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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:
Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 4A_310/2025 und 4A_318/2025 vom 26. Februar 2026
Einleitung Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts, Aktenzeichen 4A_310/2025 und 4A_318/2025, vom 26. Februar 2026 betrifft einen Mietvertrag über Geschäftsräume. Parteien sind die Mieter A._ und B._ (Beschwerdeführer in 4A_310/2025, Beschwerdegegner in 4A_318/2025) sowie die Vermieterin C.__ SA (Beschwerdeführerin in 4A_318/2025, Beschwerdegegnerin in 4A_310/2025). Streitgegenstand sind die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieter aufgrund von Mängeln, die Hinterlegung des Mietzinses, die Mietzinsherabsetzung sowie die Frage der Nutzungsentschädigung für die Zeit der rechtswidrigen Besetzung der Räumlichkeiten.
Sachverhalt Am 1. Juni 2019 schlossen die Mieter einen Mietvertrag mit der Vermieterin über ein ca. 171 m² grosses Ladenlokal, das A.__ für den Handel mit Vintage-Produkten nutzen wollte. Der Mietvertrag hatte eine feste Laufzeit bis zum 31. Mai 2024. Die Mieter wurden bei Vertragsschluss nicht über wiederkehrende Wassereinbrüche (14 Vorkommnisse zwischen 2004 und 2017 bei Vormietern) informiert, die zu einem Einsturz von Deckenplatten geführt hatten.
Kurz nach Mietbeginn traten erneut Mängel auf: * 15. Juni 2019: Wassereinbruch im Hauptbereich des Ladens. * 31. August 2019: Geruchsintensive Abwässer drangen in den Hinterraum ein, wodurch die Zwischendecke herabstürzte und Möbel beschädigt wurden. Infolge dieser Schäden konnten die Mieter ihr Geschäft im September 2019 nicht öffnen; Reparaturen erfolgten erst vom 17. bis 23. Oktober 2019. Die Mieter forderten daraufhin zwei Monatsmieten erlassen oder drohten mit Mietzinshinterlegung. * Februar und April 2020: Zwei weitere Wasserlecks (defekte Säule, Decke), woraufhin den Mietern eine Monatsmiete erlassen wurde. * Anfang Mai 2021 (5. und 8. Mai): Erneute Wassereintritte im Hinterraum. * 12. Mai und 2. Juni 2021: Mieter ersuchen um vorzeitige Vertragsauflösung aufgrund der "unhygienischen" Verhältnisse im Hinterraum. Die Vermieterin lehnt ab, bietet einen Monatsmietnachlass an und kündigt zweiwöchige Arbeiten an. * 17. Juni 2021: Treffen zur Koordination von Sanitärarbeiten, die jedoch nicht ausgeführt werden. * 12. Juli 2021: Mieter kündigen den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung auf den 31. Juli 2021. * Ab August 2021: Mietzins wird hinterlegt. * 31. Mai 2024: Die Mieter geben die Schlüssel zurück. Während des Berufungsverfahrens vor der Cour de justice wurden neue Wasserschäden vom 16. April und 5. Mai 2024 bekannt.
Vorinstanzliche Entscheide Das Tribunal des baux et loyers erklärte die Kündigung als unwirksam, setzte den Mietzins für bestimmte Perioden herab (15% vom 15.06.2019 bis 08.05.2021, 30% vom 09.05. bis 30.06.2021) und ordnete die Freigabe der hinterlegten Mieten zugunsten der Vermieterin an. Die Cour de justice (Chambre des baux et loyers) änderte diesen Entscheid teilweise ab: Sie stellte fest, dass der Mietvertrag am 31. Juli 2021 geendet hatte, bestätigte die Mietzinsherabsetzung für die gleichen Zeiträume, verlängerte die 30%-Reduktion aber bis zum 31. Juli 2021 und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung eines zu viel bezahlten Betrags von CHF 11'910. Der Rest des erstinstanzlichen Urteils wurde bestätigt.
Rechtliche Hauptfragen vor Bundesgericht Beide Parteien erhoben Beschwerde in Zivilsachen vor dem Bundesgericht. Die Kernfragen waren: 1. Die Gültigkeit der vorzeitigen Kündigung durch die Mieter wegen Mängeln (Art. 259b lit. a OR). 2. Die Qualifikation und Höhe einer Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende bis zur Rückgabe der Räumlichkeiten (sogenannte "occupation illicite"). 3. Die Gültigkeit der Mietzinshinterlegung (Art. 259g ff. OR). 4. Der Umfang und die Dauer der Mietzinsherabsetzung (Art. 259d OR). 5. Die Freigabe der Bankgarantie.
Begründung des Bundesgerichts
1. Gültigkeit der vorzeitigen Kündigung (Art. 259b lit. a OR) Das Bundesgericht prüfte die Rüge der Vermieterin, die Kündigung sei unwirksam. * Rechtsgrundlagen: Gemäss Art. 259b lit. a OR kann der Mieter einen Mietvertrag über unbewegliche Sachen mit sofortiger Wirkung kündigen, wenn ein Mangel vorliegt, der den Gebrauch der Sache ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt, der Vermieter davon Kenntnis hatte und nicht innert angemessener Frist Abhilfe geschaffen hat. Ein schwerwiegender Mangel im Sinne von Art. 258 Abs. 1 und 259b lit. a OR schliesst den vereinbarten Gebrauch der Mietsache aus oder schränkt ihn derart ein, dass dem Mieter die Nutzung objektiv nicht zugemutet werden kann (vgl. Urteil 4A_114/2023). * Anwendung auf den Fall: * Die Cour de justice hatte festgestellt, dass die Räumlichkeiten seit über zwanzig Jahren regelmässig von Wassereinbrüchen betroffen waren, die zu einstürzenden Deckenplatten, Geruchsbelästigungen sowie Schäden an Wänden, Böden und Möbeln führten. Diese Mängel seien nie nachhaltig behoben worden, und umfassendere Arbeiten seien erst nach zahlreichen Lecks geplant worden. * Die Vermieterin focht diese Sachverhaltsfeststellungen an. Das Bundesgericht wies ihre Willkürrügen zurück: * Der Einwand, die Mieter hätten sich den Arbeiten vom 17. Juni 2021 widersetzt, wurde als nicht erwiesen betrachtet, da Zeugenaussagen dazu widersprüchlich waren oder nur vage "Eindrücke" wiedergaben. * Die Annahme einer Gefahr für die Anwesenden (herabfallende Deckenplatten) und schlechter Gerüche wurde durch Zeugenaussagen (ehemalige Mieterin, technischer Verwalter) gestützt und als nicht willkürlich beurteilt. * Der Einwand, ein Mietzinserlass vom März 2020 sei nicht berücksichtigt worden, wurde ebenfalls zurückgewiesen, da die Vorinstanz diesen in ihren Berechnungen berücksichtigt hatte. * Die Behauptung der Vermieterin, sie sei nicht untätig gewesen, wurde ebenfalls verworfen. Das Bundesgericht stellte fest, dass das Problem der Wassereinbrüche über zwei Jahrzehnte hinweg trotz punktueller Reparaturen nie endgültig gelöst wurde. Die für den 17. Juni 2021 geplanten Arbeiten wurden erst nach der Kündigungsabsicht der Mieter initiiert und nicht ausgeführt. * Da ein schwerwiegender Mangel unbestritten war und die Vermieterin nach den Wasserschäden vom Mai 2021 und der Kündigungsabsicht der Mieter nicht innert angemessener Frist Abhilfe schuf, bestätigte das Bundesgericht die Gültigkeit der vorzeitigen Kündigung auf den 31. Juli 2021. Die Rüge der Vermieterin wurde abgewiesen.
2. Nutzungsentschädigung für rechtswidrige Besetzung (Indemnité pour occupation illicite) / Ungerechtfertigte Bereicherung Die Cour de justice hatte die nach dem 31. Juli 2021 geleisteten Zahlungen als Entschädigung für rechtswidrige Besetzung qualifiziert. * Rechtsgrundlagen: Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR hat der Mieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Ist der Vermieter im Verzug, die Räumlichkeiten zurückzunehmen und überlässt er sie dem Mieter bewusst, so schuldet der Mieter eine Entschädigung nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR), nicht aufgrund eines faktischen Vertragsverhältnisses (vgl. BGE 119 II 437 E. 3b/cc; Urteil 4A_276/2018 E. 3.1). Die Bereicherung besteht darin, dass sich der Mieter die Kosten für die Beschaffung anderer Geschäftsräume erspart hat. Die Höhe dieser Entschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der Räumlichkeiten für die Dauer der Nutzung. Dieser kann unter dem vertraglich vereinbarten Mietzins liegen, insbesondere wenn die Mietsache weiterhin Mängel aufweist (Urteil 4A_276/2018 E. 3.1). Die Feststellung der Werte, die nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zu berücksichtigen sind, ist Sache des kantonalen Richters (Urteil 4C.340/2002 E. 3.1). Die Beweislast für die Bereicherung liegt bei der Vermieterin. * Anwendung auf den Fall: Da die vorzeitige Kündigung per 31. Juli 2021 gültig war, befand sich die Vermieterin ab diesem Zeitpunkt im Annahmeverzug. Da sie die Räumlichkeiten den Mietern bewusst überlassen hat, sind die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung anwendbar. * Das Bundesgericht stellte fest, dass die kantonale Instanz nicht genügend Sachverhalte festgestellt hat, um den objektiven Mietwert der Räumlichkeiten für die Zeit vom 1. August 2021 bis zur Schlüsselrückgabe am 31. Mai 2024 zu bestimmen. Es sei unklar, ob und wann die ursprünglich geplanten Arbeiten ausgeführt wurden und ob die Mieter die Räumlichkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses noch in gleicher Weise nutzen konnten. Der Zustand der Räumlichkeiten und die fortbestehenden Mängel müssen bei der Festsetzung des Mietwerts berücksichtigt werden. * Da die notwendigen Feststellungen zur Bestimmung der Bereicherung fehlten und die Beweislast hierfür bei der Vermieterin lag, wurde die Sache an die Vorinstanz zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung der Nutzungsentschädigung zurückgewiesen. Die Beschwerde der Mieter war in diesem Punkt teilweise erfolgreich.
3. Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g ff. OR) Die Mieter rügten, die Hinterlegung sei gültig gewesen. * Rechtsgrundlagen: Die Mietzinshinterlegung ist ein Druckmittel, um den Vermieter zur Behebung von Mängeln zu bewegen oder um andere aus der Mängelgewährleistung resultierende Rechte geltend zu machen (BGE 146 III 63 E. 4.4.4). Sie ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mietsache wegen eines schweren Mangels zu Beginn des Mietverhältnisses abgelehnt hat (Art. 258 Abs. 1 OR) oder wenn er den Mietvertrag wegen eines schweren Mangels vorzeitig gekündigt hat (Art. 259b lit. a OR) (vgl. Carole Aubert, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Aufl. 2017, N. 13 ad Art. 259g OR). * Anwendung auf den Fall: Die Mieter hatten den Mietvertrag bereits am 12. Juli 2021 per 31. Juli 2021 vorzeitig gekündigt und den Mietzins erst ab August 2021 hinterlegt. Sie beabsichtigten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr, in den Räumlichkeiten zu verbleiben oder die Behebung der Mängel zu erwirken. Da sie den Mietvertrag vorzeitig gekündigt hatten, war die Hinterlegung des Mietzinses ausgeschlossen. Die Rüge der Mieter wurde abgewiesen.
4. Mietzinsherabsetzung (Art. 259a Abs. 1 lit. b, 259d OR) Beide Parteien fochten die Höhe der von der Cour de justice festgesetzten Mietzinsherabsetzung an. * Rechtsgrundlagen: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Bei Mängeln, die den Gebrauch einschränken, hat der Mieter Anspruch auf eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses (Art. 258 Abs. 3 lit. a, 259a Abs. 1 lit. b, 259d OR). Die Herabsetzung erfolgt grundsätzlich nach der relativen Methode. Ist eine proportionale Berechnung nicht einfach, ist eine Schätzung nach billigem Ermessen (Art. 4 ZGB) zulässig, die auf allgemeiner Lebenserfahrung, gesundem Menschenverstand und Kasuistik beruht (BGE 130 III 504 E. 4.1). Das Bundesgericht übt bei der Überprüfung solcher Ermessensentscheide Zurückhaltung. * Anwendung auf den Fall: * Die Cour de justice hatte eine Herabsetzung von 15% für die Periode vom 15. Juni 2019 bis zum 8. Mai 2021 (Hinterraum ca. 1,5 Monate unbrauchbar) und 30% für die Periode vom 9. Mai bis 31. Juli 2021 (Hinterraum vollständig unbrauchbar) festgelegt. * Die Rügen der Vermieterin, die Herabsetzung sei zu hoch, wurden zurückgewiesen. Ihre Vorbringen zu schnellen Reparaturen oder zur Ablehnung von Arbeiten durch die Mieter wurden als unzulässige Sachverhaltsrügen oder als unbegründet erachtet. Die 15%-Herabsetzung wurde für die teilweise Nutzung, die 30%-Herabsetzung für die vollständige Unbrauchbarkeit eines Teils der Räumlichkeiten als sachgerechter Ermessensentscheid bestätigt, der sich im Rahmen der bundesgerichtlichen Praxis bewegt (10% bis 50% bei Wassereinbrüchen, vgl. Urteil 4D_54/2015 E. 3.4.2). * Die Forderung der Mieter nach einer 70%-Herabsetzung für die gesamte Dauer wurde ebenfalls abgewiesen, da die Räumlichkeiten zumindest teilweise nutzbar blieben. * Die Rüge der Mieter, die Mietzinsherabsetzung hätte bis zum 31. Mai 2024 gelten müssen, wurde als gegenstandslos erklärt. Diese Frage würde im Rahmen der Rückweisung zur Festlegung des objektiven Mietwerts bei der Nutzungsentschädigung (siehe oben unter Ziff. 2) behandelt, wobei analog die Regeln zur Mietzinsherabsetzung anzuwenden wären.
5. Freigabe der Bankgarantie Die Mieter rügten eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, da sich die Cour de justice nicht zur Freigabe der Bankgarantie geäussert habe. * Die erste Instanz hatte die Freigabe abgelehnt, weil keine Dokumente zur Bankgarantie vorgelegt wurden und der Mietvertrag noch nicht beendet war. Die Cour de justice hatte die nicht angefochtenen Punkte des erstinstanzlichen Urteils bestätigt und "alle anderen Anträge" abgewiesen. Da die Mieter in ihrer Berufung keine spezifische Rüge gegen die Abweisung dieses Punktes durch die erste Instanz erhoben, sondern ihn lediglich in ihren Rechtsbegehren aufgeführt hatten, war die Vorinstanz nicht verpflichtet, diese Frage nochmals gesondert zu prüfen. Die Rüge der Mieter wurde abgewiesen.
Schlussfolgerung des Bundesgerichts Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Vermieterin (C._ SA, 4A_318/2025) ab, soweit sie zulässig war. Die Beschwerde der Mieter (A._ und B.__, 4A_310/2025) wird teilweise gutgeheissen, und zwar ausschliesslich in Bezug auf die Höhe der Nutzungsentschädigung für die Zeit der rechtswidrigen Besetzung (01.08.2021 bis 31.05.2024). Die Sache wird an die Cour de justice zurückgewiesen, damit diese den Sachverhalt bezüglich des objektiven Mietwerts unter Berücksichtigung der Mängel ergänzt und eine neue Entscheidung trifft. Im Übrigen wird die Beschwerde der Mieter abgewiesen.
Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: