4A_347/2025 — Architektenhonorar: Toleranzgrenze bei Kostenschätzung und Substanziierungspflicht bei Akontorückforderung

Rechtsgebiet: Auftragsrecht · Vorinstanz: Obergericht des Kantons Solothurn · Besetzung: Hurni (Präsident), Rüedi, May Canellas · Verfahrensergebnis: Beschwerde teilweise gutgeheissen; Sache zur Anordnung eines Gutachtens und zu neuer Entscheidung zurückgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Architekt kann sich bei fehlerhafter Kostenschätzung nicht allein auf die vereinbarte Toleranzgrenze berufen, wenn das Projekt nie ausgeführt wurde und es um die Vertragskonformität der Schätzung selbst geht.
• Entscheidung: Das Bundesgericht hebt das obergerichtliche Urteil auf und weist die Sache zur Anordnung eines Sachverständigengutachtens an die Vorinstanz zurück, weil diese den Beweisanspruch der Kläger auf Einholung eines Gutachtens verletzt hat.
• Bedeutung: Präzisiert die Rechtsprechung zur Architektenhaftung bei Kostenschätzungen dreifach: (1) Die Toleranzgrenze schützt den Architekten nur bei Kostenüberschreitungen im Verwirklichungsfall, nicht bei Schätzungsfehlern, die ein Projekt für den Bauherrn unfinanzierbar machen; (2) mehrfach abweichende Kostenschätzungen sind untereinander nur kompatibel, wenn die Toleranzgrenzen ineinander verschachtelt bleiben; (3) Parteibehauptungen mit Privatgutachten sind als besonders substanziiert zu qualifizieren, und die Verweigerung eines Gutachtens kann den Beweisanspruch verletzen.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführer (Auftraggeber) schlossen am 19./20. März 2019 mit der Beschwerdegegnerin (Architektin) eine auf der SIA-Norm 102 basierende Architekturvereinbarung für ein Doppeleinfamilienhaus. Das Honorar betrug 12,9 % der Baukosten gemäss Schlussabrechnung inkl. MwSt. Ein vorgängiger «Kostenvoranschlag» vom 4. März 2019 bezifferte die Baukosten (BKP) auf Fr. 1'135'026.– inkl. MwSt. Weitere Kostenschätzungen folgten am 17. Juli 2019 (Fr. 1'135'026.–), am 20. September 2019 (Fr. 1'214'606.–) und am 6. April 2021 (Fr. 1'105'548.36).

Die Auftraggeber liessen ein Privatgutachten erstellen, das die Baukosten auf Fr. 1'400'859.45 schätzte und eine Differenz zwischen Projekt und Kostenvoranschlauf feststellte. Sie kündigten den Vertrag am 23. November 2019 noch vor Baubeginn und realisierten das Projekt mit dem Privatgutachter als Architekten um. Die Architektin stellte Fr. 11'174.85 offen; die Auftraggeber klagten auf Rückzahlung von Fr. 51'335.05.

Beide kantonalen Instanzen wiesen die Klage ab. Das Obergericht hielt eine Toleranzgrenze von ±15 % für den Kostenvoranschlag vom 4. März 2019 für massgeblich und gelangte zum Schluss, die geltend gemachten Differenzen lägen innerhalb dieser Toleranz. Das beantragte gutachterliche Beweisverfahren lehnte es ab.

Erwägungen

Natur des Anspruchs: Akontorückforderung, nicht Schadenersatz

Das Bundesgericht klärte zunächst die Rechtsnatur des Streits: Es geht um die Rückforderung von Akontozahlungen, nicht um einen auftragsrechtlichen Schadenersatzanspruch. Akontozahlungen setzen implizit eine nachfolgende Abrechnung voraus; nur soweit sich daraus ein Anspruch für den Empfänger ergibt, darf er diese behalten. Der vertragliche Rückforderungsanspruch ist ihnen grundsätzlich inhärent (BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021, E. 2.2). Das Recht ist von Amtes wegen anzuwenden, sodass es auf die Präzisierung durch die Kläger nicht ankommt.

Sorgfaltspflichten des Architekten bei der Kostenschätzung

Der Architekt hat nach Art. 398 Abs. 2 OR unaufgefordert eine Kostenberechnung anzustellen und den Bauherrn über die zu erwartenden Kosten zu informieren. Er hat sorgfältig einen Kostenvoranschlag zu erstellen und die Baukosten ständig daraufhin zu überprüfen (BGE 119 II 249, E. 3b; BGE 108 II 197, E. 2a; BGer 4C.424/2004 vom 15. März 2005, E. 3).

Art. 398 Abs. 2 OR (SR 220) «Er haftet dem Auftraggeber für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertragenen Geschäftes.»

Toleranzgrenze schützt nicht bei Schätzungsfehlern vor Projektrealisierung

Das Bundesgericht setzt sich ausführlich mit der Tragweite der Toleranzgrenze auseinander und kommt zu einem wesentlichen Differenzierungsresultat:

Die Toleranzgrenze dient dem Ausgleich von Unwägbarkeiten, die mit der Kostenprognose und der Verwirklichung eines Bauvorhabens verbunden sind. Sie kann jedoch – mangels besonderer Absprache – nicht als Haftungsbeschränkungsklausel ausgelegt werden, die den Architekten im Rahmen der Toleranzgrenze von der Haftung für Vertragsverletzungen befreit (BGer 4C.424/2004, E. 3.2.2; BGer 4A_531/2020 vom 2. September 2021, E. 8.2). Auch Kostenüberschreitungen unterhalb der Toleranzgrenze schliessen den Nachweis nicht aus, dass die Überschreitung in klaren Fehlern bzw. Sorgfaltswidrigkeiten des Architekten begründet war (BGer 4C.424/2004, E. 3.2.2.1).

Hier wurde das Projekt nie ausgeführt. Die Regeln betreffend die Haftung für Baukostenüberschreitungen können nicht zur Anwendung kommen. Die Vorinstanz ging fehl, indem sie die Toleranzgrenze von ±15 % als haftungsausschliessend behandelte: Es kann den Beschwerdeführern nicht schaden, wenn die beanstandeten Fehler die Toleranzgrenze nicht erreichen. Die Toleranzgrenze bezieht sich auf die Verwirklichung des Projekts, nicht auf die Auswirkungen eigentlicher Schätzungsfehler auf die Frage, ob ein Projekt weiterverfolgt wird.

Das Bundesgericht illustriert dies an einem Beispiel: Bei einer fehlerhaften Schätzung von Fr. 100'000.– statt korrekt Fr. 110'000.– (±15 %-Toleranz) betragen die tatsächlichen Kosten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht Fr. 85'000.– bis Fr. 115'000.–, sondern Fr. 93'500.– bis Fr. 126'500.–. Die Wahrscheinlichkeit, dass die tatsächlichen Kosten die Toleranzgrenze der fehlerhaften Schätzung nicht überschreiten, ist umso geringer, je grösser der Fehler ist.

Kompatibilität mehrerer Kostenschätzungen

Das Bundesgericht entwickelt eine neue dogmatische Figur: Reicht der Architekt für gleiche Leistungen mehrere Kostenschätzungen ein, muss eine spätere Schätzung als Präzisierung der früheren verstanden werden können. Miteinander vereinbar sind zwei Schätzungen nur, wenn die spätere Schätzung auch unter Berücksichtigung ihrer eigenen Toleranzgrenze innerhalb des durch die Toleranzgrenze der früheren Schätzung abgesteckten Rahmens bleibt.

Angewendet auf den Fall: Bei einer ersten Schätzung von Fr. 1'135'026.– (±15 %) und einer letzten Schätzung von Fr. 1'105'548.36 (abzüglich Bestellungsänderungen: Fr. 1'059'849.48) ergibt sich für die letzte Schätzung eine maximal zulässige Toleranzgrenze von ±9 %, damit beide Schätzungen kompatibel bleiben. Daraus resultiert ein Maximalbetrag von Fr. 1'155'235.93 – was eine Überschreitung gegenüber der ersten Schätzung von höchstens Fr. 20'000.– bedeutet.

Kostenlimite als einseitige Weisung des Bauherrn

Das Bundesgericht bestätigt die ständige Rechtsprechung, wonach der Bauherr eine Kostenlimite einseitig als Weisung festsetzen kann, ohne dass die Zustimmung des Architekten erforderlich ist. Ist dem Architekten erkennbar, dass dem Bauherrn nur begrenzte Mittel zur Verfügung stehen, hat er auf Probleme frühestmöglich hinzuweisen und darf nicht ein Projekt mit geschätzten Maximalkosten ausarbeiten, wenn die Möglichkeit besteht, dass die verfügbaren Mittel um bis zu 15 % überschritten werden (BGE 108 II 197, E. 2a; BGer 4A_531/2020, E. 7.1; BGer 4C.424/2004, E. 3.3).

Privatgutachten und Substanziierungspflicht

Parteibehauptungen, denen ein Privatgutachten zugrunde liegt, gelten als besonders substanziiert (BGE 141 III 433, E. 2.5–2.6). Dass Privatgutachten seit dem 1. Januar 2025 als Urkunden i. S. v. Art. 177 i. V. m. Art. 407f ZPO qualifizieren, ändert nichts an der Qualifizierung als besonders substanziierte Behauptung. Von Laien kann vernünftigerweise nicht verlangt werden, vor Durchführung eines Beweisverfahrens die entscheidrelevanten technischen Aspekte bis ins letzte Detail darzulegen (BGer 4A_601/2020 vom 11. Mai 2021, E. 4.2.2; BGer 4A_412/2019 vom 27. April 2020, E. 7.4.2.1). Indem die Vorinstanz das beantragte Gutachten nicht abnahm, hat sie den Beweisanspruch der Beschwerdeführer verletzt.

Vertragsauflösung und Vergütungsanspruch

Ist das Projekt für den Bauherrn unbrauchbar, weil es sich bei korrekter Berechnung nicht an die Kostenvorgabe hält und mangels Geldmitteln nicht verwirklicht werden kann, kann der Architekt jeglichen Vergütungsanspruch verwirken (vgl. Rainer Schumacher, Die Haftung des Architekten aus Vertrag, in: Das Architektenrecht, 3. Aufl. 1995, Rz. 605). Ist das Projekt hingegen vertragskonform und realisierbar, stehen der Beschwerdegegnerin die geleisteten Akontozahlungen im Umfang ihres Honoraranspruchs zu.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der kontinuierlichen Linie der Bundesgerichtsrechtsprechung zur Architektenhaftung bei Kostenschätzungen (BGE 119 II 249; BGE 108 II 197; BGer 4C.424/2004; BGer 4A_531/2020). Es präzisiert diese Rechtsprechung in drei Punkten:

Erstens differenziert das Gericht erstmals explizit zwischen der Toleranzgrenze als Haftungsausschluss im Verwirklichungsfall (Kostenüberschreitung nach Baubeginn) und der Toleranzgrenze im Vorfeld (Schätzungsfehler, die das Projekt für den Bauherrn unfinanzierbar machen). Im letzteren Fall kann sich der Architekt nicht auf die Toleranzgrenze berufen.

Zweitens führt das Gericht die dogmatische Figur der «Kompatibilität mehrerer Kostenschätzungen» ein: Mehrere Schätzungen für gleiche Leistungen müssen ineinander verschachtelte Toleranzräume aufweisen, damit sie vertragskonform sind. Die Toleranzgrenze späterer Schätzungen muss enger sein als die der früheren.

Drittens bestätigt und schärft das Urteil die Pflicht des Architekten ein, bei erkennbar begrenzten finanziellen Mitteln des Bauherrn eine Kostenlimite einzuhalten oder frühzeitig auf die Unerfüllbarkeit hinzuweisen.

Fazit

Das Bundesgericht hebt das obergerichtliche Urteil auf und weist die Sache zur Anordnung eines Sachverständigengutachtens betreffend die Übereinstimmung von Projekt und Kostenvoranschlag vom 4. März 2019 an die Vorinstanz zurück. Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Fr. 3'000.–) und die Parteientschädigung (Fr. 3'500.–) werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Das Urteil bringt eine wichtige Präzisierung der Architektenhaftung: Die Toleranzgrenze bei Kostenschätzungen schützt nicht bei Schätzungsfehlern, die ein Projekt für den Bauherrn unfinanzierbar machen, sondern nur bei Kostenüberschreitungen, die im Rahmen der allgemeinen Prognoseunsicherheit bei der Verwirklichung liegen.