Executive Summary

• Kernpunkt: Aberkennungsklage einer Mieterin ( selbst Rechtsanwältin) gegen den Vermieter auf Feststellung, dass die für Juni bis September 2024 betriebene Mietzinsforderung von Fr. 15'270.– nicht bestehe; Streit um Nebenkostenabrechnungen, Mängel, Schadenersatz und Mietdepot.
• Gericht: Mietgericht des Bezirks Zürich (Einzelgericht, Präsident Weber; Gerichtsschreiberin Ulrich); vereinfachtes Verfahren nach Art. 243 Abs. 1 ZPO; Streitwert Fr. 15'270.–.
• Entscheidung: Teilweise Gutheissung — die Forderung besteht im Umfang von Fr. 7'474.20 nicht (Nebenkostenguthaben Fr. 3'175.15 + nicht abgerechnete Akontozahlungen Fr. 1'704.– + Mietdepot Fr. 2'594.70); im restlichen Umfang von Fr. 7'795.80 wird die provisorische Rechtsöffnung mit Eintritt der Rechtskraft definitiv. Nicht rechtskräftig.
• Bedeutung: Erste kantonale Fallentscheidung, die ausdrücklich bejaht, dass auch das Recht und die Pflicht zur Nebenkostenabrechnung als periodische Leistung der fünfjährigen Verjährung unterliegen — eine Frage, die vom Bundesgericht noch nicht geklärt ist. Bestätigt im Übrigen die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Kontokurrentcharakter von Nebenkosten-Akontozahlungen, zum Vertrauensschutz bei untergeordneten Mängeln und zur Bindung an gerichtliche Vergleiche.

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestanden seit dem 26. Juli 2007 vier Mietverträge über Objekte in einer Zürcher Liegenschaft (eine 4½- und eine 1½-Zimmerwohnung, ein Bastelraum sowie ein Parkplatz) mit einem Gesamtmietszins von zuletzt Fr. 3'850.– pro Monat. Die Parteien führten seit 2020 eine aussergewöhnliche Reihe von Prozessen gegeneinander (allein vor dem Mietgericht acht Verfahren). In den vereinten Verfahren MB190024 und MJ200029 schlossen sie anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. Juni 2020 einen gerichtlichen Vergleich, der unter anderem die definitive Erstreckung des Mietverhältnisses bis längstens 30. September 2024, eine Mietzinsreduktion von Fr. 30.– pro Monat für die 4½-Zimmerwohnung (gegen das Recht der Mieterin, den Backofen selbst zu ersetzen) sowie ein vorzeitiges Kündigungsrecht der Mieterin auf jedes Monatsende festlegte.

Die Klägerin mietete per 1. Juni 2024 ein Ersatzobjekt und zahlte ab Juni 2024 keinen Mietzins mehr, sondern berief sich auf Verrechnung mit verschiedenen Gegenforderungen. Die Räumung erfolgte am 14. März 2025 durch das Stadtammannamt Zürich 11. Der Beklagte betrieb die Klägerin und erhielt mit Urteil des Einzelgerichts Audienz vom 8. Januar 2026 (EB251456-L) provisorische Rechtsöffnung über Fr. 15'270.– nebst Zins. Dagegen richtet sich die vorliegende Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 SchKG.

Erwägungen

Prozessuales

Zuständigkeit und soziale Untersuchungsmaxime. Das Mietgericht behandelt die Streitigkeit als Einzelgericht im vereinfachten Verfahren (Art. 243 Abs. 1 ZPO). Bei einem Streitwert bis Fr. 30'000.– stellt es den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO; BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f.). Dies verleiht den Parteien jedoch keinen Anspruch auf Vertagung der Hauptverhandlung zwecks Ergänzung von Tatsachen, deren Relevanz ihnen im Vorfeld klar sein musste. Noven können zwar bis zur Urteilsberatung vorgebracht werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO), doch entbindet die soziale Untersuchungsmaxime die Parteien — insbesondere eine anwaltlich vertretene Partei — nicht von ihrer Eigenverantwortung für die Sachverhaltsermittlung und die gehörige Substantiierung ihres Vorbringens. Das Gericht ist lediglich zu einer erhöhten Fragepflicht verpflichtet, nicht aber dazu, den relevanten Sachverhalt selbst aus Beilagen zu rekonstruieren (vgl. BGE 148 III 322 E. 3 und 4; BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3). Im Einzelnen vgl. dazu die systematische Übersicht zum Novenrecht und zur sozialen Untersuchungsmaxime im Kommentar zu Art. 229 ZPO, der die Voraussetzungen und Grenzen des unbeschränkten Novenrechts bei amtsermittelter Sachverhaltsabklärung darlegt.

Art. 247 Abs. 2 ZPO (SR 272)«Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest: a. in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2; b. bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken: 1. in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, 2. in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.»

Sistierung. Das Gericht verweigert die beantragte Sistierung des Zivilprozesses bis zum Abschluss der pendenten Strafverfahren. Gestützt auf Art. 126 Abs. 1 ZPO ist eine Sistierung nur ausnahmsweise zulässig, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt und eine Konnexität zwischen den Verfahren besteht, die Sistierung zur Vermeidung inkohärenter und sich widersprechender Entscheide angebracht erscheinen lässt. Das Zuwarten bis zum Ausgang eines Strafverfahrens rechtfertigt eine Sistierung nur in den seltensten Fällen, da das Strafverfahren nach anderen prozessualen Regeln durchgeführt wird und dessen Ergebnisse nur mit Vorbehalten auf den Zivilprozess übertragbar sind. Die rechtskräftige Verurteilung des Beklagten wegen Hausfriedensbruchs ist für die mietzinsrechtliche Beurteilung der hier interessierenden Zeitspanne (Juni bis September 2024) nicht entscheidrelevant; die übrigen Strafanzeigen wurden von der Staatsanwaltschaft nicht angenommen (Nichtanhandnahmeverfügungen).

Abgrenzung zur Rechtsöffnung. Das Gericht tritt auf das Begehren der Klägerin, die Ziffern 1 bis 3 des Rechtsöffnungsurteils aufzuheben, nicht ein. Die Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 SchKG befasst sich mit dem materiellen Bestand der betriebenen Forderung, nicht mit der Überprüfung des Rechtsöffnungsentscheids. Die Betreibung kann zwar nicht fortgesetzt werden, soweit die negative Feststellungsklage gutgeheissen wird, doch ist dies eine Folge der materiellen Beurteilung, nicht der Aufhebung des Rechtsöffnungstitels.

Keine Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30. September 2024

Die Klägerin machte von ihrem vorzeitigen Kündigungsrecht aus dem Vergleich vom 16. Juni 2020 keinen Gebrauch. Eine vollständige Schlüsselrückgabe erfolgte bis zum 30. September 2024 nicht — im Gegenteil nahm die Klägerin noch im Januar 2025 Schlüssel aus den Mietobjekten wieder an sich und versuchte im Oktober 2024 erfolglos, die Rückgabe der Mietsache über vorsorgliche Massnahmen hinauszuzögern. Das Mietverhältnis bestand daher bis zum Ablauf der Erstreckungsdauer am 30. September 2024 fort, was die Mietzinspflicht für Juni bis September 2024 begründet.

Mängel und gerichtlicher Vergleich

Backofen. Die Regelung im Vergleich vom 16. Juni 2020 (Mietzinsreduktion von Fr. 30.– pro Monat gegen das Recht der Klägerin, das Gerät zu ersetzen) entfaltet als gerichtlicher Vergleich Urteilssurrogat-Wirkung und bindet die Parteien unter Vorbehalt der Revision. Ein gerichtlicher Vergleich schafft Recht auch dann, wenn das Ergebnis auf einer unzutreffenden Anwendung des Mietrechts beruht hätte. Die Klägerin macht zwar geltend, auf Mängelrechte könne als Mieterin von Wohnräumen nicht gültig verzichtet werden. Das Gericht hält dem entgegen, dass ein Verzicht nur im Voraus und nur bei Vereinbarungen zum Nachteil der Mieterin nichtig ist (Art. 256 Abs. 2 lit. b OR), nicht aber ein im Streit geschlossener Vergleich. Die blosse Behauptung, ein Minderungsbetrag von Fr. 350.– sei «angemessen», reicht zur Erschütterung der Vergleichsregelung nicht aus.

Herd und weitere Mängel. Die Klägerin konnte weder aufzeigen, in welcher Zeit genau der Herd ab 2021 defekt gewesen sein soll, noch wann sie diesen dem Beklagten gemeldet hat. Selbst bei unterstellter Kenntnis des Vermieters greift bei untergeordneten Mängeln ein Vertrauensschutz: Reklamiert die Mieterin über längere Zeit nicht, darf der Vermieter davon ausgehen, dass Leistung und Gegenleistung trotz des Mangels die Waage halten (BGE 142 III 557 E. 8.3). Da die Parteien zwei Wohnungen mit jeweils eigenen Kochgelegenheiten gemietet hatten, wäre die Gebrauchstauglichkeit selbst bei einem Defekt des Herds in der 4½-Zimmerwohnung nicht erheblich eingeschränkt gewesen.

Art. 259d OR (SR 220)«Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.»

Nebenkosten: Kontokurrent, Verjährung der Abrechnungspflicht

Das Gericht wendet die bundesgerichtliche Rechtsprechung an, wonach die Vereinbarung von Nebenkosten-Akontozahlungen mit anschliessender Abrechnung wie ein Kontokurrent (vgl. Art. 117 OR) behandelt wird: Bis zur Erstellung und Anerkennung der Abrechnung hat die resultierende Saldoforderung vertraglichen Charakter und verjährt als periodische Leistung nach Art. 128 Ziff. 1 OR innert fünf Jahren seit dem vertraglich vereinbarten Abrechnungszeitpunkt (BGE 133 III 356 E. 3.2.2; BGer 4C.24/2002 E. 3.2 und 3.3; BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.4 und 2.5). Danach ist eine Korrektur von Fehlern noch nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung möglich, allerdings mit umgekehrter Behauptungs- und Beweislast.

Art. 257a OR (SR 220)«1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. 2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.»

Erhält die Mieterin keine taugliche Abrechnung oder keine Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR; Art. 8 Abs. 2 VMWG), kann sie innerhalb der Verjährungsfrist die geleisteten Akontozahlungen zurückfordern. Das Beanstandungsrecht kann vertraglich befristet werden; nimmt die Mieterin es nicht fristgerecht wahr, liegt eine Anerkennung des Saldos vor (BGer 4A_433/2020 E. 2.5 und 2.6). Die Mieterin ist ihrerseits zur Mitwirkung verpflichtet: Eine pauschale Bestreitung ohne Wahrnehmung des Einsichtsrechts genügt nicht.

Verjährung des Abrechnungsanspruchs — neu dogmatisch geklärt. Das Gericht bejaht ausdrücklich, dass — was von der Praxis bislang nicht geklärt war — auch das Recht und die Pflicht zur Abrechnung als periodische Leistung der Verjährung unterliegen. Die Frist beginnt mit dem Termin, an welchem die Nebenkostenabrechnung spätestens hätte erstellt werden müssen. Nach Ablauf der Verjährungsfrist ist das Abrechnungsrecht beidseits nicht mehr klagbar: Eine Saldoforderung kann nicht mehr gegen den Willen der anderen Partei durchgesetzt werden, und auch die Rückforderung von Akontozahlungen wegen unterlassener Abrechnung hat nur vorläufigen Charakter, bis die Abrechnung nicht mehr nachgeholt werden kann.

Anwendung im Fall. Die vertragliche Abrechnungsfrist betrug sechs Monate nach Ende der Nebenkostenperiode (jeweils bis 31. März des Folgejahres), mit einer Beanstandungsfrist von 30 Tagen. Die Klägerin hatte die Abrechnungen der Perioden 2019/2020 bis 2022/2023 vor dem 3. Juli 2024 erhalten (wie sie in früheren obergerichtlichen Verfahren selbst dargetan hatte), diese aber nicht fristgerecht beanstandet — sie gelten als genehmigt. Nur für die Periode 2023/2024 (1. Oktober 2023 bis 30. September 2024) lag keine Abrechnung vor, weshalb die Klägerin die für diese Periode geleisteten Akontozahlungen vom 1. Oktober 2023 bis 31. Mai 2024 (Fr. 1'704.–) zurückfordern kann. Der konsolidierte Saldo der Vorperioden zugunsten der Klägerin von Fr. 3'175.15 ist definitiv einzusetzen. Die Rückerstattung der Akontozahlungen für die letzte Periode hat vorläufigen Charakter: Der Beklagte kann die Abrechnung nachholen, solange das Abrechnungsrecht nicht verjährt ist.

Schadenersatz, Genugtuung und Mietdepot

Die weiteren Strafanzeigen der Klägerin gegen den Beklagten (Diebstahl, Nötigung) wurden von der Staatsanwaltschaft nicht angenommen; die Klägerin hat keine erfolgreiche Beschwerde dagegen eingereicht. Die behaupteten Schäden und die Genugtuungsforderung blieben unsubstantiiert und unbewiesen. Dem übereinstimmenden Antrag der Parteien entsprechend wird der Beklagte für berechtigt erklärt, das Mietdepot (Fr. 2'594.70) zu beziehen und auf die Forderung anzurechnen.

Fazit des Gerichts

In teilweiser Gutheissung der Aberkennungsklage wird festgestellt, dass die betriebene Forderung im Umfang von Fr. 7'474.20 (Fr. 1'704.– plus Fr. 3'175.15 plus Fr. 2'594.70) nebst Zins nicht besteht. Im restlichen Umfang von Fr. 7'795.80 besteht die Forderung zu Recht; die provisorische Rechtsöffnung wird mit Eintritt der Rechtskraft definitiv. Die Rückzahlung der Nebenkostenakontozahlungen für die Periode 2023/2024 behält vorläufigen Charakter, bis die Abrechnung nicht mehr nachgeholt werden kann.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der bundesgerichtlichen Praxis

Der Entscheid bewegt sich im mainstream der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum mietrechtlichen Nebenkostenrecht. Die Kontokurrent-Parallele und die Verjährung der Saldoforderung als periodische Leistung nach Art. 128 Ziff. 1 OR entsprechen der festen Rechtsprechung (BGE 133 III 356 E. 3.2.2; BGE 126 III 119; BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021). Auch die Grundsätze zur vertraglichen Befristung des Beanstandungsrechts und zur Anerkennung des Saldos bei fristlosem Verstreich (BGer 4A_433/2020 E. 2.5 und 2.6) werden bestätigt.

Beim Vertrauensschutz bei untergeordneten Mängeln stützt sich das Gericht auf BGE 142 III 557 E. 8.3, wonach eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR scheitern kann, wenn die Mieterin dem Vermieter nicht rechtzeitig zu erkennen gibt, dass sie das Austauschverhältnis aufgrund eines untergeordneten Mangels als gestört erachtet. BGE 142 III 557 klärte zwar primär, dass die Herabsetzungserklärung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden kann — der in E. 8.3 entwickelte Vertrauensschutzgedanke wird hier aber für den Fall angewendet, dass ein Mangel über Jahre nicht gerügt wurde. Die Anwendung ist konsequent und bestätigt die Rechtsprechung.

Die Bindung an gerichtliche Vergleiche als Urteilssurrogate mit Revision als einzigem Ausweg entspricht der ständigen Praxis (vgl. BGE 90 III 71; BGer 4A_92/2018 vom 29. Mai 2018; Art. 241 ZPO). Die Abgrenzung, dass Art. 256 Abs. 2 lit. b OR einen Verzicht auf Mängelrechte nur im Voraus und nur bei Vereinbarungen zum Nachteil der Mieterin verbietet, nicht aber einen im Streit geschlossenen Vergleich, ist dogmatisch sauber und mit der bundesgerichtlichen Linie vereinbar.

Präzisierung: Verjährung des Abrechnungsanspruchs

Die dogmatisch bemerkenswerteste Leistung des Entscheids liegt in der ausdrücklichen Bejahung der Frage, ob auch das Recht und die Pflicht zur Nebenkostenabrechnung verjähren kann. Das Bundesgericht hat dies — soweit ersichtlich — noch nicht ausdrücklich entschieden. Das Mietgericht leitet die Verjährung des Abrechnungsanspruchs aus dessen Charakter als periodische Leistung ab: Da die Abrechnungspflicht wie die Saldoforderung periodisch wiederkehrt und derselben Gefahr des Beweisverlusts durch Zeitablauf unterliegt, unterliegt sie der fünfjährigen Verjährung nach Art. 128 Ziff. 1 OR. Die Frist beginnt mit dem vertraglichen Abrechnungstermin. Nach Ablauf ist das Abrechnungsrecht beidseits nicht mehr klagbar, und jede Partei behält die bis dahin unter dem Titel der Nebenkosten erhaltenen Zahlungen. Diese Konstruktion ist dogmatisch überzeugend und schliesst eine Lücke, die in der mietrechtlichen Literatur diskutiert, aber noch nicht höchstrichterlich geklärt ist. Sie verdient Beachtung auch über den Kanton Zürich hinaus.

Weiterzug

Ein Instanzenzug ist in der OpenCaseLaw-Datenbank nicht verzeichnet. Der Entscheid ist nicht rechtskräftig. Da es sich um ein kantonales Urteil im vereinfachten Verfahren mit einem Streitwert von Fr. 15'270.– handelt, ist der Weiterzug an das Obergericht des Kantons Zürich und sodann — bei einem Streitwert von mindestens Fr. 30'000.– oder bei einer prinzipiellen Rechtsfrage — allenfalls an das Bundesgericht möglich. Ob tatsächlich Berufung oder Beschwerde erhoben wird, ist nicht bekannt. Die Frage der Verjährung des Abrechnungsanspruchs wäre eine prinzipielle Rechtsfrage von überkantonalem Interesse, die eine höchstrichterliche Klärung verdient.

Fazit

Der Entscheid des Mietgerichts Zürich ist ein sorgfältig begründeter, praxisnaher Beitrag zum mietrechtlichen Nebenkostenrecht. Er bestätigt die etablierte bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Kontokurrentcharakter von Akontozahlungen, zur Verjährung der Saldoforderung und zum Vertrauensschutz bei untergeordneten Mängeln. Dogmatischer Mehrwert liegt in der ausdrücklichen Bejahung der Verjährung des Abrechnungsanspruchs selbst — eine Frage, deren höchstrichterliche Klärung aussteht. Der Ausgang des Verfahrens (teilweise Gutheissung mit vorläufigem Charakter der Rückzahlung) illustriert die Komplexität der Nebenkostenabrechnung bei langjährigen, konfliktbeladenen Mietverhältnissen und die Notwendigkeit beidseitiger Mitwirkung.