Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen.

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 5A_14/2025 vom 20. August 2025

1. Einleitung und Verfahrensgegenstand Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts betrifft eine Beschwerde in Zivilsachen gegen ein Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Streitgegenstand ist die Neuschätzung einer Liegenschaft im Rahmen einer Grundpfandverwertung nach Art. 9 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG). Die Beschwerdeführer (Schuldner) A.A.________ und B.A.________ fechten die von der Sachverständigen D.________ vorgenommene und von den kantonalen Aufsichtsbehörden bestätigte Neuschätzung der ihnen gehörenden Liegenschaft zzz an, welche einen Verkehrswert von Fr. 8'335'000.-- ergab.

2. Sachverhalt und Gang des Verfahrens Gegen die Schuldner laufen Betreibungen auf Grundpfandverwertung. Eine erste Schätzung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt vom November 2022 ergab Fr. 5'400'000.--. Auf Antrag der Schuldner verlangte das Bezirksgericht Zürich als untere kantonale Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung. Nach einem Ausstandsverfahren ernannte das Bezirksgericht D.________ als Sachverständige. Ihre Schätzung vom Mai 2024 setzte den Verkehrswert auf Fr. 8'335'000.-- fest. Die Schuldner stellten dieses Gutachten in Frage, beantragten eine Gerichtsverhandlung zur mündlichen Erörterung und eventualiter die Einholung eines Obergutachtens. Das Bezirksgericht wies das Betreibungsamt an, die Neuschätzung zu übernehmen. Die Schuldner legten Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich ein, beantragten die Aufhebung des bezirksgerichtlichen Beschlusses und die Rückweisung zur Weiterführung des Verfahrens mit Anweisungen zur weiteren Beantwortung von Ergänzungsfragen, zur Berücksichtigung spezifischer Daten (Statistisches Amt der Stadt Zürich) und zur mündlichen Erläuterung des Gutachtens. Eventualiter verlangten sie ein Obergutachten. Das Obergericht wies die Beschwerde vollumfänglich ab. Die Schuldner gelangten daraufhin an das Bundesgericht.

3. Prüfungsbefugnis des Bundesgerichts Das Bundesgericht hält fest, dass die Beschwerde in Zivilsachen in Streitigkeiten über die Festsetzung des massgeblichen Schätzwerts im Verfahren der Grundpfandverwertung zulässig ist (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Hinsichtlich der materiellen Prüfung ist die Befugnis des Bundesgerichts jedoch stark eingeschränkt: * Ermessensfrage: Die Grundstückschätzung gilt als Ermessensfrage, die endgültig von der kantonalen Aufsichtsbehörde beurteilt wird (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). * Kein Anspruch auf Obergutachten: Den Beteiligten steht kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu (BGE 120 III 135 E. 2). * Prüfungsrahmen: Das Bundesgericht prüft einzig, ob das massgebende Verfahren eingehalten wurde und ob die kantonale Aufsichtsbehörde ihr Ermessen missbraucht oder überschritten hat. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn irrelevante Kriterien berücksichtigt oder rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen wurden (BGE 145 III 487 E. 3.2). * Rügeprinzip: Für Vorbringen betreffend die Verletzung verfassungsmässiger Rechte (z.B. Art. 29 Abs. 2 BV – rechtliches Gehör) gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). * Sachverhaltsfeststellung: Das Bundesgericht legt seinem Urteil die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, diese sind offensichtlich unrichtig (willkürlich) oder beruhen auf einer anderen Rechtsverletzung und die Behebung des Mangels ist für den Ausgang des Verfahrens entscheidend (Art. 97 Abs. 1 BGG).

4. Die massgebenden rechtlichen Argumente und die Begründung des Bundesgerichts

4.1. Vorwurf betreffend den Quadratmeterpreis und die hedonische Bewertungsmethode * Rüge der Beschwerdeführer: Die Sachverständige habe den angenommenen Landwert von Fr. 9'250.--/m² nicht ausreichend begründet und keine Vergleichstransaktionen genannt. Zudem habe sie den Unterschied zwischen baureifem und überbautem Land missachtet, was einen erheblichen Einfluss auf den Preis habe. Dies stelle eine unrichtige Ermessensausübung und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. * Begründung der Vorinstanz (Obergericht): Das Obergericht hielt fest, dass die Schätzung primär auf der hedonischen Bewertungsmethode basierte, deren Anwendung und Ergebnis von den Beschwerdeführern nicht konkret in Frage gestellt wurde. Ihre Kritik bezog sich lediglich auf einen Parameter (Quadratmeterpreis) im Rahmen der Sachwertmethode, die von der Expertin lediglich zur Plausibilisierung herangezogen wurde und einen tieferen Wert ergab. Es sei unklar, ob die Beschwerdeführer den gutachterlich ermittelten Marktwert als zu hoch oder zu tief erachten. Mangels schlüssiger Kritik und fehlender Darlegung, wie diese Mängel das Endergebnis beeinflussen würden, fehle es am Rechtsschutzinteresse. Das Obergericht stützte sich auf die Einschätzung des Bezirksgerichts, wonach die Sachverständige zur Schätzung bestens geeignet sei und ihre langjährige Erfahrung die Annahme des Quadratmeterpreises rechtfertige. Die Gehörsrüge, wonach das Obergericht den Einwand zum überbauten Land unberücksichtigt gelassen habe, sei unbegründet, da das Bezirksgericht dazu bereits ausgeführt habe und die Beschwerdeführer sich in ihrer Beschwerde an das Obergericht nicht mit den erstinstanzlichen Erwägungen auseinandergesetzt hätten. * Beurteilung durch das Bundesgericht: Das Bundesgericht schloss sich der Vorinstanz an. Die Beschwerdeführer hätten es unterlassen, auf die zentralen Erwägungen des Obergerichts einzugehen, insbesondere auf den Punkt, dass sie das Ergebnis der primär angewandten hedonischen Methode nicht konkret bestreiten und unklar bleibt, welche Auswirkung die gerügten Mängel auf den Verkehrswert haben sollen. Eine Rüge offensichtlich unrichtiger Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG) diesbezüglich sei nicht erfolgt. Die Gehörsrüge wurde ebenfalls abgewiesen, da die Behörden nicht jede einzelne Parteiargumentation detailliert widerlegen müssen (BGE 135 III 670 E. 3.3.1), und die Beschwerdeführer es versäumten, sich mit den bereits vom Bezirksgericht formulierten Gegenargumenten auseinanderzusetzen.

4.2. Vorwurf der Nichtberücksichtigung von Grundstückpreisstatistiken des Statistischen Amts der Stadt Zürich * Rüge der Beschwerdeführer: Die Sachverständige habe die Statistiken des Statistischen Amts der Stadt Zürich zu den Grundstückpreisen nicht berücksichtigt, obwohl diese "unverzichtbar" seien. Dies sei eine unrichtige Ermessensausübung und eine Gehörsverletzung. * Begründung der Vorinstanz (Obergericht): Das Bezirksgericht habe sich dazu geäussert und festgehalten, dass kein Anlass bestehe, die Sachverständige zur Berücksichtigung dieser Statistiken anzuhalten, da diese unbestrittenermassen nur als "Annäherungswerte" dienten. Zudem hätten sich die Beschwerdeführer auf eine pauschale Behauptung beschränkt, ohne stichhaltig zu begründen, warum diese Statistiken für eine seriöse Wertermittlung unverzichtbar seien. Eine Gehörsverletzung liege nicht vor. * Beurteilung durch das Bundesgericht: Das Bundesgericht wies die Rüge zurück. Die Beschwerdeführer hätten auch vor Bundesgericht nicht dargelegt, dass jede der vom Obergericht gelieferten Begründungen (dass das Bezirksgericht sich geäussert hatte und die Begründung der Beschwerdeführer pauschal war) Recht verletzt. Gemäss Bundesgerichtspraxis ist auf eine Beschwerde nicht einzutreten, wenn der Beschwerdeführer nicht darlegt, dass alle alternativen Begründungen der Vorinstanz unzutreffend sind (BGE 142 III 364 E. 2.4).

4.3. Vorwurf der Nichtbeachtung des Neuüberbauungspotentials der Liegenschaft * Rüge der Beschwerdeführer: Die Sachverständige habe nicht dargetan, ob der Marktwert der Parzelle höher ausfallen würde, wenn anstelle des bestehenden Einfamilienhauses eine Neuüberbauung angestrebt würde. Eine seriöse Grundstückbewertung müsse dieser Frage zwingend nachgehen, da potenzielle Käufer ein Überbauungspotential berücksichtigen. Die Vorinstanz habe ihr Ermessen unrichtig ausgeübt und das rechtliche Gehör verletzt. * Begründung der Vorinstanz (Obergericht): Das Obergericht wies die Rüge zurück, indem es festhielt, dass das Bezirksgericht erwogen habe, dass es sich um eine aktuelle Verkehrswertschätzung handle, bei der der Fortführungswert der Liegenschaft ohne Beurteilung hypothetischer An-, Zu-, Umbau- sowie Abbruch- und Neubaumöglichkeiten zu ermitteln sei. Der Schätzwert habe sich an der momentanen Situation zu orientieren, wobei potentielle Käufer ein allfälliges Überbauungspotential bereits erfahrungsgemäss berücksichtigen würden. Das Obergericht stellte fest, dass die Beschwerdeführer sich in ihrer kantonalen Beschwerde mit keinem Wort zu diesen bezirksgerichtlichen Erwägungen geäussert und sie nicht als falsch bezeichnet hätten. Daher sei die Beschwerde in diesem Punkt mangels hinreichender Begründung nicht zulässig gewesen. * Beurteilung durch das Bundesgericht: Das Bundesgericht bestätigte die Argumentation des Obergerichts. Es stellte klar, dass die von den Beschwerdeführern angegriffenen Passagen des Obergerichts tatsächlich Zitate der erstinstanzlichen Begründung des Bezirksgerichts waren. Der eigentliche Grund für die Abweisung durch das Obergericht war die unzureichende Begründung der Beschwerde auf kantonaler Ebene, da die Beschwerdeführer es versäumt hatten, sich mit den konkreten Argumenten des Bezirksgerichts auseinanderzusetzen. Die Beschwerdeführer hätten weder bestritten, die erstinstanzlichen Erwägungen nicht angefochten zu haben, noch geltend gemacht, das Obergericht habe die Begründungsanforderungen überspannt.

5. Ergebnis Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass der angefochtene Entscheid des Obergerichts nicht zu beanstanden ist. Die Rügen der Beschwerdeführer betreffend die Methode der Schätzung, die Berücksichtigung von Vergleichswerten und die Bewertung des Überbauungspotentials wurden als unbegründet oder unzureichend substanziiert befunden. Die Beschwerde wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden konnte.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

• Gegenstand: Anfechtung einer gerichtlichen Neuschätzung einer Liegenschaft im Rahmen einer Grundpfandverwertung.
• Kernpunkt: Die Beschwerdeführer bemängelten methodische Aspekte des Gutachtens (Quadratmeterpreis, Nichtberücksichtigung von Statistiken, Überbauungspotential) und rügten Gehörsverletzungen.
• Prüfungsbefugnis Bundesgericht: Stark eingeschränkt auf Verfahrensfehler und Ermessensmissbrauch der kantonalen Aufsichtsbehörden; kein Anspruch auf Obergutachten. Sachverhaltsfeststellungen sind bindend, sofern nicht willkürlich.
• Entscheidungsgründe: Das Bundesgericht wies die Beschwerde im Wesentlichen ab, weil die Beschwerdeführer es versäumt hatten:
  1. Die Ergebnisse der primären hedonischen Schätzung konkret zu bestreiten oder zu erläutern, wie die gerügten Mängel den Endwert beeinflussten.
  2. Die Argumente der kantonalen Vorinstanzen zielgerichtet anzufechten, insbesondere die Feststellung der Vorinstanz, dass ihre kantonalen Rügen unzureichend begründet waren.
• Ergebnis: Die Beschwerde wurde abgewiesen, die Neuschätzung von Fr. 8'335'000.-- bleibt verbindlich.