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Executive Summary

Das Bundesgericht entscheidet in seinem Urteil vom 24. März 2026 über die Beschwerde gegen die Höhe der Handänderungssteuer des Kantons Bern, die für die Einräumung von Baurechten im Jahr 2017 erhoben wurde. Während die Vorinstanz die Steuer auf Basis des kapitalisierten Baurechtszinses und des Werkpreises eines Totalunternehmer-Werkvertrags berechnete, forderten die Beschwerdeführerinnen eine Bestimmung der Steuer lediglich nach dem Baurechtszins. Das Bundesgericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, dass der Werklohn in die Berechnungsgrundlage eingebunden ist, und hielt fest, dass die Beschwerdeführerinnen bei der Vertragsgestaltung nicht vollständig frei waren.

Detaillierte Zusammenfassung 1. Hintergrund

Das Urteil befasst sich mit der Handänderungssteuer im Kanton Bern, die im spezifischen Fall der Einräumung von Baurechtsverträgen relevant ist. Diese Verträge wurden im Rahmen eines Bauprojekts über ein Grundstück, das durch die Gemeinde Bern an eine Miteigentümergemeinschaft vergeben wurde, abgeschlossen. Die Handänderungssteuer wurde auf der Basis des kapitalisierten Baurechtszinses und des Werkpreises berechnet. Die Streitigkeit dreht sich um die rechtliche Grundlage dieser Berechnung.

2. Rechtlicher Rahmen

Das Bundesgericht nimmt auf die Bestimmungen des Handänderungsgesetze (HG/BE) Bezug, insbesondere auf Artikel 1 und 6, der die Erhebung der Steuer bei Grundstückserwerb und darüber hinaus auch bei der Errichtung selbstständiger und dauerhafter Rechte regelt. Für Baurechtsverträge ist es entscheidend, ob eine Verbindung zwischen dem Erwerb des Baurechts und einem Werkvertrag besteht.

3. Anwendbarkeit des alten Rechts

Das Bundesgericht überprüft zunächst die Anwendbarkeit der bisherigen Version des Art. 6a HG/BE, da der Sachverhalt vor Inkrafttreten der neuen Regelung entstanden ist. In diesem Kontext wird das Rückwirkungsverbot angesprochen. Das Gericht hält fest, dass die Vorinstanz das frühere Recht korrekt angewendet hat und dass die Behauptung, es handle sich um eine bloße Präzisierung, nicht zutrifft. Die Beschwerdeführerinnen konnten damit auch nicht auf das Legalitätsprinzip plädieren.

4. Inklusion des Werklohns in die Steuerbasis

Die Vorinstanz stellte fest, dass der Werkvertrag und die Baurechtsverträge eine solche Verbindung aufweisen, dass eine gegenseitige Abhängigkeit besteht. Das bedeutet, dass der Werkvertrag nicht hätte zustande kommen können, ohne die Baurechte zu erwerben. In dieser Konstellation ist die Einbeziehung des Werklohns in die Steuerbemessungsgrundlage rechtlich korrekt, da die Steuer auf dem Gesamtpreis bemessen wird, wenn ein Kauf- und Werkvertrag in einer zukünftigen Vereinbarung hannden hätten.

5. Entscheidungsfreiheit der Beschwerdeführerinnen

Die Beschwerdeführerinnen argumentieren, sie seien bei der Ausgestaltung des Bauprojekts vollkommen frei gewesen. Das Gericht widerlegt dies, indem es auf die bereits vor Unterzeichnung der Baurechtsverträge erfolgte Einreichung des Baugesuchs hinweist. Diese Umstände schränkten die Freiheit der Beschwerdeführerinnen tatsächlich ein, was die Argumentation hinsichtlich der Handänderungssteuer stützt.

6. Schlussfolgerung

Das Bundesgericht erkennt, dass die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung von der ordnungsgemäßen Anwendung des kantonalen Rechts ausgegangen ist und deshalb kein Bundesrecht verletzt wurde. Daher wird die Beschwerde abgewiesen und die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen auferlegt.

Zusammenfassend bekräftigt das Urteil die Grundsätze der Handänderungssteuer im Kanton Bern und stellt klar, dass eine enge funktionale Verbindung zwischen Baurechts- und Werkverträgen vorliegen muss, um den gesamten Kaufpreis gegenüber der Handänderungssteuer zu berechnen.