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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 9C_126/2024 vom 9. Februar 2026

I. Einleitung Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit der steuerrechtlichen Qualifikation einer Liegenschaft als Geschäfts- oder Privatvermögen im Rahmen der direkten Bundessteuer für die Steuerperiode 2016. Streitgegenstand ist die Frage, ob der Erblasser A.A. sel. gewerbsmässigen Liegenschaftshandel betrieben hat, was zur Besteuerung eines Liquidationsgewinns aus einer Privatentnahme führen würde, oder ob es sich um einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn handelt.

II. Sachverhalt A.A. war bis 2015 selbständig erwerbstätig mit seiner Einzelfirma E._ und Mehrheitsbeteiligter mehrerer AGs. Im Rahmen seiner Nachfolgeplanung übertrug er im Mai 2016 (rückwirkend auf den 1. Januar 2016) mittels Erbvertrag Aktien seiner Unternehmen sowie die Einzelfirma E._ und verschiedene Liegenschaften an seine Kinder C.A. und D.A. Die Tochter C.A. verpflichtete sich dabei, die ihr übertragene Liegenschaft «Strasse J. xxx/yyy» innert zwei Jahren zu verkaufen, um Schulden der Einzelfirma E.__ zu tilgen. Dieser Verkauf erfolgte im Dezember 2016 für elf Millionen Franken.

Das kantonale Steueramt Zürich qualifizierte die Liegenschaft «Strasse J. xxx/yyy» als Geschäftsvermögen des Erblassers A.A. Der durch den Verkauf realisierte Wertzuwachs wurde als Liquidationsgewinn infolge Privatentnahme steuerlich erfasst. Nach einer Korrektur der Veranlagung wurde ein steuerbarer Liquidationsgewinn von Fr. 3'901'795.- ermittelt. Sowohl das kantonale Steuerrekursgericht als auch das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich bestätigten diese Qualifikation. Die Erben des A.A. (Beschwerdeführer) reichten daraufhin Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht ein.

III. Streitfrage Die zentrale Streitfrage ist, ob die Liegenschaft «Strasse J. xxx/yyy» im Sinn von Art. 18 Abs. 2 DBG (Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer) zum Geschäftsvermögen des Erblassers gehörte, weil dieser gewerbsmässigen Liegenschaftshandel betrieben habe. Dies hätte eine steuerbare Privatentnahme mit einem Liquidationsgewinn zur Folge gehabt. Alternativ wäre die Liegenschaft dem Privatvermögen zuzurechnen, womit der Erlös einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn gemäss Art. 16 Abs. 3 DBG darstellen würde.

IV. Rechtliche Grundlagen und Methodik des Gerichts

1. Selbständige Erwerbstätigkeit und Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG):

   • Alle Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit sind steuerbar. Der Begriff ist weit auszulegen und umfasst Tätigkeiten, die über die blosse private Vermögensverwaltung hinausgehen.
   • Eine natürliche Person ist selbständig erwerbstätig, wenn sie auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren (Arbeit, Kapital, Boden) und mit Gewinnerzielungsabsicht (objektiv und subjektiv) am Wirtschaftsverkehr teilnimmt.
   • Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen sind steuerbar. Als Geschäftsvermögen gelten Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen.
   • Die Überführung von Geschäftsvermögen in Privatvermögen (Privatentnahme) ist einer Veräusserung gleichgestellt und führt zur Realisierung und Besteuerung stiller Reserven. Dies gilt auch bei einer Überführung durch Erbteilung.

2. Privater Kapitalgewinn (Art. 16 Abs. 3 DBG):

   • Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen sind von der Besteuerung ausgenommen.

3. Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel – Indizien (Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG):

   • Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel liegt vor, wenn eine Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit Gewinnerzielungsabsicht vornimmt. Die Vermietung umfangreichen Vermögens gilt indes als private Vermögensverwaltung.
   • Das Bundesgericht hat in ständiger Praxis (vgl. BGE 125 II 113 E. 3c; Urteil 9C_121/2023 E. 4.2) eine Reihe von Indizien für gewerbsmässigen Liegenschaftshandel entwickelt. Diese sind:
     • Systematische und planmässige Vorgehensweise (z.B. Parzellierung, Überbauung).
     • Häufige Liegenschaftsgeschäfte.
     • Kurze Besitzesdauer.
     • Einsatz erheblicher fremder Mittel (über das für private Vermögensverwaltung übliche Mass hinaus).
     • Enger Zusammenhang der Geschäfte mit der beruflichen Tätigkeit und Einsatz spezieller Fachkenntnisse (Berufsnähe).
     • Verwendung der erzielten Gewinne (insbesondere deren Wiederanlage).
   • Wichtig: Diese Indizien dürfen nicht isoliert bewertet, sondern müssen in einer Gesamtschau aller im Einzelfall erheblichen Faktoren und in ihrem wechselseitigen Verhältnis zueinander betrachtet werden.

4. Bindungswirkung früherer Veranlagungen (Treu und Glauben):

   • Die Rechtskraft einer Veranlagung erstreckt sich grundsätzlich nicht auf spätere Perioden. Eine abweichende Würdigung ist möglich.
   • Aus Gründen der Rechtssicherheit und des Prinzips von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) kann die Steuerbehörde jedoch an eine über längere Zeit akzeptierte Qualifizierung (insbesondere bei Alternativgütern) gebunden sein, sofern sich die tatsächlichen Verhältnisse nicht geändert haben. Das Bundesgericht liess offen, ob die Voraussetzungen hierfür erfüllt waren, merkte aber an, dass die frühere Qualifizierung im Rahmen der Gesamtschau beachtlich werden kann.

V. Begründung des Bundesgerichts im Detail

Das Bundesgericht prüfte die einzelnen Indizien im Kontext der Sachverhaltswürdigung der Vorinstanz und kam zu folgendem Schluss:

1. Vorbemerkung zur Privatentnahme: Die Beschwerdeführer argumentierten, die Tochter C.A. sei zum Zeitpunkt des Verkaufs Eigentümerin gewesen. Das Bundesgericht hielt dem entgegen, dass bei einer Überführung eines Vermögenswerts aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (auch durch Erbteilung) stille Reserven realisiert werden und dies zu einem steuerbaren Kapitalgewinn führt, unabhängig vom Zeitpunkt des tatsächlichen Verkaufs durch die Erbin.

2. Würdigung der Indizien im Einzelnen:

   • Systematische und planmässige Vorgehensweise (E. 7.1.1):

     • Die Vorinstanz sah ein planmässiges Vorgehen im gestaffelten Erwerb (1987, 1994, 1997), der Zusammenführung der Grundstücke, dem Abriss der Gebäude und der Neuüberbauung mit 14 Wohnungen.
     • Das Bundesgericht widersprach dieser Einschätzung. Es stellte fest, dass die Erwerbe der Liegenschaft «Strasse J. xxx/yyy» (und anderer Liegenschaften) im Wesentlichen opportunistisch erfolgt seien (Angebote von Bekannten/Erbengemeinschaft). Die Neuüberbauung diente der Vermögensanlage und längerfristigen Bewirtschaftung (Vermietung während fast 20 Jahren, Eigenbewohnung einer Wohnung), nicht einem schnellen Weiterverkauf.
     • Auch die weiteren Liegenschaftstransaktionen des Erblassers (Erwerb von sieben Liegenschaften über 18 Jahre, Verkäufe nach Haltezeiten von 11 bis 28 Jahren) deuteten nicht auf eine systematische, auf rasche Transaktionsgewinne ausgerichtete Vorgehensweise hin.
     • Die Verkäufe in den Jahren 2012 (drei Liegenschaften) und 2016 (Strasse J. xxx/yyy) erfolgten teilweise auf Druck der Bank zur Tilgung von Schulden des Einzelunternehmens E.__. Das Bundesgericht rügte die Vorinstanz, die Relevanz dieses äusseren Drucks zu verkennen. Eine fremdbestimmte Veräusserung spreche – insbesondere angesichts des Alters des Erblassers (über 70 resp. über 80 Jahre) – gegen eine systematisch-planmässige Handelstätigkeit.

   • Häufige Liegenschaftsgeschäfte (E. 7.1.2):

     • Die Feststellung der Vorinstanz von elf Kauf- und fünf Verkaufsgeschäften in 28 Jahren wurde vom Bundesgericht als für sich allein genommen nicht aussagekräftig beurteilt. Die Häufigkeit müsse im Verhältnis zu Besitzesdauer, zeitlicher Verteilung und Vermögensgrösse gesehen werden.

   • Kurze Besitzesdauer (E. 7.1.3):

     • Die Vorinstanz erkannte eine Haltezeit von rund 19 Jahren für die Liegenschaft «Strasse J. xxx/yyy» an, merkte aber an, dass dies einen gewerbsmässigen Handel nicht ausschliesse.
     • Das Bundesgericht betonte, dass eine langfristige Perspektive typisch für Immobilien als Anlage ist, nicht für Handel. Da die Erwerbe und Investitionen nicht auf schnelle gewinnbringende Veräusserungen abzielten, sondern der Vermögensanlage und längerfristigen Bewirtschaftung, indiziere die lange Haltedauer der Liegenschaften deren Qualifizierung als Privatvermögen.

   • Einsatz erheblicher Fremdmittel (E. 7.1.4):

     • Die Vorinstanz stellte eine Belehnung von 81% für «Strasse J. xxx/yyy» fest (und 89% für «Strasse K. zzz»). Die Risikobereitschaft sei zum Zeitpunkt des Erwerbs zu beurteilen, was nachträgliche Investitionen ausschliesse.
     • Das Bundesgericht kritisierte die Argumentation der Vorinstanz. Bei einer Neuüberbauung auf bereits vorhandenem Land müsse die Fremdfinanzierungsquote anhand der aktualisierten Verkehrswerte und der Gesamtheit der Fremdmittel (bestehende Hypotheken und Baukredite) bestimmt werden, nicht nur alter Kaufpreise. Zudem mildere das diversifizierte Immobilienportfolio des Erblassers das Risiko tendenziell ab.
     • Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die Fremdkapitalquoten – angesichts der kalkulierbaren Erträge einer städtischen Liegenschaft und des diversifizierten Portfolios – kein Risiko implizierten, das ohne Weiteres eine selbständige Erwerbstätigkeit nahelegen würde.

   • Berufsnähe und spezielle Fachkenntnisse (E. 7.1.5):

     • Die Vorinstanz liess das Kriterium der speziellen Fachkenntnisse offen und wies die zentrale Bedeutung der Berufsnähe zurück (analog Urteil 9C_591/2016).
     • Das Bundesgericht bestätigte, dass die Tätigkeit des Erblassers in der Elektrobranche (Baunebengewerbe) allein keine besonderen Einsichten in den Liegenschaftshandel verlieh. Auch die Gründung einer Immobilien-AG, die keine Liegenschaften hielt, oder das geringe Volumen von Aufträgen der Einzelfirma für die eigenen Liegenschaften, liessen nicht auf spezielle Marktkenntnisse oder einen spezialisierten Verwaltungsbetrieb schliessen.

   • Verwendung der erzielten Gewinne (E. 7.1.6):

     • Die Vorinstanz begründete die Qualifizierung als Geschäftsvermögen damit, dass der Erlös zur Tilgung von Schulden des Einzelunternehmens E.__ verwendet wurde, was die Freigabe anderer Sicherheiten bewirkte.
     • Das Bundesgericht entgegnete, dass die Absicht der Verwendung des Erlöses nicht ausschlaggebend für die Abgrenzung von privater Anlage und erwerbsorientierter Tätigkeit sei. Eine Entschuldung des Geschäfts könne auch aus Privatvermögen finanziert werden. Die konkrete Verwendung allein rechtfertige keine Qualifizierung als gewerbliches Handeln, insbesondere da die anderen Indizien nicht darauf hindeuteten.

3. Gesamtwürdigung (E. 7.2):

   • Das Bundesgericht führte aus, dass die für selbständige Erwerbstätigkeit vorausgesetzte Gewinnerzielungsabsicht auf Transaktionsgewinne abzielen muss, nicht auf die Erhaltung und Mehrung des Privatvermögens. Der Aufbau und die Pflege eines Immobilienportfolios zwecks Erzielung regelmässiger Mieterträge stellt auch bei professioneller Ausübung keine selbständige Erwerbstätigkeit dar.
   • Die von aussen erkennbaren Indizien sprechen für den Anlagecharakter der Liegenschaften. Die lange Haltezeiten und die zeitliche Verteilung der Geschäfte (Aufbauphase 1984-1997, Desinvestition ab 2012 im hohen Alter) weisen auf eine langfristige Anlage und eine altersbedingte Umstrukturierung des Vermögens hin, sei es zur Altersvorsorge oder zur schuldenfreien Übergabe des Familienbetriebs.
   • Die Tatsache, dass der Verkaufserlös zur Schuldentilgung des Einzelunternehmens verwendet wurde, ändert nichts daran, dass die liegenschaftsbezogene Tätigkeit des Erblassers nicht auf transaktional erzeugtes Einkommen gerichtet war.
   • Zusammenfassend sprachen höchstens die Fremdkapitalquote (mit überschaubarem Risiko) und eine geringe Berufsnähe für gewerbsmässigen Handel, während das Fehlen eines systematisch-planmässigen Vorgehens, die lange Besitzesdauer, die plausible Langfristanlage und die frühere, von der Steuerbehörde nie angezweifelte Qualifizierung als Privatvermögen eindeutig gegen gewerbsmässigen Liegenschaftshandel sprachen.

VI. Schlussfolgerung des Bundesgerichts Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass die veräusserte Liegenschaft «Strasse J. xxx/yyy» dem Privatvermögen des Erblassers angehörte. Der streitgegenständliche Liquidationsgewinn stellt demnach einen steuerfreien Kapitalgewinn gemäss Art. 16 Abs. 3 DBG dar. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt somit Art. 16 Abs. 3 und Art. 18 Abs. 2 DBG.

Die Beschwerde wurde gutgeheissen, das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zur neuen Veranlagung der direkten Bundessteuer 2016 an das Kantonale Steueramt Zürich zurückgewiesen.

VII. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

• Kernfrage: Qualifikation einer Liegenschaft als Geschäfts- oder Privatvermögen (steuerbar vs. steuerfrei).
• Massgebliche Kriterien: Indizien für gewerbsmässigen Liegenschaftshandel müssen in einer Gesamtschau beurteilt werden.
• Fehlender gewerbsmässiger Handel: Das Bundesgericht verneinte gewerbsmässigen Liegenschaftshandel, da:
  • Die Liegenschaften opportunistisch erworben und über lange Zeit (19-28 Jahre) gehalten wurden.
  • Die Investitionen und die Neuüberbauung der Vermögensanlage und der langfristigen Vermietung dienten, nicht dem schnellen Weiterverkauf.
  • Die Veräusserungen, insbesondere im Alter des Erblassers, im Rahmen einer altersbedingten Umstrukturierung oder auf äusseren Druck erfolgten und nicht auf schnelle Transaktionsgewinne abzielten.
  • Die Fremdfinanzierung nicht über ein für eine solche Anlage unüblich hohes Risikoprofil hinausging und durch Diversifikation gemildert wurde.
  • Spezielle Fachkenntnisse oder Berufsnähe zum Liegenschaftshandel nicht gegeben waren.
  • Die Verwendung des Verkaufserlöses zur Schuldentilgung des Einzelunternehmens allein die Qualifizierung als gewerbliches Handeln nicht rechtfertigt, da die Tätigkeit nicht auf transaktional erzeugtes Einkommen ausgerichtet war.
• Entscheid: Die Liegenschaft gehörte zum Privatvermögen. Der erzielte Gewinn ist ein steuerfreier Kapitalgewinn.
• Folge: Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und Rückweisung der Sache an die kantonale Steuerbehörde zur Neuanveranlagung.