Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen

Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt die Zuweisung der Kleinsiedlung Tägerst (Gemeinde Stallikon) zur provisorischen kantonalen Weilerzone gemäss der Zürcher VKaB. Tägerst weist keinen klaren Bauzonencharakter auf; die Weilerzonenzuweisung ist bundesrechtskonform und nicht willkürlich.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Grundeigentümer wird abgewiesen. Die Kleinsiedlung Tägerst bleibt in Anhang 1 VKaB (provisorische kantonale Weilerzone).
• Bedeutung: Erstmals bestätigt das Bundesgericht die Zürcher Übergangsverordnung (VKaB) auf Bundesebene. Das Urteil präzisiert, dass selbst bei 15 bewohnten Gebäuden eine ländliche Prägung überwiegen kann, die gegen Bauzonenqualität spricht – insbesondere wenn BLN-Schutzziele dies stützen. Die vorsorgliche Weilerzonenzuweisung bei unklarem Bauzonencharakter wird als verhältnismässige Übergangsmassnahme qualifiziert.

I. Verfahren und Besetzung

Das Urteil wurde in Fünferbesetzung (Art. 22 Abs. 1 lit. c BGG) gefällt, was die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage unterstreicht. Beschwerdeführend sind Grundeigentümer in der Kleinsiedlung Tägerst (Gemeinde Stallikon), die eine Zuweisung zur Bauzone (Anhang 3 VKaB) anstrebten. Vorinstanz war das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (AN.2023.00006).

II. Sachverhalt

Im Kanton Zürich galten Kleinsiedlungen ausserhalb des grafischen Siedlungsgebiets überwiegend als Kern- bzw. Weilerkernzonen (Bauzonen nach § 48 Abs. 2 lit. a PBG/ZH). Der Bundesrat hatte bei der Genehmigung des Richtplans 2015 festgehalten, dass solche Zonen Nichtbauzonen darstellen. Das Verwaltungsgericht Zürich bestätigte dies im Urteil VB.2019.00630 (E. 3 und 4), womit Baubewilligungen der kantonalen Zustimmung nach Art. 25 Abs. 2 RPG bedürfen.

Um diese erhebliche Rechtsunsicherheit zu bereinigen, erliess der Regierungsrat am 7. März 2023 die Verordnung über die Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen (VKaB) als Übergangsregelung. Sie weist ca. 150 Kleinsiedlungen einer provisorischen Weilerzone (Anh. 1), ca. 25 einer Landwirtschaftszone (Anh. 2) und ca. 100 den Bauzonen (Anh. 3) zu.

Tägerst wurde in Anhang 1 (provisorische Weilerzone) eingeteilt. Die Beschwerdeführenden begehrten die Zuweisung zu Anhang 3 (Bauzonen).

III. Rechtlicher Hintergrund: Weilerzonen als Nichtbauzonen

Das Bundesgericht bekräftigt die ständige Rechtsprechung, dass die Ausscheidung von Kleinstbauzonen ausserhalb des Baugebiets grundsätzlich gesetzwidrig ist:

• BGE 118 Ia 446 E. 2c (Erhaltungszone Alvaneu): Es handelt sich um beschränkte, das Nichtbaugebiet überlagernde Zonen, die dem Erhalt bestehender Bausubstanz dienen und mit Schutzzonen vergleichbar sind.
• BGE 119 Ia 300 E. 3a und b: Erforderlichkeit eines Siedlungszusammenhangs für Weiler- oder Erhaltungszonen. Vereinzelte Gewerbebetriebe schliessen eine ländliche Prägung nicht aus, da Weiler oft Stützpunktfunktion für die Umgebung haben.
• BGE 145 II 83 E. 4.2: Erhaltungs- und Weilerzonen nach Art. 33 RPV i.V.m. Art. 18 RPG sind als Nichtbauzonen zu qualifizieren; zonenkonforme Vorhaben bedürfen der kantonalen Zustimmung nach Art. 25 Abs. 2 RPG.

Diese Grundsätze wurden auf kantonaler Ebene durch BGE 147 II 300 (Thurgauer Kleinsiedlungsverordnung) weiterentwickelt, wo das Bundesgericht festhielt, dass eine Kleinsiedlungsverordnung materiell als Nutzungsplan zu qualifizieren ist.

IV. Erwägungen im Detail

E. 1–1.2: Zulässigkeit und Prüfungsstandard

Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d, 90 BGG). Bundesrechtsverletzungen prüft das Bundesgericht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG), während Grundrechtsverletzungen – einschliesslich Willkür bei der Anwendung kantonalen Rechts – nur bei ausreichender Begründung geprüft werden (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2).

E. 2.1–2.4: VKaB als vorsorgliche Übergangsregelung

Die VKaB stützt sich auf Art. 36 Abs. 2 RPG (ermächtigt Kantonsregierungen zu vorläufigen Regelungen) und trägt dem Umstand Rechnung, dass die bisherigen Weilerkernzonen mangels Richtplaneintrags keine zulässigen Weilerzonen i.S.v. Art. 33 RPV darstellten. Für die Zuweisung massgeblich war der «Zwischenbericht Überprüfung Kleinsiedlungen» mit folgenden Kategorien:

E. 3: Tägerst – Fallgruppe der Einzelfallbeurteilung

Tägerst mit 10–15 bewohnten Gebäuden fällt in die Fallgruppe 8–19 Gebäude. Das Verwaltungsgericht AN.2023.00006 bejahte die Weilerzonenqualifikation mit folgenden Erwägungen:

• Der Begriff des vorläufigen Baugebiets (Art. 36 Abs. 3 RPG) ist eng zu verstehen: Es umfasst nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken (BGE 116 Ia 197 E. 2b; BGer 1C_231/2019 E. 2.3).
• Tägerst weise keinen eigentlichen Siedlungskern auf; die Gebäude lägen mehrheitlich am Siedlungsrand entlang der Bucheneggstrasse.
• Die Prägung sei ländlich: Flarzhausstil, Landwirtschaftsbauten (Stall/Tenn auf Parzelle 1436, Ökonomiegebäude), Pferdehaltung.
• Tägerst gehöre zum BLN-Objekt Nr. 1306 «Albiskette – Reppischtal», dessen Schutzziel den Erhalt des typischen Siedlungscharakters mit Weilern und Einzelhöfen vorsieht.

E. 4: Kein Anspruch auf Augenschein

Das Bundesgericht verneint eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) und des Untersuchungsgrundsatzes. Der Sachverhalt ist weitgehend unstrittig (Gebäudeanzahl, Nutzung, Lage, ÖV-Güteklasse). Der Streit betrifft die rechtliche Würdigung, nicht die Sachverhaltsfeststellung. Zudem handelt es sich um eine vorsorgliche Übergangsmassnahme, bei der eine vertiefte lokale Abklärung nicht erforderlich ist. Verwiesen wird auf BGE 151 I 354 E. 5.4, BGE 144 II 427 E. 3.1.3, BGE 141 I 60 E. 3.3 und BGer 1C_466/2025 E. 3.1.

E. 5.1: Keine Willkür der qualitativen Beurteilung

Die Beschwerdeführenden argumentierten, Tägerst präsentiere sich als «klare, wenn auch kleinere Bauzone» mit Wohnnutzungsdominanz (Verhältnis Wohnbauten zu Ökonomiebauten von 15:1). Das Bundesgericht hält dem entgegen:

• Die relativ grosse Anzahl Gebäude beruht auf Reihenhäusern, die insgesamt eine kleine Fläche einnehmen und zu wenig ausgedehnt für einen Bauzonencharakter sind.
• Die Gebäude entstanden nicht auf der «grünen Wiese», sondern ersetzten frühere Gewerbebauten (Kunstschmiede, Fensterfabrik/Schreinerei).
• Vereinzelte Gewerbebetriebe schliessen eine ländliche Prägung nicht aus, da Weiler Stützpunktfunktion für die Umgebung haben (BGE 119 Ia 300 E. 3a; BGE 145 II 83 E. 6.1).
• Die Pferdehaltung der Beschwerdeführenden trägt zum ländlichen Erscheinungsbild bei, selbst wenn sie nichtlandwirtschaftlicher Natur ist.

E. 5.2: BLN-Schutzziele als Additionalkriterium

Das Schutzziel des BLN-Objekts Nr. 1306 «Albiskette – Reppischtal» (Erhalt des typischen Siedlungscharakters mit Weilern und Einzelhöfen) stützt die Weilerzonenzuweisung. Dass andere Kleinsiedlungen im selben BLN-Perimeter der Bauzone zugewiesen wurden, bedeutet lediglich, dass deren Bauzonencharakter nicht in Zweifel gezogen wurde – ein differenzierter Ansatz, der im Einzelfall unterschiedliche Ergebnisse rechtfertigt.

E. 5.3: Verhältnismässigkeit der Übergangsmassnahme

Aus bundesrechtlicher Sicht drängt sich eine Überprüfung der Zonenzuweisung auf, und die vorsorgliche Zuweisung zur Weilerzone präjudiziert die definitive Lösung nicht negativ. Die Weilerzone lässt eine gewisse bauliche Entwicklung zu und ist eine mildere Massnahme als eine Planungszone. Bei der definitiven Nutzungsplanung sind weitere Kriterien zu beachten, namentlich die Gesamtbauzonengrösse der Gemeinde Stallikon (Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG).

V. Einordnung in die Rechtsprechung

Neuer Gehalt: Das Urteil bringt keine grundsätzliche Wende, präzisiert aber die qualitativen Kriterien der Abgrenzung zwischen Weiler- und Bauzonenqualität bei Kleinsiedlungen im Grenzbereich von 8–19 Gebäuden. Es verdeutlicht, dass blosse Gebäudezahl nicht genügt – Prägung und Erscheinungsbild können selbst bei hoher Gebäudezahl eine ländliche Qualifikation rechtfertigen, zumal wenn landschaftliche Schutzziele (BLN) dies stützen. In der Übergangsphase ist die vorsorgliche Weilerzonenzuweisung die verhältnismässige Massnahme der Wahl, weil sie nicht präjudizierend wirkt und bauliche Entwicklungsmöglichkeiten offenlässt.

VI. Verfahrensausgang

Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.– werden den Beschwerdeführenden auferlegt. Keine Parteientschädigungen.