4A_624/2025 — Kündigungsschutz bei Mitmieterkonflikt und Geltendmachung von Mängeln

Rechtsgebiet: Mietrecht · Vorinstanz: Obergericht des Kantons Thurgau · Besetzung: Hurni (Präsident), Rüedi, May Canellas; Gerichtsschreiber Luczak · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Vermieterin kündigte ordentlich nach Konflikten zwischen der Mieterin und Neuzuzügern; die Mieterin sah darin eine Vergeltungskündigung wegen Geltendmachung von Mängeln (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR).
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die Vorinstanz: Die Kündigung ist nicht missbräuchlich. Der Mitmieterkonflikt – belegt durch anwaltliche Abmahnungen der Mieterin an Mitmieter – ist ein schützenswerter Kündigungsgrund. Die behauptete Vergeltungsmotivation wird willkürfrei verneint.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass ein Konflikt zwischen Mitmietern einen sachlichen Grund für eine ordentliche Kündigung bildet, selbst wenn die Mieterin zugleich Ansprüche geltend macht. Die anwaltliche Kommunikation mit Mitmietern verstärkt den Konflikt und kann die Kündigung rechtfertigen.
• Prozessuales: Auf die Beschwerde betreffend Mängel, Mietzinsherabsetzung und Geldforderungen wird mangels anfechtbarem Teil- oder Zwischenentscheid nicht eingetreten. Persönliche Eingaben und Ausstandsbegehren werden als missbräuchlich eingestuft.

Sachverhalt

Die Vermieterin (D.________) schloss mit der Mieterin (A.________) am 24. November 2017 einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmer-Maisonettewohnung mit Garage. Der Vertrag lief befristet bis 31. Januar 2020, danach war er mit drei Monaten Frist auf Monatsende (ausser Dezember) kündbar. Am 17. August 2020 wurde der Nettomietzins auf Fr. 1'567.-- herabgesetzt. Am 21. August 2020 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis per 30. November 2020. Die Mieterin focht die Kündigung an und begehrte Ungültigerklärung, eventualiter Erstreckung, Mietzinsherabsetzung sowie Schadenersatz.

Das Bezirksgericht Arbon erklärte die Kündigung am 28. September 2023 als gültig, wies das Erstreckungsbegehren ab und ordnete die Räumung innerhalb von 30 Tagen nach Rechtskraft unter Androhung strafrechtlicher Sanktion nach Art. 292 StGB an. Am 14. Dezember 2023 verkaufte die Vermieterin das Objekt an die heutigen Beschwerdegegner 1 und 2. Das Obergericht des Kantons Thurgau hob mit Entscheid vom 30. September 2025 gewisse Dispositivziffern auf und wies die Sache bezüglich einzelner Mängel an die Vorinstanz zurück; die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung wurden bestätigt.

Gegen den obergerichtlichen Entscheid gelangte die Mieterin mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht. Sie stellte zudem zahlreiche Ausstandsbegehren (auch gegen die gesamte I. zivilrechtliche Abteilung des Bundesgerichts), Sistierungsgesuche und persönliche Eingaben, in denen sie unter anderem eine Akonto-Leistung von Fr. 36'000.-- verlangte.

Erwägungen

Ausstand und Sistierung

Das Bundesgericht wendet die Grundsätze von Art. 30 Abs. 1 BV an: Voreingenommenheit wird angenommen, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit erwecken (BGE 134 I 238 E. 2.1; BGE 147 III 89 E. 4.1). Richterliche Verfahrens- und Einschätzungsfehler allein begründen keine Befangenheit; erst besonders krasse oder wiederholte Fehler können darauf hindeuten (BGE 143 IV 69 E. 3.2). Die Mieterin zeigt keine solchen Fehler auf, sondern beanstandet bloss, dass nicht in ihrem Sinne entschieden wurde. Eine systematische Ablehnung aller Richter, die gegen eine Partei erkannt haben, ist missbräuchlich. Auf die Ausstands- und Sistierungsgesuche wird nicht eingetreten.

Anfechtungsobjekt (Teil- vs. Zwischenentscheid)

Der angefochtene Entscheid schliesst das kantonale Verfahren nicht vollständig ab; teilweise wurde die Sache zurückgewiesen. Bezüglich Kündigungsgültigkeit und Erstreckung liegt ein selbständig anfechtbarer Teilentscheid (Art. 91 lit. a BGG) vor, da diese Fragen unabhängig von Mängeln und Geldforderungen beurteilt werden können. Bezüglich der bereits abschliessend beurteilten Mängel fehlt es aber an einem Dispositiv – insoweit liegt ein Zwischenentscheid vor, dessen selbständige Anfechtung die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfordert. Da diese nicht dargelegt sind, wird insoweit nicht eingetreten.

Missbräuchlichkeit der Kündigung – Massgebende Normen

Die zentralen gesetzlichen Grundlagen lauten:

Art. 271 Abs. 1 OR (SR 220) «Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.»

Art. 271a Abs. 1 lit. a OR (SR 220) «Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: a. weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;»

Die ordentliche Kündigung bedarf keines besonderen Grundes; einzige Schranke ist Treu und Glauben (BGE 151 III 481 E. 3.1). Massgebend ist der wirkliche Kündigungsgrund (BGE 151 III 481 E. 3.2). Stützt sich der Mieter auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, obliegt ihm der Beweis, dass die Kündigung wegen Geltendmachung berechtigter Ansprüche erfolgte (BGE 138 III 59 E. 2.1 und 2.2.1).

Konflikt zwischen Mitmietern als Kündigungsgrund

Die Vorinstanz stellte fest, dass Konflikte zwischen der Beschwerdeführerin und vier Neuzuzügern im selben Wohnblock bestanden. Zentral war, dass die Beschwerdeführerin ihre Mitmieter per eingeschriebenem Anwaltsschreiben abmahnte – ein Umstand, den die Vorinstanz als «ungewöhnlich» und dem Mietverhältnis «abträglich» wertete.

Das Bundesgericht hält fest: Selbst wenn die Abmahnungen berechtigt waren, belegt das Einschalten eines Anwalts entweder einen Konflikt von erheblicher Schwere oder eine unverhältnismässige Reaktion der Mieterin. Beides rechtfertigt die Kündigung. Für eine ordentliche Kündigung wird nicht verlangt, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre; auch nicht, wer den Konflikt verursacht hat. Ein Vermieter darf die Art der Konfliktbewältigung durch die Mieterin in Betracht ziehen (E. 4.4.3).

Die Mieterin macht geltend, die Geltendmachung von Mängeln und die Mietzinsherabsetzung seien der eigentliche Kündigungsgrund. Die Vorinstanz stellte aber willkürfrei fest, dass die meisten Mängel weit vor der Kündigung lagen – hätte die Vermieterin ihretwegen kündigen wollen, hätte sie dies bereits früher getan. Die zeitnah zur Kündigung gerügten Mängel standen im Zusammenhang mit dem Mitmieterkonflikt. Ein Grossteil der Beweiswürdigungsrügen der Beschwerdeführerin ist appellatorische Kritik, die den strengen Massstab von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht erfüllt (E. 4.4).

Ablauf der maximalen Erstreckungsdauer und Räumung

Die Beschwerdegegner machen geltend, die maximale Erstreckungsdauer von vier Jahren (Art. 272b Abs. 1 OR) sei abgelaufen, weshalb die Kündigungsanfechtung gegenstandslos sei. Das Bundesgericht unterscheidet: Bei gültiger Kündigung ist die Erstreckung in der Tat gegenstandslos. Wäre die Kündigung aber missbräuchlich und damit ungültig, brauchte die Mieterin keine Erstreckung – der Vertrag bestünde fort. Der Einwand verfängt daher nicht, lässt aber die Frage der Missbräuchlichkeit prüfen (E. 4.1.2).

Art. 272b Abs. 1 OR (SR 220) «Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.»

Zur Räumungsfrist von 30 Tagen: Angesichts des Zeitablaufs seit der Erstinstanz (mehr als die maximale Erstreckungsdauer) muss die Mieterin dartun, weshalb ihr ein weiterer Verbleib zu gestatten ist. Gesundheitsprobleme allein genügen nicht, da auch bei einem Umzug in der Nähe eine ärztliche Weiterbehandlung sichergestellt werden könnte. Die Strafandrohung nach Art. 292 StGB ist verhältnismässig; das Erfordernis, vorab alle milderen Massnahmen auszuschöpfen, würde den Zweck der Androhung vereiteln (E. 4.6).

Treuwidrigkeit des Prozessverhaltens

Das Bundesgericht rügt das Verhalten des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin scharf: Anstatt die Anliegen der Mandantin in die Beschwerde aufzunehmen, überlässt er es dem Bundesgericht, sich mit weitschweifigen persönlichen Eingaben zu befassen, auf die das Gericht mit Blick auf seine eingeschränkte Prüfungsbefugnis ohnehin nicht eingehen kann. Das ist treuwidrig. Nachträglich eingereichte persönliche Eingaben dürfen nicht zur Ergänzung der Beschwerde verwendet werden (E. 3.4.1). Auch die Behauptung einer Verletzung des nulla poena sine lege-Grundsatzes geht fehl: Gerichtskosten sind keine Strafe und haben eine gesetzliche Grundlage in Art. 105 ff. ZPO (E. 3.4.5).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die ständige Rechtsprechung zur Missbräuchlichkeit von Kündigungen nach Art. 271 und Art. 271a OR. Insbesondere bestätigt es die Grundsätze aus BGE 151 III 481 E. 3.1–3.4 zur ordentlichen Kündigung und zu Treu und Glauben als Schranke, sowie BGE 138 III 59 E. 2.1 ff. zum Schutz bei Geltendmachung von Ansprüchen nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR.

Präzisiert wird die Abgrenzung zwischen einer Vergeltungskündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) und einer Konfliktkündigung: Liegt ein tatsächlicher Konflikt zwischen Mitmietern vor und ist dieser – nicht die Geltendmachung von Mängeln – der massgebliche Kündigungsgrund, fällt Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht ins Gewicht. Massgebend ist, dass die Vermieterin nicht kündigte, weil die Mieterin Ansprüche geltend machte, sondern weil ein Konflikt bestand, der durch die Art der Konfliktführung (anwaltliche Abmahnungen) verstärkt wurde (E. 4.4.6–4.4.7). Die Vermutungswirkung von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR wird nicht leerlaufend gelassen, sondern durch den Nachweis eines sachlichen, vom Vergeltungsmotiv unabhängigen Kündigungsgrunds entkräftet.

Neu ist die Dilemma-Erwägung in E. 4.4.3: Entweder bestand ein Konflikt, der den Anwaltsbeizug rechtfertigte (dann ist die Kündigung sachlich begründet), oder die Mieterin kommunizierte ohne massiven Konflikt über einen Anwalt mit Mitmietern (dann war dies selbst unangemessen und konfliktverschärfend). Beide Szenarien stützen die Kündigung.

Auch die prozessualen Ausführungen treten in die Fussstapfen der Rechtsprechung: Das Bundesgericht bekräftigt, dass appellatorische Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz keine hinreichend begründete Willkürrüge darstellt (vgl. BGE 140 III 264 E. 2.3) und dass persönliche Eingaben nicht zur Ergänzung der Beschwerde missbraucht werden dürfen (BGE 143 II 283 E. 1.2.3).

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten ist. Die Kündigung ist nicht missbräuchlich, sondern durch den Konflikt zwischen den Mietparteien sachlich begründet. Die Mieterin vermag weder Willkür in der Beweiswürdigung noch eine Vergeltungskündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR darzutun. Die anwaltliche Kommunikation mit Mitmietern belegt einen Konflikt von erheblicher Schwere oder eine unverhältnismässige Reaktion – beides rechtfertigt die Kündigung. Die Androhung strafrechtlicher Sanktion bei Nichtbeachtung der Räumungsfrist ist verhältnismässig. Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- und eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.