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Executive Summary:

Das Bundesgericht in der Entscheidung 1C_553/2025 vom 19. März 2026 hebt das vorangegangene Urteil der genferischen Cour de justice auf und bestätigt, dass die von der Stiftung A.__ in einem Wohngebäude durchgeführten Arbeiten im Jahr 2020 als normale Erhaltungsarbeiten zu werten sind, die nicht der Genehmigungspflicht unterliegen. Das Gericht argumentiert, dass der Bedarf zur Antragstellung aufgrund des Fehlens der notwendigen Merkmale für eine umbauende Renovierung nicht gegeben ist. Die im Jahr 2024 verhängte Amende wurde als nicht gerechtfertigt erachtet und die darauf basierenden Entscheidungen des Departements des Territoriums des Kantons Genf wurden annuliert.

Detaillierte Zusammenfassung:

1. Sachverhalt: A.__ ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Genf, in dem umfangreiche Renovierungsarbeiten in den Jahren 2014/2015 durchgeführt wurden. Diese Arbeiten führten zu einer Erhöhung des Mietpreises, die für fünf Jahre blockiert wurde. Nach den erwähnten Arbeiten wurden im Jahr 2020 weitere geringfügige Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, die zu einer signifikanten Mietpreiserhöhung führten, was das Departement des Territoriums (DT) als mögliche Verletzung des genevanischen Gesetzes über die Umgestaltung von Wohnhäusern (LDTR) einstufte.

2. Vorinstanz und gerichtliche Entscheidungen: Das Tribunal administratif de première instance (TAPI) annullierte die Entscheidungen des DT, indem es meinte, es handele sich lediglich umStandardinstandhaltungsarbeiten, die keine Genehmigung benötigten. Jedoch hob die Chambre administrative der genferischen Cour de justice dieses Urteil auf und klassifizierte die Arbeiten als "aufgeschobene Wartung", die Genehmigungspflicht unterlägen.

3. Rechtliche Überlegungen: Der Hauptstreitpunkt war, ob die Arbeiten im Jahr 2020 als Renovierung eingestuft werden sollten, die gemäss Art. 9 und Art. 3 al. 1 und al. 2 LDTR einer Genehmigung bedürfen. Diese Bestimmungen definieren, dass Renovierungen nur dann als solche gelten, wenn sie eine Verbesserung des Wohnkomforts darstellen. Regelmäßige Erhaltungsarbeiten, die keinen höheren Komfort bieten, fallen nicht unter die Genehmigungspflicht.

4. Prüfung des Gerichts: Das Bundesgericht führte eine qualifizierte Prüfung der rechtlichen Argumentation der Vorinstanz durch, um zu beurteilen, ob die Auffassung, dass die 2020 durchgeführten Arbeiten Teil einer umfassenden Renovierung und somit genehmigungspflichtig sind, willkürlich war. Es stellte fest, dass die vorgenommenen Arbeiten von geringerer Bedeutung und mit einem geringeren Kostenaufwand einhergingen. Insbesondere wurde die Wichtigkeit des Kriteriums der "Komfortverbesserung" hervorgehoben. Da keine wesentliche Verbesserung des Wohnkomforts nachgewiesen werden konnte, wurde die Klassifizierung der 2020 durchgeführten Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gutheißend betrachtet.

5. Fazit und Entscheidung des Bundesgerichts: Auf Grundlage dieser Überlegungen erklärte das Bundesgericht die Auffassung der Vorinstanz für unverhältnismäßig und hob die Entscheidungen des DT auf. Es bestätigte das vorinstanzliche Urteil des TAPI und erklärte die verhängte Amende für nicht gerechtfertigt. Zudem wurden die Entscheidungen des DT über die Rückerstattung des Mietüberschusses und die Neubestimmung des Mietpreises zurückgewiesen. Das Gericht wies dem DT die Kosten des Verfahrens zu und sprach A.__ eine Entschädigung für die Rechtsschutzkosten zu.

Insgesamt verdeutlicht dieses Urteil die strengen Maßstäbe, die bei der Unterscheidung zwischen genehmigungspflichtigen Renovationsarbeiten und normalen Instandhaltungsarbeiten gelten, und unterstreicht die Bedeutung des Kriteriums der Komfortverbesserung im Anwendungsbereich der LDTR.