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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 1C_298/2024 vom 30. Januar 2026

I. Einleitung und Verfahrensgegenstand

Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (BGer) befasst sich mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen ein Baugesuch der C.__ AG in Arlesheim, das den Abriss des "Hauses Kaelin" samt Gartenanlage sowie eines Teils des Baumbestands zugunsten eines Einfamilienhauses, eines Mehrfamilienhauses mit Autoeinstellhalle und eines Pavillons vorsieht. Die Beschwerdeführerinnen, Nachbarinnen des Baugrundstücks, wehren sich gegen dieses Vorhaben. Nach erfolglosen Einsprachen und Beschwerden bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft gelangten sie an das Bundesgericht.

II. Wesentliche Sachverhalts- und Prozessaspekte

Das Baugesuch wurde am 13. Juni 2019 eingereicht. Die Vorinstanzen wiesen die Einsprachen und Beschwerden der Nachbarinnen ab. Die Baurekurskommission führte einen Augenschein durch und holte Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) sowie der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) ein. Die Beschwerdeführerinnen beantragten vor Bundesgericht primär die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils und die Untersagung der Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neubeurteilung. Zudem forderten sie die Einholung einer ergänzenden Stellungnahme der ENHK und EKD sowie die Reduzierung der Kosten.

Das Bundesgericht trat grundsätzlich auf die Beschwerde ein, lehnte jedoch die Einreichung neuer Tatsachen und Beweismittel (echte Noven gemäss Art. 99 Abs. 1 BGG) sowie die Durchführung eines Augenscheins ab, da der Sachverhalt hinreichend aus den Akten hervorgehe und bereits zwei Augenscheine durchgeführt worden seien. Es betonte zudem die Substantiierungspflicht bei Grundrechtsrügen (Art. 106 Abs. 2 BGG).

III. Massgebende rechtliche Argumente und Begründung des Bundesgerichts

Das BGer setzte sich detailliert mit folgenden Kernpunkten auseinander:

1. Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV): Das BGer stellte fest, dass die Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführerinnen auf rechtliches Gehör verletzt hat, indem sie sich nicht zu deren ausdrücklichem Antrag auf Einholung eines ergänzenden Gutachtens der ENHK und EKD geäussert hatte (E. 3.2). Eine allgemeine Verletzung, weil nicht allen Vorbringen Rechnung getragen wurde, wurde hingegen verneint, da die Vorinstanz die für ihr Urteil wesentlichen Punkte dargelegt habe (E. 3.1). Die festgestellte Gehörsverletzung wurde im Dispositiv festgehalten, ihr wurde aber mit Blick auf den Ausgang des Verfahrens kein Gewicht beigemessen, das eine Berücksichtigung im Rahmen der Kosten- und Entschädigungsregelung rechtfertigen würde.

2. Koordination mit dem Unterschutzstellungsverfahren: Die Beschwerdeführerinnen forderten eine Koordination des Baugesuchsverfahrens mit einem von ihnen initiierten, parallelen Unterschutzstellungsverfahren für das "Haus Kaelin". Das Bundesgericht stellte fest, dass dieses separate Verfahren betreffend Unterschutzstellung vom Regierungsrat und Kantonsgericht abgewiesen und mit dem heutigen Urteil 1C_111/2025 des Bundesgerichts bestätigt wurde. Folglich erübrigten sich Ausführungen zur Koordination der beiden Verfahren (E. 4).

3. Schutz des "Hauses Kaelin" und der Gartenanlage im Kontext der Nutzungsplanung und des ISOS: Die Beschwerdeführerinnen rügten, dem anthroposophisch geprägten "Haus Kaelin" und seiner Gartenanlage komme zu Unrecht kein Schutz zu, da sie nicht in den Zonenplänen ausgeschieden oder in kantonale Inventare aufgenommen worden seien.

   • ISOS und seine Anwendung: Arlesheim ist als ISOS-Objekt von nationaler Bedeutung verzeichnet (Nr. 1348). Die Baugrundstücke liegen in der Umgebungsrichtung III mit Erhaltungsziel b, was bedeutet, dass negative Einwirkungen auf Ortsbildteile mit Eigenwert zu vermeiden sind (Art. 9 Abs. 5 VISOS). Das BGer hielt fest, dass Bundesinventare wie das ISOS gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG und Art. 11 VISOS bei Bauvorhaben, die keine Bundesaufgaben darstellen, nur mittelbar (und nicht direkt) zur Anwendung kommen. Sie sind demnach bei der Nutzungsplanung, der Auslegung unbestimmter Baurechtsbegriffe sowie bei Interessenabwägungen zu berücksichtigen (E. 6.2; vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1). Die Kantone und Gemeinden sind verpflichtet, die Schutzanliegen der Bundesinventare in ihre Richt- und Nutzungsplanung zu überführen (Art. 6 Abs. 4 und Art. 17 RPG).
   • Beständigkeit der Nutzungsplanung (Art. 21 Abs. 2 RPG): Die Gesamtrevision der Zonenvorschriften Siedlung Arlesheim wurde 2016/2017 genehmigt. Dabei wurden ISOS-Vorgaben und das kantonale Bauinventar berücksichtigt. Das "Haus Kaelin" und der Garten sind weder im ISOS speziell erwähnt noch im kantonalen Bauinventar (einem nicht rechtsverbindlichen Hinweisinventar) verzeichnet (E. 7.1, 7.2). Das BGer bekräftigte den Grundsatz der Planbeständigkeit: Nutzungspläne sind bei ihrem Erlass anzufechten und werden grundsätzlich rechtsbeständig. Eine vorfrageweise Überprüfung (Art. 21 Abs. 2 RPG) ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an der Überprüfung die Planbeständigkeit überwiegt (E. 6.4; vgl. BGE 148 II 417 E. 3.3). Das BGer verneinte eine solche erhebliche Änderung der Verhältnisse: Das Granada-Übereinkommen trat bereits 1996 in Kraft (BGE 147 I 308 E. 5.2), und die eingeholten Gutachten von 2022 stellten keine solche Änderung dar, die eine Plananpassung rechtfertigen würde. Zudem wurde das Baugesuch nur kurze Zeit nach Inkrafttreten der Zonenvorschriften und weit vor Ablauf des 15-jährigen Planungshorizonts eingereicht, weshalb die Interessenabwägung zugunsten der Planbeständigkeit ausfiel (E. 7.5).
   • Gutachten der ENHK und EKD: Die Kommissionen attestierten der anthroposophischen Wohnkolonie einen sehr hohen Zeugniswert als "Gesamtkunstwerk Goetheanum". Das "Haus Kaelin" sei zwar kein "herausragendes Beispiel" anthroposophischer Architektur, aber ein "wichtiger und vielschichtiger Zeugniswert" als Teil des Gesamtkunstwerks. Sie erachteten den geplanten Abriss als eine "leichte Beeinträchtigung" des Gesamtkunstwerks und empfahlen ein gemeinde-/kantonsübergreifendes Schutzkonzept (E. 7.3). Das BGer betonte, dass der Antrag auf eine ergänzende Stellungnahme der Kommissionen gemäss Art. 17a NHG in Verbindung mit Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV nicht obligatorisch ist und die Zustimmung des Kantons erfordert, weshalb das BGer sie nicht anordnen kann (E. 7.4.2; vgl. 1C_262/2024 E. 3).
   • Fehlende Unterschutzstellung im Baubewilligungsverfahren: Das BGer bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, dass im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens eine Interessenabwägung zur nachträglichen Rechtfertigung einer Unterschutzstellung nicht mehr zulässig ist. Ein unzureichender Schutzentscheid kann auf der Stufe der Baubewilligung nicht korrigiert werden, insbesondere wegen des Vertrauensschutzes. Die Bestimmungen des Granada-Übereinkommens richten sich zudem an den Gesetzgeber, nicht an die rechtsanwendenden Behörden (E. 8; vgl. BGE 147 I 308 E. 5.2).

4. Berücksichtigung von Naturwerten und Biotopschutz: Die Beschwerdeführerinnen beanstandeten eine ungenügende Berücksichtigung vorhandener Naturwerte.

   • Nutzungsplanung: Die Gemeinde Arlesheim verfüge über ein Grün- und Freiraumkonzept und ein Naturinventar Siedlungsgebiet, die bei der Zonenvorschriften-Revision berücksichtigt wurden. Für die betroffenen Baugrundstücke wurden jedoch mangels schutzwürdiger Naturobjekte keine spezifischen Schutzmassnahmen verfügt (E. 9.1, 9.2). Auch hier sah das BGer keine Anhaltspunkte für eine erhebliche Änderung der Verhältnisse, die eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung rechtfertigen würde (E. 9.3).
   • Fachliche Würdigung der Naturwerte: Das BGer folgte den Schlussfolgerungen der kantonalen Fachstelle Natur und Landschaft (NL), wonach das Bauprojekt trotz des Verlusts gewisser Naturwerte bewilligungsfähig sei. Die Fachstelle NL hielt fest, dass vorhandene Douglasien und Birken, obwohl alt, ökologisch weniger wertvoll seien als einheimische Arten. Durch Auflagen wie Ersatzpflanzungen von standortgerechten, einheimischen Bäumen und eine vielfältige Umgebungsgestaltung könnten neue, potenziell wertvollere Lebensräume für ein breiteres Artenspektrum geschaffen werden (E. 10.3.2). Eine Erhebung von Artenvorkommen sei zwar als sinnvoll erachtet worden, aber nicht, um das Bauprojekt zu verhindern, sondern um möglichst geringe schädliche Auswirkungen zu gewährleisten und den Lebensraum wiederherzustellen. Es gab zudem keine Belege für das momentane tatsächliche Vorkommen seltener und bedrohter Tierarten auf den Baugrundstücken. Ein vorgelegtes Fledermausgutachten betraf Nachbarparzellen und war für die Baugrundstücke nicht relevant (E. 10.3.2). Das BGer verneinte daher eine Verletzung von Bundesrecht (namentlich Art. 18 NHG und Art. 14 NHV) und des rechtlichen Gehörs in diesem Zusammenhang (E. 10.4).

5. Grenzmutation und Nutzungsübertragung: Die ursprüngliche Baugesuchsparzelle Nr. 1554 wurde in zwei neue Parzellen (Nr. 1554 und Nr. 6990) aufgeteilt. Dies führte zu über- und unternutzten Einzelparzellen, wobei die bauliche Nutzung gesamthaft weiterhin eingehalten wurde. Das BGer bestätigte die Qualifikation als Grenzmutation gemäss kantonalem Recht (§ 74 RBG/BL, § 51 RBV/BL). Es unterschied dies von der Nutzungsübertragung (§ 88 RBG/BL), einer Regelung, die die Gemeinde Arlesheim nicht kennt. Die Anwendung der Bestimmungen zur Grenzmutation, welche sicherstellen, dass die bauliche Nutzung gesamthaft eingehalten wird und ggf. Baubeschränkungen für unternutzte Parzellen im Grundbuch eingetragen werden, wurde nicht als Verstoss gegen Bundesrecht angesehen (E. 11.3).

6. Kosten und Parteientschädigung: Das BGer rügte die Höhe der von der Vorinstanz auferlegten Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin. Während die Vorinstanz einen Stundenaufwand von 125.1 Stunden als gerechtfertigt erachtete, reduzierte das BGer die Parteientschädigung für das kantonsgerichtliche Verfahren von Fr. 34'174.40 auf Fr. 18'000.-- (inkl. Auslagen und MWST). Dies wurde damit begründet, dass im Verfahren vor der Baurekurskommission, das einen höheren Ermittlungsaufwand (zwei Augenscheine, ENHK/EKD Gutachten) mit sich brachte, die Parteientschädigung nur Fr. 15'000.-- betragen hatte, was einem halbierten Stundenaufwand entsprach. Eine so starke Differenz war für das BGer nicht nachvollziehbar (E. 12.3). Damit erübrigte sich eine Prüfung der Rüge betreffend die Aarhus-Konvention.

IV. Fazit und Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

Das Bundesgericht hiess die Beschwerde der Nachbarinnen teilweise gut.

1. Rechtliches Gehör: Das BGer stellte eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör fest, weil die Vorinstanz den Antrag auf Einholung eines ergänzenden Gutachtens der ENHK und EKD nicht behandelt hatte. Diese Verletzung hatte jedoch keinen Einfluss auf den materiellen Entscheid.
2. Schutz von "Haus Kaelin" und Naturwerten: Die zentralen Anliegen der Beschwerdeführerinnen, insbesondere der Schutz des "Hauses Kaelin" und der Gartenanlage als anthroposophisches Erbe sowie der vorhandenen Naturwerte, wurden materiell abgewiesen. Das BGer bestätigte, dass die Nutzungsplanung (Zonenvorschriften) rechtsbeständig ist und keine vorfrageweise Überprüfung aufgrund unzureichend veränderter Sach- oder Rechtsverhältnisse gerechtfertigt war. ISOS-Vorgaben wurden mittelbar berücksichtigt und die Schutzgüter des Hauses als "Teil des Gesamtkunstwerks" gewürdigt, aber nicht als so herausragend eingestuft, dass sie dem Bauvorhaben in der vorliegenden Planung entgegenstünden. Ebenso wurde die fachliche Einschätzung bestätigt, dass der Verlust der vorhandenen, überwiegend nicht-einheimischen Baumbestände durch Ersatzpflanzungen kompensiert werden kann und keine schützenswerten Biotope auf dem Baugrundstück vorliegen.
3. Grenzmutation: Die Zulässigkeit der Grenzmutation, auch wenn sie zu über- oder unternutzten Einzelparzellen führt, wurde unter Einhaltung der gesamthaften Nutzung bestätigt.
4. Kosten: Lediglich die Höhe der Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren wurde vom Bundesgericht als zu hoch erachtet und reduziert.

Im Ergebnis wurde das Bauvorhaben der C.__ AG mehrheitlich für zulässig erklärt, jedoch mit einer deutlichen Reduktion der den Beschwerdeführerinnen auferlegten Parteientschädigung.