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Gerne fasse ich das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (9C_622/2024 vom 29. Dezember 2025) detailliert zusammen:

Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 9C_622/2024

I. Einleitung Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen im Steuerjahr 2021. Im Kern geht es um die korrekte Bestimmung der anrechenbaren Anlagekosten bei der Veräusserung einer Liegenschaft, auf der nach dem Erwerb die ursprünglich vorhandenen Gebäude abgebrochen und durch einen Ersatzneubau ersetzt wurden. Streitig war insbesondere, welcher Anteil des ursprünglichen Erwerbspreises als Anlagekosten abzugsfähig ist und wie die Kosten des Ersatzneubaus steuerrechtlich zu qualifizieren sind.

II. Sachverhalt (relevant für die rechtliche Würdigung) Die Beschwerdegegner erwarben am 28. Februar 2014 zwei hälftige Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft in U.__/SG für Fr. 750'000.-. Die Liegenschaft war mit Altbauten (Wohnhaus, Ökonomiegebäude, Schopf) überbaut, welche im Jahr 2019 für die Realisierung eines Neubaus vollständig abgebrochen wurden. Am 7. Oktober 2021 veräusserten die Beschwerdegegner die Liegenschaft, auf der sich nun ein neues Einfamilienhaus befand, zum Preis von Fr. 4'200'000.-.

Das Kantonale Steueramt St. Gallen liess vom ursprünglichen Erwerbspreis von Fr. 750'000.- lediglich einen Anteil von 37,9 % (Fr. 284'250.-) zum Abzug zu, da der Rest auf die abgebrochenen Gebäude entfallen sei. Nach Abzug weiterer Nebenkosten (Fr. 196'348.-) und wertvermehrender Aufwendungen (Fr. 2'025'027.- für den Neubau) ermittelte es einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 1'600'375.-.

Die Verwaltungsrekurskommission korrigierte den abziehbaren Erwerbspreis auf Fr. 382'300.- (basierend auf einer Steuerwertschätzung von 2014) und setzte den steuerbaren Gewinn auf Fr. 1'502'325.- fest.

Das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen hiess die Beschwerde der Steuerpflichtigen gut. Es entschied, dass der volle Erwerbspreis von Fr. 750'000.- als Anlagekosten zu berücksichtigen sei, da der Abbruch von Gebäuden und deren Ersatz durch Neubauten keine Korrektur des Erwerbspreises rechtfertige. Bezüglich der Ersatzneubaukosten von Fr. 2'025'027.- qualifizierte es lediglich einen Teil (Fr. 1'657'327.-) als wertvermehrend für die Grundstückgewinnsteuer. Den darüber hinausgehenden Betrag von Fr. 324'000.- (der dem Anteil des Erwerbspreises für die abgebrochenen Gebäude entsprach) erachtete es grundsätzlich als werterhaltend und bei der Einkommenssteuer abziehbar. Da die Veranlagung für das Steuerjahr 2019 (Abbruchjahr) jedoch bereits rechtskräftig war und die Steuerpflichtigen diese Kosten dort nicht mehr geltend machen konnten, erlaubte das Verwaltungsgericht den Abzug dieser Fr. 324'000.- ausnahmsweise bei der Grundstückgewinnsteuer, gestützt auf die Grundsätze von Treu und Glauben (Art. 9 BV) und der Gleichbehandlung (Art. 8 bzw. Art. 127 Abs. 2 BV). Dies führte zu Anlagekosten von Fr. 2'927'675.- und einem steuerbaren Gewinn von Fr. 1'178'325.-. Die Sache wurde zur Neuberechnung an das Kantonale Steueramt zurückgewiesen.

III. Rechtlicher Rahmen und massgebende Grundsätze

1. Grundstückgewinnsteuer gemäss StHG: Gemäss Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) haben die Kantone Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens mit einer Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Erwerbspreis oder einem Ersatzwert zuzüglich der Aufwendungen. Das Bundesgericht betont, dass die Grundstückgewinnsteuer eine Spezialeinkommens- bzw. Spezialgewinnsteuer und im Grundsatz eine Objektsteuer ist, da nur die Anlagekosten und keine anderen Vermögensabgänge abziehbar sind. Der Bundesgesetzgeber hat die Begriffe "Erlös", "Anlagekosten", "Erwerbspreis", "Ersatzwert" und "Aufwendungen" im StHG nicht detailliert definiert, wodurch den Kantonen ein – wenn auch eingeschränkter – Spielraum bei der Umschreibung des Steuerobjekts und dessen Bemessung verbleibt. Dieser Spielraum muss jedoch den harmonisierungsrechtlichen Rahmen beachten; eine identische Auslegung ist aus Gründen der vertikalen Steuerharmonisierung geboten, soweit bundessteuergesetzliche und harmonisierungsrechtliche Regelungen sinngemäss übereinstimmen.

2. Das Kongruenzprinzip: Die Kantone sind von Bundesrechts wegen gehalten, bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns das Kongruenzprinzip ("principe des conditions comparables") zu beachten. Dies bedeutet, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen müssen. Substanzzunahmen sind ebenso zu berücksichtigen wie Substanzabnahmen. Der Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, nur den "unverdienten" Wertzuwachs auf einem Grundstück zu erfassen, nicht aber den Mehrwert, der durch Investitionen des Veräusserers (Arbeit oder Kapital) geschaffen wurde.

IV. Die Entscheidungsgründe des Bundesgerichts

Das Bundesgericht überprüfte die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts mit freier Kognition (Art. 95 f. i.V.m. Art. 106 Abs. 1 BGG).

1. Zur Berücksichtigung des Erwerbspreises für abgebrochene Gebäude:

   • Die Argumentation der Vorinstanz: Das Verwaltungsgericht hatte argumentiert, der Abbruch von Gebäuden und deren Ersatz durch einen Neubau führe nicht zu einer Korrektur des Erwerbspreises. Funktional bzw. objektiv-technisch habe sich an der Gebäudesituation nichts geändert, da wieder ein nutzbares Gebäude entstanden sei. Eine nachträgliche Kürzung des auf das ursprüngliche Haus entfallenden Anteils am Erwerbspreis als anrechenbare Anlagekosten sei daher nicht gerechtfertigt. Zudem spreche der Koordinationsbedarf mit der Einkommenssteuer für diese Auslegung, wonach der ursprüngliche Erwerbspreis die massgebende Referenzgrösse bleibe.
   • Die Rüge des Bundesgerichts: Das Bundesgericht widersprach dieser Auffassung vehement und verwies auf seine ständige Rechtsprechung, insbesondere das Urteil 2C_665/2019 vom 10. März 2019. Dort wurde festgehalten, dass Anlagekosten für nicht mehr vorhandene Bauten von Bundesrechts wegen nicht als abzugsfähige Aufwendungen gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG qualifiziert werden können. Das Kongruenzprinzip verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert auf das in seinem Bestand gleiche Grundstück beziehen. Der Abbruch einer Baute – wie auch der Untergang durch Naturereignisse – stellt steuersystematisch einen privaten Vermögensverlust dar, der einkommenssteuerlich irrelevant ist und somit auch bei der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden kann.
   • Fazit zur Erwerbspreisberechnung: Die Vorinstanz verletzte Bundesrecht, indem sie den vollen Erwerbspreis von Fr. 750'000.- berücksichtigte. Korrekt sei lediglich der auf den Landanteil entfallende Teil des Erwerbspreises in Abzug zu bringen. Basierend auf der von der Verwaltungsrekurskommission ermittelten Quote von 56,8 % für den Landanteil am Verkehrswert, berechnete das Bundesgericht den anrechenbaren Erwerbspreis neu und korrekt auf Fr. 426'000.- (Fr. 750'000.- x 56,8 %).

2. Zur Qualifizierung der Ersatzneubaukosten:

   • Korrektur des Sachverhalts: Das Bundesgericht stellte zunächst fest, dass die Vorinstanz die Ersatzneubaukosten ohne nähere Begründung von ursprünglich Fr. 2'025'027.- auf Fr. 1'981'327.- reduziert hatte. Dies sei offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 105 Abs. 2 BGG; es sei von den unbestrittenen Kosten von Fr. 2'025'027.- auszugehen.
   • Die Argumentation der Vorinstanz und ihre Widerlegung: Das Verwaltungsgericht hatte Fr. 324'000.- der Ersatzneubaukosten als werterhaltend qualifiziert, da diese Kosten die Aufwendungen für die abgebrochenen Bauten nicht überstiegen. Gestützt auf die Praxisänderung gemäss BGE 149 II 27 wären diese Kosten grundsätzlich bei der Einkommenssteuer abziehbar gewesen. Da dies infolge rechtskräftiger Veranlagung für 2019 nicht mehr möglich war, erlaubte das Verwaltungsgericht den Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer aus Vertrauensschutzgründen.
   • Die Rüge des Bundesgerichts: Das Bundesgericht korrigierte die Vorinstanz in einem wesentlichen Punkt: Die Praxisänderung gemäss BGE 149 II 27, auf die sich das Verwaltungsgericht berief, betrifft nicht den Ersatz eines bestehenden Gebäudes durch einen Neubau, sondern Arbeiten im Zusammenhang mit Totalsanierungs-, Renovierungs- und Umbauprojekten an bestehenden Gebäuden bzw. den seither überholten Begriff des "wirtschaftlichen Neubaus" (vgl. Urteil 9C_722/2024 vom 31. Juli 2025 E. 6.3). Für Ersatzneubaukosten besteht auch nach dieser Praxisänderung keine Grundlage für einen Abzug als werterhaltende Aufwendungen bei der Einkommenssteuer. Folglich sind die gesamten Ersatzneubaukosten in der Höhe von Fr. 2'025'027.- als wertvermehrende Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen. Die Argumentation der Vorinstanz, basierend auf Treu und Glauben und Rechtsgleichheit, wird damit gegenstandslos.

3. Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns: Auf der Grundlage seiner Erwägungen berechnete das Bundesgericht den steuerbaren Grundstückgewinn wie folgt:

   • Anrechenbarer Erwerbspreis (Landanteil): Fr. 426'000.-
   • Nebenkosten: Fr. 196'348.-
   • Wertvermehrende Aufwendungen (Ersatzneubaukosten): Fr. 2'025'027.-
   • Total Anlagekosten: Fr. 2'647'375.-
   • Anrechenbarer Erlös: Fr. 4'106'000.-
   • Steuerbarer Grundstückgewinn: Fr. 1'458'625.-

V. Ergebnis Die Beschwerde des Kantonalen Steueramtes St. Gallen wurde teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen wurde aufgehoben. Die Sache wurde an das Kantonale Steueramt zurückgewiesen, damit es die Grundstückgewinnsteuer auf der Grundlage eines steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 1'458'625.- neu berechne.

VI. Kosten Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.- wurden den Beschwerdegegnern (Steuerpflichtigen) auferlegt. Dem Kanton St. Gallen wurde keine Parteientschädigung zugesprochen.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht korrigiert das kantonale Verwaltungsgericht in der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nach einem Gebäudebruch und Ersatzneubau auf einem im Privatvermögen gehaltenen Grundstück. Es präzisiert zwei Hauptpunkte:

1. Erwerbspreis bei Gebäudebruch: Gemäss Kongruenzprinzip und in Anwendung von BGE 2C_665/2019 sind Anlagekosten für nicht mehr vorhandene Gebäude nicht vom Erwerbspreis abziehbar. Der ursprüngliche Erwerbspreis ist nur im Umfang des auf den Landanteil entfallenden Teils als Anlagekosten zu berücksichtigen (hier: Fr. 426'000.- anstelle von Fr. 750'000.- für die gesamte Liegenschaft). Der Wert der abgebrochenen Gebäude stellt einen privaten Vermögensverlust dar, der bei der Grundstückgewinnsteuer unbeachtlich ist.
2. Qualifikation von Ersatzneubaukosten: Die gesamten Kosten eines Ersatzneubaus (hier: Fr. 2'025'027.-) sind als wertvermehrende Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig. Eine teilweise Qualifikation als "werterhaltend" und damit einkommenssteuerlich relevant ist unzutreffend, da die vom Verwaltungsgericht zitierte Praxisänderung in BGE 149 II 27 sich auf Sanierungen und Umbauten bestehender Gebäude bezieht, nicht aber auf den Ersatz eines abgebrochenen Gebäudes durch einen Neubau. Ein Vertrauensschutz für einen (ohnehin nicht möglichen) Einkommenssteuerabzug ist daher nicht gegeben.

Der steuerbare Grundstückgewinn wurde auf Fr. 1'458'625.- festgesetzt, und die Sache zur Neuberechnung an das Kantonale Steueramt zurückgewiesen.