Zusammenfassung von BGer-Urteil 4A_281/2025 vom 20. Januar 2026

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Nachfolgend wird das Urteil des schweizerischen Bundesgerichts (4A_281/2025 vom 20. Januar 2026) detailliert zusammengefasst.

1. Einleitung Das Urteil betrifft einen mietrechtlichen Streit zwischen A._ (Mieter/Rekurrent) und B._ SA (Vermieterin/Intimierte) über die Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung in U.__ sowie die Dauer einer allfälligen Mietvertrags-Erstreckung. Das Bundesgericht hatte zu prüfen, ob die Kündigung gemäss Art. 271 und 271a OR anfechtbar sei und ob die von der Vorinstanz gewährte zweijährige Erstreckung (bis 30. Juni 2023) ausreichend war.

2. Sachverhalt und Vorinstanzliche Entscheidungen

  • Mietvertrag: Am 11. Juni 2007 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Duplexwohnung (90 m2) in U.__. Der Vertrag wurde anfänglich für ein Jahr (01.07.2007-30.06.2008) abgeschlossen und danach stillschweigend von Jahr zu Jahr verlängert. Der ursprüngliche Jahresmietzins betrug CHF 12'000 (CHF 1'000/Monat) exkl. Nebenkosten. Aus einem früheren Mietzins (29'820 CHF/Jahr im Jahr 2005) ergab sich, dass es sich um einen Vorzugsmietzins handelte. Der Mieter erhielt zudem zwei kostenlose Parkplätze.
  • Sonderstellung des Mieters: Der Mieter A._ unterhielt eine enge Beziehung zu D._, dem damaligen Verwaltungsratspräsidenten der Vermieterin. A._ war gemäss einer Vereinbarung mit der Verwaltung (Régie) und D._ unentgeltlich in die Verwaltung des Mietshauses involviert, indem er Unterhaltsarbeiten bis zu CHF 10'000 verwaltete und sich um die Neuvermietung von Wohnungen, einschliesslich der Auswahl der Mieter, kümmerte. Er nutzte zudem eine weitere Wohnung zu vergünstigten Konditionen und konnte luxuriöse Renovationsarbeiten in seiner Wohnung auf Kosten der Vermieterin veranlassen.
  • Hintergrund der Kündigung: D.__ hatte Gelder der Vermieterin in Höhe von CHF 1'623'000 veruntreut und trat am 15. Dezember 2020 von seinen Funktionen zurück.
  • Kündigung: Nach einem Mietersenkungsgesuch des Mieters (25. Januar 2021), das am 2. März 2021 (gültig ab 01.07.2021) genehmigt wurde (neuer Mietzins CHF 9'888/Jahr), kündigte die Vermieterin den Mietvertrag am 11. März 2021 auf den 30. Juni 2021, zunächst ohne Angabe von Gründen.
  • Kündigungsmotiv: Auf Verlangen des Mieters teilte die Vermieterin am 8. Juni 2021 mit, die Kündigung sei erfolgt, um die Wohnung einem neuen Mieter ihrer Wahl zu überlassen. Sie führte aus, der Mieter habe seine besondere Beziehung zu D.__ ausgenutzt, um sich Privilegien anzueignen (Vorzugsmietzins, unberechtigte Nutzung von Parkplätzen, umfangreiche Arbeiten in der Wohnung auf Kosten der Eigentümerin, Behinderung bei der Neuvermietung anderer Wohnungen etc.). Zudem habe er ein unangemessenes Verhalten gegenüber anderen Mietern gezeigt. Die Vermieterin beabsichtigte, diese Privilegien zu beenden und Gleichbehandlung sowie Ruhe im Gebäude wiederherzustellen.
  • Prozessgeschichte:
    • Das Tribunal des baux et loyers genevois (24. Mai 2024) erklärte die Kündigung für gültig und gewährte dem Mieter eine einmalige Erstreckung von zwei Jahren (bis 30. Juni 2023).
    • Die Chambre des baux et loyers der Cour de justice genevoise (17. April 2025) bestätigte dieses Urteil.

3. Rügen des Rekurrenten vor Bundesgericht

Der Rekurrent beantragte die Aufhebung der Kündigung und subsidiär eine Erstreckung von vier Jahren (bis 30. Juni 2025). Er rügte namentlich: * Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung (Nichtbeachtung seines Gesundheitszustandes). * Verletzung von Art. 271 und 271a OR (Kündigungsanfechtung), da die Kündigung treuwidrig sei und ein krasses Missverhältnis der Interessen darstelle. * Verletzung von Art. 272 OR (Mietvertrags-Erstreckung), da angesichts seines Alters (82), seines schlechten Gesundheitszustandes und seiner bescheidenen finanziellen Verhältnisse eine maximale Erstreckung von vier Jahren gerechtfertigt sei.

4. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

4.1. Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung (Willkürrüge) Das Bundesgericht prüfte zunächst die Rüge des Rekurrenten, die Vorinstanz habe seinen schlechten Gesundheitszustand willkürlich nicht berücksichtigt. Es stellte fest, dass die kantonale Instanz den Gesundheitszustand des Rekurrenten nicht übergangen, sondern im Rahmen der Erstreckungswürdigkeit gewürdigt hatte. Die Rüge der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung wurde daher als unbegründet abgewiesen.

4.2. Gültigkeit der Kündigung (Art. 271 und 271a OR)

  • Grundsätze der Kündigungsanfechtung: Das Bundesgericht rief in Erinnerung, dass eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags grundsätzlich zulässig ist (Art. 266a Abs. 1 OR), da die Vertragsfreiheit nach Ablauf der vereinbarten Frist wieder auflebt. Eine Kündigung ist nur anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Dies ist der Fall, wenn die Kündigung keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht, rein schikanös ist, der angegebene Grund offensichtlich nur ein Vorwand ist, die Begründung lückenhaft oder falsch ist oder wenn ein krasses Missverhältnis zwischen den Interessen des Mieters am Erhalt des Vertrags und den Interessen des Vermieters an dessen Beendigung besteht (vgl. dazu BGE 145 III 143 E. 3.1; 140 III 496 E. 4.1). Allein die für den Mieter "pénibles Conséquences" einer Kündigung machen diese nicht treuwidrig; eine Interessenabwägung erfolgt erst bei der Prüfung einer Mietvertrags-Erstreckung (Art. 272 OR). Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Treuwidrigkeit ist der Zeitpunkt der Kündigung (BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Die Feststellung des Kündigungsmotivs ist eine Sachverhaltsfrage, die des Verstosses gegen Treu und Glauben eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht nur mit Zurückhaltung überprüft (Ermessenskontrolle gemäss Art. 4 ZGB).
  • Anwendung auf den Fall: Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass der Rekurrent aufgrund seiner engen Beziehung zum ehemaligen Verwaltungsratspräsidenten D._ eine besondere Rolle in der Verwaltung des Gebäudes innehatte und von zahlreichen Privilegien profitierte (Vorzugsmietzins, kostenlose Parkplätze, vom Mieter selbst angeordnete Renovationen auf Kosten der Vermieterin, Entscheidungsbefugnis in laufenden Angelegenheiten). D._ hatte zudem erhebliche Gelder der Vermieterin veruntreut.
  • Beurteilung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht bestätigte die vorinstanzliche Würdigung. Es befand, dass der Wunsch der Vermieterin, die vertragliche Beziehung zum Rekurrenten zu beenden, unter diesen Umständen legitim sei. Das Kündigungsmotiv, welches auf den aufgrund der Beziehung zu D.__ erlangten Privilegien beruhte, erscheine weder rein schikanös noch als blosser Vorwand. Auch die vom Rekurrenten geltend gemachte angebliche "Disproportion évidente des intérêts en présence" (krasses Missverhältnis) sei von der Vorinstanz nicht übergangen worden, sondern zutreffend im Rahmen der Erstreckungsprüfung behandelt worden. Das Bundesgericht sah keinen Verstoss gegen Art. 271 und 271a OR.

4.3. Mietvertrags-Erstreckung (Art. 272 OR)

  • Grundsätze der Erstreckung: Das Bundesgericht führte aus, dass der Mieter gemäss Art. 272 Abs. 1 und 272b Abs. 1 OR die Erstreckung eines Wohnungsmietvertrags für maximal vier Jahre verlangen kann, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. Der Richter habe dabei nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB) frei zu prüfen, ob und wie lange eine Erstreckung zu gewähren sei. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche und finanzielle Situation der Parteien, ihr Verhalten sowie die Situation auf dem lokalen Mietmarkt (Art. 272 Abs. 2 OR). Auch der Zeitablauf zwischen Kündigung und Wirksamwerden sowie fehlende Suchbemühungen des Mieters sind zu berücksichtigen (BGE 125 III 226 E. 4c). Das Bundesgericht überprüft Ermessensentscheide der kantonalen Instanzen nur mit Zurückhaltung.
  • Anwendung auf den Fall: Der Rekurrent machte sein Alter (82 Jahre), seinen schlechten Gesundheitszustand, der ihn an der Wohnungssuche hindere, und seine bescheidenen finanziellen Mittel geltend, um eine maximale Erstreckung von vier Jahren zu erhalten.
  • Beurteilung des Bundesgerichts: Die Vorinstanz hatte sich auf die Begründung der ersten Instanz gestützt, welche die fehlenden Suchbemühungen des Rekurrenten hervorhob. Zudem wurde berücksichtigt, dass sein sich verschlechternder Gesundheitszustand eine Erstreckung nicht zwangsläufig erleichtern würde, die Härte eines Umzugs aber auch nicht mildern könnte. Die Wohnungsnot in U.__, die Mietdauer und die persönliche sowie finanzielle Situation des Mieters wurden ebenfalls in die Abwägung einbezogen. Das Bundesgericht sah keine Auslassung relevanter Elemente und keine schockierende Ungerechtigkeit im Ermessensentscheid der Vorinstanz. Es wies insbesondere darauf hin, dass der Rekurrent aufgrund der Verfahrensdauer de facto (mit anderthalb Monaten Verzögerung) fast die von ihm verlangte Erstreckungsdauer erhalten hatte. Die Verfahrensdauer kann als faktische Erstreckung des Mietverhältnisses berücksichtigt werden (BGE 4A_459/2020 E. 4.1). Eine Verletzung von Bundesrecht lag somit nicht vor.

5. Ergebnis Das Bundesgericht wies den Rekurs ab, soweit er zulässig war. Die Kündigung wurde als gültig bestätigt, und die gewährte zweijährige Erstreckung des Mietverhältnisses als den Umständen angemessen erachtet. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wurde mangels Erfolgsaussicht abgewiesen. Die Gerichtskosten wurden dem Rekurrenten auferlegt.

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte die Gültigkeit der Kündigung eines Wohnungsmietvertrags, da die Vermieterin ein legitimes Interesse an der Beendigung der Vertragsbeziehung hatte, um langjährige, durch eine besondere und zweifelhafte Beziehung zum ehemaligen Verwaltungsratspräsidenten der Vermieterin erlangte Privilegien des Mieters zu beenden. Es wurde kein Verstoss gegen Treu und Glauben oder ein krasses Missverhältnis der Interessen festgestellt. Die Beschwerde des Mieters gegen die nur zweijährige Mietvertrags-Erstreckung wurde ebenfalls abgewiesen. Das Bundesgericht bestätigte, dass die Vorinstanz alle relevanten Kriterien (Alter, Gesundheit, Finanzen des Mieters, fehlende Suchbemühungen, Wohnungsmarktlage, Mietdauer) korrekt abgewogen und der Mieter aufgrund der langen Verfahrensdauer faktisch bereits eine erhebliche Erstreckung erhalten hatte.