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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 4A_407/2025 vom 12. Januar 2026 1. Einleitung und Sachverhalt

Das Urteil des Bundesgerichts betrifft eine langjährige mietrechtliche Auseinandersetzung zwischen der Beschwerdeführerin (A._ AG, Vermieterin) und der Beschwerdegegnerin (B._ AG, Mieterin) um die Höhe des Mietzinses für Ladenflächen in V.__ nach Beendigung des ursprünglichen Mietvertrags. Die Vermieterin forderte von der Mieterin für den Zeitraum vom 1. Februar 2014 bis zum Auszug der Mieterin am 20. Februar 2020 eine Differenz von CHF 44'805'529.-- zwischen dem tatsächlich geleisteten und einem angeblich marktüblichen Mietzins. Die Mieterin hatte in diesem Zeitraum den zuletzt geschuldeten Mietzins bezahlt.

Der ursprüngliche Mietvertrag endete am 31. Januar 2014. Ein Nachtrag I zum Mietvertrag vom 5. November 2001 (Ziffer 5) sah vor, dass die Vermieterin bei Interesse der Mieterin eine Offerte zur Vertragsverlängerung zu "marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus" unterbreiten sollte. Bei fehlender Einigung sollte das Vertragsverhältnis automatisch enden.

In der Vorgeschichte kam es zu mehreren Verfahren: * Offertverfahren: Die Mieterin klagte auf Abgabe einer solchen Offerte und Festlegung des Mietzinses. Das Bundesgericht stellte im Urteil 4A_653/2018 und 4A_657/2018 vom 14. November 2019 fest, dass die Vermieterin ihrer Pflicht zur Unterbreitung einer verbindlichen Offerte nicht nachgekommen war. Eine Anordnung zur Leistung einer Offerte erfolgte jedoch nicht. * Erstreckungsverfahren: Die Mieterin leitete parallel dazu zwei Erstreckungsverfahren ein (2013 bzw. 2018), um ihren Verbleib in den Räumlichkeiten zu sichern. Die Vermieterin beantragte im ersten Erstreckungsverfahren ebenfalls eine Mietzinsanpassung, zog diese jedoch am 15. August 2016 wieder zurück. Beide Erstreckungsverfahren wurden nach dem Auszug der Mieterin im Februar 2020 als gegenstandslos abgeschrieben, ohne dass es zu einer materiellen Beurteilung der Erstreckungsbegehren oder des zurückgezogenen Anpassungsbegehrens kam.

Die vorliegende Geldforderungsklage der Vermieterin wurde vom Handelsgericht Zürich in erster Instanz zweimal abgewiesen, zunächst wegen res iudicata und dann wegen mangelnder sachlicher Zuständigkeit. Beide Beschlüsse wurden vom Bundesgericht (4A_197/2022 und 4A_263/2023 [= BGE 149 III 469]) aufgehoben und die Sache an das Handelsgericht zurückgewiesen, um eine materielle Prüfung vorzunehmen. Das Bundesgericht hatte in BGE 149 III 469 explizit offengelassen, ob es sich um eine Streitigkeit über die finanziellen Konsequenzen einer Erstreckung handle und ob Art. 272c OR zur Anwendung gelange.

Das Handelsgericht wies die Klage der Vermieterin im dritten Anlauf schliesslich materiell ab. Es befand, die Mieterin sei einzig infolge des rechtmässig eingeleiteten Erstreckungsverfahrens und nicht aufgrund eines (neuen) Vertrages in den Räumlichkeiten verblieben. Für diese "kalte Erstreckung" gelte der bisherige Mietzins gemäss Art. 272c OR, da keine der Parteien eine nachhaltige Anpassung beantragt habe.

2. Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht bestätigte die Abweisung der Klage durch das Handelsgericht und wies die Beschwerde der Vermieterin ab. Die Begründung lässt sich in zwei Hauptpunkte gliedern: die fehlende vertragliche Anspruchsgrundlage und die korrekte Anwendung des Erstreckungsrechts.

2.1. Keine vertragliche Anspruchsgrundlage gemäss Nachtrag I

Das Bundesgericht stellte fest, dass die Parteien keine vertragliche Übereinkunft über die Fortführung des Mietverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 getroffen haben.

• Beendigung des Mietvertrags und fehlende Verlängerung: Das Bundesgericht stützte sich auf die unbestrittenen Feststellungen des Handelsgerichts, wonach der befristete Mietvertrag am 31. Januar 2014 geendet habe und die Mieterin danach "gegen den Willen" der Vermieterin in den Räumlichkeiten verblieben sei. Eine einvernehmliche Vertragsverlängerung sei mangels Angebots und Annahme nicht zustande gekommen; es habe ein offener Dissens vorgelegen.
• Interpretation von Ziffer 5 Nachtrag I: Die Vermieterin rügte eine Verletzung von Art. 1 und Art. 18 OR und machte geltend, Ziffer 5 des Nachtrags I biete eine vertragliche Grundlage für die Festlegung eines marktüblichen Mietzinses. Das Bundesgericht wies dies zurück. Es hielt fest, Ziffer 5 des Nachtrags I statuiere lediglich die Pflicht der Vermieterin, eine Offerte zu marktüblichen Konditionen abzugeben. Da die Vermieterin dieser Pflicht, wie im früheren Offertverfahren (Urteil 4A_653/2018 und 4A_657/2018) festgestellt, nicht nachgekommen sei, sei keine Einigung über eine Vertragsverlängerung erzielt worden. Folglich konnte Ziffer 5 keine Basis für die Bestimmung der Höhe des geschuldeten Entgelts für den weiteren Verbleib der Mieterin bilden.
• Abgrenzung zu anderen Bundesgerichtsentscheiden: Die Vermieterin verwies auf frühere Bundesgerichtsentscheide (BGE 99 II 290, BGE 100 II 330, BGE 108 II 112, BGE 119 II 347, Urteil 4C.11/2002, Urteil 4A_551/2008), in denen über die Höhe eines Entgelts für eine Nutzung entschieden worden war. Das Bundesgericht differenzierte diese Fälle grundlegend vom vorliegenden: In den zitierten Präzedenzfällen war die Nutzung jeweils auf einer (wenn auch unvollständigen) Vereinbarung oder der Ausübung einer echten Optionsrecht begründet. Lediglich die Höhe des Entgelts war umstritten, was eine richterliche Vertragsergänzung ermöglichte. Im vorliegenden Fall aber fehlte gerade eine grundsätzliche Einigung über den weiteren Verbleib der Mieterin im Mietobjekt; dieser erfolgte vielmehr gegen den Willen der Vermieterin. Eine richterliche Lückenfüllung betreffend die Höhe des Entgelts war daher ausgeschlossen.
• Unbestimmbarkeit des Mietzinses: Die Rüge der Vermieterin, das Handelsgericht habe zu Unrecht die Unbestimmbarkeit des "marktüblichen Mietzinses" angenommen und ihr den Beweis dazu abgeschnitten, wurde als unbehelflich erachtet. Da Ziffer 5 des Nachtrags I generell keine vertragliche Grundlage für den Mietzins darstellte, spielte die Frage ihrer Bestimmbarkeit keine Rolle mehr.

Zusammenfassend verneinte das Bundesgericht eine vertragliche Anspruchsgrundlage für die Klageforderung.

2.2. Korrekte Anwendung des Erstreckungsrechts

Das Bundesgericht bestätigte die Ansicht des Handelsgerichts, dass die gesetzlichen Bestimmungen des Erstreckungsrechts einschlägig waren und kein Bundesrecht verletzt wurde.

• Prozeduraler Hinweis zur Anspruchsgrundlage: Das Bundesgericht betonte, dass die Vermieterin ihre Klage ausschliesslich auf die behauptete vertragliche Grundlage stützte und keine alternative Anspruchsgrundlage (z.B. ausservertraglichen Schadenersatz) geltend gemacht oder substantiiert hatte. Das Scheitern der vertraglichen Basis hätte daher ohnehin zur Klageabweisung geführt.
• Keine Missachtung des Rückweisungsentscheids (BGE 149 III 469): Die Vermieterin rügte, das Handelsgericht habe den früheren Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts missachtet, indem es Erstreckungsrecht angewendet habe. Das Bundesgericht stellte klar, dass der frühere Entscheid 4A_263/2023 lediglich die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts für finanzielle Forderungen nach Beendigung eines Mietverhältnisses betraf und ausdrücklich offengelassen hatte, ob Art. 272c OR materiell anzuwenden sei. Das Handelsgericht hat somit den Rückweisungsentscheid befolgt, indem es die materielle Prüfung vornahm.
• Legitimität der Erstreckung und Art. 272c OR:
  • Grundsatz: Es stand fest, dass die Mieterin rechtzeitig und in guten Treuen ein Erstreckungsbegehren gestellt hatte. Dies war notwendig, da die Vermieterin ihrer vertraglichen Offertpflicht nicht nachgekommen war und der Mietvertrag daher endete. Der Verbleib der Mieterin im Mietobjekt erfolgte folglich aufgrund der hängigen Erstreckungsverfahren. Die formellen Voraussetzungen für eine Erstreckung waren erfüllt.
  • Anpassung des Mietzinses: Gemäss Art. 272c OR gilt während der Erstreckung der bisherige Mietzins weiter, sofern keine Anpassung im Erstreckungsentscheid vorgenommen wurde oder eine Partei ein Anpassungsbegehren (nachhaltig) gestellt hat. Da die Vermieterin ihr im ersten Erstreckungsverfahren gestelltes Anpassungsbegehren zurückgezogen hatte und die Erstreckungsverfahren mangels materieller Beurteilung der Begehren als gegenstandslos abgeschrieben wurden, verblieb es beim bisherigen Mietzins. Die Vermieterin hatte die Möglichkeit, eine Anpassung zu verlangen, diese jedoch nicht genutzt.
• Keine Willkür bei der Anwendung des Erstreckungsrechts (Art. 9 BV): Die Vermieterin hielt die Anwendung des Erstreckungsrechts für willkürlich, da sie einem Warenhauskonzern erlaube, "günstige Bedingungen" auszunutzen. Das Bundesgericht verneinte Willkür. Es betonte, dass die Vermieterin durch ihre eigene Pflichtverletzung (Nichtabgabe der Offerte) zu der Situation beigetragen habe. Der Mieterin sei es angesichts des unklaren Fortbestands des Mietverhältnisses und der Führung eines Betriebs mit zahlreichen Arbeitsplätzen nicht zu verwehren gewesen, in guten Treuen ein Erstreckungsverfahren einzuleiten, um den Verbleib im Mietobjekt zu sichern. Das Vorgehen der Mieterin sei nicht treuwidrig. Die Anwendung des Art. 272c OR, die zum Weitergelten des bisherigen Mietzinses führte, sei angesichts der Umstände und der ungenutzten Anpassungsmöglichkeit der Vermieterin nicht unhaltbar. Eine differenzierte Behandlung der Liegenschaft 77, für die keine Offertpflicht bestand, sei ebenfalls nicht angezeigt, da das Mietverhältnis die drei Liegenschaften als Ganzes betraf.
• Anwendungsbereich von Art. 272c OR bei gegenstandsloser Erledigung: Die Vermieterin argumentierte schliesslich, Art. 272c OR sei nur anwendbar, wenn eine Erstreckung durch richterlichen Entscheid gewährt werde, nicht aber, wenn das Verfahren gegenstandslos werde. Dies wies das Bundesgericht klar zurück. Art. 272c Abs. 2 OR knüpfe lediglich die Änderung des Vertrags an den Erstreckungsentscheid, nicht aber die grundsätzliche Weitergeltung des Mietvertrags. Der Gesetzgeber habe keine "bewusste Regelungslücke" für die Zeitspanne während des Erstreckungsverfahrens gelassen. Vielmehr gelte der Grundsatz der unveränderten Weitergeltung des Mietvertrags während eines gutgläubig eingeleiteten Erstreckungsverfahrens, um den Mieter zu schützen. Dies gelte unabhängig davon, ob die Erstreckung später gewährt, abgewiesen oder das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben werde (unter Verweis auf Lehrmeinungen wie Weber, Thanei, Brändli, Ruf). Auch im Interesse des Vermieters gelte der Mietvertrag weiter, da er so bei Mietzinsverzug nach Art. 257d OR kündigen könne. Eine rückwirkende Anpassung des Mietzinses nach Abschluss der Erstreckung bzw. des Erstreckungsverfahrens sei nicht möglich.

3. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte

1. Keine vertragliche Anspruchsgrundlage: Der ursprüngliche Mietvertrag endete am 31. Januar 2014. Eine Verlängerung kam mangels vertragsgemässer Offerte der Vermieterin nicht zustande. Ziffer 5 des Nachtrags I schuf lediglich eine Offertpflicht, keine automatische Anpassung an marktübliche Konditionen ohne Einigung.
2. Anwendbarkeit des Erstreckungsrechts: Der Verbleib der Mieterin nach Vertragsende beruhte auf den in guten Treuen eingeleiteten Erstreckungsverfahren. Diese stellten einen Rechtstitel für den Verbleib dar.
3. Mietzins während der Erstreckung: Gemäss Art. 272c OR galt für die Dauer der "kalten Erstreckung" der bisherige Mietzins weiter, da die Vermieterin ihr Anpassungsbegehren im Erstreckungsverfahren zurückgezogen hatte und keine gerichtliche Anpassung erfolgte.
4. Weitergeltung des Vertrages während Verfahren: Der Mietvertrag gilt während eines gutgläubig eingeleiteten Erstreckungsverfahrens unverändert weiter, unabhängig davon, ob das Verfahren später materiell beurteilt oder als gegenstandslos abgeschrieben wird. Eine rückwirkende Mietzinsanpassung für diesen Zeitraum nach Beendigung des Verfahrens ist nicht möglich.
5. Keine Willkür: Die Anwendung des Erstreckungsrechts war angesichts der Pflichtverletzung der Vermieterin und des gutgläubigen Vorgehens der Mieterin nicht willkürlich. Die Vermieterin hatte die Möglichkeit zur Mietzinsanpassung, hat diese aber nicht nachhaltig genutzt.