4A_34/2026 — Mieterausweisung bei Zahlungsverzug: Verspätete Verrechnungserklärung unbeachtlich

Rechtsgebiet: Mietrecht · Vorinstanz: Obergericht des Kantons Zug, II. Zivilabteilung · Besetzung: Bundesrichter Hurni (Präsident), Bundesrichterin Kiss, Bundesrichter Rüedi · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Mieterin kann sich gegen eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR nicht darauf berufen, die Mietzinsvereinbarungen seien nichtig und daher habe von vornherein kein Zahlungsverzug bestanden.
• Entscheidung: Selbst bei Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung entsteht lediglich ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch nach Art. 63 Abs. 1 OR, der als Gegenforderung rechtzeitig innert der 30-tägigen Zahlungsfrist von Art. 257d OR durch Verrechnung geltend gemacht werden muss.
• Bedeutung: Das Bundesgericht bestätigt seine Rechtsprechung, dass die Verrechnungserklärung zwingend innert der Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR erfolgen muss und verspätete Verrechnungseinreden im summarischen Ausweisungsverfahren nicht berücksichtigt werden.

Sachverhalt

Die B.________ AG (Vermieterin) und die A.________ AG (Mieterin) schlossen am 16. Dezember 2016 einen Mietvertrag über Büroflächen in der Liegenschaft U.________ (Mietobjekt 1: ca. 620 m², Mietobjekt 2: ca. 394 m²) sowie zwei Aussenparkplätze. Der Mietbeginn für Mietobjekt 2 wurde auf den 1. Mai 2020 verschoben; das Mietverhältnis über Mietobjekt 1 wurde bis zum 31. März 2027 verlängert.

Nach Mietzinsanpassung per 1. Januar 2025 mahnte die Vermieterin die Mieterin am 11. Juni 2025 für Mietzinsausstände von insgesamt Fr. 42'090.55 (davon Fr. 25'360.60 für Mietobjekt 1 und Fr. 216.20 für die Parkplätze) und setzte eine 30-tägige Zahlungsfrist nach Art. 257d OR. Die Mieterin bezahlte lediglich Fr. 1'043.95. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 25. Juli 2025 wegen Zahlungsverzugs auf den 31. August 2025.

Die Mieterin erhob Schlichtungsgesuch und machte Gegenforderungen von insgesamt mindestens Fr. 998'332.80 geltend: Fr. 945'651.30 für angeblich zu viel bezahlte Mietzinse für das Mietobjekt 2 (nie übergeben) sowie Fr. 52'681.50 für zu viel bezahlte Mietzinse für das Mietobjekt 1. Die Verrechnungserklärung erfolgte erst in der Gesuchsantwort im Ausweisungsverfahren, nicht innert der 30-tägigen Frist.

Die Einzelrichterin am Kantonsgericht Zug wies die Mieterin mit Entscheid vom 3. November 2025 zur Räumung an. Das Obergericht bestätigte diesen Entscheid am 3. Dezember 2025 und setzte den Ausweisungstermin auf den 15. Januar 2026 fest.

Erwägungen

Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) und Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR)

Das Bundesgericht bejahte die Voraussetzungen für Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO. Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann; eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 E. 5.1.1).

Im Rahmen des mietrechtlichen Kündigungsschutzes ist der Rechtsschutz in klaren Fällen nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4). Für die Verneinung eines klaren Falls genügt es, dass die beklagte Partei substanziierte Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können.

Zentral war die Auslegung von Art. 257d OR:

Art. 257d OR (SR 220) «1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.»

Gesetzestext von OpenLegalCommentary.ch übernommen (Fedlex MCP nicht erreichbar)

Verspätete Verrechnungserklärung und Nichtigkeitseinwand

Das Bundesgericht hielt fest, dass die fristgerechte Verrechnungserklärung zwingend innert der 30-tägigen Frist nach Art. 257d Abs. 1 OR abzugeben ist (Bestätigung der Rechtsprechung: Urteile 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.1.2; 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1; 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022 E. 2.2). Bringt der Mieter eine bestrittene Gegenforderung zur Verrechnung, muss er deren Bestand und Höhe im summarischen Verfahren sofort und liquide beweisen können (Urteile 4A_239/2025 vom 12. August 2025 E. 2.4; 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2; 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.4.1).

Die Beschwerdeführerin behauptete pauschal, die Nichtigkeit der den Mietzinszahlungen zugrundeliegenden Vereinbarungen führe dazu, dass keine Verrechnungserklärung habe erfolgen müssen. Das Bundesgericht wies dies zurück: Selbst wenn ein Teil des Mietzinses auf nichtigen Vereinbarungen beruhte, entstünde der Mieterin lediglich ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch nach Art. 63 Abs. 1 OR. Dies ändert nichts daran, dass ein solcher Anspruch rechtzeitig geltend gemacht werden muss, damit er im Zusammenhang mit einer Zahlungsverzugskündigung Wirkungen zeitigen kann. Die Frage, ob eine Gegenforderung grundsätzlich besteht, ist von der Frage zu unterscheiden, ob diese auch erfolgreich und rechtzeitig geltend gemacht wurde.

Die Vorinstanz hatte zudem zutreffend als offensichtliche Schutzbehauptung qualifiziert, dass die Mieterin behauptete, sie habe bis zur Zustellung des Ausweisungsgesuchs nicht gewusst, dass die Vermieterin von der Nichtübergabe des Mietobjekts 2 ausgehe. Die Beschwerdeführerin setzte sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander und verfehlte damit die Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG.

Räumungsfrist

Eventualiter beantragte die Beschwerdeführerin eine Räumungsfrist von mindestens drei Monaten. Das Bundesgericht wies auch diesen Antrag ab. Die Vorinstanz hatte die Auszugsfrist auf den 15. Januar 2026 angesetzt und dabei berücksichtigt, dass die Mieterin durch das Ausweisungsverfahren bereits eine faktische Verlängerung von rund drei Monaten erwirkt hatte und sich der Mietzinsausstand auf einen sechsstelligen Betrag belief. Zudem hätte die Mieterin das Mietobjekt per 31. August 2025 verlassen müssen, sodass sie durch das Verfahren insgesamt eine Verlängerung von rund acht Monaten erlangte. Die Auszugsfrist darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (Urteile 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8; 4A_162/2021 vom 12. Mai 2021 E. 6.2; 4A_175/2020 vom 30. Juni 2020 E. 6).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die konstante Rechtsprechung zur Strenge der 30-tägigen Verrechnungsfrist nach Art. 257d OR. Wie bereits in BGE 141 III 23 (E. 3.2) und BGE 138 III 620 (E. 5.1.1) dargelegt, bezweckt die Regelung den Schutz des Vermieters vor säumigen Mietern und verlangt eine klare, eindeutige und rechtzeitige Verrechnungserklärung innert der gesetzten Frist.

Neu am vorliegenden Urteil ist die ausdrückliche Klärung, dass auch der Einwand der Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nicht dazu führt, dass eine Verrechnungserklärung entbehrlich wäre. Selbst bei nichtigen Vereinbarungen entsteht bloss ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch nach Art. 63 Abs. 1 OR, der seinerseits der Verrechnungsfrist unterliegt. Das Urteil schliesst damit eine Argumentationslücke, die Mieterinnen potentiell ausnutzen konnten, um die zwingende Frist des Art. 257d OR zu umgehen. Zugleich bestätigt es die in Urteil 4A_73/2021 (E. 4.3) geäusserte Rechtsauffassung, wonach die Frage der Nichtigkeit einer Vereinbarung offenbleiben kann, wenn der Rückforderungsanspruch ohnehin an Art. 63 Abs. 1 OR scheitert.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die verspätete Verrechnungserklärung der Mieterin entfaltet im Ausweisungsverfahren keine Wirkung. Selbst der Einwand der Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung führt nicht zu einem automatischen Wegfall des Zahlungsverzugs, sondern begründet lediglich einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch, der innert der 30-tägigen Frist nach Art. 257d OR geltend zu machen ist. Die Räumungsfrist bleibt mit dem 15. Januar 2026 angemessen, insbesondere unter Berücksichtigung der durch das Verfahren ohnehin bereits erwirkten Verlängerung. Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- und eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.