Zurück

Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen.

Bundesgericht, Urteil 5A_422/2024 vom 15. Januar 2026

I. Einleitung Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts betrifft eine Beschwerde in Zivilsachen im Zusammenhang mit einem Sondernutzungsrecht an einem Balkon in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Beschwerdeführer (A._), Eigentümer der Stockwerkeinheit A2, begehrt ein Verbot gegen die Beschwerdegegnerin (B._ AG), Eigentümerin der angrenzenden Stockwerkeinheit A3, die Nutzung des strittigen Balkons durch Dritte zu ermöglichen oder ihn selbst zu nutzen. Das Bundesgericht hatte zu beurteilen, ob die von den kantonalen Gerichten angewandte Rechtsfigur der "natürlichen Publizität" im Kontext eines Sondernutzungsrechts an einem Balkon sachgerecht ist.

II. Sachverhalt und Vorinstanzen

1. Sachverhalt: An der Liegenschaft "C.__" besteht Stockwerkeigentum. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Stockwerkeinheit A2 (Büroräumlichkeiten im 1. OG Nordost), die Beschwerdegegnerin der angrenzenden Stockwerkeinheit A3 (Büroräumlichkeiten im 1. OG Südwest). Ein Balkon verläuft entlang der Stockwerkeinheit A3 und grenzt an der "Stirnseite" in einer Breite von 1,55 m an die Stockwerkeinheit A2. Der ursprüngliche Aufteilungsplan, der vor Gebäudeerstellung verfasst und der Gründungsurkunde vom 13. Januar 1988 beigefügt war, kennzeichnete die Stockwerkeinheit A2 blau und den Balkon blau umrandet, während A3 ockerfarben war. Art. 3 Abs. 1 des im Grundbuch angemerkten Stockwerkeigentümerreglements hält fest, dass, soweit Aufteilungspläne Balkone zu den Stockwerken miteinbezögen, den betreffenden Eigentümern das dauernde Recht zur ausschliesslichen Benutzung zustehe. Der Balkon wurde in Lage und Dimension exakt gemäss Aufteilungsplan gebaut. Jedoch ist er in der baulichen Realisierung von der Einheit A3 über eine Tür begehbar, während er von der Einheit A2 aus lediglich durch ein Fenster erreichbar ist, obwohl der Aufteilungsplan an dieser Stelle eine Tür für A2 vorsah. Der Aufteilungsplan wurde nie abgeändert.

2. Entscheide der Vorinstanzen:

   • Bezirksgericht March: Wies die Klage ab. Es verneinte die Legitimation des Beschwerdeführers, sich auf sein Eigentumsrecht zu berufen, bejahte aber eine verjährte Besitzesschutzklage. In der Sache erwog es, der Aufteilungsplan weise den Balkon der Einheit A2 zu. Jedoch sei der Balkon nur über A3 zugänglich. Diese bauliche Realisierung sei "sachlogisch", da der Balkon A3 umschliesse. Das Gericht wandte analog den Grundsatz der "natürlichen Publizität" an, da das Reglement in Verbindung mit dem Aufteilungsplan ein vergleichbares Publizitätsmittel sei. Es führte aus, die Rechtsvorgänger und der Beschwerdeführer (als Mieter von A2) hätten die bauliche Situation gekannt und sich ihr unterworfen bzw. zugestimmt und damit auf das Sondernutzungsrecht verzichtet. Die Klage sei zudem rechtsmissbräuchlich, da der Beschwerdeführer die Einheit "wie gesehen" erworben habe.
   • Kantonsgericht Schwyz: Wies die Berufung ab. Im Gegensatz zum Bezirksgericht bejahte es die Legitimation des Beschwerdeführers als Stockwerkeigentümer zur Eigentumsfreiheitsklage. Es hielt fest, die Zuweisung des Balkons an A2 gemäss Aufteilungsplan (blaue Umrandung) und die Tatsache, dass der Plan nie geändert wurde, seien unbestritten. Es bejahte eine Gesetzeslücke und wandte den Grundsatz der "natürlichen Publizität" an, welcher nicht auf Dienstbarkeiten beschränkt sei. Die Unmöglichkeit, den Balkon von A2 aus auf übliche Weise zu betreten (fehlende Tür), trete nach aussen sichtbar in Erscheinung. Dies rechtfertige die Anwendung der "natürlichen Publizität", zumal der Beschwerdeführer die bauliche Ausgestaltung als vormaliger Mieter gekannt habe.

III. Rügen des Beschwerdeführers vor Bundesgericht

Der Beschwerdeführer rügte primär eine Bundesrechtsverletzung im Zusammenhang mit der Anwendung der "natürlichen Publizität". Er machte geltend: * Der Grundsatz der "natürlichen Publizität" finde ausschliesslich auf Dienstbarkeiten Anwendung und es gebe keine Regelungslücke oder Rechtsgrundlage für dessen Übertragung auf Sondernutzungsrechte. * Das Gesetz regle die Abweichung von Aufteilungsplan und tatsächlichen Verhältnissen, wobei dem Aufteilungsplan Vorrang zukomme. * Die Ausübung eines Sondernutzungsrechts erfordere keine bauliche Vorrichtung; der Balkon selbst sei die Vorrichtung, und die Tür betreffe lediglich den Zugang. * Die Rechtsfigur der "natürlichen Publizität" setze nachträgliche bauliche Änderungen voraus, die hier nicht vorlägen, da der Balkon nie verändert worden sei. * Er habe das Sondernutzungsrecht nicht rechtsgeschäftlich, sondern direkt aus dem Reglement erworben, weshalb Gut- oder Bösgläubigkeit irrelevant sei. * Das Stockwerkeigentümerreglement sei kein Publizitätsinstrument vergleichbar mit dem Grundbuch.

IV. Argumentation der Beschwerdegegnerin

Die Beschwerdegegnerin verteidigte die kantonale Argumentation, bejahte die Gesetzeslücke und die Anwendbarkeit der "natürlichen Publizität". Sie betonte, der Beschwerdeführer habe keinen Zugang von seiner Einheit, der Balkon bringe ihm nichts und er habe die Situation beim Erwerb gekannt und die Einheit "wie gesehen" gekauft, weshalb sein Vorgehen rechtsmissbräuchlich sei.

V. Detaillierte Begründung des Bundesgerichts

1. Wesen des Stockwerkeigentums und Sondernutzungsrechts: Das Bundesgericht erläuterte zunächst die Grundlagen des Stockwerkeigentums und des Sondernutzungsrechts. Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil, der das Sonderrecht zur ausschliesslichen Nutzung und zum Innenausbau bestimmter Gebäudeteile gewährt (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Gemeinschaftliche Teile sind jene, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden oder von Gesetzes wegen nicht sonderrechtsfähig sind. An solchen gemeinschaftlichen Flächen (z.B. Balkone, Terrassen) kann ein sogenanntes Sondernutzungsrecht (oder "beschränktes Nutzungsrecht" gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB) begründet werden, das eine exklusive Nutzung zuweist. Dieses Recht wird in der Regel einer bestimmten Stockwerkeinheit und damit dem jeweiligen Stockwerkeigentümer zugewiesen. Die Rechtsgrundlage bildet meist das Stockwerkeigentümerreglement.

   Entscheidend ist der Charakter des Sondernutzungsrechts: Es ist obligatorischer, nicht dinglicher Natur (BGE 122 III 145 E. 4b). Obwohl es in verschiedener Hinsicht einem dinglichen Recht angenähert ist (z.B. reale obligatorische Züge, "wohlerworben", Zustimmungserfordernis gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB für Änderungen), nimmt es nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuches teil. Die räumliche Ausscheidung erfolgt oft über den Aufteilungsplan, der Teil des Begründungsaktes ist. Der Aufteilungsplan hat keine dingliche Wirkung und nimmt nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuches teil (Art. 973 ZGB). Folglich geniesst ein Sondernutzungsrecht in seinem Bestand und Umfang, da es obligatorischer Natur ist und auf dem Reglement beruht, erst recht keinen öffentlichen Glauben.

2. Anwendung der "natürlichen Publizität":

   • Definition und Anwendungsbereich: Das Bundesgericht führte aus, die Figur der "natürlichen Publizität" sei erstmals in BGE 137 III 145 und BGE 137 III 153 explizit angewandt worden. Ihr Wesen bestehe darin, dass ein nach aussen sichtbar in Erscheinung tretender tatsächlicher physischer Zustand den guten Glauben eines späteren Erwerbers des herrschenden Grundstücks in einen allgemein gehaltenen Grundbucheintrag (z.B. eine bloss mit dem Stichwort "Wegrecht" beschriebene Dienstbarkeit) unter bestimmten Voraussetzungen zerstören kann. Es handelt sich um eine Ausnahme vom Grundsatz des Gutglaubensschutzes des Grundbuches (Art. 973 ZGB). Die "natürliche Publizität" findet fast ausschliesslich im Zusammenhang mit Wegrechten Anwendung und ist mit Zurückhaltung zu handhaben, da sie einen Eingriff in den öffentlichen Glauben des Grundbuches und letztlich die Stufenordnung nach Art. 738 ZGB (Auslegung einer Dienstbarkeit) bedeuten kann.

   • Abgrenzung zum vorliegenden Fall: Das Bundesgericht stellte klar, dass die vorinstanzliche Anwendung der "natürlichen Publizität" hier nicht sachgerecht sei. Der vorliegende Fall unterscheide sich strukturell von den Fällen, in denen die "natürliche Publizität" entwickelt wurde: Sondernutzungsrechte unterliegen gerade nicht der Publizität des Grundbuches. Es gibt daher keinen Schutz des guten Glaubens in das Grundbuch zu durchbrechen. Die Kernerwägung des Kantonsgerichts, die natürliche Publizität gehe der Registerpublizität vor, ziele an der Sache vorbei.

   • Keine Analogie: Selbst wenn eine analoge Anwendung des Grundgedankens der "natürlichen Publizität" in gewissen Konstellationen denkbar wäre, passe der vorliegende Sachverhalt nicht. Die "natürliche Publizität" kommt zur Anwendung, wenn es um die nähere Bestimmung eines nach Lage und Fläche unbestimmten Rechts geht oder wenn die baulichen Vorrichtungen eine Abweichung vom Plan aufweisen, die auf nachträgliche Änderungen zurückgeht. Im vorliegenden Fall ist der Aufteilungsplan weder unklar noch auslegungsbedürftig, und die effektive bauliche Realisierung des Balkons weicht nicht vom Aufteilungsplan ab. Der Balkon wurde auch nie nachträglich baulich verändert. Das Kantonsgericht hielt zwar einen Widerspruch zwischen Balkon und Aufteilungsplan fest, bezog sich dabei jedoch einzig auf den Zugang (Tür vs. Fenster). Das Bundesgericht betonte, die Tür als solche stehe nicht im Sondernutzungsrecht und sei nicht Ausgangspunkt für die Unterlassungsklage. Dreh- und Angelpunkt sei die Begründung bzw. Zuweisung und der heutige Bestand des Rechts. Die Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Balkon zur Stockwerkeinheit A2 erfolgte durch den Begründungsakt (Reglement und Aufteilungsplan), wobei der Balkon der Einheit A2 farblich zugeordnet war. Die Tür ermögliche lediglich die tatsächliche Benutzung der zugewiesenen Fläche. Die konkrete Lage der Zugangstür vermag das Sondernutzungsrecht am Balkon weder aufzuheben noch der Einheit A3 zuzuweisen. Eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts würde einen Gemeinschaftsakt (Stockwerkeigentümerbeschluss) mit Zustimmung des Berechtigten (Art. 712g Abs. 4 ZGB) erfordern. Zudem könne eine Tür von der Einheit A2 aus baulich ohne Weiteres nachträglich realisiert werden, wie im Aufteilungsplan vorgesehen.

3. Ablehnung weiterer Argumente:

   • Rechtsmissbrauch und Bösgläubigkeit: Die Vorwürfe der Bösgläubigkeit und des Rechtsmissbrauchs ("venire contra factum proprium") seitens der Beschwerdegegnerin wurden vom Bundesgericht als irrelevant verworfen. Ein blosses Zuwarten mit der Rechtsausübung begründe grundsätzlich keinen Rechtsmissbrauch (BGE 127 III 506 E. 4a). Auch das vorangegangene Mietverhältnis des Beschwerdeführers für die Einheit A2 führe nicht zu Rechtsmissbrauch, da im obligatorischen Mietverhältnis auch Teile einer Einheit vermietet werden können.
   • "Natürliche Lage" und Kaufvertrag "wie gesehen": Das Argument der Beschwerdegegnerin bezüglich der "natürlichen Lage" des Balkons (um A3 herumführend) wurde zurückgewiesen, da der Balkon auch an A2 grenzt und zugänglich gemacht werden kann, was ein legitimes Interesse des Beschwerdeführers begründet. Der Verweis auf den Kaufvertrag, wonach die Einheit A2 "wie gesehen" gekauft wurde, sei ebenfalls nicht zielführend, da das Sondernutzungsrecht auf der Gemeinschaftsordnung (Reglement in Verbindung mit dem Aufteilungsplan) und nicht auf dem Verkäufer-Käufer-Verhältnis basiere. Diese Gemeinschaftsordnung wurde nie abgeändert, sodass der Balkon stets der Wohnung A2 zur Sondernutzung zugewiesen war und ist.

VI. Ergebnis des Bundesgerichts

Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut, hob das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 28. Mai 2024 auf und verbot der Beschwerdegegnerin, ohne Zustimmung des Beschwerdeführers Dritten die Nutzung des im Aufteilungsplan blau umrandeten Balkons an der Ost-/Südostseite zu ermöglichen oder den Balkon selbst zu nutzen. Die Kosten- und Entschädigungspflicht wurde der Beschwerdegegnerin auferlegt.

VII. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

• Sondernutzungsrechte sind obligatorischer Natur und nehmen nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuches teil.
• Die Rechtsfigur der "natürlichen Publizität" ist eine Ausnahme vom Gutglaubensschutz des Grundbuches bei Dienstbarkeiten und findet keine Anwendung auf Sondernutzungsrechte, da diese ohnehin nicht der Grundbuchpublizität unterliegen.
• Selbst wenn eine Analogie denkbar wäre, fehlten hier die Voraussetzungen: Der Aufteilungsplan ist klar, die bauliche Realisierung des Balkons entspricht dem Plan, und es gab keine nachträglichen baulichen Änderungen.
• Der Zugang zum Balkon (Tür/Fenster) ist für die Begründung oder den Bestand des Sondernutzungsrechts irrelevant. Das Recht wurde durch den Begründungsakt (Reglement und Aufteilungsplan) zugewiesen und besteht fort.
• Weder das Wissen des Beschwerdeführers als ehemaliger Mieter noch die Klausel "wie gesehen" im Kaufvertrag oder ein vermeintlicher Rechtsmissbrauch können das durch die Gemeinschaftsordnung begründete Sondernutzungsrecht aushebeln.
• Das Bundesgericht schützt das im Reglement und Aufteilungsplan verankerte Sondernutzungsrecht des Beschwerdeführers und verbietet der Beschwerdegegnerin die unbefugte Nutzung des Balkons.