BGer 1C_323/2025 — Baubewilligung: Feuerwehrzugang und CDPI-Quoten bei Mutation parcellaire

Rechtsgebiet: Baurecht · Raumplanungsrecht · Vorinstanz: Chambre administrative de la Cour de justice GE · Besetzung: Richter Haag (Präsident), Richter Chaix, Richter Merz; Gerichtsschreiberin Arn · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Baubewilligung für 22 Wohnungen in Pregny-Chambésy (GE) wurde von der Beschwerdeführerin mit zwei Hauptangriffen angefochten: Der Feuerwehrzugang über den Chemin D.________ sei zu schmal, und die Berechnung der Konstruktionen von geringer Bedeutung (CDPI) sei mittels eines noch nicht im Grundbuch eingetragenen Parzellierungsvorhabens erfolgt.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Der Feuerwehrzugang ist trotz möglicherweise ungenügender Strassenbreite im Sinne des kantonalen Brandschutzreglements technisch möglich, was bei blosser Willkürprüfung genügt. Die Einbeziehung eines Parzellierungsvorhabens in die CDPI-Berechnung ist nicht willkürlich.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt, dass der brandschutzrechtliche Feuerwehrzugang nicht zum Erschliessungsbegriff nach Art. 19 Abs. 1 LAT gehört, sondern kantonalem Recht untersteht und damit nur auf Willkür überprüfbar ist. Zudem präzisiert es, dass ein in der Baubewilligung enthaltenes Parzellierungsvorhaben für die CDPI-Berechnung herangezogen werden darf, selbst wenn die Grundbucheintragung noch aussteht.

Sachverhalt

Die B.________ SA reichte am 17. Januar 2022 ein endgültiges Baugesuch für drei Gebäude mit 22 Wohnungen in Habitat groupé auf der Parzelle Nr. 88 der Gemeinde Pregny-Chambésy (GE) ein. Das Grundstück befindet sich in der 5. Bauzone (Villazone) und teilweise in der Waldzone. Der Zugang erfolgt über den Chemin D.________, der eine maximale Breite von 4,20 m aufweist und von jahrhundertealten Eichen gesäumt ist.

Die Beschwerdeführerin A.________ SA, Eigentümerin der benachbarten Parzelle Nr. 1'508 (weniger als 100 m entfernt), erhob Beschwerde gegen die am 6. Dezember 2023 erneuerte Baubewilligung. Sie rügte namentlich: (1) Der Chemin D.________ genüge den Anforderungen an den Feuerwehrzugang gemäss der Richtlinie Nr. 7 des RPSSP nicht; (2) Die CDPI-Quoten seien unter Einbezug eines bloss vorläufigen Parzellierungsvorhabens berechnet worden, was willkürlich sei.

Das TAPI wies die Beschwerde am 27. August 2024 ab. Die Cour de justice bestätigte diesen Entscheid am 6. Mai 2025.

Erwägungen

Feuerwehrzugang: Bundesrechtlicher Erschliessungsbegriff vs. kantonales Brandschutzrecht

Das Bundesgericht unterscheidet zwischen dem bundesrechtlichen Erschliessungsbegriff (Art. 19 Abs. 1 LAT) und dem brandschutzrechtlichen Feuerwehrzugang nach kantonalem Recht. Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 LAT erfordert unter anderem, dass die Sicherheit der Benützer auf der ganzen Länge gewährleistet ist, die Sicht- und Kreuzungsverhältnisse genügen und der Zugang der Rettungs- und Feuerwehrdienste sichergestellt ist (vgl. BGE 121 I 65 E. 3a).

Die Frage des Zugangs der Feuerwehrdienste ist jedoch vom bundesrechtlichen Erschliessungsbegriff zu unterscheiden: Sie gehört zum kantonalen Brandschutzrecht und unterliegt damit bloss der Willkürprüfung. Dies bestätigt das Gericht unter Verweis auf BGer 1C_115/2025 vom 19. September 2025 E. 4.5, BGer 1C_642/2022 vom 7. November 2023 E. 4.5 sowie BGer 1C_658/2020 vom 20. Januar 2022 E. 3.2. Im Ergebnis abweichend, jedoch isoliert geblieben: BGer 1C_341/2020 vom 18. Februar 2022 E. 3.3.

Art. 19 Abs. 1 LAT (SR 700) «Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.»

Art. 22 Abs. 2 lit. b LAT (SR 700) «Die Bewilligung wird erteilt, wenn: [...] b. das Land erschlossen ist.»

Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Chemin D.________ verletze die Mindestbreitenanforderungen der Ziffer 7.4 der Richtlinie Nr. 7 des RPSSP (3,50 m gerade Strecke, bis 5 m in Kurven). Sie führt eigene Messungen an (2,58 m bis 3,24 m im geraden Teil, 2,96 m bis 5,21 m in der Kurve). Das Bundesgericht stellt jedoch fest: Die kantonale Vorinstanz hat sich auf die positiven Gutachten der Fachinstanzen (Police du feu, Office cantonal des transports) sowie auf den «Test camion pompier» vom 17. Mai 2022 gestützt, der die Passierbarkeit eines Löschfahrzeugs von 2,5 m Breite und 9,68 m Länge bestätigte. Die Beschwerdeführerin hat ihrerseits nicht behauptet, dass die Feuerwehrdienste den Zugang konkret nicht bewältigen könnten, sondern lediglich die formelle Nichteinhaltung der Richtlinienmindestbreiten gerügt.

Unter dem Willkürmassstab genügt dies: Die Vorinstanz konnte ohne Willkür davon ausgehen, dass der Zugang der Feuerwehrdienste über den Chemin D.________ technisch möglich ist. Das Ergebnis der angefochtenen Entscheidung ist nicht willkürlich, da das kantonale Brandschutzrecht bezweckt, den Zugang der Löschfahrzeuge zu gewährleisten, was hier der Fall ist.

Das Gericht hält zudem fest, dass auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin liegende Flächen des Chemin D.________ bei der Berechnung der verfügbaren Breite berücksichtigt werden dürfen, insbesondere da es sich um eine aussergewöhnliche Nutzung handelt. Der Hinweis auf BGer 1C_341/2020 vom 18. Februar 2022 gehe ins Leere, da dort — anders als hier — konkrete Strassenbauarbeiten (Verbreiterung, Mauer- und Heckenabbruch) auf einer Nachbarparzelle erforderlich gewesen wären.

CDPI-Quoten und Einbezug des Parzellierungsvorhabens

Die ehemalige Art. 3 al. 3 RCI (Règlement d'application de la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses; gültig bis 31. August 2024) beschränkte die Gesamtfläche der CDPI auf maximal 8 % der Parzellenfläche und höchstens 100 m². Die Beschwerdeführerin rügt, dass die kantonale Vorinstanz ein bloss vorläufiges Parzellierungsvorhaben in die CDPI-Berechnung einbezogen hat, obwohl dieses noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Sie behauptet, ohne Mutation übersteige die CDPI-Fläche die 100-m²-Grenze.

Das Bundesgericht weist die Rüge ab. Die Direktive des Départements vom 3. Februar 2014 (Version 7) erlaubt ausdrücklich, bei der CDPI-Berechnung ein im Rahmen des Baugesuchs eingereichtes Parzellierungsvorhaben zu berücksichtigen. Es sei unverhältnismässig, vom Gesuchsteller zu verlangen, die Grundbucheintragung schon vor dem Inkrafttreten der Baubewilligung vorzunehmen. Zudem habe die Baubewilligung unter Ziffer 15 ausdrücklich die Eintragung einer Eigentumsbeschränkung zugunsten des Bauvorhabens im Grundbuch angeordnet. Schliesslich sei es nicht unhaltbar, dass eine Parzellierung nicht zwingend die Grenzen der projektierten Gebäude einzuhalten brauche. Der Einwand der Beschwerdeführerin, dass selbst nach der Parzellierung die CDPI-Quoten nicht eingehalten würden, wurde im bundesgerichtlichen Verfahren nicht mehr vorgebracht.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt eine gefestigte Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen dem bundesrechtlichen Erschliessungsbegriff und dem kantonalen Brandschutzrecht. Bereits in BGer 1C_658/2020 vom 20. Januar 2022 E. 3.2 hat das Bundesgericht klargestellt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an den Feuerwehrzugang nicht zum Erschliessungsbegriff nach Art. 19 Abs. 1 LAT gehören. BGer 1C_115/2025 vom 19. September 2025 E. 4.5 und BGer 1C_642/2022 vom 7. November 2023 E. 4.5 haben dies bestätigt; der abweichende Entscheid BGer 1C_341/2020 vom 18. Februar 2022 E. 3.3 blieb isoliert.

Das vorliegende Urteil präzisiert diese Linie in zweierlei Hinsicht: Erstens bekräftigt es den weiten Beurteilungsspielraum der kantonalen Behörden bei brandschutzrechtlichen Fragen und die korrespondierende Zurückhaltung des Bundesgerichts. Zweitens stellt es klar, dass ein «Test camion pompier» die physische Passierbarkeit des Zugangs belegen kann und damit — selbst bei fehlender exakter Breitenangabe durch die Vorinstanz — eine willkürfreie Grundlage für die brandschutzrechtliche Beurteilung darstellt.

Zur Erschliessung im weiteren Sinn (Art. 19 Abs. 1 LAT) bleibt BGE 121 I 65 E. 3a der Leitentscheid, der die Kriterien der hinreichenden Zufahrt definiert (Sicherheit, Sicht, Kreuzung, Rettungszugang). Das vorliegende Urteil grenzt den bundesrechtlichen Teil dieses Tests vom kantonalen Brandschutzrecht ab.

Die Frage der CDPI-Quoten bei Parzellierungsvorhaben ist als Genfer Spezialregelung (Art. 3 al. 3 RCI) von geringerer überkantonaler Tragweite, verdeutlicht aber den Grundsatz, dass ein in die Baubewilligung integriertes Parzellierungsvorhaben für die Berechnung herangezogen werden darf, solange die Eintragung im Grundbuch durch die Baubewilligungsbedingungen sichergestellt ist.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und bestätigt die Baubewilligung. Der Entscheid ist konsequent in der Linie der bisherigen Praxis: Der brandschutzrechtliche Feuerwehrzugang gehört nicht zum bundesrechtlichen Erschliessungsbegriff, sondern zum kantonalen Recht, das nur auf Willkür überprüft wird. Wo Fachinstanzen positive Gutachten und ein Test der physischen Passierbarkeit vorliegen, ist ein willkürfreies Ergebnis auch bei numerisch möglicherweise ungenügenden Strassenbreiten feststellbar. Die Einbeziehung eines in der Baubewilligung enthaltenen Parzellierungsvorhabens in die CDPI-Berechnung ist nicht willkürlich, selbst wenn die Grundbucheintragung noch aussteht, sofern die Baubewilligung deren Sicherstellung anordnet. Die Kosten (4'000 Fr.) und eine Parteientschädigung zugunsten der Beschwerdegegnerin (3'000 Fr.) gehen zu Lasten der Beschwerdeführerin.