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Das Bundesgericht hatte im Urteil 9C_442/2025 vom 11. März 2026 zu beurteilen, ob Aufwendungen für die umfassende Erneuerung eines Dachstocks an einem bestehenden Einfamilienhaus als steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten oder als nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen zu qualifizieren sind.
Die Eheleute A._ und B.A._ (nachfolgend: die Steuerpflichtigen) mit Wohnsitz im Kanton Thurgau sind Eigentümer eines 1971 erbauten Einfamilienhauses im Kanton Aargau. Im Jahr 2018 unterzogen sie das Haus umfassenden Sanierungsarbeiten, die unter anderem den vollständigen Abbruch und Wiederaufbau des Dachstocks umfassten. Dabei wurde die Höhe des Kniestocks angehoben und die Dachneigung verändert, zudem wurde eine Photovoltaikanlage installiert. Für die Arbeiten am Dach (Tragkonstruktion und Eindeckung) wurden Kosten von rund CHF 70'000.- geltend gemacht.
Die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau qualifizierte diese Kosten als nicht abzugsfähige Anlagekosten. Diese Einschätzung wurde von der Steuerrekurskommission des Kantons Thurgau bestätigt, die von einem "Ersatzneubau" des Dachstocks ausging und die Aufwendungen als wertvermehrend einstufte. Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau hob diesen Entscheid auf und wies die Sache an die Steuerverwaltung zurück mit der Massgabe, eine proportionale Ausscheidung der Kosten in werterhaltende bzw. energiespar-/umweltschutzdienliche und wertvermehrende Anteile vorzunehmen. Gegen diesen Rückweisungsentscheid erhob die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau Beschwerde an das Bundesgericht.
2. Prozessuale Erwägungen (kurz)Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde ein, obwohl es sich um einen Rückweisungsentscheid handelt. Dies wurde damit begründet, dass die Vorinstanz verbindliche Vorgaben für die Neubeurteilung machte, die die Steuerverwaltung zu einem ihrer Ansicht nach rechtswidrigen Entscheid zwingen würden, welchen sie anschliessend nicht mehr anfechten könnte. Dies stelle einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG dar.
3. Rechtliche Würdigung der Abzugsfähigkeit bei der direkten Bundessteuer 3.1. Grundsätze der Abzugsfähigkeit von LiegenschaftsaufwendungenGrundsätzlich sind bei Liegenschaften im Privatvermögen Unterhaltskosten sowie Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, von den steuerbaren Einkünften abziehbar (Art. 32 Abs. 2 Satz 1 und 2 DBG in Verbindung mit Art. 1 lit. b der Verordnung über die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien). Davon zu unterscheiden sind Aufwendungen, die zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen, welche gemäss Art. 34 lit. d DBG nicht abzugsfähig sind. Während Unterhaltskosten der Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, schaffen wertvermehrende Aufwendungen zusätzliche neue Werte.
3.2. Die neue Praxis gemäss BGE 149 II 27 (Aufgabe des "wirtschaftlichen Neubaus")Das Bundesgericht hat mit BGE 149 II 27 seine bisherige Praxis zum "wirtschaftlichen Neubau" bei der Einkommenssteuer revidiert. Es hat entschieden, dass bei Totalsanierungs-, Renovierungs- oder Umbauprojekten auf einer neu erworbenen Liegenschaft keine "wirtschaftliche" Gesamtbetrachtung mehr angezeigt ist. Stattdessen muss für alle Arbeiten an einer Liegenschaft – unabhängig vom Erwerbszeitpunkt – individuell aufgrund ihres objektiv-technischen Charakters abgeklärt werden, ob sie dazu dienen, einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen (werterhaltend), oder ob sie das Grundstück in einen besseren Zustand versetzen (wertvermehrend). Eine funktionale Betrachtungsweise ist massgebend: Es ist zu prüfen, ob das Grundstück dadurch eine qualitative Verbesserung und damit eine Wertsteigerung erfahren hat. Der Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Gesamtwert des Grundstücks, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder ersetzten Installation. Diese Sichtweise wurde in der Folge auch für vergleichbare Projekte auf Liegenschaften bestätigt, die der steuerpflichtigen Person nicht neu erworben, sondern schon länger zu Eigentum gehalten hatte (Urteil 9C_290/2023 vom 13. Februar 2024).
3.3. Abgrenzung zum "Ersatzneubau" eines GebäudesUngeachtet der Aufgabe der Figur des "wirtschaftlichen Neubaus" hat die bundesgerichtliche Rechtsprechung bekräftigt, dass Arbeiten für einen tatsächlichen Neubau (nicht bloss wirtschaftlich), d.h. die Herstellung einer neuen Baute, grundsätzlich wertvermehrend wirken und nicht abgezogen werden können. Dies gilt auch, wenn die neue Baute eine abgebrochene Baute mit gleichartiger Nutzung ersetzt ("Ersatzneubau" eines Gebäudes). Bei einem solchen Ersatzneubau nach vollständigem Rückbau eines Gebäudes ist kein vorbestehendes Gebäude mehr vorhanden, an welchem Unterhalts- oder Instandstellungsmassnahmen vorgenommen werden könnten (vgl. Urteil 9C_722/2024 vom 31. Juli 2025 E. 5.1). Ein Beispiel hierfür ist der Abbruch und Neubau einer freistehenden Garage, welche als eigenständiges Gebäude mit einer vom Hauptbau unabhängigen Funktion betrachtet wird (Urteil 9C_653/2022 vom 23. Mai 2023).
3.4. Anwendung auf den vorliegenden Fall (Dachstockerneuerung)Im vorliegenden Fall wurde der bestehende Dachstock des Einfamilienhauses vollständig abgebrochen und durch eine neue Konstruktion ersetzt, wobei Höhe des Kniestocks und Dachneigung verändert wurden. Die Steuerverwaltung qualifizierte dies als "Ersatzneubau" des Dachstocks und lehnte den Abzug vollumfänglich ab.
Das Bundesgericht folgte dieser Argumentation nicht. Es hielt fest, dass hier kein vollständiger Rückbau des Wohnhauses erfolgte, sondern lediglich ein – wenn auch vollständiger – Rückbau und Wiederaufbau des Dachstocks. Der Dachstock stellt indes (lediglich) einen Gebäudebestandteil dar. Die Tatsache, dass er einer unabhängigen Sanierung oder einem losgelösten Ersatz zugänglich ist, lässt ihn nicht zu einem eigenen Bau werden. Die Erneuerung eines Dachstocks ist somit nicht als "Ersatzneubau" eines Gebäudes zu qualifizieren, sondern als Totalsanierungs- bzw. Umbauprojekt an einem bestehenden Gebäude. Das Bundesgericht sah keinen Grund, weshalb die Erneuerung eines Dachstocks anders beurteilt werden sollte als der in BGE 149 II 27 behandelte Abbruch und Wiederaufbau eines Ökononieteils. Beide Fälle betreffen die Erneuerung eines Bestandteils und nicht eines eigenständigen, unabhängigen Gebäudes.
Folglich ist für die Arbeiten am Dach (Tragkonstruktion und Eindeckung) eine individuelle Prüfung nach ihrem objektiv-technischen Charakter vorzunehmen, um zu klären, ob sie der Wiederherstellung eines früheren Zustands dienen (werterhaltend) oder eine qualitative Verbesserung bewirken (wertvermehrend). Da die vorgenommene Sanierung zu einer qualitativen Verbesserung führte und die Arbeiten sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Anteile aufweisen können, ist eine proportionale Ausscheidung der Kosten angezeigt. Die Steuerpflichtigen haben dabei eine Mitwirkungspflicht (Art. 126 Abs. 1 und 2 DBG). Kann der jeweilige Anteil nicht festgestellt werden, ist gemäss der Normentheorie (Art. 8 ZGB analog) zulasten der Steuerpflichtigen davon auszugehen, dass die Kosten nicht der Werterhaltung dienen und folglich nicht abgezogen werden können.
4. Staats- und GemeindesteuernDa das kantonale Steuerrecht hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhaltskosten mit dem Bundesrecht harmonisiert ist (Art. 9 Abs. 3 StHG sowie § 34 Abs. 1 Ziff. 1 StG/TG), gelten die Ausführungen zur direkten Bundessteuer analog für die Staats- und Gemeindesteuern.
5. FazitDas Bundesgericht weist die Beschwerde der Steuerverwaltung ab. Es bestätigt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die Kosten für die Erneuerung des Dachstocks nicht pauschal als nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen qualifiziert werden dürfen. Vielmehr ist eine differenzierte, objektive-technische Prüfung der einzelnen Arbeiten und eine proportionale Ausscheidung in werterhaltende bzw. energiespar- und umweltschutzdienliche sowie wertvermehrende Anteile vorzunehmen.
Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: