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Executive summary (wesentliche Punkte)

Das Bundesgericht bestätigt, dass die zweite Klage der Käufer auf Zusprechung des Eigentums an dem Grundstück nicht durch materielle Rechtskraft (res iudicata) der ersten (abweisenden) Klage präkludiert war. Entscheidwesentlich ist, dass nach dem ersten Urteil echte, neue entscheidrelevante Tatsachen entstanden bzw. nachgereicht wurden: insbesondere ein neues, präzises und klagbares (unwiderrufliches) Zahlungsversprechen der Bank G._ inkl. sowie ergänzende Unterlagen (Pfandvertrag, Antwortschreiben der Bank F._). Diese Neuerungen waren im Zeitpunkt des ersten Entscheids noch nicht vorhanden und konnten den Anspruch erstmals (bzw. wieder) entstehen lassen.

In der Sache selbst hält das Bundesgericht die vorinstanzliche Anwendung der Regeln zum gleichzeitigen Leistungsaustausch (Art. 184 Abs. 2 OR), zum Leistungsverweigerungsrecht (Art. 82 OR) sowie zum Grundstückkaufvertrag fest und bejaht die Voraussetzungen für die gerichtliche Zusprechung/Eintragung des Eigentums. Die Verkäuferrügen zu Inhalt und Tragfähigkeit des Zahlungsversprechens scheitern, weil sie sich im Berufungsverfahren nicht hinreichend mit den tragenden Erwägungen des Bezirksgerichts auseinandergesetzt hatten. Die Beschwerde wird daher abgewiesen.

Eingehende Zusammenfassung mit Schwerpunkt auf tragenden Erwägungen und Rechtsargumenten 1. Streitgegenstand und prozessuale Leitfrage: res iudicata bei mehrfacher Eigentumsklage

Kernpunkt des Verfahrens ist die Frage, ob die zweite Klage (erneute Klage der Käufer auf Eigentumzusprechung und Schadenersatz) durch das frühere, rechtskräftige Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 29. Mai 2020 materiellrechtlich präkludiert war.

Das Bundesgericht stellt dabei auf die in der Lehre und Rechtsprechung anerkannte Theorie des zweigliedrigen Streitgegenstands ab: Identität der prozessualen Ansprüche wird nach den Klageanträgen und dem Lebenssachverhalt beurteilt (Klagesachverhalt als tatsächliche Grundlage). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer genügt danach nicht, dass das Begehren (Eigentum/Zusprechung) rechtlich gleich klingt; entscheidend ist, auf welchen Tatsachen es beruht.

Wichtig ist zudem die zeitliche Dimension der Rechtskraftwirkung: Die materielle Rechtskraft erfasst den Sachverhalt bis zum Urteilszeitpunkt. Neu entstandene oder nach diesem Zeitpunkt erst erheblich gewordene Tatsachen können eine neue Klage ermöglichen, wenn sie den Anspruch in der neuen Form überhaupt erst (wieder) begründen können. Das Gericht betont hierfür den Grundsatz, dass die Rechtskraft nicht auf Tatsachen wirkt, die erst nach dem früheren Urteil entstanden oder beurteilbar wurden (Verweise u.a. auf BGE-Rechtsprechung, namentlich zu den Grenzen der materiellen Rechtskraft bei neuen erheblichen Tatsachen).

2. Bedeutung der “neuen Tatsachen”: neue Belege vs. bereits beurteilbare Voraussetzungen

Die erste Klage war abgewiesen worden, weil das Bezirksgericht das damalige Zahlungsversprechen der Bank G.__ als „unklar“ qualifizierte und die für die Ablösung der Schuldbriefe nötigen Belege als nicht vorliegend erachtete; damit seien die vertraglichen Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung im Zeitpunkt der Beurteilung „bisher nicht erfüllt“.

In der zweiten Klage brachten die Käufer u.a. bei: - ein neues Zahlungsversprechen der Bank G._ (präziser, mit genauer Bezeichnung der abzulösenden Pfandrechte), - einen Pfandvertrag, - ein Antwortschreiben der Bank F._, wonach sie bei der Pfandablösung nicht (wie begehrt) mitwirken könne.

Die Beschwerdeführer machten geltend: - die Klagen seien identisch, deshalb res iudicata, - die Käufer hätten die Unterlagen bereits früher beschaffen und einreichen müssen (und Beweismittel, die man früher hätte beibringen können, dürften nicht “Revision über Umwege” ersetzen), - zudem sei der rechtliche Gehörsanspruch verletzt, weil das Obergericht/Begründung mit einer “Nebenpflicht” gearbeitet habe, die im ersten Prozess nicht thematisiert worden sei; - außerdem sei Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO verletzt, weil das Urteil ohne Vorbehalt ergangen sei (“zur Zeit” fehle).

Das Bundesgericht verwarf diese Einwände im Ergebnis mit einer sauberen Trennung: - res iudicata betrifft die Identität von Streitgegenstand und Tatsachengrundlage, - die materielle Würdigung (z.B. Nebenpflichtkonstruktionen wie Verletzung einer Mitwirkungs-/Hilfspersonenpflicht) ist davon zu unterscheiden.

2.1. Echte neue Tatsachen: entscheidwesentliche Voraussetzungen waren im ersten Urteil noch nicht gegeben

Das Bundesgericht hält fest, dass im zweiten Prozess nicht bloss “Beweismittel” ohne zeitliche Relevanz nachgeschoben wurden, sondern dass sich der Sachverhalt in den Punkten verändert hatte, die das erste Urteil getragen haben: nämlich - Klarheit/Präzision des Zahlungsversprechens, - Verfügbarkeit/Beibringung der Ablöse- und Sicherungsunterlagen, - der nunmehr konkrete Pfandvertrag und die Reaktion der Bank F.__.

Das Gericht qualifiziert diese Elemente als „neue, erhebliche Tatsachen“ im Sinne seiner Grundsätze zur Rechtskraftgrenze (und verweist exemplarisch auf die Logik, dass eine spätere neue Grundbuchanmeldung bzw. neue Vollzugsvoraussetzungen trotz Abweisung der ersten Sache möglich sein können, wenn sie den Anspruch erst (wieder) tragfähig machen; es nennt insoweit auch ein älteres Urteil zu Grundbuchanmeldungen nach rechtskräftiger Abweisung).

Entscheidend ist die Formulierung “derzeit” in der Erstbeurteilung: Dort war gerade die Eigentumsübertragung im damals beurteilten Zeitpunkt nicht möglich, weil Voraussetzungen noch nicht erfüllt waren. Nachträglich erfüllbar werdende Voraussetzungen durch neu erstellte Urkunden führen daher nicht automatisch zur Rechtskraftsperre.

2.2. Keine “Nebenpflicht-Prozessverschiebung” als res-iudicata-Problem

Das Bundesgericht weist darauf hin, dass die Vorinstanz die Nebenpflicht-/Hilfspersonenargumentation zwar herangezogen haben mag, dies aber für die Rechtskraftfrage nicht ausschlaggebend ist: Die Rechtskraft erstreckt sich nicht auf die Beurteilung materiellrechtlicher Vorfragen (Hinweis auf BGE 148 III 371 E. 5.3.2). Entscheidend war vielmehr, dass die tatsächlichen Entscheidgrundlagen nach dem ersten Urteil verändert waren.

Damit werden die Gehörs- und Rechtskraftrügen entkräftet: - Ein Gehörsanspruch bedeutet nicht, dass das Gericht in jedem Fall nur jene rechtlichen Erwägungen prüfen darf, die eine Partei bereits ausdrücklich vorgebracht hat. - Das Gericht darf die Rechtsanwendung von Amts wegen vornehmen (Art. 57 ZPO), und es besteht keine generelle Pflicht, nur “parteikonforme” rechtliche Argumente zu verwenden. - Eine Ausnahme (Überraschungsrechtlicher Entscheid auf unbekannten Rechtsgrund) wird hier nicht gesehen, weil die Vorinstanz primär im Rahmen von Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO blieb.

2.3. Zur “Potestativ-Noven”-Problematik: warum Versäumnisse die Rechtskraft nicht automatisch durchbrechen

Die Beschwerdeführer wollten sinngemäss erreichen, dass die Käufer eine neue Klage nicht einreichen dürfen, wenn sie die Voraussetzungen schon vor dem Ersturteil hätten herbeiführen können. Das Bundesgericht erkennt zwar an, dass prozessuale Versäumnisse materiellrechtlich bzw. prozessual verwirken können, stellt aber fest: Dafür braucht es eine klare rechtliche Grundlage.

Die Analogie, wonach verspätet beigebrachte Beweismittel nicht via neuer Klage “revidiert” werden dürfen (BGE 92 II 68 E. 3), greift hier nicht, weil - nicht “Beweismittel” eines vollständig in der Vergangenheit abgeschlossenen Sachverhalts, - sondern Vorgänge/Tatsachen, die erst nach dem ersten Urteil eingetreten bzw. erst nach diesem Zeitpunkt vorhanden waren, in Frage stehen (echte Noven).

Das Bundesgericht zieht als relevanten Kontext die novenrechtliche Wertung von Art. 229 ZPO (Potestativ-Noven) heran: Dort wird anerkannt, dass nach Aktenschluss entstandene Tatsachen nicht als echte Noven behandelt werden, wenn eine Partei sie schon früher hätte schaffen können. Die Tragweite dieser Regeln wird jedoch auf das jeweilige Novenregime beschränkt (Zeitpunkt der Vorbringung im Verfahren), nicht aber auf die Wirkung der materiellen Rechtskraft übertragen. Daraus leitet das Bundesgericht höchstens den allgemeinen Grundsatz ab, dass echte Noven in der Regel nicht im selben Verfahren, sondern mit neuer Klage geltend gemacht werden müssen—was hier gerade geschah.

Ergebnis dieser Teilbegründung: Die Vorinstanz durfte auf die zweite Klage eintreten.

3. Materielle Beurteilung: Zug-um-Zug beim Grundstückkauf und Erfüllung durch Zahlungsversprechen

Nachdem die Rechtskraftfrage verworfen ist, behandelt das Bundesgericht die materiellen Rügen: Verletzung von Art. 184 Abs. 2 OR und Art. 82 OR.

3.1. Rechtlicher Rahmen

• Beim Grundstückkauf gewährt Art. 665 Abs. 1 ZGB einen Anspruch auf Eintragung; bei Weigerung des Eigentümers erfolgt gerichtliche Zusprechung.
• Art. 184 Abs. 2 OR und die Grundlogik des synallagmatischen Vertrags führen dazu, dass die Leistungen gleichzeitig (Zug um Zug) zu erbringen sind.
• Art. 213 Abs. 1 OR (Fälligkeit des Kaufpreises bei Besitzübertragung) bestätigt diese Systematik nicht dahin, dass der Käufer vorleistungspflichtig wäre (Verweis auf BGE 129 III 535 E. 3.2.1).
• Art. 82 OR regelt das Leistungsverweigerungsrecht: Wer Erfüllung vom andern will, muss selbst schon erfüllt haben bzw. Erfüllung anbieten—es sei denn, die Natur des Vertrags bedinge eine spätere Erfüllung.

Beim Grundstückkauf gibt es jedoch üblicherweise Teilschritte des Übertragungsakts; das Bundesgericht stellt darauf ab: - Grundsätzlich fällt die Kaufpreiszahlung erst Zug um Zug mit dem letzten Teilschritt, typischerweise mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch, an. - Mit der Grundbuchanmeldung verfügt der Verkäufer zwar prozedural über sein Eigentum (und kann die Anmeldung nicht mehr zurückziehen), doch hängt der Eigentumsübergang davon ab, ob das Grundbuchamt einträgt bzw. ablehnt. - Daraus folgt: Solange nicht feststeht, dass die Grundbuchanmeldung vollzogen wird, muss der Käufer nicht zahlen—typischerweise wird daher der Leistungsaustausch durch Sicherungsinstrumente (z.B. unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank) konkretisiert.

Das Bundesgericht nimmt damit die in der Praxis geläufige Abwicklungslogik auf: Unwiderrufliche Bankzusagen werden als Mittel verstanden, den Leistungstausch Zug um Zug sachgerecht herzustellen, ohne dass der Käufer die Zahlung vorzeitig faktisch leisten muss.

3.2. Tragende Erwägungen zur Vorinstanz-Auslegung des Zahlungsversprechens

Die Vorinstanz erachtete das Zahlungsversprechen der Bank G.__ als vertraglich vorgesehene Erfüllungshandlung der Käuferseite bzw. als hinreichende Voraussetzung für den Eigentumsübergang: - Das Zahlungsversprechen war bis längstens 28. Februar 2026 befristet (und war im Berufungsverfahren eingeführt worden). - Es bezog sich auf die Ablösung der zwei Schuldbriefe und deckte vom Betrag her den Restkaufpreis. - Nach Auffassung der Vorinstanz begründet es einen klagbaren Anspruch auf Restkaufpreiszahlung. - Es bewirkt im Zusammenspiel mit der Abwicklungsvereinbarung Zug-um-Zug-Schutz, indem die Zahlung (über Bankprozess) an den Eigentumsübergang gekoppelt wird. - Zusätzlich ordnete die Vorinstanz den Verkäufern eine Nebenpflicht zu, die Bank anzuweisen, die Schuldbriefe auf die zahlende Bank zu übertragen (wobei das Bundesgericht diese Argumentationslinie in der res-iudicata-Phase als nicht entscheidend heraushebt; in der materiellen Phase wird sie als Plausibilisierung verwendet).

Ferner beanstandete die Vorinstanz, die Beschwerdeführer hätten sich in ihrer Berufung nicht mit einer wesentlichen Erstinstanzpassage auseinandergesetzt, wonach die Bank ihre Zahlung an die Möglichkeit knüpfte, ein Grundpfandrecht im 4. Rang zugunsten der Bank eintragen zu lassen. Die Beschwerdeführer hatten dazu in der Berufung nur unzureichend substanziiert.

3.3. Zulässigkeit des neuen Zahlungsversprechens im Berufungsverfahren (Art. 317 ZPO) – Beschwerde scheitert mangels Auseinandersetzung

Die Beschwerdeführer rügten, das neue Zahlungsversprechen sei unzulässig als Novum im Berufungsverfahren (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

Das Bundesgericht lässt diese Rüge letztlich nicht durchdringen, weil die Beschwerdeführer sich in ihrer bundesgerichtlichen Argumentation nicht hinreichend mit der Begründung der Vorinstanz auseinandersetzten: - Die Vorinstanz sah das neue Zahlungsversprechen als zulässiges echtes Novum an, weil es im Wesentlichen neu war (Befristung/Zeitraum), nachdem das bisherige Zahlungsversprechen befristet gewesen sei. - Die Beschwerdeführer machten zwar allgemeine “es musste klar sein”-Überlegungen geltend, erklärten aber nicht überzeugend, weshalb das rechtlich für die Einschätzung der rechtzeitigen Einreichung entscheidend sein sollte.

Zudem wird festgehalten: - Später nach dem angefochtenen Entscheid ablaufende Fristen (bzw. neu eingereichte Zahlungsversprechen nach dem Obergerichtsurteil) sind im bundesgerichtlichen Verfahren als echte Noven nicht zu berücksichtigen (Art. 99 Abs. 1 BGG-Systematik). Das neue Zahlungsversprechen vom 3. Februar 2026 wird daher nicht in die Beurteilung einbezogen.

4. Inhaltliche Tragfähigkeit des Zahlungsversprechens: keine erfolgreiche Kritik an der Auslegung 4.1. “Check”-Analogie (BGE 128 III 468) – nicht entscheidend

Die Beschwerdeführer stützten sich auf einen Entscheid zur Gleichsetzung von Zahlung mittels Check mit Barzahlung und leiteten daraus ab, dass bei Zahlungsversprechen die Bankhonorierung nicht zweifelhaft sein dürfe.

Das Bundesgericht erkennt jedoch, dass die Vorinstanz das Zahlungsversprechen in einer Weise ausgelegt hatte, die die von den Verkäufern gewünschten Zweifel gerade nicht entstehen lässt: - Nach vorinstanzlicher Auslegung knüpfte die Verpflichtung der Bank nicht daran, dass das Grundpfandrecht bereits vor der Zahlung existieren muss, sondern daran, dass eine spätere Eintragung “möglich erscheint” bzw. erst später nach der Zahlung erfolgen kann. - Damit wird die Argumentationslinie der Beschwerdeführer (Bank würde nur bei sofortiger Eintragungsfähigkeit zahlen) nicht als rechtlich tragfähig übernommen.

4.2. Berufungsrechtliches Noven- und Rügeerfordernis: Bindung an die nicht angefochtene Erstinstanz-Erwägung

Ein weiterer Punkt ist prozessual-dogmatisch: Das Bundesgericht knüpft daran an, dass die Vorinstanz sich grundsätzlich auf die beanstandeten Punkte in der Berufung stützen darf und nicht “von sich aus” alles neu prüfen muss. Da die Beschwerdeführer die tragfähige Erwägung des Bezirksgerichts in der Berufung nicht hinreichend entkräfteten, bleibt es bei dieser Auslegung des Zahlungsversprechens.

Konsequenz: Es ist nicht entscheidend, ob im Zeitpunkt der Klageerfüllung bereits ein Pfandvertrag unterschrieben vorliegt oder ob die Beschwerdegegner faktisch die Eintragung sicherstellen würden—maßgebend ist die Verpflichtung aus dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen selbst.

Damit wird auch das (sub-)eventuelle Begehren gegenstandslos.

4.3. Pfändung/Betreibungseinwand: nicht durchdringend

Schliesslich bestritten die Verkäufer, dass das Grundpfandrecht im 4. Rang eingetragen werden könne, weil es angeblich durch eine zuvor vollstreckte Pfändung “wirtschaftlich vorgehe”.

Das Bundesgericht stützt sich auf die vorinstanzliche Erwägung, wonach ein Einwand aus der Betreibung nicht zulässig sei, wenn die Beschwerdeführer die Situation selbst geschaffen haben. Die Verkäufer rügten auch hier nicht die tragenden Erwägungen korrekt, sondern wandten sich lediglich gegen die nicht beachtete Berufungstextstelle.

5. Nicht mehr angefochtene Punkte

Das Bundesgericht hält ausdrücklich fest, dass die Beschwerdeführer bestimmte Beurteilungen der Vorinstanz (namentlich zur Ablösung der Schuldbriefe bei der Bank F.__ und zur Nebenpflicht der Verkäufer) nicht mehr angriffen. Diese Teile werden daher nicht weiter geprüft.

6. Endergebnis

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wird (Schadenersatzforderungen wurden im bundesgerichtlichen Verfahren nicht substantiiert angegriffen).

Kostenfolgen: - Gerichtskosten den Beschwerdeführern, - keine Parteientschädigung, da keine Vernehmlassung eingeholt wurde.

Kontext/Querverweise (Bedeutung im System)

• Grenzen materieller Rechtskraft: Das Urteil stärkt die Linie, dass res iudicata nur den Sachverhalt erfasst, der im früheren Prozess bis zum Urteilszeitpunkt beurteilbar war; echte Noven können neue Klagen rechtfertigen, wenn die Anspruchsvoraussetzungen erst nachträglich vorliegen.
• Prozessstrategie/“Revision durch neue Klage”: Das Bundesgericht grenzt konsequent zwischen
• Beweismitteln für bereits bestehende Sachverhalte (eher analog an Revisions-/Novenrestriktionen) und
• nachträglich entstandenen Tatsachen, die den Anspruch in neuer Weise (wieder) entstehen lassen.
• Grundstückkaufabwicklung & Zug-um-Zug: Bestätigung der dogmatischen Verknüpfung von Art. 184 OR / Art. 82 OR mit den typischen Teilschritten der Grundbuchabwicklung und der Praxis, über unwiderrufliche Zahlungsversprechen die Gleichzeitigkeit der Leistungen zu sichern.

Wenn du möchtest, kann ich als nächsten Schritt auch (1) den konkreten Argumentationsaufbau zur res-iudicata-Frage in einer Art “Prüfungsschema” darstellen oder (2) die relevanten Voraussetzungen des Zahlungsversprechens im Urteil in Checkliste-Form herausarbeiten.