Zusammenfassung von BGer-Urteil 4A_78/2025 vom 15. Oktober 2025

Es handelt sich um ein experimentelles Feature. Es besteht keine Gewähr für die Richtigkeit der Zusammenfassung.

Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des schweizerischen Bundesgerichts detailliert zusammen:

Bundesgerichtsentscheid 4A_78/2025 vom 15. Oktober 2025

Parteien: * Beschwerdeführer (Mieter): A.A._ und B.A._ * Beschwerdegegnerin (Vermieterin): C._ SA (deren einziger Aktionär D.D._ ist)

Gegenstand: Mietvertrag; Anfechtung einer Kündigung.

I. Sachverhalt

Die Beschwerdeführer sind seit dem 1. Februar 1994 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in einer Reihenvilla mit Garten an der Avenue du U._ 14A in Genf. Der Mietzins beträgt seit 2015 monatlich CHF 1'900.-. Die Liegenschaft gehörte ab 1999 D.D._, dem einzigen Aktionär der heutigen Beschwerdegegnerin C._ SA, welche die Liegenschaft per 8. Juli 2022 erwarb. D.D._ ist Eigentümer weiterer Liegenschaften in Genf und wohnt selbst ca. 900 Meter von der Mietwohnung entfernt.

Die Parteien hatten in der Vergangenheit bereits mehrere Rechtsstreitigkeiten, darunter eine wegen Wasserschäden (2004) und eine weitere, die zu einer Mietzinsreduktion führte (2012).

Im Juni 2021 begannen Nachbarn mit Bauarbeiten auf ihrer Parzelle. Am 1. und 2. Juni 2021 kontaktierte der Mieter B.A._ den Aktionär D.D._ wegen dieser Arbeiten, worauf D.D._ am 2. Juni 2021 eine scharfe und persönliche E-Mail ("Du hast einen so bösartigen Geist, dass du dich behandeln lassen musst") an den Mieter sandte. B.A._ erhob später (Juli 2021) erfolglos Beschwerde gegen die Baubewilligung der Nachbarn.

Kurze Zeit später, am 29. Juni 2021, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf den 31. Januar 2022. Auf Verlangen der Mieter vom 14. Juli 2021 gab die Vermieterin am 19. und 21. Juli 2021 als Kündigungsgrund den "Eigenbedarf der Vermieterin bzw. ihres Aktionärs" an. Auf weitere Nachfrage präzisierte die Vermieterin am 23. Juli 2021, dass die Mieter "zu diesem Zeitpunkt die genaue Identität der Person, deren Bedarf geltend gemacht wurde, nicht kennen müssten".

Im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens (24. März 2023) legte D.D._ dar, dass der Kündigungsgrund der Eigenbedarf seines Sohnes F.D._ (damals fast 24 Jahre alt) sei, der aus dem Familienhaushalt ausziehen und in der Nähe der Eltern bleiben, aber mehr Unabhängigkeit gewinnen wollte. Der Sohn absolvierte ein Fernstudium und beabsichtigte, einen Master in Genf zu machen und in internationalen Organisationen tätig zu werden; die Nähe zur Tramlinie sei für ihn wichtig, da er nicht Autofahren wolle. D.D._ erwähnte, die Liegenschaft ursprünglich für seinen Sohn erworben zu haben, aber aus steuerlichen Gründen noch zu warten. Der Sohn bestätigte diese Angaben. Eine Besichtigung der Wohnung durch D.D._ mit zwei Bankvertretern im März 2023, die die Mieter als Zeichen einer Verkaufsabsicht interpretierten, wurde von der Vermieterin als reine Schätzung des Immobilienwertes erklärt.

Das erstinstanzliche Gericht erklärte die Kündigung für gültig und gewährte den Mietern eine einmalige Mietverlängerung von vier Jahren bis zum 31. Januar 2026, passte den Mietzins an und verfügte die Rückerstattung eines Mietzinsüberbezugs. Die Chambre des baux et loyers der Cour de justice Genf bestätigte diesen Entscheid am 12. Dezember 2024.

II. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüfte die Beschwerde der Mieter unter Berücksichtigung der strengen Rügepflicht im zivilrechtlichen Beschwerdeverfahren und der gebotenen Zurückhaltung bei der Überprüfung kantonaler Ermessensentscheide.

1. Novenrecht (Art. 99 Abs. 1 BGG): Die Beschwerdeführer legten dem Bundesgericht eine Bescheinigung über die Hospitalisierung der Mieterin A.A.__ vom 2. Mai 2022 vor. Das Bundesgericht erklärte dieses Dokument als unzulässig, da es sich um ein neues Beweismittel handelte, das bereits vor den kantonalen Instanzen hätte eingereicht werden können und dessen verspätete Einreichung nicht ausreichend begründet wurde.

2. Unterlassene Sachverhaltsfeststellung: Die Beschwerdeführer rügten, die Vorinstanz habe willkürlich das Eigentum von D.D._ an einer Liegenschaft an der Rue X._ in Genf nicht festgestellt, welche näher an internationalen Vierteln liege. Das Bundesgericht hielt fest, dass es sich hierbei nicht um eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung, sondern um eine unterlassene Feststellung handle. Da die Beschwerdeführer weder geltend machten noch nachwiesen, dass sie vor der kantonalen Instanz eine Ergänzung des Sachverhalts verlangt hätten, wurde dieser Punkt nicht berücksichtigt.

3. Recht auf Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO): Die Beschwerdeführer beanstandeten die Unzulässigkeitserklärung ihrer "spontanen Replik" vom 22. April 2024 durch die kantonale Instanz wegen verspäteter Einreichung. Das Bundesgericht erinnerte daran, dass ein Verstoss gegen das rechtliche Gehör grundsätzlich zur Aufhebung des Entscheids führt, es sei denn, die Verletzung habe keinen Einfluss auf das Verfahren gehabt. Die Beschwerdeführer hätten darlegen müssen, welche Argumente sie in dieser Replik vorgebracht hätten und inwiefern diese relevant gewesen wären. Da dies unterblieb, wies das Bundesgericht die Rüge als unbegründet ab.

4. Sozialer Untersuchungsgrundsatz (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO): Die Beschwerdeführer warfen den Vorinstanzen vor, nicht von Amtes wegen überprüft zu haben, ob der Sohn von D.D.__ tatsächlich keinen Führerausweis besitze. Das Bundesgericht stellte klar, dass im vereinfachten Verfahren, das bei Kündigungsschutzfällen Anwendung findet, der soziale Untersuchungsgrundsatz lediglich eine erhöhte Fragepflicht des Gerichts begründet, aber keine eigene Ermittlungstätigkeit von Amtes wegen vorsieht. Insbesondere bei anwaltlich vertretenen Parteien habe sich das Gericht zurückzuhalten. Die Rüge wurde daher als unbegründet erachtet.

5. Kündigungsanfechtung wegen Missbräuchlichkeit (Art. 271, 271a OR): Die Beschwerdeführer machten geltend, die Kündigung sei missbräuchlich und eine Rachekündigung. Sie rügten eine willkürliche Beweiswürdigung und eine Verletzung von Art. 271 und 271a OR.

  • Rechtlicher Rahmen: Das Bundesgericht führte aus, dass eine Kündigung grundsätzlich frei ist, jedoch an das Gebot von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR) gebunden ist. Art. 271a OR zählt spezifische Gründe für die Anfechtbarkeit auf, darunter Kündigungen, die ausgesprochen werden, weil der Mieter in gutem Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Der Mieter muss einen Kausalzusammenhang zwischen der Geltendmachung von Ansprüchen und der Kündigung beweisen. Der Vermieter kann den Gegenbeweis antreten, indem er einen anderen Grund nachweist. Die Feststellung des Kündigungsgrundes und dessen Echtheit sind Sachverhaltsfragen, die vom Bundesgericht nur auf Willkür überprüft werden können. Die Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist eine Rechtsfrage, die mit Zurückhaltung überprüft wird, da es sich um einen Ermessensentscheid nach Art. 4 ZGB handelt.
  • Würdigung der kantonalen Instanz: Die Vorinstanz hatte festgehalten, dass die Vermieterin den Kündigungsgrund (Eigenbedarf des Aktionärs für seinen Sohn) zeitnah und schlüssig kommuniziert habe. Das Motiv sei stets dasselbe geblieben, auch wenn anfangs die genaue Person nicht genannt wurde. Die Argumente (Alter des Sohnes, Wunsch nach Unabhängigkeit, Nähe zu den Eltern, ÖV-Anbindung wegen fehlenden Führerausweises, Möglichkeit der späteren Wohngemeinschaft mit der Schwester in der 2-Zimmer-Wohnung) wurden als kohärent und nicht vorgeschoben beurteilt. Die weiteren Immobilien des Aktionärs seien nicht vergleichbar. Die angespannte Beziehung und die E-Mail von D.D.__ vom 2. Juni 2021 reichten nicht aus, um eine Rachekündigung zu beweisen, zumal es keine Kausalität zu den früheren Verfahren oder konkreten Forderungen im Juni 2021 gab. Die behauptete Verkaufsabsicht sei nicht belegt.
  • Würdigung durch das Bundesgericht: Das Bundesgericht wies die Rügen der Beschwerdeführer als appellatorisch ab. Sie hätten keine willkürliche Beweiswürdigung nachgewiesen, sondern lediglich ihre eigene Einschätzung der Situation dargelegt. Die Argumentation der Vorinstanz, wonach der Eigenbedarf des Sohnes echt und das Motiv nicht variiert sei, wurde als nachvollziehbar befunden. Auch die anderen Argumente der Beschwerdeführer (angeblich unlogischer Verkauf der Nachbarliegenschaft, konfliktäre Beziehung) vermochten die Feststellungen der Vorinstanz nicht als willkürlich erscheinen zu lassen.

6. Offensichtliches Missverhältnis der Interessen (Art. 271 Abs. 1 OR): Subsidiär argumentierten die Beschwerdeführer, die Kündigung sei wegen eines offensichtlichen Missverhältnisses der Interessen und der "Futilität" des geltend gemachten Kündigungsgrundes missbräuchlich.

  • Rechtlicher Rahmen: Eine Kündigung ist missbräuchlich, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht oder eine krasse Disproportion der Interessen zwischen Mieter und Vermieter darstellt. Die blosse Tatsache, dass die Kündigung für den Mieter schwerwiegende Folgen hat oder dessen Interesse am Verbleib grösser erscheint, macht sie nicht missbräuchlich. Eine Interessenabwägung findet nur im Rahmen einer Mietverlängerung statt, nicht aber bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung, es sei denn, es liegt ein krasses Missverhältnis vor.
  • Würdigung der kantonalen Instanz: Die Vorinstanz befand, dass das Interesse des Sohnes des Aktionärs an einer eigenen Wohnung legitim und nicht "futil" sei. Die von den Beschwerdeführern geltend gemachten Beeinträchtigungen durch ihren Gesundheitszustand und ihr Alter wurden nicht als direkt an die Kündigung gekoppelt oder als besonders schwerwiegend im Sinne einer krassen Disproportion bewertet. Die Interessenabwägung fand stattdessen im Rahmen der Mietverlängerung statt.
  • Würdigung durch das Bundesgericht: Das Bundesgericht bestätigte die Einschätzung der Vorinstanz. Das Interesse des Sohnes sei weder "futil" noch "lächerlich". Ein krasses Missverhältnis der Interessen, das die Kündigung anfechtbar machen würde, liege nicht vor. Die lange Mietdauer und der Gesundheitszustand der Mieter seien von der Vorinstanz bei der Gewährung der vierjährigen Mietverlängerung berücksichtigt worden, was dem Gesetz entspreche.

7. Mietzinsreduktionsforderungen: Die Beschwerdeführer wiederholten ihre Forderungen nach einer Mietzinsreduktion und Rückerstattung überzahlter Mieten. Da sie hierzu keine konkreten Rügen gegen die entsprechende Erwägung der Vorinstanz vorbrachten, trat das Bundesgericht auf diese Punkte nicht ein.

III. Schlussfolgerung

Das Bundesgericht weist die Beschwerde, soweit darauf einzutreten war, vollumfänglich ab. Die Gerichtskosten von CHF 5'000.- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt. Da die Beschwerdegegnerin nicht zur Einreichung einer Antwort aufgefordert wurde, hat sie keinen Anspruch auf Parteientschädigung.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte die Gültigkeit der Kündigung einer seit über 30 Jahren gemieteten Genfer Wohnung durch die Vermieterin. Es verwarf die Rügen der Mieter, wonach die Kündigung eine Rachekündigung gewesen sei oder auf einem vorgeschobenen Eigenbedarf beruhe. Das Bundesgericht folgte der Vorinstanz, die den Eigenbedarf des Aktionärs der Vermieterin für seinen Sohn als legitim und glaubhaft erachtete, gestützt auf die Kohärenz der Argumentation (Wunsch nach Unabhängigkeit, Nähe zu den Eltern, ÖV-Anbindung). Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung oder ein Verstoss gegen den sozialen Untersuchungsgrundsatz wurde ebenso verneint wie eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da die Mieter die Relevanz ihrer verspäteten Eingabe nicht dargelegt hatten. Auch ein offensichtliches Missverhältnis der Interessen, das die Kündigung ungültig gemacht hätte, wurde nicht festgestellt; die Mieter erhielten eine vierjährige Mietverlängerung, bei der die Dauer des Mietverhältnisses und der Gesundheitszustand berücksichtigt wurden.