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Gerne fasse ich das Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts 4A_110/2025 vom 23. Februar 2026 detailliert zusammen:

I. Parteien und Streitgegenstand

Der Rekurrent A._ (vormals Kläger) war als CEO und einziger Verwaltungsrat der E._ Holding SA (nachfolgend: Holding) tätig. Die Intimierten B._, C._ und D._ sind die Erben des verstorbenen Vermieters G._ (nachfolgend: Vermieter).

Streitgegenstand war die Frage, wer Vertragspartei eines am 15. März 2013 abgeschlossenen Mietvertrags über eine 100 m² grosse Wohnung in U._ (VD) war: A._ persönlich oder die Holding. Davon hing ab, wer Schuldner eines Mietzinsrückstands von CHF 38'000.- zuzüglich Zinsen für die Zeit von Mai 2015 bis November 2016 ist. A.__ hatte eine Schuldbefreiungsklage eingereicht, um feststellen zu lassen, dass er die Forderung nicht schuldet.

II. Sachverhalt und Vorinstanzen

1. Vertragsabschluss und -inhalt: Der Mietvertrag wurde zwischen G._ als Vermieter und "A._ / CEO / ZI (...) / (...) (VD) / (...)" als Mieter abgeschlossen. Die angegebene Adresse entsprach dem Sitz der Holding. A._ unterzeichnete den Vertrag persönlich, wobei auf Seite zwei "Le(s) locataire(s) : A._" stand. Die Holding wurde im Vertragstext selbst nicht erwähnt. Der Mietzweck war eine "residence principale".
2. Mietzinszahlungen: Lediglich die Mietzinse für April, Juni und November 2013 wurden von der Holding bezahlt.
3. Nutzung: Mehrere Angestellte der Holding wohnten in der Wohnung. A.__ behauptete, der Vermieter habe gewusst, dass die Wohnung für Mitarbeiter bestimmt war und er selbst eine Hauptresidenz in Fribourg hatte.
4. Mahnungen und Kündigung: Der Vermieter mahnte A.__ ab November 2016 persönlich wegen ausstehender Mieten an die Adresse der Holding und kündigte ihm den Mietvertrag am 22. Dezember 2016 ebenfalls persönlich.
5. Konkurs der Holding: Im Januar 2017 ging die Holding in Konkurs. Der Vermieter meldete eine Forderung von CHF 38'000.- an und schrieb dem Konkursamt, er habe den Mietvertrag mit der Holding abgeschlossen. Das Konkursamt wies die Forderung ab, da der Vertrag auf A._s Namen lautete. A._ als einziger Verwaltungsrat der Holding focht diese Entscheidung nicht an. Die Erben des Vermieters erhoben ebenfalls keine Kollokationsklage.
6. Gerichtliche Verfahren:
   • Die Erben betrieben A.__ wegen der CHF 38'000.-, worauf dieser Rechtsvorschlag erhob.
   • A.__ reichte eine Schuldbefreiungsklage ein.
   • Das Tribunal des baux des Kantons Waadt wies die Klage ab und hielt fest, der Mietvertrag sei mit A.__ persönlich geschlossen worden.
   • Das Cour d'appel civile des Kantons Waadt (nachfolgend: Vorinstanz) bestätigte dieses Urteil am 27. Januar 2025. Es verneinte eine übereinstimmende wirkliche Absicht der Parteien, den Vertrag mit der Holding zu schliessen, und kam im Rahmen der objektiven Auslegung zum Schluss, dass A.__ persönlicher Mieter sei.

III. Rügen des Rekurrenten und Erwägungen des Bundesgerichts

Der Rekurrent führte in seiner Beschwerde primär zwei Arten von Rügen an: Sachverhaltsrügen und Rügen bezüglich der Vertragsauslegung.

1. Sachverhaltsrügen (Erwägung 3)

Der Rekurrent bemängelte eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz. Er wollte den Sachverhalt insbesondere dahingehend ergänzen lassen, dass der Vermieter die Mahnungen nie an ihn persönlich gerichtet habe und dass der ehemalige Direktor F.__ sich um die Unterbringung ausländischer Mitarbeiter der Holding gekümmert habe, was der Vermieter gewusst habe.

Das Bundesgericht weist diese Rügen zurück und hält fest: * Gemäss Art. 105 Abs. 1 und 2 LTF ist das Bundesgericht an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, es sei denn, dieser sei willkürlich (Art. 9 Cst.) festgestellt oder beruhe auf einer Rechtsverletzung. Der Grundsatz der strikten Rügepflicht (Art. 106 Abs. 2 LTF) verlangt eine präzise Begründung. * Die Behauptung, die Mahnungen seien nicht an A._ persönlich gerichtet worden, wird als unbegründet abgewiesen, da der Rekurrent keine entsprechenden Beweise vorlegt und die Vorinstanz festhielt, dass die Mahnungen an ihn persönlich gingen, wenn auch an die auf dem Vertrag angegebene Holding-Adresse. * Die Argumentation bezüglich der Rolle von F._ und der Nutzung der Wohnung für Mitarbeiter der Holding wird ebenfalls verworfen. Selbst wenn der Vermieter dies gewusst hätte, hätte ihn dies nicht daran gehindert, den Vertrag mit A.__ persönlich abzuschliessen, insbesondere da die Holding zu diesem Zeitpunkt neu gegründet war und ihre finanzielle Leistungsfähigkeit unklar war (vgl. auch E. 4.4 des Urteils). * Das Bundesgericht stellt fest, dass die Sachverhaltsrügen appellatorischer Natur sind und keine Willkür oder Rechtsverletzung im Sachverhalt festzustellen ist. Es ist daher an die Feststellungen der Vorinstanz gebunden.

2. Vertragsauslegung (Erwägung 4)

Der Hauptstreitpunkt betraf die Auslegung des Mietvertrags gemäss Art. 18 Abs. 1 OR.

2.1. Grundsätze der Vertragsauslegung (Erwägung 4.2) Das Bundesgericht rekapituliert die massgebenden Grundsätze seiner ständigen Rechtsprechung: * Subjektive Auslegung (wirkliche und übereinstimmende Absicht): Zuerst ist die tatsächliche und übereinstimmende Willensabsicht der Parteien zu ermitteln (Art. 18 Abs. 1 OR). Dies ist eine Sachverhaltsfrage, die das Bundesgericht nur auf Willkür hin überprüft (Art. 105 Abs. 1 LTF; BGE 131 III 606 E. 4.1). * Objektive Auslegung (Vertrauensprinzip): Kann eine solche wirkliche Absicht nicht festgestellt werden oder weichen die inneren Willen voneinander ab, sind die Erklärungen und Verhaltensweisen nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Massgeblich ist, wie eine Erklärung nach Treu und Glauben aufgrund der gesamten Umstände verstanden werden durfte und musste (BGE 128 III 419 E. 2.2). Dies ist eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei überprüfen kann (Art. 106 Abs. 1 LTF; BGE 144 III 93 E. 5.2). Die subjektive Auslegung hat Vorrang vor der objektiven. * Zeitpunkt der Umstände: Bei der objektiven Auslegung sind nur Umstände massgebend, die den Willenserklärungen vorausgingen oder sie begleiteten; nachträgliche Ereignisse sind unbeachtlich (BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGE 133 III 61 E. 2.2.1).

2.2. Anwendung im vorliegenden Fall

a) Subjektive Auslegung (Erwägung 4.4) Die Vorinstanz konnte keine übereinstimmende wirkliche Absicht der Parteien feststellen, den Mietvertrag mit der Holding zu schliessen. Das Bundesgericht erachtet diese Schlussfolgerung der Vorinstanz als nicht willkürlich und nicht bundesrechtswidrig. Es weist die Argumente des Rekurrenten, die eine andere subjektive Auslegung nahelegen sollten, zurück: * Die Rolle des ehemaligen Direktors F._ oder die Tatsache, dass Mitarbeiter in der Wohnung wohnten, ist nicht entscheidend, da A._ den Vertrag persönlich als "locataire(s)" unterschrieb. * Die Zahlung von lediglich drei Monatsmieten durch die Holding ist nicht ausreichend, um eine gemeinsame Absicht zur Bindung der juristischen Person zu belegen. * Der Umstand, dass Mahnungen an die Holding-Adresse geschickt wurden, ändert nichts daran, dass sie an A._ persönlich adressiert waren. * Die Kündigung erfolgte nach einem "entretien" (Gespräch) mit F._, nicht in "d'entente" (im Einvernehmen) mit diesem, was keine Schlussfolgerung auf die Vertragspartei zulässt. * Der (angeblich bekannte) Zweck, die Wohnung den Mitarbeitern zur Verfügung zu stellen, stand einer persönlichen Vertragsschliessung mit A._ nicht entgegen, insbesondere angesichts der damaligen Neugründung der Holding. * Das Schreiben des Vermieters vom 1. Februar 2017 an das Konkursamt, in dem er angab, den Vertrag mit der Holding geschlossen zu haben, wird vom Bundesgericht ebenfalls als nicht ausschlaggebend gewertet. Die Vorinstanz hatte dessen Beweiskraft zu Recht herabgestuft, da es sich um ein vorsichtiges Vorgehen eines Gläubigers im Konkursverfahren handelte. Zudem hatte das Konkursamt die Forderung wegen des auf A._ lautenden Mietvertrags abgewiesen, und A.__ selbst hatte diese Entscheidung nicht angefochten.

b) Objektive Auslegung nach dem Vertrauensprinzip (Erwägung 4.6 - 4.7) Da keine übereinstimmende wirkliche Absicht feststellbar war, prüfte das Bundesgericht die objektive Auslegung. * Die Vorinstanz hatte zwar die Erwähnung "CEO" auf der ersten Vertragsseite als "zweideutig" eingestuft, dies hinderte sie jedoch nicht daran, die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip vorzunehmen. * Das Bundesgericht hält fest, dass die objektive Auslegung keine nach dem Vertragsabschluss liegenden Umstände berücksichtigen darf (wie z.B. das Schreiben des Vermieters an das Konkursamt). * Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Erwähnung "CEO" nicht überzubewerten sei, da viele Personen ihre Berufsbezeichnung aus Stolz auch bei privaten Engagements angäben. Entscheidend sei vielmehr, dass A._ an der Unterschriftsstelle, einem kritischen Punkt, sich ohne Einschränkung als Mieter ("Le(s) locataire(s) : A._") bezeichnete. * Da beide Parteien geschäftserfahren waren und die Regeln der Stellvertretung kannten, durfte und musste der Vermieter nach Treu und Glauben verstehen, dass A.__ der alleinige Mieter war und in seinem eigenen Namen handelte. * Das Bundesgericht bestätigt, dass diese objektive Auslegung keinen Verstoss gegen Bundesrecht darstellt.

2.3. Unklarheitsregel (in dubio contra stipulatorem) (Erwägung 4.8) Angesichts der klaren Ergebnisse der objektiven Vertragsauslegung war kein Raum für die Anwendung der Unklarheitsregel ("in dubio contra stipulatorem"), die der Rekurrent befürwortete. Es verblieben keine Zweifel, die eine Auslegung zugunsten des Rekurrenten erforderten.

IV. Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde in vollem Umfang ab. Es bestätigt die Auffassung der kantonalen Instanzen, wonach A.__ den Mietvertrag persönlich und nicht als Vertreter der Holding abgeschlossen hat und somit der Schuldner der ausstehenden Mietzinse ist.

Das Bundesgericht bestätigte, dass der Rekurrent A._ persönlich und nicht die E._ Holding SA als Mieter im Mietvertrag eingetragen war. Weder konnte eine übereinstimmende wirkliche Absicht der Parteien festgestellt werden, die Holding als Mieterin zu binden, noch führte die objektive Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu einem anderen Ergebnis. Die Nennung von "CEO" und die Nutzung der Wohnung durch Mitarbeiter waren nicht ausreichend, um die persönliche Unterschrift als "locataire(s)" zu überwinden. Der Rekurrent ist somit Schuldner der ausstehenden Mietzinse.