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Im vorliegenden Urteil 4A_161/2025 vom 27. Januar 2026 hat das Bundesgericht über einen Fall betreffend die Anfechtung des Anfangsmietzinses entschieden. Die Beschwerdeführerin, A._ SA (Vermieterin), wendete sich gegen den Entscheid der Chambre des baux et loyers des Kantons Genf, welche den von den Mietern (B._ und C.__) angefochtenen Anfangsmietzins als missbräuchlich qualifizierte und auf dem Niveau des Vormietzinses festlegte.

1. Sachverhalt und Verfahrensgang

Die Mieter schlossen am 21. März 2022 einen Mietvertrag mit der Vermieterin für eine Zweizimmerwohnung in U.__, beginnend am 1. April 2022. Der vereinbarte Anfangsmietzins betrug CHF 14'400 pro Jahr (exkl. Nebenkosten). Der Vormietzins, den der vorherige Mieter seit Mai 2017 entrichtete, belief sich auf CHF 8'400 pro Jahr (exkl. Nebenkosten). Dies entspricht einer Erhöhung von rund 71%. Die Vermieterin hatte das Mietobjekt im Jahr 2019 im Rahmen eines globalen Erwerbs von mehreren Liegenschaften erworben.

Die Mieter fochten den Anfangsmietzins an und verlangten dessen Festsetzung auf CHF 8'400 pro Jahr. Sie beantragten zudem, das Tribunal des baux et loyers solle die Vermieterin zur Vorlage der für die Nettorenditeberechnung notwendigen Unterlagen auffordern. Die Vermieterin lehnte dies ab. Nach anfänglicher Weigerung ordnete das Tribunal schliesslich die Produktion der Belege an, welche die Vermieterin jedoch nicht vorlegte.

Sowohl das Tribunal des baux et loyers als auch die Chambre des baux et loyers des Kantons Genf hiess die Klage der Mieter gut und setzte den Anfangsmietzins auf CHF 8'400 pro Jahr fest. Die Vermieterin gelangte daraufhin an das Bundesgericht.

2. Prozessuale Vorbringen

Die Vermieterin rügte eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV i.V.m. Art. 154 ZPO), da eine zweite Beweisverfügung aufgrund eines Schreibens der Mieter ergangen sei, welches ihr nicht vorab zur Stellungnahme zugestellt worden sei. Das Bundesgericht verwarf diese Rüge, da die Vermieterin das fragliche Schreiben gleichzeitig mit der Beweisverfügung erhalten und in der Folge Gelegenheit zur Stellungnahme gehabt habe. Zudem sei eine Beweisverfügung eine prozessleitende Anordnung, die jederzeit geändert werden könne und keine materielle Rechtskraft entfalte.

3. Materielle Prüfung der Rechtslage: Missbräuchlicher Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR)

3.1. Allgemeine Grundsätze des Mietzinsrechts

Das Bundesgericht rekapitulierte die relevanten Grundsätze zur Anfechtung des Anfangsmietzinses: * Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, wenn er ihn als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR erachtet. * Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache ermöglicht (Art. 269 OR). Er gilt als nicht missbräuchlich, wenn er sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mieten bewegt (Art. 269a lit. a OR). * Die Beurteilung der Missbräuchlichkeit erfolgt nach der absoluten Methode, welche die konkrete Überprüfung des Ertrags oder der Marktpreise ermöglicht (BGE 147 III 14 E. 4.1). * Zwischen dem Kriterium des Nettorenditeprinzips (kostenbasiert) und dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mieten (marktbezogen) besteht eine Hierarchie: Das Nettorenditeprinzip hat Priorität. Der Rückgriff auf die orts- und quartierüblichen Mieten ist nur subsidiär zulässig, wenn die Ermittlung eines übersetzten Ertrags schwierig oder unmöglich ist (BGE 148 III 209 E. 3.1; 147 III 14 E. 4.2). * Beweislastverteilung bei der Anfangsmietzinsanfechtung: * Beruft sich der Vermieter im amtlichen Formular zur Mietzinsfestsetzung auf die orts- und quartierüblichen Mieten, obliegt es dem Mieter, die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu beweisen (BGE 148 III 209 E. 3.2; 147 III 431 E. 3.2.1). * Es besteht jedoch eine faktische Vermutung der Missbräuchlichkeit, wenn der Anfangsmietzins im Vergleich zum Vormietzins massiv erhöht wurde (d.h. deutlich mehr als 10 %) und dies nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes oder des Landesindexes der Konsumentenpreise erklärt werden kann (BGE 150 III 123 E. 5.1; 147 III 431 E. 4.3.1). * Entkräftung der Vermutung durch den Vermieter: Der Vermieter kann diese Vermutung erschüttern, indem er begründete Zweifel an deren Richtigkeit weckt. Dazu kann er sich auf eine gewisse Anzahl von Vergleichswohnungen und/oder offizielle Statistiken (auch wenn sie nicht streng den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 i.V.m. Abs. 1 VMWG genügen) beziehen. Das Anführen von ein oder zwei vergleichbaren Objekten genügt hierfür nicht. Unter bestimmten Umständen können drei oder vier vergleichbare Objekte ausreichen, um begründete Zweifel zu wecken, sofern zum Beispiel zusätzliche Statistiken oder andere Faktoren darauf hindeuten, dass der Mietzins den lokalen und regionalen Gebräuchen entspricht. Die Anforderungen an die Vergleichbarkeit sind in dieser Phase weniger streng als für den eigentlichen Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit. Auch die Dauer des Vormietverhältnisses kann ein Indiz sein (BGE 147 III 431 E. 4.3.2). * Folgen der Entkräftung/Nicht-Entkräftung: Gelingt es dem Vermieter, die Vermutung zu entkräften, obliegt es dem Mieter, die Missbräuchlichkeit anhand von fünf Vergleichsobjekten oder offiziellen Statistiken zu beweisen. Gelingt es dem Vermieter nicht, begründete Zweifel zu wecken, gilt die Missbräuchlichkeitsvermutung zugunsten des Mieters. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, im Sinne eines Gegenbeweises nachzuweisen, dass der Anfangsmietzins den lokalen und regionalen Gebräuchen entspricht, wobei die Anforderungen an die Vergleichsobjekte hier wiederum strenger sind (BGE 147 III 431 E. 4.3.3). * Mitwirkungspflicht des Vermieters (Art. 52 ZPO): Der Vermieter ist, gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben, zur loyalen Mitwirkung an der Beweismittelbeschaffung verpflichtet und muss ihm allein zugängliche Unterlagen vorlegen. Eine ungerechtfertigte Weigerung kann dazu führen, dass das Gericht die Behauptungen des Mieters für wahr hält (BGE 147 III 14 E. 6.1).

3.2. Anwendung auf den vorliegenden Fall durch die Vorinstanzen und das Bundesgericht

• Massive Mieterhöhung: Die Vorinstanzen stellten fest und das Bundesgericht bestätigte, dass der Anfangsmietzins um 71 % gegenüber dem Vormietzins erhöht wurde, was die faktische Vermutung der Missbräuchlichkeit auslöste.
• Priorität des Nettorenditeprinzips: Da die Liegenschaft im Jahr 2019 erworben wurde, handelt es sich nicht um einen Altbau. Das Bundesgericht bestätigte daher, dass das Nettorenditeprinzip prioritär anzuwenden war. Entgegen der Behauptung der Vermieterin sei eine Nettorenditeberechnung trotz des globalen Erwerbs mehrerer Gebäude möglich (z.B. durch Aufteilung der Gesamterwerbskosten nach Fläche, Auslastung etc.).
• Unzureichende Entkräftung der Vermutung durch die Vermieterin: Die Vermieterin machte geltend, sie habe die Vermutung der Missbräuchlichkeit durch die Vorlage von kantonalen Statistiken für eine ähnliche Zweizimmerwohnung in U.__ ausreichend entkräftet. Das Bundesgericht verneinte dies. Es bekräftigte, dass der Verweis auf ein einziges Vergleichsobjekt nicht genüge, um begründete Zweifel an einer derart massiven Mieterhöhung von 71 % zu wecken. Die Vermieterin habe keine weiteren Indizien oder Statistiken vorgebracht, die darauf hindeuten würden, dass der Mietzins den lokalen und regionalen Gebräuchen entspräche. Auch die relativ kurze Dauer des Vorvertrags (2017-2022) könne diese massive Erhöhung nicht erklären.
• Konsequenz: Da die Vermieterin die Vermutung der Missbräuchlichkeit nicht entkräften konnte, oblag es entgegen ihrer Auffassung nicht den Mietern, die Missbräuchlichkeit anderweitig zu beweisen.
• Weigerung zur Kooperation: Die Vorinstanzen hatten zudem zu Recht festgestellt, dass die Vermieterin die angeforderten und für die Renditeberechnung notwendigen Unterlagen ohne triftigen Grund nicht vorgelegt hatte. Diese fehlende Kooperation war ein weiteres Indiz für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses.
• Mietzinsfestsetzung durch die Vorinstanzen: Da die Missbräuchlichkeit des Mietzinses feststand, mussten die Vorinstanzen den Anfangsmietzins selbst festsetzen, um eine Rechtsverweigerung zu vermeiden (BGE 148 III 209 E. 3.2.3). Sie stützten sich dabei auf Daten des kantonalen Statistikamtes (OCSTAT) zu durchschnittlichen Monatsmieten und gewichteten diese Zahlen anhand der konkreten Merkmale der Wohnung (Alter der Installationen, Ausstattung, Strassennähe, allgemeiner Zustand der Liegenschaft und der Wohnung), des vom Vormieter bezahlten Mietzinses sowie ihrer Kenntnis des lokalen Marktes und ihrer Erfahrung. Das Bundesgericht billigte dieses Vorgehen und stellte fest, dass die Vermieterin die Höhe des auf CHF 8'400 festgesetzten Mietzinses an sich nicht bestritten hatte.

4. Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit sie zulässig ist, und bestätigt die vorinstanzlichen Entscheide.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte, dass der um 71% erhöhte Anfangsmietzins eine faktische Vermutung der Missbräuchlichkeit begründete. Diese Vermutung konnte die Vermieterin nicht entkräften, da der Verweis auf ein einziges Vergleichsobjekt in Anbetracht der massiven Erhöhung als unzureichend erachtet wurde und weitere entlastende Faktoren fehlten. Zudem wurde die ungerechtfertigte Weigerung der Vermieterin, die für die prioritäre Nettorenditeberechnung notwendigen Unterlagen vorzulegen, als unterstützend für die Annahme der Missbräuchlichkeit gewertet. Da die Vermutung der Missbräuchlichkeit nicht entkräftet wurde, mussten die kantonalen Gerichte den Mietzins festlegen, was sie korrekt anhand von Statistikdaten und unter Berücksichtigung der spezifischen Wohnungsmerkmale taten. Die Beschwerde der Vermieterin wurde abgewiesen.