MJ260025-L-Z2 — Keine Sistierung des Kündigungsschutzverfahrens bei pendenter Liquidation der einfachen Gesellschaft

Rechtsgebiet: Mietrecht (Kündigungsschutz), Verfahrensrecht (Sistierung) · Gericht: Mietgericht des Bezirks Zürich (ZH) · Besetzung: Mietgerichtspräsident Dr. R. Weber; Gerichtsschreiberin MLaw C. Ulrich · Verfahrensergebnis: Sistierungsgesuch abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Mitmieterin, die allein auf Kündigungsschutz klagt und ihren die Klage ablehnenden Expartner zusammen mit der Vermieterin auf Beklagtenseite einbezieht, braucht ihr Verfahren nicht zu sistieren, nur weil parallel ein Liquidationsverfahren der einfachen Gesellschaft zwischen den Mitmietern pendent ist.
• Entscheidung: Das Mietgericht Zürich weist das Sistierungsgesuch des beklagten Mitmieters ab, da das Parallelverfahren noch nicht im gerichtlichen Stadium befindet und das mietrechtliche Verfahren eine raschere Klärung verspricht — zudem ist es selbst geeignet, eine Teilliquidation der einfachen Gesellschaft in Bezug auf den Mietvertrag herbeizuführen.
• Bedeutung: Die Verfügung bestätigt die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 140 III 598), wonach ein einzelner Mitmieter aus Sozialschutzgründen allein auf Kündigungsschutz klagen darf, und präzisiert, dass ein paralleles Liquidationsverfahren der einfachen Gesellschaft keinen Sistierungsgrund für das mietrechtliche Verfahren darstellt; ein Weiterzug ist nur im Endentscheid möglich, da die Verweigerung der Sistierung nicht selbstständig anfechtbar ist (Art. 126 Abs. 2 ZPO).

Sachverhalt

Im vorliegenden Kündigungsschutzverfahren stehen sich die Klägerin als Mitmieterin, die Beklagte 1 als Vermieterin und der Beklagte 2 als Mitmieter gegenüber. Die Hauptverhandlung ist auf den 1. Oktober 2026 angesetzt. Die Mieterseite hat den Mietvertrag — wie bei Paaren üblich — als einfache Gesellschaft gemeinsam geschlossen.

Mit Eingabe vom 26. August 2026, nur wenige Tage vor der Hauptverhandlung, beantragte der Beklagte 2 (Mitmieter und Expartner der Klägerin) die Sistierung des Verfahrens samt Ladungsabnahme. Er begründete dies damit, dass er am 11. August 2026 beim Friedensrichteramt Zürich 7+8 ein Schlichtungsgesuch gegen die Klägerin eingereicht habe, mit welchem er die Liquidation der einfachen Gesellschaft beantrage. Dabei habe er auch die Einräumung des Rechts verlangt, den Mietvertrag ohne Mitwirkung der Klägerin kündigen zu können. Der Ausgang dieses Liquidationsverfahrens sei präjudiziell für das Kündigungsschutzverfahren.

Erwägungen

Zulässigkeit der Alleinklage der Mitmieterin

Das Mietgericht bestätigt zunächst das von der Klägerin gewählte prozessuale Vorgehen: Sie hat ihren Expartner (den Beklagten 2) zusammen mit der Vermieterin auf Beklagtenseite einbezogen, anstatt gemeinsam mit ihm als Klägerin aufzutreten. Das Bundesgericht hat dieses Vorgehen in BGE 140 III 598 (4A_201/2014) in Übereinstimmung mit der herrschenden Lehre als zulässig erachtet — vor allem aus Gründen des Sozialschutzes: einer Mitmieterin kann der zwingende Kündigungsschutz nicht allein deshalb verwehrt werden, weil andere Mitmieter sich der Klage nicht anschliessen.

Art. 271 Abs. 1 OR (SR 220)Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.»

Das Gericht verweist ergänzend auf das Urteil BGer 4C.37/2001 vom 30. Mai 2001, wo das Bundesgericht ein analoges Vorgehen für Miterben ausschloss — dieser Ausschluss wurde mittlerweile im zur Publikation bestimmten BGE 4A_185/2025 vom 20. April 2026, E. 3 bestätigt. Der Unterschied: Bei der Erbengemeinschaft gebietet das successionrechtliche Prinzip der Handlungsgemeinschaft (Art. 602 ZGB), dass alle Erben zusammen klagen müssen, während die einfache Gesellschaft als Mieterverband eine andere rechtliche Konstruktion darstellt, die dem Sozialschutzgedanken des Mietrechts (Art. 271 ff. OR) Raum lässt.

Das von Lehre und Praxis befürwortete Vorgehen — Klage eines einzelnen Mitmieters gegen Vermieter und ablehnenden Mitmieter — schützt nach Auffassung des Gerichts aber auch die Vermieterin und den Mitmieter: So kann im vereinfachten Verfahren rasch und für alle Beteiligten verbindlich geklärt werden, ob die Kündigung gültig ist. Dem beklagten Mitmieter steht es frei, die Vermieterin beim Kündigungsschutz zu unterstützen und seine Interessen an einer raschen Beendigung des Mietverhältnisses wie Vermieterinteressen in die Beurteilung einer allfälligen Erstreckung einzubringen (vgl. WEBER, Der gemeinsame Mietvertrag, Diss. Zürich 1993, S. 191 f.). Damit ist sichergestellt, dass alle relevanten Positionen beim Urteil berücksichtigt werden — auch das Interesse der Vermieterin, dass ihr alle Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin haften.

Verweigerung der Sistierung

Das Mietgericht prüft den Sistierungsantrag nach Art. 126 ZPO:

Art. 126 ZPO (SR 272)«1 Das Gericht kann das Verfahren sistieren, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt. Das Verfahren kann namentlich sistiert werden, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist. 2 Die Sistierung ist mit Beschwerde anfechtbar.»

Das Gericht räumt ein, dass der Ausgang des Parallelverfahrens potentiell geeignet ist, die Ausgangslage des vorliegenden Prozesses zu verändern — der Beklagte 2 könne im Rahmen der Liquidation der einfachen Gesellschaft ermächtigt werden, den Mietvertrag allein zu kündigen, oder das Liquidationsgericht könne eine direkte Kündigung aussprechen. Allerdings sei nicht damit zu rechnen, dass dies geschehe, bevor im vorliegenden Fall ein Urteil gefällt werden könne, denn das Parallelverfahren befinde sich noch nicht einmal im gerichtlichen Stadium (es sei erst beim Friedensrichteramt anhängig).

Auf der anderen Seite sei das vorliegende Kündigungsschutzverfahren selbst geeignet, eine Teilliquidation der einfachen Gesellschaft in Bezug auf den gemeinsamen Mietvertrag herbeizuführen: Wird die Kündigung im Kündigungsschutzverfahren aufgehoben oder erstreckt, klärt dies die vertragliche Situation für alle Beteiligten verbindlich. Beide Prozesse — das mietrechtliche und das liquidationsrechtliche — seien dazu geeignet, den gemeinsamen Mietvertrag zu beenden, und das mietrechtliche Verfahren verspreche eine raschere Klärung. Eine Sistierung allein im Hinblick auf das parallele Liquidationsverfahren komme daher grundsätzlich nicht infrage.

Eine Auswirkung des Liquidationsverfahrens auf das Kündigungsschutzverfahren könne erst geschehen, wenn eine Kündigung ausgesprochen und der Kündigungstermin verstrichen sei — nicht schon jetzt.

Rechtsmittel

Das Gericht belehrt über die Rechtsmittelfrage: Nur die Sistierung eines Prozesses ist voraussetzungslos mit Beschwerde anfechtbar, nicht aber die Verweigerung der Sistierung (Art. 126 Abs. 2 ZPO; vgl. Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO). Ein Rechtsmittel braucht daher hier nicht belehrt zu werden.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung von BGE 140 III 598 (4A_201/2014)

Die Verfügung des Mietgerichts Zürich steht in direkter Linie zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum gemeinsamen Mietvertrag. In BGE 140 III 598 (4A_201/2014 vom 2. Dezember 2014) hat das Bundesgericht die bis dahin umstrittene Frage der Aktivlegitimation des einzelnen Mitmieters im Kündigungsschutzverfahren geklärt: Jeder Mitmieter kann allein auf Anfechtung der Kündigung klagen, muss aber die Mitmieter, die sich der Klage nicht anschliessen, zusammen mit dem Vermieter auf Beklagtenseite einbeziehen (notwendige Streitgenossenschaft bei gestaltender Klage, vgl. BGE 140 III 598 E. 3.2). Der Mietgerichtspräsident Dr. Weber — selbst Verfasser der Dissertation «Der gemeinsame Mietvertrag» (Zürich 1993), die vom Bundesgericht in BGE 140 III 598 als dogmatische Grundlage herangezogen wurde — wendet diese Grundsätze hier konsequent an.

Hinweis: Das Mietgericht zitiert die Referenz als «BGE 140 III 498»; bei dieser Seitenzahl handelt es sich offensichtlich um einen Zitierfehler, da BGE 140 III 496 (4A_31/2014) eine Sanierungskündigung behandelt und nicht die Aktivlegitimation des Mitmieters. Der inhaltlich massgebliche Leitentscheid ist BGE 140 III 598 (4A_201/2014), auf den auch spätere Entscheide wie 4A_639/2018 verweisen.

Abgrenzung zur Erbengemeinschaft (4C.37/2001 und 4A_185/2025)

Das Mietgericht verweist zutreffend auf die Abgrenzung zur Erbengemeinschaft. In BGer 4C.37/2001 vom 30. Mai 2001 hatte das Bundesgericht noch offen gelassen, ob die Lehre vom gemeinsamen Mietvertrag auf Miterben übertragbar ist (BGer 4C.37/2001 E. 2b/bb). Im zur Publikation bestimmten BGE 4A_185/2025 vom 20. April 2026 hat das Bundesgericht dies nun ausdrücklich verneint: Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen als materiell notwendige Streitgenossen zusammen handeln und können nicht allein auf Kündigungsschutz klagen, da das mietrechtliche Recht an die erbrechtliche Handlungsgemeinschaft (Art. 602 ZGB) gebunden ist (BGer 4A_185/2025 E. 3). Die einfache Gesellschaft als vertragliches Zusammenschlussverhältnis unter Mitmietern unterliegt dieser erbrechtlichen Beschränkung nicht — das Mietgericht zieht diese Grenze implizit, indem es die Sozialschutzargumentation des BGE 140 III 598 für die einfache Gesellschaft fortgilt.

Sistierung nach Art. 126 ZPO — Praxis unterhalb des Bundesgerichts

Die Frage der Sistierung eines Kündigungsschutzverfahrens wegen eines parallelen Liquidationsverfahrens der einfachen Gesellschaft ist höchstrichterlich noch nicht geklärt. Die Verfügung reiht sich in die kantonale Praxis ein, die Sistierungsgesuche restriktiv handhabt, wenn das Parallelverfahren noch nicht im gerichtlichen Stadium befindet und das Hauptverfahren eine raschere Klärung verspricht. Der Gedanke, dass das Kündigungsschutzverfahren selbst eine Teilliquidation der einfachen Gesellschaft bewirken kann, ist dogmatisch innovativ und entspricht der Funktion des mietrechtlichen Bestandesschutzes als gestaltendes Verfahren, das die vertragliche Situation für alle Beteiligten verbindlich klärt (vgl. BGE 140 III 598 E. 3.2 zur gestaltenden Natur der Kündigungsanfechtungsklage). Der Glossagens-Kommentar zu Art. 271 OR behandelt die Frage des gemeinsamen Mietvertrags und der Mitmieterstellung nicht eigentlich; er fokussiert auf die Fallgruppen der Treuwidrigkeit (Sanierung, Abbruch, Ertragsoptimierung, Eigenbedarf, Hausfriedensstörung). Die hier entschiedene verfahrensrechtliche Frage nach dem Verhältnis von Kündigungsschutzverfahren und Liquidationsverfahren der einfachen Gesellschaft ist in der Kommentierung ebenfalls nicht thematisiert — die Verfügung schliesst thus eine Lücke, die weder in der dogmatischen Literatur zum mietrechtlichen Kündigungsschutz noch in der gesellschaftsrechtlichen Literatur zur einfachen Gesellschaft systematisch behandelt wird.

Weiterzug ans Bundesgericht

Die Verweigerung der Sistierung ist nach Art. 126 Abs. 2 ZPO nicht selbstständig mit Beschwerde anfechtbar (vgl. Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO). Ein Weiterzug ans Bundesgericht ist daher erst mit dem Endentscheid im Kündigungsschutzverfahren möglich, sofern die Sistierungsfrage im Rahmen der Sachbeschwerde erneut aufgeworfen wird. Die Datenbank von OpenCaseLaw führt keine Instanzenkette für diesen Entscheid (Stand Oktober 2026).

Fazit

Die Verfügung des Mietgerichts Zürich ist verfahrensrechtlich von praktischer Bedeutung für Fälle gescheiterter Paarbeziehungen mit gemeinsamen Mietvertrag. Sie bestätigt die in BGE 140 III 598 begründete und in der Lehre (insbesondere Weber, a.a.O.) vorbereitete Rechtsprechung, wonach der zwingende mietrechtliche Kündigungsschutz auch dem einzelnen Mitmieter zugutekommt, und weist den Weg, dass das Kündigungsschutzverfahren nicht zugunsten eines parallelen Liquidationsverfahrens der einfachen Gesellschaft ausgesetzt wird. Die dogmatisch interessante Pointe liegt in der Erkenntnis, dass das mietrechtliche Verfahren selbst als Teilliquidationsinstrument fungieren kann — eine Perspektive, die den Bestandesschutz des Mietrechts mit dem gesellschaftsrechtlichen Auflösungsbedarf bei zerbrochenen Mitmieterverhältnissen versöhnt. Die Praxisrelevanz liegt weniger in der rechtlichen Innovation als in der klaren prozessualen Weichenstellung: das schnellere Verfahren hat Vorrang, und der versuchte Sistierungshebel eines ablehnenden Mitmieters wird versagt.