2C_464/2025 — Dienstbarkeit des Gartennutzungsrechts auf Landwirtschaftsland und Bewilligungspflicht nach Art. 61 Abs. 3 LDFR

Rechtsgebiet: Bäuerliches Bodenrecht (LDFR/BGBB) · Vorinstanz: Cour de justice GE, Chambre administrative · Besetzung: Aubry Girardin (Präsidentin), Donzallaz, Ryter; Gerichtsschreiberin Jolidon · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine auf unbestimmte Dauer eingeräumte, ausschliessliche Grundeigentümerdienstbarkeit des Gartennutzungsrechts über ca. 15 % einer Landwirtschaftsparzelle stellt ein Rechtsgeschäft dar, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 3 LDFR) und der Bewilligungspflicht unterliegt.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt, dass die strittige Dienstbarkeit bewilligungspflichtig ist, und weist die Beschwerde ab.
• Bedeutung: Präzisiert die Kriterien für die Qualifikation von Dienstbarkeiten als wirtschaftlicher Eigentumserwerb im bäuerlichen Bodenrecht; Bestätigung, dass auch eine zeitlich unbegrenzte, ausschliessliche Nutzungsbefugnis über einen nicht vernachlässigbaren Teil eines Landwirtschaftsgrundstücks dem Eigentumsübertragungstatbestand unterfällt.

Sachverhalt

A.________ ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 915 und 3174 in der Gemeinde Bardonnex (GE), die beide in der geschützten Zone 4B liegen und je ein Wohngebäude tragen. C.________ war Eigentümerin der benachbarten Parzelle Nr. 13490 (5'024 m², davon 4'934 m² in der Landwirtschaftszone und 90 m² in der Zone 4B), die keine Überbauung aufwies.

C.________ ersuchte die Commission foncière agricole du canton de Genève um Herauslösung des als Ziergarten genutzten Teils der Parzelle aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts. Das Office cantonal de l'agriculture verwarf das Gesuch um Parzellierungsteilung mit Entscheid vom 14. Januar 2021; die Commission foncière agricole lehnte die Herauslösung am 9. März 2021 ab. Am 11. Mai 2021 wurde B.________ (Selbstbewirtschafter) der Erwerb der Parzelle bewilligt.

Die Parzelle Nr. 13490 wurde gestützt auf einen notariellen Akt vom 29. September 2021 in Zonengrenzen geteilt: Die 90 m² in der Zone 4B wurden zur Parzelle Nr. 4812 (von A.________ erworben), die restlichen 4'934 m² blieben als Landwirtschaftsland Parzelle Nr. 4813 (bei B.________). Gleichzeitig beantragten A.________ und B.________ die Bewilligung zur Bestellung einer Grundeigentümerdienstbarkeit des Gartennutzungsrechts auf einem Teil der Parzelle Nr. 4813 (ca. 750 m², rund 15 % der Gesamtfläche) zugunsten der Parzellen Nrn. 915 und 3174. Das Nutzungsrecht sollte ausschliesslich und ohne zeitliche Begrenzung sein; die Unterhaltskosten sollten die herrschenden Grundstücke tragen.

Die Commission foncière agricole verwarf das Gesuch am 12. Oktober 2021 — und am 11. Juni 2024 erneut nach Rückweisung — mit der Begründung, die Dienstbarkeit sei materiell einer Parzellenteilung gleichzustellen. Die Cour de justice bestätigte dies am 24. Juni 2025 und hielt dafür, die Dienstbarkeit entziehe dem Eigentümer ohne zeitliche Grenze die Verfügung über die betroffene Fläche und komme wirtschaftlich einem Eigentumsübertrag gleich. Dagegen richtet sich die Beschwerde ans Bundesgericht.

Erwägungen

Bewilligungspflichtigkeit der Dienstbarkeit (Art. 61 Abs. 3 LDFR)

Die zentrale Frage ist, ob die geplante Dienstbarkeit des Gartennutzungsrechts ein Rechtsgeschäft darstellt, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 3 LDFR). Das Gesetz zählt die tatbestandsmässigen Rechtsgeschäfte nicht abschliessend auf; die Qualifikation erfolgt im Einzelfall.

Art. 61 Abs. 1–3 LDFR (SR 211.412.11) «1 Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung. 2 Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. 3 Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt.»

Massgebend ist nach der Rechtsprechung das wirtschaftliche Ziel der von den Parteien vereinbarten Rechtsbeziehungen sowie die Frage, ob das abgeschlossene Geschäft dem Erwerber in seinen Wirkungen eine eigentümerähnliche Stellung am landwirtschaftlichen Grundstück verschafft, die vor dem Hintergrund der eigentums- und strukturpolitischen Zielsetzungen des Bewilligungsverfahrens die Durchführung eines solchen rechtfertigt (BGer 2C_647/2023 E. 7.1).

Das Bundesgericht hatte bereits bejaht, dass eine Dienstbarkeit zur Ablagerung von Materialien auf der gesamten Grundstücksfläche selbst bei zeitlicher Begrenzung (ca. 12 Jahre) bewilligungspflichtig ist (BGer 2C_647/2023 E. 7.5), ebenso eine auf ca. 30 Jahre befristete Dienstbarkeit zum Sand- und Kiesabbau auf der ganzen Parzelle (BGer 2C_157/2017 vom 12. September 2017 E. 4.2).

Kein dingliches Recht im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB

Das Gericht stellt fest, dass die streitige Dienstbarkeit nicht als selbständiges und dauerndes Recht im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB ausgestaltet ist. Sie fällt daher nicht als Grundstück im eigentlichen Sinne unter den Bewilligungstatbestand von Art. 61 LDFR. Die Prüfung erfolgt ausschliesslich unter dem Gesichtspunkt des wirtschaftlichen Erwerbsäquivalents nach Abs. 3.

Qualifikation als wirtschaftlicher Eigentumserwerb

Die Dienstbarkeit weist mehrere Merkmale auf, die in ihrer Gesamtheit auf einen wirtschaftlichen Eigentumserwerb hindeuten:

• Keine zeitliche Begrenzung: Der Dienstbarkeitsentwurf enthält keine Befristung. Der Eigentümer der Parzelle Nr. 4813 verzichtet dauerhaft und vollständig auf die Nutzung und den Ertrag der betroffenen Fläche.
• Ausschliessliches Nutzungsrecht: Das Gartennutzungsrecht wird der Berechtigten exklusiv eingeräumt; sie wird dadurch langfristig in eine eigentümerähnliche Position versetzt.
• Betroffene Fläche nicht vernachlässigbar: Zwar umfasst die Dienstbarkeit nur ca. 15 % der Gesamtfläche (ca. 750 m²), doch ist diese Grösse — wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat — nicht vernachlässigbar.
• Sperrwirkung nach Art. 737 Abs. 3 ZGB: Der Eigentümer kann nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert (vgl. Art. 737 Abs. 3 ZGB).

Argument der fehlenden landwirtschaftlichen Eignung

Die Beschwerdeführer machten geltend, die betroffene Fläche sei nicht in den Ansaatflächen (surfaces d'assolement) erfasst, bewaldet und habe ihre landwirtschaftliche Bestimmung seit Jahrzehnten verloren. Das Gericht weist dies zurück:

• Die Frage der landwirtschaftlichen Eignung ist für die Qualifikation nach Art. 61 Abs. 3 LDFR nicht massgeblich. Relevant ist nur, ob das Rechtsgeschäft wirtschaftlich einem Eigentumsübergang gleichkommt.
• Die Parzelle Nr. 4813 bleibt ein Landwirtschaftsgrundstück im Sinne von Art. 6 Abs. 1 LDFR, auch wenn ein Teil als Ziergarten genutzt wird. Das Office de l'agriculture hatte im Rahmen des Parzellierungsverfahrens festgestellt, dass die Fläche für eine landwirtschaftliche Nutzung (Weideland oder Wiese) geeignet ist.
• Der vorliegende Fall unterscheidet sich von BGE 139 III 327, wo die Parzelle zahlreiche Zierbäume, eine Hecke, einen Obstgarten und ein bewilligtes Schwimmbad aufwies.
• Wer den Standpunkt vertritt, ein Teil eines Landwirtschaftsgrundstücks habe seinen landwirtschaftlichen Charakter verloren, kann gemäss Art. 6 Abs. 1 LDFR die Herauslösung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts beantragen — was hier bereits gescheitert war.

Fehlender juster Grund nach Art. 64 LDFR; Kompatibilität mit Selbstbewirtschaftungspflicht

Da die Dienstbarkeit bewilligungspflichtig ist und A.________ keine Selbstbewerterin (exploitante à titre personnel) ist, käme eine Bewilligung nur bei Vorliegen eines justen Grundes nach Art. 64 LDFR in Betracht. Dies wird von den Beschwerdeführern nicht geltend gemacht.

Das Gericht lässt zudem offen, ob die Dienstbarkeit mit der Erwerbsbewilligung zugunsten von B.________ vereinbar wäre. Es weist aber darauf hin, dass der Selbstbewerter sich bei Erwerb eines Landwirtschaftsgrundstücks verpflichtet, dieses längerfristig selbst zu bewirtschaften (BGE 150 II 168 E. 4.1.3 und 4.5) — was im Widerspruch zu einer Dienstbarkeit stünde, die gerade die Nutzung durch Dritte ermöglicht. Zudem wurde das Dienstbarkeitsgesuch nur vier Monate nach Erteilung der Erwerbsbewilligung eingereicht, was Zweifel an der Gutgläubigkeit von B.________ närt.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der Rechtsprechung zu Art. 61 Abs. 3 LDFR und präzisiert diese in mehrfacher Hinsicht:

1. Bestätigung der Einzelfallprüfung: Das Gericht bekräftigt, dass keine abschliessende Typisierung bewilligungspflichtiger Rechtsgeschäfte existiert; die Qualifikation hängt von einer Gesamtwürdigung der wirtschaftlichen Auswirkungen ab (BGer 2C_647/2023 E. 7.1; BGer 2C_157/2017 E. 4.2).

2. Erweiterung des Kreises bewilligungspflichtiger Dienstbarkeiten: Erstmalig wird eine Grundeigentücherdienstbarkeit des Gartennutzungsrechts als wirtschaftlicher Eigentumserwerb qualifiziert. Während frühere Entscheide Dienstbarkeiten mit industrieller oder abbauender Nutzung betrafen (Ablagerungsrecht, Sand- und Kiesabbau), dehnt das Urteil den Tatbestand auf bloss gärtnerisch-wohnliche Nutzungen aus.

3. Abgrenzung zu BGE 139 III 327: Das Gericht hebt selbst hervor, dass der vorliegende Fall anders gelagert ist als BGE 139 III 327, wo ein Grundstück mit Schwimmbad und Ziergarten nach langjähriger nichtlandwirtschaftlicher Nutzung aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts herausgelöst werden konnte. Im vorliegenden Fall blieb die Parzelle im Anwendungsbereich der LDFR, und die Herauslösung war bereits abgelehnt worden.

4. Verbindung mit dem Selbstbewirtschaftungsgebot: Das Urteil knüpft an BGE 150 II 168 E. 4.1.3 an, wonach der Selbstbewerter zich bei Erwerb zur langfristigen Selbstbewirtschaftung verpflichtet, und zeigt einen latenten Konflikt zwischen Dienstbarkeiten dieser Art und der Selbstbewirtschaftungspflicht auf.

Fazit

Das Urteil 2C_464/2025 bestätigt und präzisiert die Bewilligungspflicht von Dienstbarkeiten auf Landwirtschaftsland. Eine auf unbestimmte Dauer eingeräumte, ausschliessliche Grundeigentümerdienstbarkeit des Gartennutzungsrechts — auch wenn sie bloss einen Teil der Parzelle betrifft — stellt ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft im Sinne von Art. 61 Abs. 3 LDFR dar, soweit sie dem Berechtigten eine eigentümerähnliche Stellung verschafft und dem Eigentümer die landwirtschaftliche Nutzung dauerhaft entzieht. Die Entscheidung schliesst eine Lücke in der bisherigen Rechtsprechung, die vor allem industrielle und abbauende Dienstbarkeiten betraf, und weitet den Anwendungsbereich auf wohnnahe Nutzungsrechte aus. Für die Praxis bedeutet dies, dass auch vermeintlich «harmlose» Gartennutzungsrechte auf Landwirtschaftsland der Bewilligungspflicht unterliegen, wenn sie in ihrer Gesamtwirkung einem Eigentumstransfer gleichkommen — unabhängig von der Grösse der betroffenen Fläche.