Permis de construire

Executive Summary

• Kernpunkt: Baubewilligungsverweigerung für多样化未经许可建造的设施（露台、围栏、喷泉、技术间、堆肥器、石凳）在农业区的两块地块上 - 全部被拒绝。
• Entscheidung: Bundesgericht weist die Beschwerde vollumfänglich ab. Keine der strittigen Anlagen ist in der Landwirtschaftszone zulässig – weder als zonkonform, noch als standortgebunden nach Art. 24 LAT, noch nach der Bestandesgarantie von Art. 24c LAT.
• Bedeutung: Konsequente Bestätigung der restriktiven Praxis zur Verhinderung schleichender Urbanisierung ausserhalb der Bauzone. Erstmals wird entschieden, dass auch ein Désassujettissement (Befreiung vom Bundesrecht über das landwirtschaftliche Bodenrecht) keine baurechtlichen Privilegien in der Landwirtschaftszone verleiht. Der Entscheid bestätigt die Ganzheitsbetrachtung bei der Beurteilung von Aussenanlagen und schärft die Anforderungen an die abgeleitete Standortgebundenheit nach.

Zusammenfassung des Bundesgerichtsentscheids 1C_515/2025 vom 20. März 2026

Erste öffentlich-rechtliche Abteilung · Baubewilligung/Landwirtschaftszone Verfahrensbeteiligte: A.__ (Beschwerdeführer) gegen Präfektur des Bezirks Veveyse, kantonale Direktion für Raumentwicklung u.a. Vorinstanz: Verwaltungsgerichtshof des Kantons Freiburg, II. Verwaltungsgerichtskammer (Urteil vom 15. Juli 2025) Rechtsmittel: Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG); subsidiäre Verfassungsbeschwerde (als unzulässig erklärt, da Hauptsachebeschwerde offenstand: Art. 113 BGG e contrario)

I. Sachverhalt

A.__ ist Eigentümer der Parzellen Nr. 93 und 102 in der Gemeinde Le Flon (Kanton Freiburg) in der Landwirtschaftszone. Parzelle 93 umfasst ein Wohnhaus in der ehemaligen Scheune, einen Garage und einen Anbau. Parzelle 102 (östlich davon, durch die Route de Perreymartin getrennt) trägt einen Obstgarten mit etwa vierzig Hochstamm-Fruchtbäumen aus dem 19. Jahrhundert.

Ohne Baubewilligung errichtete A.__ zahlreiche Anlagen: auf Parzelle 93 zwei Komposter (einer aus Holz, einer aus Mauerwerk), einen Tränk mit Pflasterung, eine Metallpergola, zwei Aussentreppen, einen Technikraum (1 m³ inox), eine Dachluke, einen Kiesweg, Hecken, Zäune und Bäume; auf Parzelle 102 drei Laternen, einen Platz mit Steinplatten und Mauern, einen Brunnen, eine Bank aus Stein und Holz, Mauern, Holzzäune, Hecken und Bäume.

Am 7. Oktober 2022 beantragte A._ eine Baubewilligung zur Legalisierung aller Anlagen. Die kantonale Direktion bewilligte einen Teil (Komposter aus Holz, Hecken, Baumpflanzungen) und verweigerte den restlichen Teil. Die kantonale Verwaltungsgerichtskammer wies die Beschwerde von A._ vollumfänglich ab.

II. Rechtliche Würdigung

Der Entscheid enthält keine neuen rechtlichen Grundsätze, sondern wendet die ständige Rechtsprechung zur strengen Handhabung des Bauverbots ausserhalb der Bauzone konsequent auf einen konkreten Einzelfall an.

1. Zonenkonformität und Bedürfnisklausel (E. 2)

Nach Art. 22 Abs. 1 LAT bedürfen alle Bauten und Anlagen einer Bewilligung. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a LAT kann eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn das Vorhaben der Zonenbestimmung entspricht. Ausserhalb der Bauzone ist die Konformität an das Bedürfnis geknüpft: die Baute muss durch ihre Dimensionen und Standort den objektiven Bedürfnissen des Eigentümers oder Betreibers entsprechen (BGE 132 II 10 E. 2.4). In der Landwirtschaftszone ist die Bewilligung nur möglich, wenn die Baute für den betreffenden Landwirtschaftsbetrieb notwendig ist (Art. 16a Abs. 1 LAT, Art. 34 Abs. 4 und 5 OAT).

Das Bundesgericht bestätigt, dass A.__ keinen Landwirtschaftsbetrieb führt und die Obstgartenbewirtschaftung als Freizeitlandwirtschaft zu qualifizieren ist (BGer 1C_35/2025 E. 3.7). Die strittigen Anlagen sind daher nicht zonkonform.

2. Standortgebundenheit nach Art. 24 LAT (E. 2)

Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 lit. a LAT setzt voraus, dass die Baute durch ihre Bestimmung standortgebunden ist: eine besondere, durch die Technik, die Betriebsbedingungen oder die Bodenbeschaffenheit gebotene Notwendigkeit muss die Standortwahl zwingend machen. Massgeblich sind nur besondere, objektive und gewichtige Kriterien, während subjektive Bequemlichkeitsgesichtspunkte ausgeschlossen sind (BGE 136 II 214 E. 2.1; BGE 129 II 63 E. 3.1). Die Anwendung von Art. 24 lit. a LAT hat streng zu erfolgen, da die Vorschrift dem Ziel der Trennung von Bautem und Nichtbautem dient (BGE 124 II 252 E. 4) und eine globale Interessenabwägung erfordert, die mit Art. 24 lit. b LAT korrespondiert (BGE 141 II 245 E. 7.6.1).

3. Bestandesgarantie nach Art. 24c LAT (E. 2)

Art. 24c Abs. 1 LAT schützt bestehende, aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, sofern sie rechtmässig erstellt wurden. Für Umbauten und Erweiterungen gilt gemäss Art. 24c Abs. 2 LAT i.V.m. Art. 42 Abs. 1 OAT, dass die Identität der Baute und ihrer Umgebung im Wesentlichen gewahrt bleiben muss. Der Entscheid betont, dass Art. 24c LAT als Ausnahmevorschrift nicht extensiv ausgelegt werden darf (BGer 1C_321/2012 E. 4.1; BGer 1C_333/2010 E. 5.1). Das massgebliche Bezugsdatum ist der 1. Juli 1972 (BGE 147 II 309 E. 5.4).

Für Aussenanlagen, die den Hauptbau nicht betreffen und zu keiner Volumenvermehrung führen, ist nicht Art. 24c Abs. 4 LAT massgeblich, sondern die Identität des Standorts und die landschaftliche Auswirkung: es ist zu prüfen, ob sie den ländlichen Charakter des Ortes wesentlich verändern (BGer 1C_567/2021 E. 4.2; BGer 1C_572/2020 E. 7.4; BGer 1C_480/2019 E. 3.3).

4. Verbot der schleichenden Urbanisierung – Ganzheitsbetrachtung (E. 2, 3)

Das Bundesgericht bekräftigt den zentralen Grundsatz der Verhinderung schleichender Urbanisierung:

• Die Gestaltung eines Ziergartens beeinträchtigt die primäre Funktion der Landwirtschaftszone (BGer 1C_79/2022 E. 6.5; BGer 1C_10/2019 E. 4.5).
• Es besteht ein wichtiges öffentliches Interesse, die Nutzung landwirtschaftlicher Böden als Ziergarten oder Freifläche in angemessenen Grenzen zu halten (BGer 1A.36/2001 E. 3.1).
• Die Anlage eines Teichs mit Kieszonen kann nicht bewilligt werden, soweit sie den ländlichen Charakter beseitigt (BGer 1C_168/2020 E. 5; BGer 1C_10/2019 E. 4.5).
• Ein fester barbecue kann nicht nach Art. 24c LAT legalisiert werden, da er nicht für normgerechten Wohngebrauch notwendig ist (BGer 1C_76/2019 E. 5.2).

Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung: die Beurteilung der Zonenkonformität erfolgt im Ganzheitsurteil und nicht isoliert nach Einzelobjekten (BGer 1A.276/2006 E. 5.3).

5. Désassujettissement ohne baurechtliche Auswirkungen (E. 3)

Der Beschwerdeführer machte geltend, dass die Parzelle 93 vom Bundesrecht über das landwirtschaftliche Bodenrecht (LDFR) befreit (désassujettie) worden sei. Das Bundesgericht stellt unmissverständlich klar: Die Befreiung vom Landwirtschaftsbodenrecht hat keine Auswirkung auf die Zonenzugehörigkeit. Massgeblich bleibt die raumplanungsrechtliche Zoneneinteilung, die das Grundstück nach wie vor der Landwirtschaftszone zuweist. Einzig ein Zonenwechsel – nicht aber ein Désassujettissement – würde das Grundstück der Bauzone zuweisen (BGer 1C_182/2023 E. 4.3; Art. 25 Abs. 2 LAT).

III. Einzelfallprüfung der strittigen Anlagen

a) Platz mit Steinplatten / Terrasse auf Parzelle 102 (E. 4)

Der Platz von 10 m² bedarf der Baubewilligung (BGer 1A.276/2006 E. 5.2). Er ist nicht standortgebunden, da bereits eine Terrasse am Wohnhaus existiert und die zusätzliche Terrasse auf einer anderen Parzelle jenseits der Route de Perreymartin liegt – sie ist nicht in direktem natürlichen Anschluss an das Wohnhaus (BGer 1C_80/2022 E. 4.7). Die Geringfügigkeitsschwelle wird nicht erreicht. Verweigerung rechtmässig (BGer 1C_689/2023 E. 4; BGer 1C_162/2019 E. 3.5).

b) Zäune auf den Parzellen 93 und 102 (E. 5)

Die Zäune (Holzlattenzäune von 1 m Höhe und Drahtgeflechte/Schafnetze) bedürfen der Baubewilligung (BGE 118 Ib 49 E. 2b). Sie ersetzen keine alten bestandsgeschützten Zäune und fallen nicht unter die kantonale Richtlinie zu teilweisen Änderungen von rechtmässig errichteten Bauten. Da bereits Hecken bewilligt wurden, machen die Zäune diese teilweise überflüssig. Sie verstärken den bebauten Charakter der Parzelle 93 und sind nicht standortgebunden. Die Bewilligungsverweigerung hält sich im Ermessensspielraum der lokalen Behörden. Verweigerung rechtmässig.

c) Brunnen und Technikraum (E. 6)

Brunnen: Bedarf der Baubewilligung (BGer 1C_35/2025 E. 3.7; BGer 1C_79/2022 E. 5.1). Er liegt nicht in der Umgebung des Wohnhauses, sondern mitten im Obstgarten. Sein Ziercharakter wird durch die Bepflasterung (17,2 m²), den Mauerring in Stein und die ehemals vorhandene Laterne verstärkt. Er ist nicht standortgebunden: der Beschwerdeführer hat nicht dargelegt, wie er den Obstgarten vor dem Brunnenbau (2014) bewässerte, und nicht nachgewiesen, dass der Brunnen zwingend an diesem Standort errichtet werden musste.

Technikraum: Der Technikraum (1 m³ inox, erbaut 2003) ist nicht zwingend am aktuellen Standort erforderlich. Der Beschwerdeführer behauptet nicht, dass die Integration der Pumpe in das Wohnhaus unmöglich sei, sondern nur dass sie über CHF 50'000.– kosten würde. Dies genügt nicht für die abgeleitete Standortgebundenheit, welche zwingende technische oder wirtschaftliche Erfordernisse voraussetzt, die eine Realisierung am vorgesehenen Ort unentbehrlich machen (BGE 124 II 252 E. 4c; BGer 1C_659/2024 E. 4.3). Verweigerung für beide Bauwerke rechtmässig.

d) Zweiter Komposter aus Mauerwerk (E. 7)

Der Komposter (6,45 m × 2,20 m, drei Seiten in Mauerwerk) bedarf der Baubewilligung. Er ist nicht zonkonform, da er der Entsorgung von Abfällen aus einem Ziergarten und Freizeit-Obstbau dient (BGer 1A.276/2006 E. 5.3; BGer 1A.150/2001 E. 1.1.2). Er liegt zudem nicht auf der Obstbaum-Parzelle 102, sondern am Nordrand der Wohnparzelle 93. Dass die betroffene Fläche landwirtschaftlich nutzbar bliebe, ist nicht entscheidend. Die Kompostierung von Gartenabfällen ist nicht standortgebunden, sondern eine Frage der Bequemlichkeit. Verweigerung rechtmässig.

e) Steinbank (E. 8)

Die Bank (Steinmauer mit Holzsitz auf einer Steinplatte) bedarf der Baubewilligung (BGer 1C_79/2022 E. 5.6). Sie ist reine Bequemlichkeit und nicht standortgebunden. Ihr Charakter entspricht einem Ziergartenelement; sie entzieht die betreffende Fläche dauerhaft der landwirtschaftlichen Nutzung. Auch als bescheidene Erweiterung des Wohnhauses auf Parzelle 93 kann sie nicht genehmigt werden. Verweigerung rechtmässig.

IV. Einordnung in die Rechtsprechung

Der Entscheid bestätigt die ständige Rechtsprechung und bringt keine neuen rechtlichen Grundsätze. Er ist jedoch in mehrfacher Hinsicht lehrreich:

V. Ergebnis

Die Beschwerde wird vollumfänglich abgewiesen. Gerichtskosten von CHF 4'000.– gehen zulasten des Beschwerdeführers. Keine Parteientschädigung.

Rechtsgebiete: Raumplanungsrecht, Baurecht ausserhalb der Bauzone, Art. 22, 24, 24c LAT, Art. 34 OAT

Schlagwörter: Baubewilligung, Landwirtschaftszone, Standortgebundenheit, Zonenkonformität, Bestandesgarantie, Art. 24c LAT, Ziergarten, Freizeitlandwirtschaft, Désassujettissement, schleichende Urbanisierung

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