4A_440/2025 — Gestaffelter Mietzins und amtliches Formular beim Anfangsmietzins

Rechtsgebiet: Mietrecht (OR) · Vorinstanz: Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XA22.043639-241213) · Besetzung: Dreierkammer (Hurni, Kiss, May Canellas; Gerichtsschreiber Esteve) · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerde der Mieterin; Nichteintreten auf die Beschwerde der Bürgin

Executive Summary

• Kernpunkt: Ist das amtliche Formular für den Anfangsmietzins hinreichend klar, wenn es bei gestaffeltem Mietzins nur von "ce nouveau loyer" (Singular) spricht und nicht eigens auf das Anfechtungsrecht für den zweiten Staffelschritt hinweist?
• Entscheidung: Das Bundesgericht bejaht die Formularklarheit. Die Mieterin musste aus dem Formular verstehen, dass sie nicht nur den ersten, sondern auch den zweiten Mietzinsstaffel binnen 30 Tagen anfechten kann. Die Verwendung des Singulars ist der vorgedruckten Formularsprache geschuldet und ändert nichts an der Verständlichkeit.
• Bedeutung: Bestätigung der Rechtsprechung, wonach bei gestaffeltem Mietzins die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Art. 270 Abs. 1 OR für alle Staffelschichten gleichzeitig bei Bezugsbeginn zu laufen beginnt. Das amtliche Formular muss keine separaten Anfechtungshinweise für jeden Staffelschritt enthalten.

Sachverhalt

A.________ (Mieterin) schloss mit C.________ SA (Vermieterin) einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung in U.________. Der Vertrag sah einen gestaffelten Mietzins vor: Erste Staffel vom 16. Juli 2019 bis 31. Juli 2022: Fr. 960.-- netto zuzüglich Fr. 165.-- Nebenkosten; zweite Staffel ab 1. August 2022: Fr. 1'350.-- netto zuzüglich Nebenkosten. B.________ trat als Bürgin (co-débitrice) auf.

Die Vermieterin überliess der Mieterin das amtliche Formular für den neuen Mietzins (formule officielle), das unter der Rubrik "Nouveau loyer" den ersten Staffelbetrag angab und in der darunter stehenden Begründung die Zweistaffelung mit den beiden Daten und den beiden Beträgen auswies, jeweils mit Verweis auf Art. 269A bzw. 296A lit. a CO (Druckfehler im Original; gemeint sind die Orts- und Quartierüblichkeitsgründe). Unter dem Formulartext stand der vorgedruckte Hinweis, dass "ce nouveau loyer" innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden könne. Beide Unterschriften (Mieterin und Bürgin) befinden sich direkt unter dieser Passage.

Nachdem die Vermieterin im Juli 2022 den zweiten Staffelschritt angekündigt hatte, klagten die Mieterin und die Bürgin vor dem Tribunal des baux auf Herabsetzung des Mietzinses auf Fr. 849.-- und auf Nichtigerklärung des zweiten Staffelschritts. Das Erstgericht gab der Klage teilweise statt und erklärte den zweiten Staffelschritt wegen Unklarheit des Formulars für nichtig. Die Berufungsinstanz hob dieses Urteil auf und wies die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Erwägungen

Zulässigkeit

Das Bundesgericht bejahte die Streitwertvoraussetzung (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG): Die Differenz zwischen dem jährlichen Anfangsmietzins (Fr. 11'520.--) und dem gestaffelten Mietzins (Fr. 16'200.--) übersteigt auf 20 Jahre gerechnet weit die Mindeststreitwertgrenze von Fr. 15'000.--. Die Beschwerde der Mieterin ist zulässig (Art. 76 Abs. 1 BGG); jene der Bürgin (B.________) wurde als unzulässig erklärt, da sie die Feststellung ihres fehlenden Aktivlegitimations im Berufungsverfahren nicht angefochten hatte (Art. 315 Abs. 1 umgekehrt i.V.m. Art. 336 Abs. 1 lit. a ZPO).

Materieller Streitpunkt: Klarheit des amtlichen Formulars bei gestaffeltem Mietzins

Die massgebenden Rechtsgrundlagen

Das Bundesgericht wies darauf hin, dass die Kantone bei Wohnungsmangel die Verwendung des amtlichen Formulars nach Art. 269d OR für den Abschluss neuer Mietverträge obligatorisch erklären können (Art. 270 Abs. 2 OR). Der Kanton Waadt hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht. Nach Art. 19 Abs. 1 und 1bis der Verordnung über das Miet- und Pachtverhältnis (OBLF; SR 221.213.11) muss das Formular unter anderem den neuen Mietzins – im Falle eines gestaffelten Mietzinses die Staffelklausel als ausschliessliche Bestimmungsart bis zum Vertragsablauf – sowie die rechtlichen Bedingungen für die Anfechtung enthalten. Fehlt die Mitteilung ganz, erfolgt sie verspätet (mehr als 30 Tage nach Bezugsbeginn) oder weist sie Formmängel auf, so ist der festgesetzte Mietzins nichtig (BGE 140 III 583 E. 3.2; ATF 120 II 341 E. 5).

Art. 270 Abs. 1 OR (SR 220) «Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn: a. er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder b. der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.»

Art. 269c OR (SR 220) «Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn: a. der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird; b. der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und c. der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.»

Art. 269d Abs. 1-3 OR (SR 220) «1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. 2 Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter: a. sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; b. sie nicht begründet; c. mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. 3 Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.»

Die Argumentation der Beschwerdeführerin

Die Mieterin machte geltend, das Formular genüge den gesetzlichen Anforderungen nicht, weil es nicht eigens darauf hinweise, dass nicht nur der Anfangsmietzins, sondern auch das Staffelungsprinzip und der zweite Staffelschritt anfechtbar seien. Die Verwendung des Singulars "ce nouveau loyer" statt "ces nouveaux loyers" sei missverständlich. Zudem trüge das Formular den zweiten Staffelmietzins nicht in der Rubrik "Nouveau loyer" ein, sondern nur in der Begründungsspalte. Schliesslich sei sie als Durchschnittsmieterin (locataire "lambda") besonders schutzwürdig.

Würdigung durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte zunächst fest, dass die Vorinstanz zu Recht festgehalten hatte, dass das amtliche Formular sämtliche gesetzlich geforderten Angaben enthielt: den bisherigen Mietzins, den neuen (ersten Staffel-)Mietzins, die Zweistaffelung mit Daten und Beträgen, die Begründung und den Hinweis auf die 30-tägige Anfechtungsfrist vor der Schlichtungsbehörde.

Sodann hielt das Gericht fest, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner aus dem Formular ohne Weiteres zweierlei verstehen konnte: (1) dass der Mietzins bei Vertragsbeginn und ein zweites Mal am 1. August 2022 angepasst wird, und (2) dass beide Staffelschritte innert 30 Tagen nach Bezugsbeginn anfechtbar sind. Dass der Anfechtungshinweis im Singular ("ce nouveau loyer") formuliert sei, ändere daran nichts, da es sich um einen vorgedruckten Textteil handle, den der Vermieter nicht anpassen könne. Der Singularbezug erschliesse sich ohne Weiteres als Zusammenfassung aller im Formular ausgewiesenen erhöhten Mietzinse.

Das Bundesgericht grenzte sich vom von der Beschwerdeführerin zitierten Entscheid 4A_647/2011 ab: Dieser isolierte Vorentscheid behandle nicht die hier streitige Frage und enthalte keine abweichenden Formulierungspflichten. Die dort zitierte Doktrin verlange lediglich, dass das Staffelungsprinzip auf dem Anfangsmietzinsformular erwähnt werde und die Anfechtung sich auf das Prinzip selbst sowie auf die einzelnen Staffelschritte erstrecken könne – was vorliegend gerade der Fall sei.

Die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen alternativen Darstellungen (wiederholter Anfechtungshinweis in der Staffelklausel, Aufnahme des zweiten Staffelschritts in die Rubrik "Nouveau loyer") hätten nach Auffassung des Gerichts zu grösserer Unübersichtlichkeit geführt und seien den Vorgaben des amtlichen Formulars widersprüchlich.

Die Beschwerde war somit unbegründet.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die etablierte Rechtsprechung zu gestaffelten Mietzinsen und zum Formerfordernis des amtlichen Formulars:

1. Bestätigung von BGE 137 III 580 und ATF 124 III 57: Die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Art. 270 Abs. 1 OR läuft bei gestaffeltem Mietzins für alle Staffelschichten gleichzeitig ab Bezugsbeginn. Dies gilt auch für Staffelschritte, die erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden.

2. Präzisierung zu ATF 140 III 583 und ATF 120 II 341: Diese Entscheide stellen auf die Nichtigkeitsfolge bei fehlender oder mangelhafter Mitteilung ab. Das vorliegende Urteil präzisiert, dass die Formerfordernisse nicht überspannt werden dürfen: Das amtliche Formular muss nicht für jede Einzelkomponente einen separaten Anfechtungshinweis enthalten, solange der Gesamtzusammenhang klar ist.

3. Abgrenzung zu 4A_647/2011: Das Bundesgericht macht deutlich, dass dieser Entscheid keine abweichenden Formulierungspflichten aufstellt. Die dort zitierte Doktrin verlangt keine spezifische Wortwahl, sondern lediglich die Erwähnung des Staffelungsprinzips und die Erkennbarkeit der Anfechtbarkeit – was vorliegend gegeben ist.

4. Vertrauensprinzip statt subjektiver Auslegung: Das Gericht wendet bei amtlichen Formularen das objektive Vertrauensprinzip an und lehnt eine subjektive Auslegung aus der Sicht der jeweiligen Vertragspartei ab, soweit die Formularinhalte für einen durchschnittlichen Vertragspartner verständlich sind.

Fazit

Das Bundesgericht hält mit diesem Entscheid an einem pragmatischen, am Vertrauensprinzip orientierten Verständnis der Formerfordernisse für Anfangsmietzinformulare fest. Bei gestaffeltem Mietzins genügt das amtliche Formular, wenn es die Staffelklausel mit den beiden Beträgen und Daten sowie den Hinweis auf die 30-tägige Anfechtungsfrist enthält. Es bedarf keines gesonderten Hinweises für jeden einzelnen Staffelschritt, und die Singularformulierung "ce nouveau loyer" reicht aus, um sämtliche im Formular ausgewiesenen erhöhten Mietzinse zu erfassen. Die Anfechtungsfrist läuft für alle Staffelschichten gemeinsam ab Bezugsbeginn, was die Mieterschaft verpflichtet, sich frühzeitig über die Anfechtbarkeit des gesamten Staffelsystems Klarheit zu verschaffen. Die Beschwerde der Mieterin wurde abgewiesen, jene der Bürgin als unzulässig erklärt. Die solidarischen Prozesskosten (Fr. 2'500.--) und eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- wurden den Beschwerdeführerinnen auferlegt.