Es handelt sich um ein experimentelles Feature. Es besteht keine Gewähr für die Richtigkeit der Zusammenfassung.
Nachfolgend wird das Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts 4A_61/2025 vom 15. Dezember 2025 detailliert zusammengefasst.
Parteien: * Beschwerdeführerin (Bauherrin): A._ (Mehrheitseigentümerin einer Parzelle in Chêne-Bourg, beabsichtigte Aufstockung eines Bürogebäudes) * Beschwerdegegnerin (Unternehmerin): B._ SA (Unternehmen im Bauwesen, Holzbau)
Streitgegenstand: Werkvertrag, Mängelrüge, Mängelgewährleistung
Vorinstanz: Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève (Zivilkammer des Genfer Appellationsgerichts), Urteil vom 19. Dezember 2024 (ACJC/1654/2024).
I. Sachverhalt (Zusammenfassung der relevanten Fakten)
Die Beschwerdeführerin, A._, plante die Aufstockung ihres Bürogebäudes mittels einer Holzkonstruktion, die auch eine Erweiterung des Treppenhauses und den Einbau eines Aufzugs, einer Wohnung und weiterer Büros umfasste. Der Architekt H._ wurde für die Planung und Bauleitung beauftragt. Die Baubewilligung vom 16. Februar 2005 forderte feuerhemmende Installationen F60 mit T30-Türen.
Am 12. Juli 2012 schloss A._ (vertreten durch ihren Ehemann I._) einen Werkvertrag mit der Beschwerdegegnerin, B._ SA, als Unternehmerin. Die SIA-Norm 118 (Ausgabe 1977/1991) wurde in den Vertrag integriert. Der Architekt H._ zog sich im Dezember 2012 von der Baustelle zurück.
Der genaue Zeitpunkt der Ablieferung des Werks ist zwischen den Parteien streitig (Ende 2012 gemäss B._ SA, Ende März 2013 gemäss A._). Unbestritten ist jedoch, dass das Werk zu diesem Zeitpunkt noch keine Brandschutzvorrichtungen aufwies.
A.__ machte geltend, das Brandschutzproblem im Februar 2013 erkannt zu haben, als die für den Aufzug zuständige Firma dessen Einbau verweigerte, da der Schacht nicht die erforderliche Feuerwiderstandsdauer aufwies. Dies führte zu einem Baustopp.
Am 29. April 2013 fand eine Baustellensitzung mit I._ (Vertreter der Bauherrin), C._ (Verwaltungsrat der Unternehmerin) und der Firma J._ SA statt. Der Zweck dieser Sitzung ist umstritten: A._ behauptete, I._ habe die Unternehmerin mit der Brandschutz-Mangelhaftigkeit konfrontiert und sie dafür verantwortlich gemacht. B._ SA hingegen gab an, I._ habe lediglich Informationen zu den bisherigen Arbeiten benötigt, damit J._ SA die Brandschutzverkleidung der Holzkonstruktion fertigstellen könne, und ihre Tätigkeit sei dabei nicht in Frage gestellt worden.
Im Juli 2013 bestätigte ein Bericht von J._ SA die Brandschutzmängel. In der Folge wurden Massnahmen zur Mängelbehebung durch K._ Sàrl ergriffen, die im September 2015 als abgeschlossen und brandschutzkonform befunden wurden.
Am 2. September 2015 sandte der Rechtsvertreter von A._ ein Schreiben an B._ SA, in dem die Brandschutzmängel detailliert gerügt und B.__ SA für den entstandenen Schaden (geschätzte CHF 380'000.-) verantwortlich gemacht wurde. Die Unternehmerin bestritt die Haftung und berief sich auf Verjährung und die Ausführung gemäss den Anweisungen des Architekten.
A._ reichte im September 2017 Klage gegen B._ SA ein und forderte Schadensersatz (CHF 107'489.90 für Gutachten/Mängelbehebung, CHF 381'978.60 für Mietzinsausfall und CHF 546.25 für Planreproduktionen). Sie stützte sich auf die Verletzung der Sorgfalts- und Informationspflichten der Unternehmerin (Art. 364 Abs. 1 OR, 365 Abs. 3 OR) sowie auf Mängel im Sinne von Art. 368 OR und Art. 166 Abs. 2 SIA 118. Sie argumentierte, eine mündliche Mängelrüge sei während der Garantiefrist erfolgt oder implizit durch einen zurückgehaltenen Rechnungsbetrag. Zudem sei die Unternehmerin offensichtlich nicht in der Lage gewesen, den Mangel zu beheben.
Die Unternehmerin bestritt das Vorliegen von Mängeln, da das Werk gemäss den Anweisungen und Plänen des Architekten ausgeführt worden sei. Eventualiter sei keine Mängelrüge erfolgt oder die Mängel seien der Bauherrin zuzurechnen.
Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage ab. Das Genfer Appellationsgericht bestätigte dieses Urteil am 19. Dezember 2024. Die Vorinstanz stellte fest, das Werk sei zwischen Dezember 2012 und Juni 2013 abgeliefert worden und brandschutzkonform gemäss den Plänen des Architekten gewesen. Jedenfalls sei keine Mängelrüge fristgerecht gemäss Art. 172 SIA 118 erfolgt, insbesondere habe die Bauherrin nicht bewiesen, dass eine solche Rüge an der Baustellensitzung vom 29. April 2013 abgegeben worden sei. Auch habe die Bauherrin nicht bewiesen, dass die Unternehmerin offensichtlich unfähig gewesen wäre, den Mangel zu beheben, und es sei zudem unbestritten, dass die Bauherrin die Behebung nicht von der Unternehmerin verlangt habe. Daher stünden der Bauherrin keine Gewährleistungsrechte zu, und die allgemeine vertragliche Haftung sei aufgrund des Vorrangs der Mängelgewährleistungsregeln ausgeschlossen.
II. Rügen der Beschwerdeführerin vor Bundesgericht
Die Beschwerdeführerin rügte vor Bundesgericht eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) in Bezug auf die Begründung des Entscheids, da die Vorinstanz die Beweiswürdigung zur Mängelrüge nicht ausreichend diskutiert habe. Ferner machte sie eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung (Art. 9 BV) geltend, indem die Vorinstanz ihre Version, wonach die Mängelrüge an der Baustellensitzung vom 29. April 2013 erfolgt sei, verworfen habe.
III. Erwägungen des Bundesgerichts
1. Zulässigkeit des Rechtsmittels Das Bundesgericht hält fest, dass die Beschwerde in Zivilsachen fristgerecht eingereicht wurde, die Beschwerdeführerin unterlegen ist, der Entscheid eine Endentscheidung ist, von einem oberen kantonalen Gericht stammt und der Streitwert CHF 30'000.- übersteigt (Art. 100 Abs. 1, 76 Abs. 1, 90, 75, 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerde ist somit grundsätzlich zulässig.
2. Grundsätze der Sachverhaltsprüfung und Rechtsanwendung Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft aber nur die geltend gemachten Rügen, ausser bei offensichtlichen Rechtsfehlern. Verfassungsrechtliche Rügen werden nur geprüft, wenn sie detailliert vorgebracht und begründet werden (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, wie er von der Vorinstanz festgestellt wurde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung dieser Feststellungen ist nur möglich, wenn sie offensichtlich unrichtig (willkürlich) sind oder unter Verletzung von Bundesrecht zustande kamen und die Behebung des Mangels entscheidrelevant ist (Art. 105 Abs. 2, 97 Abs. 1 BGG). Willkür in der Beweiswürdigung liegt vor, wenn die Behörde ein Beweismittel ohne ernsthaften Grund nicht berücksichtigt, dessen Sinn und Tragweite offensichtlich verkennt oder unhaltbare Schlussfolgerungen zieht.
3. Materielle rechtliche Grundlagen und Würdigung im vorliegenden Fall
3.1. Werkvertragsrecht und Mängelgewährleistung
3.1.1. Grundsätze: Im Werkvertrag ist der Unternehmer zur Ablieferung eines mangelfreien Werks verpflichtet (Art. 165 Abs. 1 SIA 118). Ein Werk ist mangelhaft im Sinne von Art. 367 Abs. 1 OR, wenn es vom Vertrag abweicht, zugesagte Eigenschaften nicht aufweist oder nicht die Eigenschaften besitzt, die der Besteller nach den Regeln des guten Glaubens erwarten durfte (BGE 135 III 345 E. 3.2; 114 II 239 E. 5a/aa; vgl. auch BGE 4A_257/2024 E. 3.1; 4A_303/2023 E. 4.1.1). Die speziellen Mängelgewährleistungsregeln (Art. 368 Abs. 1 und 2 OR) gehen den allgemeinen Regeln der Nichterfüllung von Obligationen vor (BGE 136 III 273 E. 2.2; 117 II 550 E. 4b/cc).
3.1.2. Rechte des Bauherrn gemäss SIA-Norm 118: Art. 169 Abs. 1 SIA 118 sieht vor, dass der Bauherr bei Mängeln zunächst vom Unternehmer verlangen muss, diese innert angemessener Frist zu beheben. Tut der Unternehmer dies nicht, kann der Bauherr wählen, ob er weiterhin die Nachbesserung verlangt, die Nachbesserung durch einen Dritten oder selbst vornimmt (jeweils auf Kosten des Unternehmers, Art. 169 Abs. 1 Ziff. 1 SIA 118). Hat der Unternehmer die Mängelbehebung ausdrücklich abgelehnt oder ist er offensichtlich dazu unfähig, kann der Bauherr diese Rechte bereits vor Ablauf der Behebungsfrist ausüben (Art. 169 Abs. 2 SIA 118; BGE 4A_207/2024 E. 4.1).
3.1.3. Die Mängelrüge: Nach Ablieferung des Werks muss der Bauherr dessen Zustand, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, prüfen und die Mängel, falls vorhanden, dem Unternehmer anzeigen (Art. 367 Abs. 1 OR). Zeigen sich Mängel erst später, sind sie sofort nach deren Entdeckung zu rügen (Art. 370 Abs. 3 OR). Die Gewährleistungsrechte verjähren zwei Jahre nach der Abnahme des Werks (Art. 371 Abs. 1 OR und Art. 172 Abs. 1 und 2 SIA 118). Eine verspätete Mängelrüge führt zur Annahmefiktion des Werks (Art. 370 Abs. 1 OR), wodurch der Unternehmer von der Haftung befreit wird und die Gewährleistungsrechte des Bauherrn verwirkt sind (BGE 4A_260/2021 E. 5.1.2; 4A_288/2018 E. 6.1.1).
Die Mängelrüge erfordert nicht nur die Anzeigepflicht (Angabe der entdeckten Mängel), sondern auch die Rügepflicht, d.h. der Bauherr muss seinen Willen zum Ausdruck bringen, das Werk nicht als vertragskonform anzuerkennen und die Verantwortung des Unternehmers in Frage zu stellen (BGE 107 II 172 E. 1a; 4A_251/2018 E. 3.2). Eine gewisse Präzision bei der Mängelbeschreibung ist unerlässlich; eine allgemeine Unzufriedenheitserklärung genügt nicht. Der Unternehmer muss verstehen, in welchen Punkten sein Werk beanstandet wird, die Art, den Ort und das Ausmass des Mangels erfassen können, um das ihm zur Last gelegte selbst festzustellen (BGE 4A_251/2018 E. 3.2; 4A_643/2014 E. 3.2). Der Bauherr muss jedoch weder die Ursache der Mängel darlegen noch die spezifischen Rechte benennen, die er ausüben will (BGE 98 II 118 E. 2; 4A_251/2018 E. 3.2).
Die Feststellung des Inhalts und des Zeitpunkts der Erklärungen des Bauherrn ist eine Sachverhaltsfrage. Die Frage, ob er fristgerecht und klar gerügt und damit seine Gewährleistungsrechte gewahrt hat, ist hingegen eine Rechtsfrage (BGE 4A_251/2018 E. 3.4).
Die objektive Behauptungslast für das Fehlen oder die Verspätung der Mängelrüge obliegt dem Unternehmer. Die Beweislast für die Existenz, Rechtzeitigkeit und den Inhalt der Mängelrüge sowie den Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Mangels liegt beim Bauherrn (BGE 118 II 142 E. 3a; 4A_303/2023 E. 5.1).
3.2. Anwendung auf den vorliegenden Fall durch die Vorinstanz
Die Vorinstanz prüfte die Ansprüche der Bauherrin unter dem Gesichtspunkt der Mängelgewährleistung. Sie stellte den genauen Ablieferungszeitpunkt des Werks nicht fest, hielt jedoch fest, dass dies zwischen Dezember 2012 und Juni 2013 (Datum der Schlussrechnung) geschah. Betreffend das Vorliegen eines Mangels hielt die Vorinstanz gestützt auf ein Gutachten fest, dass das von der Unternehmerin gelieferte Werk den Plänen des Architekten und dem Werkvertrag entsprach und somit keinen Mangel in Bezug auf die versprochene Leistung aufwies. Eine allenfalls erwartete Eigenschaft (Brandschutzkonformität) sei dem Hilfspersonen des Bauherrn (Architekten) zuzurechnen; die Unternehmerin sei nicht in der Lage gewesen, den Bauherrn gemäss Art. 365 Abs. 3 OR und 25 SIA 118 zu warnen. Die Unternehmerin konnte sich auf ein konkurrierendes Verschulden des Architekten berufen.
Hinsichtlich der Mängelrüge berücksichtigte die Vorinstanz zwei Ereignisse: 1. Schreiben vom 2. September 2015: Es war unbestritten, dass dieses Schreiben nach Ablauf der zweijährigen Verjährungsfrist (Art. 371 Abs. 1 OR) erfolgte, da diese spätestens am 18. Juni 2013 begonnen hatte. 2. Baustellensitzung vom 29. April 2013: Die Vorinstanz stellte fest, dass die Bauherrin nicht bewiesen hatte, dass bei dieser Gelegenheit eine Mängelrüge gegenüber der Unternehmerin abgegeben wurde. Insbesondere konnte sie weder den Inhalt einer solchen Rüge noch die Identifizierung des Mangels oder die Zuschreibung der Verantwortung an die Unternehmerin beweisen.
Die Vorinstanz befand zudem, die Bauherrin habe nicht bewiesen, dass die Unternehmerin offensichtlich unfähig gewesen wäre, den Mangel zu beheben, und die Bauherrin habe auch nicht um eine Mängelbehebung ersucht. Folglich standen der Bauherrin keine Gewährleistungsrechte zu, da die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt waren. Die allgemeine vertragliche Haftung für Nichterfüllung wurde als ausgeschlossen betrachtet, da die Gewährleistungsregeln Vorrang haben.
3.3. Würdigung der Rügen durch das Bundesgericht
Die Beschwerdeführerin beschränkt sich darauf, ihre eigene Sachverhaltsversion erneut darzulegen, wonach ihr Vertreter I._ bei der Baustellensitzung vom 29. April 2013 die Unternehmerin mit den Brandschutzmängeln konfrontiert und sie dafür verantwortlich gemacht habe. Die Unternehmerin bestritt dies jedoch. Das Bundesgericht hält fest, dass die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen ist, indem sie die von der Beschwerdeführerin behauptete Rüge aufgrund fehlender Beweise verwarf. Die von der Vorinstanz angenommene Sachverhaltsversion, wonach das Treffen hauptsächlich dazu diente, mit der ebenfalls anwesenden Firma J._ SA die Korrektur des fehlenden Brandschutzes zu besprechen, ist angesichts der erörterten Beweise durchaus realistisch. Es ist auch nicht willkürlich anzunehmen, dass C._ (Vertreter der Unternehmerin) lediglich die Aufgabe hatte, die Anwesenden über die von der Unternehmerin ausgeführten Arbeiten zu informieren. Diese Version ist keineswegs unhaltbar. Der einzige von der Bauherrin vorgelegte Beweis war die Aussage ihres Vertreters I._, der angab, bei dieser Gelegenheit eine Mängelrüge abgegeben zu haben. Das Bundesgericht stellt fest, dass die Vorinstanz das rechtliche Gehör nicht verletzt hat, indem sie diesen Beweis nicht ausführlicher diskutierte. Die Vorinstanz konnte die vorgelegten Beweise frei würdigen und die blosse Behauptung des Vertreters der Bauherrin, er habe seine Rügepflicht erfüllt, ablehnen, da die Beschwerdegegnerin diese Tatsache bestritten hatte. Angesichts dieser Erwägungen sind die Rügen der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung und der Verletzung des Rechts auf rechtliches Gehör bezüglich der Mängelrüge unbegründet. Da keine Mängelrüge bewiesen wurde, sind die Voraussetzungen für Gewährleistungsrechte nicht erfüllt. Die Prüfung weiterer Voraussetzungen und Rügen der Beschwerdeführerin erübrigt sich damit.
IV. Fazit und Entscheid
Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt, und sie hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu zahlen (Art. 66 Abs. 1 und 68 Abs. 1-2 BGG).
Zusammenfassung der wesentlichen Punkte: