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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 1C_466/2025 vom 9. Februar 2026

I. Einleitung

Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts vom 9. Februar 2026 (Az. 1C_466/2025) betrifft die Beschwerde der A.__ AG (Beschwerdeführerin) gegen die Abweisung eines Baugesuchs für den Neubau eines Dreifamilienhauses auf Parzelle Nr. 11 in Oberrohrdorf. Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob die Vorinstanzen (Verwaltungsgericht des Kantons Aargau und Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, BVU) bei der Verweigerung der Baubewilligung Bundesrecht, namentlich das Willkürverbot (Art. 9 BV) und das Recht auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV), verletzt haben. Die Abweisung des Baugesuchs erfolgte primär gestützt auf die fehlende Eingliederung des Projekts in das Orts-, Quartier- und Strassenbild gemäss §§ 27 und 29 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Oberrohrdorf.

II. Sachverhalt und Verfahrensgeschichte

Nachdem frühere Baugesuche der Beschwerdeführerin (oder der Vorbesitzer) gescheitert waren, reichte die A._ AG im November 2021 ein Vorentscheidgesuch zur Festlegung des massgebenden Terrains ein, welches rechtskräftig bewilligt wurde. Am 8. November 2022 reichte sie ein Baugesuch für den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Dreifamilienhauses ein. Gegen dieses Gesuch gingen Einwendungen ein, unter anderem von der Beschwerdegegnerin B._.

Der Gemeinderat Oberrohrdorf wies das Baugesuch am 17. April 2023 ab, da das Projekt den qualitativen Anforderungen der §§ 27 und 29 BNO (fehlende Eingliederung in das Orts-, Quartier- und Strassenbild) nicht entspreche. Das BVU bestätigte diesen Bauabschlag mit Entscheid vom 6. Juni 2024, wobei lediglich eine geringfügige Kostenreduktion erfolgte. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau wies die dagegen erhobene Beschwerde am 3. Juli 2025 ab.

III. Massgebende Rechtsgrundlagen und Prüfungsrahmen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG) frei. Die Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht, wozu auch die BNO Oberrohrdorf gehört, überprüft es hingegen nur auf dessen Vereinbarkeit mit Bundesrecht, insbesondere dem Willkürverbot (Art. 9 BV). Bei der Rüge von Grundrechtsverletzungen gelten erhöhte Begründungsanforderungen (Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz sind für das Bundesgericht grundsätzlich bindend (Art. 105 Abs. 1 BGG) und können nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung beruhen und für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sind (Art. 97 Abs. 1 BGG).

Der gestellte Rückweisungsantrag der Beschwerdeführerin wurde vom Bundesgericht als zulässig erachtet, da in Fällen von behaupteten Gehörsverletzungen oder unzureichenden Sachverhaltsfeststellungen ein reformatorisches Urteil in der Sache durch das Bundesgericht selbst nicht immer möglich ist (Art. 107 Abs. 2 BGG).

IV. Die Rügen der Beschwerdeführerin und die Begründung des Bundesgerichts

Die Beschwerdeführerin machte im Wesentlichen verfahrensrechtliche Mängel sowie willkürliche Sachverhaltsfeststellungen geltend:

A. Verfahrensrechtliche Rügen

1. Verweigerung eines Augenscheins:

   • Rüge der Beschwerdeführerin: Die Vorinstanzen hätten ein unfaires Verfahren durchgeführt, indem sie einen Augenschein als wichtigstes Beweismittel bei Ortsbildfragen verweigert hätten.
   • Begründung des Bundesgerichts: Das Recht auf Beweisanträge gemäss Art. 29 Abs. 2 BV wird nicht verletzt, wenn eine Behörde aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass weitere Beweiserhebungen nicht zu einem anderen Ergebnis führen würden (BGE 144 II 427 E. 3.1.3). Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der Behörde und ist nur dann zwingend, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (vgl. Urteile 1C_476/2024 E. 3.3). Im vorliegenden Fall lagen zahlreiche Fotos, (von der Beschwerdeführerin selbst angefertigte) Fotomontagen, Pläne sowie allgemein zugängliche AGIS-Karten und Google Street-View-Bilder vor, die den rechtlich relevanten Sachverhalt, einschliesslich der Höhenlage der Häuser und Strassen am Hang, zur Genüge dokumentierten. Die Beschwerdeführerin konnte nicht konkret darlegen, welche Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz unzutreffend waren und durch einen Augenschein hätten korrigiert werden können. Das Bundesgericht verneinte daher eine Ermessensverletzung.

2. Fehlender Aktenbeizug von Vergleichsfällen:

   • Rüge der Beschwerdeführerin: Die Vorinstanzen hätten eine willkürliche Sachverhaltsabklärung vorgenommen, indem sie den von ihr beantragten Aktenbeizug von Vergleichsfällen verweigerten.
   • Begründung des Bundesgerichts: Der Gemeinderat hatte zwar Fachgutachten und Akten zu zwei Bauvorhaben unter der aktuellen BNO eingereicht. Das BVU hatte jedoch den Beizug von Akten altrechtlicher Bauten (unter alter BNO bewilligt) abgelehnt. Die Vorinstanz begründete dies nachvollziehbar mit der Erhöhung der Ausnützungsziffer in der neuen BNO, die nun grossvolumige Bauten zulasse, welche eine sorgfältigere Gestaltung erforderten und den vermehrten Beizug von Fachpersonen rechtfertigten. Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung wurde verneint. Zudem konnte die Beschwerdeführerin nicht substantiiert darlegen, inwiefern eine allfällige Ungleichbehandlung (selbst bei Annahme einer uneinheitlichen Bewilligungspraxis) den Bauabschlag als solchen hinfällig machen sollte. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3) wurde nicht ansatzweise dargetan.

3. Gehörsverletzung betreffend Gutachten und Stellungnahmen:

   • Rüge der Beschwerdeführerin: Die Vorinstanzen hätten das Gutachten von C.__ und die fachliche Stellungnahme der Fachberaterin Siedlungsentwicklung und Ortsbild (FSO) fehlerhaft zitiert und die Richtigstellungen der Beschwerdeführerin unberücksichtigt gelassen.
   • Begründung des Bundesgerichts:
     • Gutachten C.__: Ursprünglich wurde die Beschwerdeführerin nicht über die Einholung dieses Gutachtens durch den Gemeinderat informiert, was eine Gehörsverletzung darstellte. Das BVU konnte diese Verletzung jedoch heilen, da es über volle Kognition (§ 52 VRPG/AG) verfügte und die Beschwerdeführerin nachträglich Gelegenheit hatte, sich zum Gutachten zu äussern. Das Bundesgericht hielt fest, dass eine Heilung auch schwerwiegender Gehörsverletzungen möglich ist, wenn eine Partei sich vor einer Instanz äussern kann, die Tat- und Rechtsfragen uneingeschränkt prüft, und eine Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf führen würde (BGE 142 II 218 E. 2.8.1). Da die Beschwerdeführerin die Heilung nicht beanstandet hatte und kein Nachteil dargetan wurde, wurde die Heilung als zulässig erachtet. Es wurde auch betont, dass es sich um ein von der Gemeinde gestützt auf § 44 Abs. 1 BNO eingeholtes Fachgutachten handelte und keine Manipulation ersichtlich war.
     • Stellungnahme FSO: Hier wurde die Beschwerdeführerin vorgängig informiert.
     • Berücksichtigung der Richtigstellungen: Die Vorinstanz hat sich detailliert mit den Gründen für den Bauabschlag auseinandergesetzt. Sie kam zum Schluss, dass die Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht geeignet seien, ernsthafte Zweifel an den schlüssigen Schlussfolgerungen der Sachverständigen (Gutachter C.__ und FSO) zu wecken (vgl. BGE 150 II 133 E. 4.1.3). Eine Rechtsmittelinstanz ist nicht verpflichtet, jedes einzelne Parteivorbringen ausdrücklich zu widerlegen, sondern darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 148 III 30 E. 3.1). Das Bundesgericht verneinte daher eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) und sah auch keine Notwendigkeit für die Einholung eines weiteren "neutralen Gutachtens".

B. Rügen betreffend Sachverhaltsfeststellung (Willkür)

Das Bundesgericht wies die meisten Sachverhaltsrügen wegen mangelnder Substanziierung (fehlender Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit und der Entscheidrelevanz gemäss Art. 97 Abs. 1 BGG) oder als appellatorische Kritik ab:

1. Verortung der Parzelle am Siedlungsrand: Die Beschwerdeführerin konnte nicht darlegen, dass die Feststellung, die Parzelle bzw. das Quartier befinde sich am nördlichen Siedlungsende, offensichtlich falsch sei. Der Einwand, das Grundstück liege nicht direkt an der Zonengrenze, änderte nichts an der Gesamtbetrachtung des Quartiers.

2. Unmöglichkeit weiterer Absenkung des Garagengeschosses: Die Behauptung, eine weitere Absenkung sei wegen der maximal zulässigen Neigung der Zufahrtsrampe nicht möglich und dies hätte ein Augenschein ergeben, wurde als nicht nachvollziehbar erachtet. Andere Parkierungs- oder Erschliessungsvarianten (z.B. Fahrzeuglift) wurden nicht ausgeschlossen. Die Rüge erschöpfte sich in appellatorischer Kritik.

3. Geringer Bezug der Einstellhalle zu Freiräumen: Die Beschwerdeführerin konnte keine triftigen Gründe vorbringen, die die fachliche Einschätzung der FSO in Zweifel ziehen würden. Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung wurde nicht substantiiert dargelegt.

4. Zurückversetzung des Attikageschosses und Farb-/Materialkonzept: Die Rügen betreffend eine angeblich fassadenbündige Präsentation des Attikageschosses oder das Fehlen eines detaillierten Farb- und Materialkonzepts wurden als unzureichend begründet erachtet, da keine konkrete Bezugnahme auf die vorinstanzlichen Erwägungen erfolgte und die Entscheidrelevanz nicht dargelegt wurde.

5. Geringe Begrünung der Parzelle und fehlende "Grünziffer": Die Beschwerdeführerin berief sich auf eine in der BNO vorgeschriebene "Grünziffer", welche jedoch gemäss Ausführungen des Gemeinderats in der BNO nicht existiert. Das Bundesgericht verneinte eine offensichtlich falsche Sachverhaltsfeststellung. Auch hier wurde ein Augenschein für die Beurteilung der Begrünung im Quartier nicht als erforderlich angesehen.

V. Schlussfolgerung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der A.__ AG, soweit darauf eingetreten wurde, ab. Die Gerichtskosten wurden der Beschwerdeführerin auferlegt, und sie wurde zur Entschädigung der Beschwerdegegnerin verpflichtet.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht wies die Beschwerde der A.__ AG gegen die Ablehnung einer Baubewilligung für ein Dreifamilienhaus ab. Es bestätigte die Auffassung der kantonalen Instanzen, dass das Bauvorhaben aufgrund mangelnder Eingliederung in das Ortsbild (§§ 27, 29 BNO Oberrohrdorf) nicht bewilligungsfähig sei. Die Rügen der Beschwerdeführerin, insbesondere hinsichtlich einer verweigerten Beweiserhebung (Augenschein, Aktenbeizug), einer Gehörsverletzung betreffend Gutachten und einer willkürlichen Sachverhaltsfeststellung, wurden zurückgewiesen. Das Gericht befand, dass die vorhandenen Akten für die Beurteilung des Ortsbildes ausreichten, die geltend gemachte Gehörsverletzung geheilt worden sei und die Sachverhaltsrügen nicht den hohen Anforderungen des Willkürverbots genügten. Die Ablehnung stützte sich massgeblich auf die schlüssigen Einschätzungen der beigezogenen Fachgutachten.