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Detaillierte Zusammenfassung des Bundesgerichtsurteils 1C_589/2024 vom 2. Oktober 2025 1. Einleitung und Sachverhalt

Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (BGer) vom 2. Oktober 2025 (Verfahren 1C_589/2024) befasst sich mit einem Rekurs in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen einen Entscheid des Kantonsgerichts Freiburg betreffend eine Baubewilligung. Die Beschwerdeführerinnen, A.A._ und B.A._ (als Rechtsnachfolgerin von D.A._), sind Eigentümerinnen einer Nachbarparzelle und wehrten sich gegen die Erteilung einer Baubewilligung an die Beschwerdegegnerin C._.

Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt die Sanierung eines bestehenden Gebäudes im Zentrum der Gemeinde Bulle, welches in der Zone der Altstadt liegt. Das Projekt sieht insbesondere den Ausbau des Dachgeschosses mit vier Wohnungen sowie die Anbringung von Lukarnen und Dachfenstern vor. Dieses Vorhaben erforderte eine Abweichung von Art. 30 Abs. 3 und 4 des kommunalen Städtebaureglements (RCU), da die geplanten Lukarnen die dort festgelegten Maximalmasse überschreiten. Nach einer ersten Runde, in welcher das Präfekt die Baubewilligung erteilte und das Kantonsgericht den Rekurs der Nachbarn guthiess und die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an das Präfekt zurückwies, erteilte das Präfekt am 22. Juni 2023 erneut die Baubewilligung. Dieser zweite Entscheid wurde vom Kantonsgericht am 2. September 2024 bestätigt, worauf die Beschwerdeführerinnen das Bundesgericht anriefen.

2. Anfechtungsgegenstand und Rügen der Beschwerdeführerinnen

Die Hauptkritik der Beschwerdeführerinnen richtete sich gegen die kantonale Interpretation des Begriffs "Lukarne" und die darauf basierende Erteilung der Abweichungen. Sie machten geltend, das Kantonsgericht habe willkürlich (Art. 9 BV) gehandelt, indem es die Auffassung des kantonalen Amts für Kulturgüter (SBC) zur Definition von "Lukarne" übernommen habe. Dies führe zu einer willkürlichen Anwendung von Art. 65 Abs. 1 der Ausführungsverordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (ReLATeC) und Art. 30 Abs. 3 und 4 RCU. Zudem rügten sie eine Verletzung des Gleichbehandlungsprinzips (Art. 8 BV) sowie eine willkürliche Erteilung von Abweichungen und Ausnahmen gemäss Art. 148 des freiburgischen Raumplanungs- und Baugesetzes (LATeC). Schliesslich wurde eine Verletzung des Eigentumsrechts durch eine Fensteröffnung geltend gemacht.

3. Massgebende Rechtsgrundlagen und Prüfungsrahmen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht prüft die Auslegung und Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht nur unter dem Gesichtspunkt der Willkür (Art. 9 BV). Eine kantonale Lösung wird nur dann als willkürlich aufgehoben, wenn sie offensichtlich unhaltbar, in klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation, ohne objektive Gründe erlassen oder im Ergebnis als willkürlich erscheint (vgl. BGE 148 II 465 E. 8.1; 137 I 1 E. 2.4).

Die relevanten Normen sind: * Art. 148 Abs. 1 LATeC: Ermöglicht Abweichungen von den Bestimmungen des Gesetzes, der Ausführungsverordnung, der Pläne und ihrer Regelungen, wenn diese durch besondere Umstände gerechtfertigt sind und keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen verletzen. * Art. 30 Abs. 1-4 RCU ("Öffnungen im Dach"): Schreibt vor, dass Dachöffnungen mit den Fassaden harmonisiert sein müssen (Abs. 1 und 2). Abs. 3 und 4 legen spezifische Maximalmasse für Lukarnen fest (max. 1/3 der Fassadenlänge bzw. max. 1/12 der Dachfläche in vertikaler Projektion). * Art. 65 Abs. 1 ReLATeC: Definiert Lukarne als "jede in einem Dach angebrachte Öffnung zur Belichtung oder Belüftung. Diese Definition umfasst auch Dachfenster (Tabatièren) und in das Dach eingelassene Balkone".

Grundsätzlich sind Abweichungen nicht restriktiv auszulegen, sondern nach den üblichen Auslegungsmethoden. Sie müssen der Sache dienen und die vermutete Absicht des Gesetzgebers für den konkreten Fall widerspiegeln. Eine Abweichung setzt eine Ausnahmesituation voraus und darf nicht zur Regel werden (BGE 120 II 112 E. 3b/aa; 112 Ib 51 E. 5). Bei der Beurteilung lokaler Verhältnisse übt das Bundesgericht eine gewisse Zurückhaltung aus (BGE 147 I 393 E. 5.3.2).

4. Begründung des Kantonsgerichts

Das Kantonsgericht stützte sich massgeblich auf die detaillierte Stellungnahme des Amtes für Kulturgüter (SBC) vom 10. Juli 2024. Das SBC präzisierte, dass der Begriff "Lukarne" im Kontext von Art. 30 RCU eine herausragende Dachaufbauten mit einer vertikalen Öffnung umfasse. Folglich seien Dachfenster (Velux-Fenster), die in der Ebene der Dachfläche liegen, nicht als Lukarnen im Sinne dieser Bestimmung zu betrachten.

Das Kantonsgericht folgerte, dass die Definition von "Lukarne" in Art. 30 RCU nicht der umfassenderen Definition in Art. 65 Abs. 1 ReLATeC entsprach, welche jede Art von Dachöffnung, einschliesslich Dachfenstern, umfasst. Die spezifischen Absätze 3 und 4 von Art. 30 RCU bezögen sich explizit nur auf Lukarnen im engeren Sinne.

Das Gericht erachtete die Auslegung des SBC als plausibel, da es sich um einen spezialisierten Dienst im Bereich des Kulturgüterschutzes handelte. Das SBC hatte überzeugend dargelegt, dass die beantragten Abweichungen eine bessere Integration des Projekts in das Ortsbild ermöglichten und eine strikte Anwendung des RCU zu einem heterogeneren und weniger gut integrierten Erscheinungsbild führen würde. Dies entsprach dem Ziel des RCU, eine harmonische Gestaltung zu gewährleisten. Auch die lokale Behörde (Gemeinde) und der kantonale Baudienst (SeCA) schlossen sich dieser Einschätzung an.

Das Kantonsgericht bejahte somit das Vorliegen besonderer Umstände im Sinne von Art. 148 LATeC. Die Abweichungen dienten dem öffentlichen Interesse der Verdichtung in einem bereits entwickelten und bebauten Stadtgebiet (Zentrum, Nähe Bahnhof), unter gleichzeitigem Erhalt der Integration in das bestehende Ortsbild. Die Beschwerdeführerinnen konnten keine überwiegenden privaten Interessen gegen die Abweichungen geltend machen. Ergänzend wurde erwähnt, dass die geplante Lösung die Anzahl der Dachöffnungen begrenzte und die spezifische Gestaltung der Lukarnen mit zurückversetzten Verglasungen einen Spiegeleffekt vermied.

5. Würdigung durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht wies die Rügen der Beschwerdeführerinnen zurück:

• Zur Definition von "Lukarne": Das Bundesgericht hielt fest, dass die Beschwerdeführerinnen lediglich eine subjektive Einschätzung der Definition von "Lukarne" geltend machten. Sie konnten jedoch nicht darlegen, inwiefern die Interpretation des Kantonsgerichts – welche Dachfenster (Velux) nicht als Lukarnen im Sinne von Art. 30 Abs. 3 und 4 RCU qualifiziert – willkürlich sei. Es sei vertretbar, encastrierte und horizontal ausgerichtete Öffnungen nicht als Lukarnen zu bezeichnen, auch wenn eine andere Lösung denkbar gewesen wäre.
• Zum Gleichbehandlungsprinzip und Ortsbildschutz: Die Beschwerdeführerinnen kritisierten, dass die unterschiedliche Behandlung von vorstehenden und nicht vorstehenden Dachöffnungen im "Kontext des hohen Denkmalschutzes" (nationale Bedeutung, ISOS, Ziel A) gegen die Gleichbehandlung verstosse. Das Bundesgericht entgegnete, dass das Kantonsgericht die Bedeutung des Kulturgüterschutzes sehr wohl berücksichtigt habe. Es habe sich auf die Fachmeinung des SBC gestützt, wonach gerade die Abweichungen eine bessere Integration und den Erhalt des Standorts gewährleisteten und eine strikte Anwendung des RCU zu einem heterogeneren Erscheinungsbild führen würde. Diese Abwägung des Kantonsgerichts, gestützt auf die Einschätzung der spezialisierten kantonalen Behörden, sei nicht als unhaltbar zu erachten. Die Beschwerdeführerinnen konnten nicht darlegen, dass die vom Kantonsgericht vorgenommene Interessenabwägung willkürlich war.
• Zur Verletzung des Eigentumsrechts: Die Rüge, ein geplantes 2,4 m breites Fenster mit direktem Blick auf den Garten der Beschwerdeführerinnen stelle eine Verletzung ihres Eigentumsrechts dar, wurde als unzureichend begründet (Art. 106 Abs. 2 BGG) erachtet. Die Beschwerdeführerinnen zeigten nicht auf, inwiefern die zulässigen Beschränkungen der Eigentumsgarantie gemäss Art. 36 BV überschritten wurden, insbesondere hinsichtlich der Schwere des Eingriffs oder der Verhältnismässigkeit im Verhältnis zum öffentlichen Interesse der Verdichtung. Zudem wurde die Baubewilligung unter Vorbehalt der Rechte Dritter, insbesondere des Privatrechts, erteilt, was den Beschwerdeführerinnen die Geltendmachung allfälliger privatrechtlicher Ansprüche vor dem Zivilrichter ermöglicht.
• Zur Beurteilung des Umfangs der Überschreitungen: Die Beschwerdeführerinnen rügten, das Kantonsgericht habe den Umfang der Überschreitungen aller Dachöffnungen nicht berücksichtigt. Das Bundesgericht bemerkte, dass das Kantonsgericht, indem es die Definition von Lukarne gemäss SBC als haltbar anerkannte, folgerichtig die Velux-Fenster nicht als Lukarnen berücksichtigen und somit die Abweichungen vom kommunalen Reglement bestätigen konnte, ohne den Umfang aller Überschreitungen zu berechnen.
• Zur Stellungnahme der Gemeinde: Der Einwand, die Zustimmung der Gemeinde habe sich hauptsächlich auf Erdgeschoss- und Fassadenänderungen bezogen und nicht auf Dachöffnungen, wurde vom Bundesgericht als nicht ausreichend befunden, um die kantonale Begründung als offensichtlich unhaltbar darzustellen, zumal das Bundesgericht bei lokalen Verhältnissen Zurückhaltung übt.

6. Schlussfolgerung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht befand, dass die Beschwerdeführerinnen nicht darlegen konnten, dass das Kantonsgericht Art. 65 Abs. 1 ReLATeC, Art. 30 Abs. 3 und 4 RCU oder Art. 148 LATeC willkürlich angewendet oder das Gleichbehandlungsprinzip verletzt hätte. Mit der gebotenen Zurückhaltung bei der Überprüfung lokaler Gegebenheiten erschien die Bestätigung der strittigen Abweichungen als nicht unhaltbar. Die Beschwerde wurde, soweit darauf eingetreten werden konnte, abgewiesen. Die Gerichtskosten wurden den Beschwerdeführerinnen auferlegt, und die Beschwerdegegnerin erhielt eine Parteientschädigung.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte die Erteilung einer Baubewilligung für die Sanierung und den Ausbau eines Gebäudes in Bulle, einschliesslich Dachlukarnen und -fenstern, welche Abweichungen vom kommunalen Baureglement erforderten. Die zentralen Punkte des Urteils sind:

1. Definition "Lukarne": Das Bundesgericht hielt die Auslegung des Kantonsgerichts für haltbar, dass "Lukarne" im Sinne des kommunalen Baureglements (Art. 30 RCU) nur herausragende Dachaufbauten umfasst, nicht aber in die Dachfläche eingelassene Dachfenster (Velux-Fenster), obwohl die kantonale Ausführungsverordnung eine breitere Definition bietet.
2. Rechtfertigung der Abweichungen: Die erteilten Abweichungen von den Maximalmassen für Lukarnen wurden gemäss Art. 148 LATeC als durch besondere Umstände gerechtfertigt und im öffentlichen Interesse der Ortsbildintegration und innerstädtischen Verdichtung liegend beurteilt. Dies erfolgte gestützt auf die detaillierte positive Stellungnahme des kantonalen Amts für Kulturgüter, welches eine bessere Integration des Projekts durch die Abweichung sah.
3. Willkürprüfung: Die Rügen der Beschwerdeführerinnen betreffend willkürliche Rechtsanwendung und Verletzung der Rechtsgleichheit wurden abgewiesen, da sie die kantonale Argumentation nicht als unhaltbar darlegen konnten. Das Bundesgericht übte dabei die gebotene Zurückhaltung bei der Beurteilung lokaler Verhältnisse aus.
4. Eigentumsgarantie: Eine Rüge wegen angeblicher Verletzung des Eigentumsrechts durch eine Fensteröffnung wurde als unzureichend begründet erachtet und zudem auf den Vorbehalt privatrechtlicher Ansprüche verwiesen.