genügt (BGE 130 IV 106 E. 7.2). Die Vorinstanz durfte ohne Willkür feststellen, dass A.A. die Situation aller Untermieter vollständig überschaute, und dass B. durch seine Mitwirkung an der Verwaltung und seine Kenntnis der Mietzinsen die Disproportion kannte.

5. Beschwerdeführer 2 (B.) – Beihilfe

Art. 186 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt, wird, auf Antrag, mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.»

B. war nicht nur Gehilfe (Art. 249 StGB), sondern leistete einen kausalen Beitrag: Er schloss die Hauptmietverträge (in 8 von 10 Fällen als Mitunterzeichner), zahlte die Mieten an die Regien, kassierte Untermieten, erstellte Übersichten der Mietanteile und übernahm Verwaltungsaufgaben (Vertragsänderungen, Vorschlag zur Einstellung von zwei Sekretärinnen). Seine früheren Variationen in den Aussagen (zuerst Leugnung vor der Polizei, später Teilgeständnis) durften von der Vorinstanz zu seinen Lasten gewürdigt werden.

6. Beschwerdeführer 3 (C.A.) – Hausfriedensbruch und versuchte Nötigung

C.A. drang am 27. Oktober 2020 widerrechtlich und ohne Zustimmung der Untermieter in eine Wohnung ein, um ausstehende Mieten einzufordern (Hausfriedensbruch, Art. 186 StGB). Am 29. Oktober 2020 sandte sie den Untermietern Nachrichten, in denen sie androhte, dass sie Probleme mit dem "Amt" bekommen könnten, dass die Schweiz klein sei und man sie überall finden könne (versuchte Nötigung, Art. 22 Abs. 1 i.V.m. Art. 181 StGB). Die Androhung behördlicher Massnahmen gegenüber sans-papiers erfüllt das Tatbestandsmerkmal der Gewalt bzw. der Drohung mit einem empfindlichen Übel.

7. Zivilrechtliche Ansprüche der Beschwerdeführerin 4 (D.)

D. (Geschädigte, Untermieterin) begehrt CHF 7'700 Schadensersatz und CHF 42'886.70 Ausgleichsforderung.

Schadensersatz (materieller Schaden): Die Vorinstanz sprach ihr lediglich CHF 349.60 zu, gestützt auf eine Berechnungsmethode, die D. als unzureichend erachtet. Das Bundesgericht hebt den Schadensersatzanspruch auf und verweist die Geschädigte auf den Zivilweg, da die genaue Berechnung des materiellen Schadens im Strafverfahren nicht mit der erforderlichen Präzision vorgenommen werden kann (Art. 110 Abs. 1bis StGB).

Genugtuung: Der zugesprochene Betrag von CHF 1'000 wird mangels hinreichender Begründung aufgehoben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Das Bundesgericht rügt, dass die Vorinstanz die Kriterien für die Bemessung der Genugtuung nicht ausreichend dargelegt hat.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Tradition der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Wohnungswucher (BGE 92 IV 132; BGE 93 IV 85; BGE 130 IV 106) und bestätigt folgende Grundsätze:

1. Notlage durch irregulären Aufenthaltsstatus: Bestätigt die ständige Praxis, dass der Status als Sans-Papier eine Notlage i.S.v. Art. 157 StGB begründet (Urteil 6B_301/2020 vom 28. April 2020 E. 1.1.1; Urteil 6B_794/2021 vom 21. März 2022 E. 5.3; Urteil 7B_84/2023 vom 27. September 2023 E. 3.2.2).

2. Wohnungsknappheit als Notlage: Präzisiert, dass auch die Genfer Wohnungsknappheit als Notlage-Element qualifiziert werden kann, was über die traditionelle Einengung auf die finanzielle Notlage hinausgeht (vgl. BGE 92 IV 132 E. 2; BGE 93 IV 85 E. 5).

3. Methodik der Disproportionsberechnung: Kritisiert die analoge Anwendung von BGE 148 III 209 (zivilrechtliche Mietzinsberechnung) im Strafrecht und die Anknüpfung an Vor-Vorgängermietzinsen, hält jedoch fest, dass dieoffenkundige Disproportion sich auch aus den Gesamumständen – insbesondere den unwürdigen Wohnbedingungen – ergeben kann, ohne dass ein exakter numerischer Schwellenwert zwingend erforderlich ist. Bestätigt damit implizit das Urteil 6B_296/2024 (zur Publikation vorgesehen).

4. Schwellenwerte: Bestätigt die branchenspezifischen Schwellenwerte: ca. 20% im regulierten Bereich (Mietwohnungswesen) und ca. 35% im nicht regulierten Bereich (vgl. Trechsel/Crameri, N. 10 zu Art. 157 StGB; Bernard Corboz, Les infractions en droit suisse, Bd. I, 3. Aufl. 2010, Art. 157 StGB N. 38; Philippe Weissenberger, in Basler Kommentar StGB, 4. Aufl. 2019, N. 38 zu Art. 157 StGB; abweichend: Ursula Cassani, die einen Schwellenwert von 50% fordert).

5. Anklagegrundsatz: Bestätigt, dass die rechtliche Umqualifizierung durch das Gericht zulässig ist (Art. 350 Abs. 1 StPO) und dass bloss methodische Abweichungen von der Anklage (andere Berechnungsmethode der Disproportion) den Anklagegrundsatz nicht verletzen, solange der beschriebene Sachverhalt identisch bleibt (vgl. BGE 143 IV 63 E. 2.2; BGE 149 IV 128 E. 1.2).

6. Beihilfe durch Ehegatten: Bestätigt, dass die Mitwirkung des Ehegatten bei der Verwaltung des Untervermietungsgeschäfts (Vertragsabschluss, Mietinkasso, Buchhaltung) eine kausale Beitragsleistung im Sinne von Art. 249 StGB darstellt, insbesondere wenn der Beitrag über längere Zeit und systematisch erbracht wird.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerden der Verurteilten (A.A., B., C.A.) überwiegend ab. Die Verurteilungen wegen gewerbsmässigen Wuchers und erschwerter Anstiftung zum illegalen Aufenthalt werden bestätigt, ebenso die Verurteilung von C.A. wegen Hausfriedensbruchs und versuchter Nötigung. Das Urteil präzisiert die Methodik der Disproportionsberechnung beim Wohnungswucher: Zwar kritisiert es die Anknüpfung an Vor-Vorgängermietzinsen, hält aber fest, dass beioffenkundig unwürdigen Wohnbedingungen die Disproportion auch ohne exakte Berechnung bejaht werden kann. Die berechtigte Beschwerde der Geschädigten D. wird teilweise gutgeheissen: Der Schadensersatz wird aufgehoben und auf den Zivilweg verwiesen, die Genugtuung wird mangels Begründung zur Neubeurteilung zurückverwiesen.