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Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts, datiert vom 20. November 2025 (Verfahren 4A_128/2025), befasst sich mit einem Fall aus dem Immobilienkaufrecht. Beschwerdeführerin ist die Verkäuferin (A._), vertreten durch Me Aba Neeman. Beschwerdegegnerinnen sind die Käuferinnen (B._ SA und C.__ SA), vertreten durch Me Frédéric Pitteloud. Gegenstand des Verfahrens ist ein Streit über Mängel an einem im Kanton Wallis verkauften Grundstück, insbesondere die Wirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses.
2. Sachverhalt2.1. Vertragsabschluss und Kaufobjekt: Am 17. Juli 2015 verkaufte die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegnerinnen, zu je einer Hälfte, die Parzellen Nr. xxx und Nr. yyy in U._, Gemeinde V._ (VS). Der Kaufpreis betrug CHF 1'700'000, wovon CHF 1'500'000 auf die Parzelle Nr. xxx entfielen, auf der sich das Gebäude "Chalet D.__" befindet. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag wurde festgehalten, dass die verkauften Liegenschaften "in ihrem aktuellen Zustand, mit ihren integrierten Teilen und rechtlichen Bestandteilen, im Sinne des Zivilgesetzbuches, wie den Käuferinnen bekannt, ohne jegliche Garantie für Sach- und Rechtsmängel, einschliesslich verdeckter Mängel, und unter dem einzigen Vorbehalt von Artikel 199 des Obligationenrechts" übertragen werden. Die Käuferinnen wurden auf die Tragweite dieses Gewährleistungsausschlusses sowie den Zustand der "Vétusté" (Veralterung/Baufälligkeit) des Gebäudes aufmerksam gemacht, den sie als bekannt erklärten. Es bestand keine Dienstbarkeit bezüglich eines allfälligen öffentlichen Wildbachs auf Parzelle Nr. xxx.
2.2. Mängelentdeckung und Beweissicherungsverfahren: Im Frühjahr 2017 begannen die Käuferinnen mit Renovierungsarbeiten und stellten Feuchtigkeitsprobleme fest. Daraufhin leiteten sie am 24. Oktober 2017 ein Beweissicherungsverfahren ein und beauftragten ein Ingenieurbüro mit einem Gutachten. Der Sachverständige (F.__ SA) stellte in seinem Bericht vom 18. Dezember 2018 fest, dass Wasser durch Kapillarität in den tragenden Wänden aufstieg, was auf eine fehlende Abdichtung zurückzuführen war und Schäden an Verputz und Sockelleisten verursachte. Der Sachverständige schloss jedoch ausdrücklich einen Zusammenhang zwischen dem unter dem Gebäude verlaufenden Wildbach (zzz) und diesem Kapillaritätsproblem aus. Er hielt jedoch fest, dass der Sammelkanal (collecteur) des Wildbachs unter dem Gebäude in einem sehr schlechten Zustand war (grosse Rohrbrüche im Zementrohr, entdeckt bereits 2014, seither verschlechtert) und dessen Exfiltrationen die Grundwasserschicht speisten. Er wies darauf hin, dass es gemäss der Gewässerschutzverordnung nicht mehr zulässig sei, den Bach unter dem Gebäude zu führen, und schlug eine Ableitung der Gewässer vor. Zudem stellte er fest, dass zwei Klarwasserleitungen des Gebäudes an diesen Sammelkanal angeschlossen waren.
2.3. Kenntnis der Verkäuferin vom Mangel: Bereits im Juli 2012 und erneut im November 2014 hatte die Verkäuferin die Firma E._ SA mit Inspektionen des fraglichen Sammelkanals beauftragt. E._ SA bestätigte jeweils den sehr schlechten Zustand des Sammelkanals (Längs- und/oder Seitenversätze, Wassereintritt an Fugen, nicht konforme Anschlüsse sekundärer Leitungen, Rohrbrüche mit Exfiltrationen), was kurzfristige Sanierungsarbeiten erforderte (Ersatz, Auskleidung oder Umgehung des Chalets). Die Verkäuferin war somit vor dem Verkauf über den gravierenden Zustand dieser Installation informiert.
2.4. Weitere Expertisen und Sanierungskosten: In seinem Ergänzungsbericht vom 26. September 2019 bestätigte der Sachverständige erneut, dass kein Kausalzusammenhang zwischen dem defekten Kanal und den kapillaren Wasseraufstiegen bestand. Er schätzte die Kosten für die Sanierung der Klarwasserinstallation (Ableitung des Wildbachs aus dem Gebäudebereich – Zuständigkeit der Gemeinde – sowie Auskleidung der Leitung unter dem Gebäude und Anschluss der Klarwasserabflüsse, Reparatur des Vorraums) auf insgesamt rund CHF 50'000. Die Gemeinde V.__ teilte im November 2018 mit, dass ihr der Unterhalt der Wildbäche obliege und sie daher für den Unterhalt des Kanals unter dem Gebäude zuständig sei, sofern der Bach weiterhin dort durchflösse. Geplante Sanierungsarbeiten der Gemeinde im Jahr 2023 wurden jedoch nicht durchgeführt.
2.5. Korrespondenz und Geltendmachung: Am 26. Juni 2017 rügten die Käuferinnen schriftlich einen "sehr wichtigen Mangel" (gravierende Feuchtigkeitsprobleme, möglicherweise aufgrund nicht mitgeteilter "Wasserdurchlässe" unter dem Chalet). Die Verkäuferin unterzeichnete bis Dezember 2019 jährlich eine Erklärung zum Verzicht auf die Verjährungseinrede.
3. Prozessverlauf und vorinstanzliche EntscheideDie Käuferinnen reichten am 17. Juli 2020 eine Klage ein, mit der sie die Verkäuferin zur Zahlung von CHF 50'000 (Sanierungskosten für den Sammelkanal) zuzüglich Zinsen sowie CHF 25'016.50 (Kosten des Beweissicherungsverfahrens und Anwaltskosten) verurteilten wollten. Das Bezirksgericht Monthey verurteilte die Verkäuferin am 28. März 2023 zur Zahlung von CHF 50'000 mit Zins und zur Übernahme der Kosten. Das Kantonsgericht Wallis wies die Berufung der Verkäuferin am 10. Februar 2025 ab.
3.1. Begründung des Kantonsgerichts (zusammengefasst durch das Bundesgericht): Das Kantonsgericht begründete seinen Entscheid dreigeteilt: * Mangel gemäss Art. 197 Abs. 1 OR: Das Kantonsgericht bejahte das Vorliegen eines Mangels. Der Sammelkanal der Klarwasserentsorgung sei in sehr schlechtem Zustand gewesen und habe kurzfristig Sanierungsarbeiten erfordert. Trotz des Alters des Gebäudes hätten die Käuferinnen zu Recht erwarten dürfen, dass dieser für die normale Nutzung des Gebäudes wesentliche Kanal ordnungsgemäss funktioniert. * Kenntnis der Käuferinnen vom Mangel: Das Kantonsgericht verneinte die Kenntnis der Käuferinnen. Sie hätten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses weder gewusst, dass ein Wildbach unter dem Gebäude verlief, noch dass der Kanal in sehr schlechtem Zustand war. Diese Unkenntnis sei legitim gewesen, da nur eine spezielle Inspektion (wie im Beweissicherungsverfahren) den Mangel hätte offenbaren können. Die allgemeine "Vétusté" des Gebäudes bedeute keine Kenntnis derartiger verdeckter Mängel. Das Gericht stellte zudem fest, die Verkäuferin habe den Mangel arglistig verschwiegen. * Ungültigkeit des Gewährleistungsausschlusses gemäss Art. 199 OR: Die im Kaufvertrag enthaltene Gewährleistungsausschlussklausel sei gemäss Art. 199 OR nichtig. Die Verkäuferin kannte den schlechten Zustand des Kanals seit Jahren (E.__-Berichte 2012, 2014). Das Prinzip von Treu und Glauben verpflichtete sie, die Käuferinnen darüber zu informieren, zumal sie nicht davon ausgehen konnte, dass diese den Mangel leicht entdecken würden. Die Information war für die Käuferinnen von erheblicher Bedeutung; ein solcher Mangel hätte sie nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu weiteren Nachforschungen, zum Rücktritt vom Kauf oder zumindest zu Preisverhandlungen veranlasst. Dies sei für die Verkäuferin umso offensichtlicher gewesen, als die Käuferinnen aufgrund eines anderen Mangels (schlechter Zustand des Tunnels zum Gebäude) dessen Sanierung auf Kosten der Verkäuferin verlangt hatten. Die Verkäuferin habe den Mangel somit arglistig verschwiegen.
4. Rügen der Beschwerdeführerin vor BundesgerichtDie Verkäuferin erhob zwei Hauptargumente gegen das Urteil des Kantonsgerichts:
Das Bundesgericht wies die Beschwerde der Verkäuferin vollumfänglich ab und bestätigte das Urteil des Kantonsgerichts.
5.1. Zur Verletzung von Art. 197 OR: Das Bundesgericht wies das Argument der Verkäuferin zurück. * Die behauptete Unterhaltspflicht der Gemeinde sei, entgegen den Behauptungen der Verkäuferin, unklar und nicht gesichert ("a priori la commune devra prendre des mesures pour le réparer", wenn der Bach weiter unter dem Chalet durchflösse). Zudem sei nichts in dieser Richtung unternommen worden (2023). * Selbst wenn eine solche Pflicht der Gemeinde bestünde, ändere dies nichts an der Existenz des Mangels, der die erworbene Liegenschaft belastet. Die Verkäuferin behauptete nicht, der Sammelkanal sei Eigentum der Gemeinde, und dafür gab es auch keine Anhaltspunkte. Der Kanal war im Zeitpunkt des Erwerbs in einem sehr schlechten Zustand und erfüllte seine Funktion nicht ordnungsgemäss. Dieser objektive Zustand des Objekts war allein massgebend. Ob die Verkäuferin oder nun die Käuferinnen die Gemeinde zur Reparatur zwingen können, sei irrelevant für die Beurteilung des Mangels an der Kaufsache selbst. * Es lag keine Verletzung von Art. 197 OR vor.
5.2. Zur willkürlichen Sachverhaltsfeststellung und Verletzung von Art. 199 OR: Das Bundesgericht wies auch dieses Argument der Verkäuferin zurück. * Keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung: Die Verkäuferin hatte in ihren Schriftsätzen zu keinem Zeitpunkt behauptet, zum massgebenden Zeitpunkt (2015) angenommen zu haben, die Gemeinde sei für die Reparatur zuständig, was ihr Schweigen erklären könnte. Es gab somit keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung durch das Kantonsgericht. * Keine Verletzung von Art. 199 OR: Die Verkäuferin lag falsch mit der Behauptung, sie habe die für die Käuferinnen wichtigen Tatsachen nicht willentlich verschwiegen. Der Sammelkanal hatte bereits 2014 einen schwerwiegenden Rohrbruch erlitten. Unter diesen Umständen war die Verkäuferin verpflichtet, die Käuferinnen darüber zu informieren, selbst wenn sie darauf hingewiesen hätte, dass die Gemeinde möglicherweise eingreifen könnte oder müsste. Es war offensichtlich, dass diese Informationen für die Käuferinnen von erheblicher Bedeutung waren. * Die Rügen der Willkür und der Verletzung von Art. 199 OR waren daher unbegründet.
6. Querverweise auf ähnliche Entscheidungen und KontextDas Urteil des Bundesgerichts bestätigt die gefestigte Rechtsprechung zu den Art. 197 ff. OR, insbesondere zur Tragweite des Gewährleistungsausschlusses und dessen Schranken gemäss Art. 199 OR. * Mangelbegriff (Art. 197 OR): Ein Sachmangel liegt vor, wenn der Kaufsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn sie eine Eigenschaft aufweist, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch erheblich mindert (BGE 126 III 440 E. 4a). Die Annahme eines Mangels am Sammelkanal als "wesentliches Element für die normale Nutzung eines Gebäudes" entspricht dieser Definition. Das Gericht betont, dass der objektive Zustand der Kaufsache im Zeitpunkt des Gefahrübergangs massgebend ist, unabhängig von allfälligen (unsicheren) Ansprüchen Dritter auf Sanierung. * Gewährleistungsausschluss (Art. 199 OR): Gemäss Art. 199 OR ist eine Freizeichnungsklausel für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat, unwirksam. Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest als möglich in Kauf nimmt und weiss oder wissen muss, dass der Käufer den Mangel bei gehöriger Aufmerksamkeit nicht erkennen wird und dass der Mangel für den Käufer von erheblicher Bedeutung ist (BGE 130 III 686 E. 4.3; BGE 144 III 57 E. 3.1). Der Bundesgerichtsentscheid unterstreicht, dass die Verkäuferin hier alle diese Kriterien erfüllte: Sie wusste von der gravierenden Rohrruptur seit 2014, konnte nicht davon ausgehen, dass die Käuferinnen dies ohne spezielle Untersuchung entdecken würden, und die Information war für den Kaufentschluss relevant. Die nachträgliche Begründung, sie habe die Zuständigkeit der Gemeinde angenommen, ändert nichts am ursprünglichen, arglistigen Unterlassen der Offenlegung zum Zeitpunkt des Verkaufs. * Sorgfaltspflicht des Käufers / Erkennbarkeit: Obwohl der Käufer eine Prüfpflicht hat, ist er nicht verpflichtet, für eine normale Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbare Mängel durch spezielle, aufwendige und kostspielige Untersuchungen aufzudecken. Das Gericht betont, dass nur eine "inspection" den Mangel am unterirdischen Kanal hätte offenbaren können, was die legitime Unkenntnis der Käuferinnen stützt.
7. Kurzfassung der wesentlichen PunkteDas Bundesgericht hat die Beschwerde der Verkäuferin vollumfänglich abgewiesen. Es bestätigte die Auffassung des Kantonsgerichts, dass: 1. Ein Sachmangel (defekter Sammelkanal für Klarwasser und Bach) an der verkauften Liegenschaft vorlag, da dieser für die normale Nutzung wesentlich war und in sehr schlechtem Zustand war. 2. Die Kenntnis oder angebliche Zuständigkeit der Gemeinde für die Sanierung des Kanals am objektiven Vorliegen des Mangels im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nichts ändert. 3. Die Verkäuferin den Mangel arglistig verschwiegen hatte, da sie den gravierenden Zustand des Kanals seit Jahren kannte und die Käuferinnen darüber nicht informierte, obwohl die Information für den Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung war und der Mangel für die Käuferinnen nicht ohne Weiteres erkennbar war. 4. Der im Kaufvertrag enthaltene Gewährleistungsausschluss aufgrund des arglistigen Verschweigens gemäss Art. 199 OR ungültig ist.
Die Verkäuferin wurde somit zur Zahlung der Sanierungskosten für den Sammelkanal verurteilt.