Es handelt sich um ein experimentelles Feature. Es besteht keine Gewähr für die Richtigkeit der Zusammenfassung.
Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts betrifft eine Beschwerde in Zivilsachen im Bereich des Mietrechts. Beschwerdeführerin ist die Vermieterin A._ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Beat Wieduwilt. Beschwerdegegnerin ist die Mieterin B._ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Pablo Blöchlinger. Gegenstand des Verfahrens ist die Wirksamkeit einer ausserordentlichen Mietkündigung wegen Zahlungsrückstands. Das Bundesgericht hatte zu prüfen, ob die vorinstanzliche Qualifikation der Kündigung als unwirksam, insbesondere aufgrund mangelhafter Kündigungsandrohungen, Bundesrecht verletzt.
2. SachverhaltZwischen den Parteien besteht seit dem 1. März 2022 ein Mietverhältnis über ein Ladenlokal mit einer Mindestlaufzeit bis zum 31. Oktober 2025. Der monatliche Bruttomietzins beläuft sich auf Fr. 5'349.15. Die Vermieterin gewährte der Mieterin anfänglich eine freiwillige Mietzinsreduktion, die jedoch seit dem 1. Oktober 2022 nicht mehr galt, womit der volle Bruttomietzins geschuldet war.
Die Mieterin bezahlte die Mietzinse regelmässig verspätet. Darüber hinaus entrichtete sie im Zeitraum von Oktober 2022 bis März 2023 jeweils nur den in den Vorjahren gewährten reduzierten Mietzins von Fr. 4'810.64. Dies führte zu monatlichen Zahlungsausständen von je Fr. 538.65. Die Vermieterin stellte der Mieterin aufgrund dieser Zahlungsrückstände Kündigungsandrohungen zu (am 4. Oktober 2022, 3. November 2022, 6. Februar 2023 und 3. März 2023). Mit Schreiben vom 6. Juli 2023 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich infolge Zahlungsverzugs per 31. August 2023.
Die Vermieterin klagte in der Folge auf Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung und der Beendigung des Mietverhältnisses, auf eine Entschädigung für die weitere Nutzung sowie auf Ausweisung der Mieterin. Das Mietgericht Winterthur wies die Klage ab, und das Obergericht des Kantons Zürich bestätigte diesen Entscheid. Die Vorinstanz erachtete die ausserordentliche Kündigung als unwirksam, da die Kündigungsandrohungen der Vermieterin nicht den gesetzlichen Anforderungen genügten.
3. Rechtliche Würdigung durch das BundesgerichtDas Bundesgericht hatte primär zu prüfen, ob die Vorinstanz Art. 257d OR verletzt hat, indem sie die Kündigungsandrohungen als ungenügend und die darauf gestützte Kündigung als unwirksam qualifizierte.
3.1. Anforderungen an die Kündigungsandrohung nach Art. 257d ORGemäss Art. 257d Abs. 1 OR kann der Vermieter dem Mieter, der mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
Der Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist es, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Ausstände zu begleichen und ihm damit eine letzte Gelegenheit zu geben, die schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Kündigung abzuwenden. Die Zahlungsaufforderung muss den innerhalb der Frist zu zahlenden Rückstand klar und detailliert bezeichnen, so dass der Mieter eindeutig erkennen kann, welcher Betrag zu begleichen ist, um eine Kündigung zu vermeiden. Dies setzt voraus, dass der Zahlungsrückstand entweder ziffermässig bezeichnet wird oder zumindest einwandfrei bestimmbar ist (Urteile 4A_627/2024 vom 16. Juli 2025 E. 3.1.1; 4A_332/2023 vom 11. Januar 2024 E. 4.1). Die Klarheit und Bestimmbarkeit einer Zahlungsaufforderung richtet sich nach den Grundsätzen der Auslegung von Willenserklärungen. Eine Kündigung ist nicht zwingend unwirksam, wenn ein zu hoher Betrag gemahnt wurde, sofern der Mieter den Fehler nicht rügt und auch den nach seinem Wissen korrekten Betrag nicht begleicht oder nicht darlegen kann, dass er diesen bei korrekter Angabe beglichen hätte (Urteile 4A_332/2023 vom 11. Januar 2024 E. 4.1; 4A_550/2020 vom 29. April 2021 E. 7.2).
3.2. Analyse der Kündigungsandrohungen im vorliegenden FallDas Bundesgericht prüfte die konkrete Ausgestaltung der von der Vermieterin versandten Kündigungsandrohungen:
Androhungen vom 4. Oktober 2022, 6. Februar 2023 und 3. März 2023: Diese Androhungen bezifferten den Ausstand jeweils mit dem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 5'349.15 und führten unter "Total" denselben Betrag auf. Die Vorinstanz und das Bundesgericht kamen zum Schluss, dass der Wortlaut dieser Schreiben den Eindruck erweckte, die Kündigung könne abgewendet werden, wenn der genannte Betrag beglichen werde. Es sei nicht klar ersichtlich gewesen, dass neben dem aufgeführten fälligen Bruttomonatsmietzins noch weitere zu begleichende, akkumulierte Ausstände vorlagen. Die Mieterin durfte daher davon ausgehen, dass die Zahlung des genannten Betrags genügte. Da die Mieterin jeweils den von ihr als geschuldet erachteten reduzierten Betrag zahlte und die Vermieterin die Mieterin nicht erneut für den verbleibenden Restbetrag abmahnte oder explizit darauf hinwies, dass die Kündigungsandrohung für den Restbetrag weiterhin Gültigkeit besass, erweckte die Vermieterin den Anschein, auf die Bezahlung des Restbetrags zu verzichten.
Androhung vom 3. November 2022: Diese Androhung listete neben dem monatlichen Bruttomietzins auch einen zusätzlichen Betrag von Fr. 538.50 auf, was zu einem Gesamtausstand von Fr. 5'887.65 führte. Der Wortlaut enthielt zudem den Hinweis, dass sich diese Androhung nur auf die Miete des laufenden Monats beziehe und die Androhung des Vormonats weiterhin gültig bleibe. Trotz dieser detaillierteren Angabe erwies sich diese Androhung als unklar. Die Fälligkeitsdaten der einzelnen Beträge in der tabellarischen Aufstellung waren widersprüchlich und liessen nicht eindeutig erkennen, welcher Betrag wann zu welchem Monat geschuldet war, insbesondere im Hinblick auf die bereits geleistete Teilzahlung für den Vormonat. Das Bundesgericht bestätigte die vorinstanzliche Auffassung, dass auch diese Androhung nicht hinreichend klar machte, welcher Ausstand wann beglichen werden musste, um die Kündigung abzuwenden.
Die Beschwerdeführerin rügte, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unvollständig festgestellt, indem sie Betreibungen für Restmieten und Verhandlungsversuche der Mieterin über einen niedrigeren Mietzins nicht berücksichtigte. Das Bundesgericht wies diese Rügen zurück, da die Beschwerdeführerin die entsprechenden Tatsachen nicht mit präzisen Aktenhinweisen untermauert hatte und somit die Anforderungen des strengen Rügeprinzips von Art. 106 Abs. 2 BGG verletzte. Die bereits vorinstanzlich festgestellten Betreibungshandlungen (für Dezember 2022, Januar 2023) konnten die Unklarheit der Kündigungsandrohungen nicht heilen, da die Vermieterin es versäumt hatte, die Betreibungen in einen klaren zeitlichen und inhaltlichen Bezug zu den entsprechenden Kündigungsandrohungen zu stellen, um den Zahlungsrückstand hinreichend bestimmbar zu machen.
Weiter argumentierte die Beschwerdeführerin, die Mieterin verfalle in Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB, indem sie sich auf die Unklarheit der Zahlungsaufforderungen berufe, obwohl keine Zweifel am geschuldeten Mietzins bestanden hätten. Dies würde es Mietern ermöglichen, Kündigungen hinauszuzögern. Das Bundesgericht wies auch diese Rüge zurück. Es konnte nicht festgestellt werden, dass die Mieterin die anwachsenden Ausstände auch bei klarer Aufforderung nicht fristgerecht geleistet hätte. Die Vorinstanz habe zu Recht darauf abgestellt, dass die Mieterin nicht untätig blieb, sondern zumindest den von ihr als unstrittig erachteten Betrag entrichtete. Von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten der Mieterin könne daher keine Rede sein. Vielmehr habe die Vermieterin durch ihre unklaren und in Teilen widersprüchlichen Zahlungsaufforderungen selbst den Anschein erweckt, auf die ausstehenden Restbeträge zu verzichten. Es sei der Vermieterin zumutbar gewesen, auf die unvollständigen Zahlungen klar zu reagieren und den geschuldeten Gesamtbetrag detailliert aufzuzeigen.
4. FazitDas Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Vorinstanz zu Recht entschieden hat, dass die ausserordentliche Kündigung vom 6. Juli 2023 die Voraussetzungen von Art. 257d OR nicht erfüllt und somit unwirksam ist. Die Beschwerde wurde abgewiesen.
5. Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte