Zusammenfassung von BGer-Urteil 9C_189/2025 vom 14. Januar 2026

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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 9C_189/2025 vom 14. Januar 2026

1. Parteien und Gegenstand

  • Beschwerdeführer: A.A._ und B.A._ (Miteigentümer einer 1.5-Zimmerwohnung)
  • Beschwerdegegner: Amt für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden
  • Gegenstand: Amtliche Bewertung (Mietwert, Ertragswert, Verkehrswert) einer Liegenschaft zum Zwecke der Steuerveranlagung, welche als Teil des harmonisierten Steuerrechts (Art. 73 Abs. 1 StHG) qualifiziert wird.

2. Chronologie des Sachverhalts und bisherige Instanzenzüge

Im Jahr 2020 wurde die im Stockwerkeigentum aufgeteilte Liegenschaft der Beschwerdeführer in der Gemeinde U.__ neu bewertet. Das Amt für Immobilienbewertung des Kantons Graubünden setzte mit Verfügung vom 19. Oktober 2020 den Mietwert auf Fr. 8'160.-, den Ertragswert auf Fr. 130'560.- und den Verkehrswert auf Fr. 149'000.- fest. Daran hielt es nach einer Einsprache mit Entscheid vom 7. Oktober 2021 fest.

Die Beschwerdeführer gelangten daraufhin an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (seit 2025: Obergericht), welches ihre Beschwerde am 13. September 2022 abwies.

Mit Urteil 9C_634/2022 vom 19. April 2023 hiess das Bundesgericht die Beschwerde der Beschwerdeführer gut und wies die Sache an das Verwaltungsgericht zur Neubeurteilung zurück. Das Bundesgericht stellte im damaligen Urteil mehrere formelle Mängel fest, insbesondere eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, eine Verletzung des Akteneinsichtsrechts durch das Amt für Immobilienbewertung und die Vorinstanz sowie eine unvollständige Aktenführung und eine Verletzung der Begründungspflicht durch die Vorinstanz.

Im Neuentscheid vom 19. Dezember 2024 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde erneut ab. Es vertrat die Auffassung, die vom Bundesgericht festgestellten Mängel könnten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geheilt werden und rechtfertigten keinen anderen Verfahrensausgang.

Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer am 31. März 2025 erneut Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht, mit dem Antrag, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Sache zur Vornahme einer neuen Schätzung an das Amt für Immobilienbewertung zurückzuweisen.

3. Massgebende Rechtsgrundsätze und rechtliche Argumentation des Bundesgerichts

Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde ein, wobei es festhielt, dass der Rückweisungsantrag ausnahmsweise genüge, da die Beschwerdeführer hauptsächlich formelle Rügen vorbringen, die ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung und Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen können (vgl. E. 1.2 m.H. auf Urteil 9C_634/2022). Dies ist eine Abweichung vom Grundsatz, dass das Bundesgericht als reformatorische Instanz grundsätzlich einen materiellen Antrag verlangt (Art. 107 Abs. 2 BGG).

Die zentralen rechtlichen Auseinandersetzungen im vorliegenden Urteil konzentrieren sich auf die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV), insbesondere das Akteneinsichtsrecht, und die Frage der Heilbarkeit dieser Mängel in einem Rechtsmittelverfahren.

3.1. Die Gehörsverletzung bezüglich des Akteneinsichtsrechts und die fehlende Heilung

  • Grundsatz des rechtlichen Gehörs: Das rechtliche Gehör ist ein formeller Naturrecht, dessen Verletzung grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führt, unabhängig von dessen materieller Begründetheit (BGE 148 IV 22 E. 5.5.2).
  • Heilungsprinzip: Eine nicht schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise im Rechtsmittelverfahren geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz über eine volle Kognition verfügt und der betroffenen Partei kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung möglich, wenn die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf führen würde (BGE 147 IV 340 E. 4.11.3).
  • Urteil des Bundesgerichts 9C_634/2022: Im ersten Rechtsgang hatte das Bundesgericht festgestellt, dass den Beschwerdeführern im erstinstanzlichen Bewertungs- und Einspracheverfahren die Einsicht in wesentliche Akten verweigert wurde, obwohl kein überwiegendes Geheimhaltungsinteresse bestand (E. 4.3.2).
  • Begründung der Vorinstanz (2024): Das Verwaltungsgericht argumentierte im Neuentscheid, die Gehörsverletzung sei geheilt, da die Beschwerdeführer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren Akteneinsicht erhalten und sich dazu äussern konnten. Selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung sei von einer Rückweisung abzusehen, da diese bloss einen formalistischen Leerlauf darstelle (E. II./4.2.4).
  • Widerlegung durch das Bundesgericht: Das Bundesgericht verneint die Möglichkeit der Heilung. Entscheidend sei, dass die Vorinstanz in Bezug auf die streitigen Fragen keine volle Kognition hatte. Das Verwaltungsgericht hielt explizit fest, es könne "nicht die Angemessenheit der Bewertung prüfen, sondern nur rechtliche Mängel, und sich bei der Auslegung und Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe und in ausgesprochenen Fachfragen zurückhalte und der Fachbehörde einen Beurteilungsspielraum belasse" (E. II./4.3.7.2 ff.). Konkret qualifizierte die Vorinstanz die Rügen der Beschwerdeführer bezüglich Betriebs-, Unterhalts-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Leerstandszuschlag, Kapitalisierungssatz (6.25 %) sowie die Objektaufnahme als "blosse Angemessenheitsfragen".
  • Schlussfolgerung des Bundesgerichts: Es ist widersprüchlich, von einer Heilung der Gehörsverletzung auszugehen, weil die Beschwerdeführer sich zu den Akten äussern konnten, wenn die Vorinstanz diese Rügen dann aufgrund ihrer eingeschränkten Kognition nicht prüft. Angesichts dieser eingeschränkten Prüfungsbefugnis konnte eine Heilung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht erfolgen. Eine Rückweisung an das Amt für Immobilienbewertung ist auch kein "blosser Leerlauf", da das Amt sich – im Gegensatz zur Vorinstanz – substanziiert mit den Einwänden der Beschwerdeführer auseinanderzusetzen hat, ohne sich auf eine beschränkte Kognition berufen zu können.

3.2. Verletzung des Akteneinsichtsrechts in Bezug auf Geheimakten

  • Grundsatz: Der Anspruch auf Akteneinsicht ist nicht absolut und kann durch überwiegende Geheimhaltungsinteressen eingeschränkt werden. In solchen Fällen muss aber der wesentliche Inhalt der geheim gehaltenen Akten der betroffenen Partei unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben werden (E. 4.1).
  • Erkenntnis des Bundesgerichts 9C_634/2022: Den Beschwerdeführern wurde die Einsicht in die Aktenstücke 1s bis 1w sowie den "Fragebogen 9. Oktober 2018" verweigert. Die Vorinstanz hatte es unterlassen zu begründen, weshalb überwiegende Interessen der Einsicht entgegenstehen und eine Anonymisierung nicht möglich ist bzw. den wesentlichen Inhalt nicht bekannt gegeben (E. 4.3.4).
  • Begründung der Vorinstanz (2024): Das Verwaltungsgericht begründete die Geheimhaltung dieser Aktenstücke mit dem privaten Geheimhaltungsinteresse Dritter und der Behauptung, alle relevanten Eckdaten seien bereits in anonymisierten Tabellen enthalten, die den Beschwerdeführern zugestellt worden seien (E. II./4.3.2 f.).
  • Widerlegung durch das Bundesgericht: Die Beschwerdeführer rügen nicht die Geheimhaltung an sich, sondern, dass ihnen der wesentliche Inhalt dieser Aktenstücke erst mit dem Endentscheid des Verwaltungsgerichts vom 19. Dezember 2024 bekannt gegeben wurde. Dadurch hatten sie keine Möglichkeit, sich vor dem Entscheid dazu zu äussern. Eine pauschale Aufforderung zur Stellungnahme zum Bundesgerichtsurteil genügte nicht.
  • Schlussfolgerung des Bundesgerichts: Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer wurde in Bezug auf diese Geheimakten erneut verletzt. Auch dieser Mangel konnte im vorinstanzlichen Verfahren nicht geheilt werden, da die Vorinstanz über eine engere Kognition verfügt. Folglich hätte die Vorinstanz die Sache zur Wahrung des Gehörsanspruchs an das Amt für Immobilienbewertung zurückweisen müssen.

3.3. Aktenführung

  • Mangel: Im ersten Rechtsgang wurde festgestellt, dass die vom Amt für Immobilienbewertung eingereichten Akten unvollständig waren (E. 4.3.3).
  • Heilung: Die Vorinstanz hatte diesen Mangel als geheilt betrachtet, da die fehlenden Aktenstücke ein sehr geringfügiges Ausmass betrafen (Fristverlängerungsgesuch, E-Mail-Korrespondenz zur Gebührenrechnung), die keinen Einfluss auf den Verfahrensausgang hatten.
  • Zustimmung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht bestätigt diese Einschätzung. Die Beschwerdeführer bestritten nicht, dass sich die fehlenden Aktenstücke auf irrelevante oder bereits erledigte Nebenpunkte bezogen. Eine Heilung dieses Mangels ist daher nicht zu beanstanden.

4. Folgen des Entscheids

Da die Sache aufgrund der Gehörsverletzung bezüglich des Akteneinsichtsrechts und der fehlenden Heilung an das Amt für Immobilienbewertung im Einspracheverfahren zurückzuweisen ist, muss auf die weiteren materiellen Rügen der Beschwerdeführer (offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, Verletzung der Begründungspflicht, unrichtige Ausschöpfung der Kognition, verspätete Erläuterung von Bewertungsdifferenzen) nicht weiter eingegangen werden. Diese sind im Neuentscheid des Amtes zu prüfen.

Das Bundesgericht erteilt dem Amt für Immobilienbewertung die Anweisung, den Beschwerdeführern eine Frist von mindestens 30 Tagen anzusetzen, damit sie ihre Einwände gegen die Schätzung vorbringen und gegebenenfalls Beweisanträge stellen können. Die Beschwerdeführer sind angehalten, ihre Rügen erneut und in konziser Form vorzubringen, ohne pauschal auf frühere Ausführungen zu verweisen.

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen

Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.- werden dem Kanton Graubünden auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG). Den nicht vertretenen Beschwerdeführern wird eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 750.- zugesprochen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG), da ihre zweite Beschwerde an das Bundesgericht den zumutbaren Aufwand für eine Privatperson übersteigt. Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Gerichtsverfahrens an das Obergericht des Kantons Graubünden zurückgewiesen (Art. 68 Abs. 5 BGG).

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht hebt das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden auf und weist die Sache zur Wahrung des rechtlichen Gehörs an das Amt für Immobilienbewertung zurück. Die Vorinstanz hat die Verletzung des Akteneinsichtsrechts unzutreffend als geheilt betrachtet, da ihre eingeschränkte Kognition im Bewertungsrecht eine umfassende Überprüfung der Beschwerdepunkte und somit eine effektive Heilung verunmöglichte. Zudem wurde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer erneut verletzt, indem ihnen der wesentliche Inhalt der geheim gehaltenen Akten erst im abschliessenden Urteil der Vorinstanz bekannt gegeben wurde, was eine Äusserungsmöglichkeit verhinderte. Die geringfügigen Mängel in der Aktenführung der Erstinstanz hingegen wurden vom Bundesgericht als geheilt akzeptiert. Das Amt für Immobilienbewertung muss nun im Einspracheverfahren eine neue Bewertung unter voller Berücksichtigung der Argumente und Beweisanträge der Beschwerdeführer vornehmen.