Zusammenfassung von BGer 1C_174/2025

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Mietervereinigung (Association A.________) focht die baurechtlichen Bewilligungen für den Abriss und Neubau von Wohngebäuden im Genfer Quartier Servette an und rügte namentlich die Ausnahmebewilligung zu den Grünflächenbestimmungen (RPUS) sowie die Anwendung der 70%-Vermutung der LDTR bei der Mietberechnung als willkürlich.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Weder die Ausnahmebewilligung nach Art. 14 RPUS noch die Anwendung der 70%-Vermutung nach Art. 11 Abs. 1 lit. a LDTR erweisen sich als willkürlich.
• Bedeutung: Der Entscheid bestätigt den weiten Ermessensspielraum der Genfer Behörden bei raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligungen in Wohnungsnotlagen und die grosse Zurückhaltung des Bundesgerichts bei der Überprüfung kantonaler Interessenabwägungen im Baurecht.

Sachverhalt

Vier Genfer Immobiliengesellschaften (B.B.________ SA u.a.) sind Eigentümerinnen von vier Parzellen im Genfer Quartier Servette (Sektor 2.3 des PUS der Stadt Genève), die insgesamt 4'903 m² umfassen. Am 6. März 2018 reichten die Eigentümerinnen eine Abbruchbewilligung (xxx) und zwei Baubewilligungen (yyy und zzz) ein. Das Projekt yyy sah den Abriss von 84 Wohnungen und den Neubau von 136 Wohnungen vor; das Projekt zzz umfasste die Gesamtsanierung und Aufstockung der Gebäude an der Rue de la Servette 69-75 um 37 zusätzliche Wohnungen.

Alle Vorinstanzen erteilten positive Gutachten, wobei die Stadt Genève in ihrem Vorbericht vom 20. März 2019 den Mehrwert von 52 zusätzlichen Wohnungen im Zentrum hervorhob, dies jedoch unter der Bedingung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 13 RPUS (Grünflächenanteil). Der Service LDTR befürwortete ebenfalls. Nach einem Rechtsmittelverfahren (TAPI verwies die Sache zurück zur Information der Mieter nach Art. 43 LDTR) erteilte das Departement am 9. April 2021 die Bewilligungen. Nach einem weiteren Rechtszug bestätigten TAPI (18. März 2024) und die Cour de justice (18. Februar 2025) die Bewilligungen. Am 25. Januar 2024 hatte der Conseil administratif der Stadt die Ausnahmebewilligung nach Art. 13 RPUS erteilt.

Die Association A.________ zog das Bundesgericht an.

Erwägungen

Zulässigkeit und Legitimation (E. 1)

Das Bundesgericht hält den Eingang als öffentlich-rechtliche Beschwerde nach Art. 82 ff. LTF für gegeben. Die Legitimation der Mietervereinigung zur Anfechtung der Baubewilligungen wird bejaht, da sie die Interessen ihrer Mitglieder (Mieter der betroffenen Gebäude) geltend macht, was mit den Statuten und der Generalversammlungsentscheidung übereinstimmt (vgl. BGer 1C_279/2016 E. 1; BGer 1C_61/2011 E. 1; BGE 145 V 128 E. 2.2; BGE 142 II 80 E. 1.4.2; BGer 1C_276/2023 E. 1.2.1). Bezüglich der Abbruchbewilligung kann die Frage der Legitimation offenbleiben, da die Beschwerde ohnehin abzuweisen ist.

Sachverhaltsfeststellung und rechtliches Gehör (E. 2)

Grundsätze: Das Bundesgericht stellt auf den Sachverhalt der Vorinstanz ab (Art. 105 Abs. 1 LTF). Abweichungen sind nur bei rechtswidriger oder offensichtlich unrichtiger Feststellung möglich (Art. 97 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 2 LTF, vgl. BGE 150 IV 360, E. 3.2.1; BGE 142 III 364, E. 2.4). Das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst die Begründungspflicht und das Recht auf Beweiserhebung (vgl. BGE 148 II 73, E. 7.3.1; BGE 145 I 167, E. 4.1). Die Ablehnung eines Beweismittels nach anticipierter Beweiswürdigung kann nur auf Willkür (Art. 9 BV) überprüft werden (BGE 146 III 73, E. 5.2.2).

Änderung der Stadtbaupolitik (E. 2.2): Die Beschwerdeführerin machte geltend, die Stadt Genève habe seit 2023 ihre baupolitische Linie geändert und fördere Abriss-Neubau-Projekte nicht mehr. Das Bundesgericht hält diese Rüge für appellatorisch: Aus dem Vorbericht der Stadt von 2019 ergebe sich zweifelsfrei, dass die Ausnahmebewilligung auf dem öffentlichen Interesse an der Schaffung von Wohnungen beruhte. Selbst ein solcher Politikwechsel könnte den Conseil administrativ nicht hindern, im Einzelfall aus objektiven Gründen (hier: Wohnungsnot) abzuweichen. Die Beschwerdeführerin behauptet auch nicht, dass die Ausnahmebewilligung rechtswidrig geworden wäre.

Art. 9 BV (SR 101) «Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.»

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) «Die Parteien haben das Recht auf Gewährung des rechtlichen Gehörs.»

Ortsaugenschein und Unterhaltsmangel (E. 2.3): Die Cour de justice hatte den beantragten Ortsaugenschein abgelehnt, da der Akteninhalt (Pläne, Fotografien) alle notwendigen Feststellungen erlaubte. Das Bundesgericht bestätigt: Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, worin die Ablehnung willkürlich sein soll. Medienberichte (RTS, Radio Lac) über allgemeine Aussagen des Genfer Bürgermeisters begründen keinen notorischen Unterhaltsmangel, da sie keine amtliche Feststellung darstellen und nur allgemeine Äusserungen wiedergeben (vgl. BGE 149 I 91, E. 3.4; BGE 143 IV 380, E. 1.1.1; BGer 2C_700/2022, E. 7.6.2). Die vorgelegten Fotografien belegen das Alter der Gebäude und veraltete Standards, aber keinen Unterhaltsmangel.

Ausnahmebewilligung nach Art. 13 und 14 RPUS – Willkürkontrolle (E. 3)

Kantonales Recht: Nach Art. 13 Abs. 1 lit. b RPUS beträgt der Mindestgrünflächenanteil im Sektor 2.3 40%. Nach Art. 13 Abs. 2 RPUS muss auf Parzellen über 2'000 m² mindestens die Hälfte der Grünflächen in vollerdigem Boden bestehen. Art. 14 Abs. 1 RPUS erlaubt Ausnahmebewilligungen, wenn eine «judicieuse» Boden- oder Gebäudenutzung dies zwingend erfordert.

Massstab: Bei der Überprüfung der Auslegung kantonalen Rechts überprüft das Bundesgericht nur auf Willkür hin. Eine Lösung ist nur dann willkürlich, wenn sie unhaltbar erscheint, im Widerspruch zum tatsächlichen Zustand steht, ohne objektive Gründe getroffen wurde oder gesetzwidrig ist. Ist die Auslegung der Vorinstanz vertretbar, wird sie bestätigt, auch wenn eine andere Lösung denkbar wäre (BGE 150 I 50, E. 3.2.7; vgl. auch BGE 140 III 167, E. 2.1). Erhöhte Begründungsanforderungen nach Art. 106 Abs. 2 LTF gelten (BGE 149 III 81, E. 1.3; BGE 146 I 62, E. 3).

Anwendung: Das Projekt entspricht unstreitig nicht den Anforderungen des Art. 13 RPUS. Die Ausnahmebewilligung nach Art. 14 RPUS stützt sich auf die Schaffung von 52 zusätzlichen Wohnungen in Wohnungsnot. Die Cour de justice hat diese Interessenabwägung bestätigt. Das Bundesgericht stellt fest: Die Beschwerdeführerin beschränkt sich darauf, ihre eigene Bewertung der Grünflächensituation derjenigen der Vorinstanz gegenüberzustellen, ohne deren Willkür darzulegen. Den Behörden kommt im Baurecht bei lokalen Gegebenheiten ein weiter Ermessensspielraum zu (vgl. BGer 1C_294/2023, E. 4.2; BGE 147 I 393, E. 5.3.2; BGE 132 II 408, E. 4.3; BGer 1C_271/2025, E. 3.1). Zudem ergibt sich aus dem Dossier, dass die Grünflächen im Projekt von 980 m² (bislang Garten auf der Parkhausdecke) auf 1'372 m² (davon 365 m² vollerdig) anwachsen, und die Gebäude in der Nähe mehrerer öffentlicher Parks liegen (Parcs Trembley, Beaulieu, des Cropettes und Geisendorf).

70%-Vermutung nach Art. 11 Abs. 1 lit. a LDTR (E. 4)

Kantonales Recht: Art. 11 Abs. 1 lit. a LDTR sieht vor, dass das Departement die Mieten zulasten von maximal 70% der Arbeitskosten (unter Abzug von Subventionen) verzinst, in der Regel zu 0,5 Punkte über dem Hypothekarzins der Banque cantonale de Genève. Der Gesetzgeber will diese Vermutung möglichst systematisch angewendet wissen (vgl. Gaide/Défago Gaudin, LDTR, 2014, Rz. 4.5.1 S. 289, mit Verweis auf Mémorial du Grand Conseil de Genève 1993 S. 3287 ff.).

Streitigkeit: Die Beschwerdeführerin machte geltend, wegen der Gebäudevétusté könne der Anteil der mehrwertsteigernden Arbeiten höchstens 50% betragen; ein Unterhaltsmangel sei von den Eigentümerinnen selbst eingeräumt worden.

Beurteilung: Die Cour de justice hat die 70%-Vermutung nicht mechanisch angewendet, sondern festgestellt, dass der geltend gemachte Unterhaltsmangel nicht erwiesen ist. Da das Bundesgericht ebenfalls keinen Unterhaltsmangel als willkürlicherweise ignoriert erachtet, fehlt es an einem Grund, von der gesetzlichen Vermutung abzuweichen. Die Beschwerdeführerin bringt keine konkreten, auf den Einzelfall bezogenen Elemente vor, sondern beschränkt sich auf theoretische Erwägungen zum Mietrecht (insbesondere die OBLF, RS 221.213.11).

Art. 11 Abs. 1 lit. a LDTR (LS GE L 5 20) «Prenant en considération l'ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l'incidence dégressive des amortissements.»

Kostenfolge (E. 5)

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit zulässig. Gerichtskosten von CHF 4'000 werden der Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 66 Abs. 1 LTF). Eine Parteientschädigung von CHF 3'000 wird den Eigentümerinnen zugesprochen (Art. 68 Abs. 2 und 4 LTF).

Einordnung in die Rechtsprechung

Der Entscheid steht in der Tradition der ständigen bundesgerichtlichen Praxis zur Zurückhaltung bei der Überprüfung kantonaler Ermessensentscheide im Baurecht. Die Grundsätze sind:

1. Willkürkontrolle kantonalen Rechts: Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung kantonalen und kommunalen Rechts nur auf Willkür (BGE 150 I 50, E. 3.2.7; BGE 148 I 145, E. 6.1). Eine Lösung ist nur dann zu beanstanden, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist.

2. Weiter Ermessensspielraum bei lokalen Gegebenheiten: Im Bereich des Baurechts geniessen die kantonalen Behörden einen weiten Ermessensspielraum bei der Beurteilung lokaler Verhältnisse (BGE 147 I 393, E. 5.3.2; BGE 132 II 408, E. 4.3; BGer 1C_294/2023, E. 4.2; BGer 1C_271/2025, E. 3.1).

3. Begründungspflicht bei Beweiswürdigungs- und Sachverhaltsrügen: Die Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung muss die konkrete Willkür darlegen; blosse Appellation reicht nicht (Art. 106 Abs. 2 LTF; BGE 146 I 62, E. 3).

4. Medienberichte als Beweismittel: Allgemeine Medienberichte ohne amtlichen Charakter genügen nicht, um einen konkreten Unterhaltsmangel als notorisch zu begründen (BGE 149 I 91, E. 3.4; BGE 143 IV 380, E. 1.1.1; BGer 2C_700/2022, E. 7.6.2).

5. Gesetzliche Vermutungen: Gesetzliche Vermutungen (hier: 70% nach Art. 11 Abs. 1 lit. a LDTR) sind nicht willkürlich, solange konkrete, auf den Einzelfall bezogene Gründe für ein Abweichen fehlen.

Der Entscheid bestätigt die Leitentscheide BGE 150 I 50, BGE 147 I 393 und BGE 132 II 408 im Bereich der baurechtlichen Interessenabwägung im Wohnungsbau.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Association A.________ gegen die baurechtlichen Bewilligungen (Abbruch und Neubau/Sanierung) im Genfer Quartier Servette vollumfänglich ab. Die Ausnahmebewilligung von der Mindestgrünflächenquote nach Art. 14 RPUS stützt sich auf eine vertretbare Interessenabwägung zugunsten der Schaffung von Wohnungen in Wohnungsnot, die nicht als willkürlich erscheint. Die 70%-Vermutung von Art. 11 Abs. 1 lit. a LDTR durfte angewendet werden, da die Beschwerdeführerin keinen konkreten Unterhaltsmangel nachweisen konnte. Der Entscheid illustriert eindrücklich die geringen Erfolgschancen von Beschwerden gegen baurechtliche Bewilligungen im Kanton Genf, die sich auf Willkürrügen stützen, ohne konkrete, entscheidrelevante Tatsachen glaubhaft zu machen.