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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts (4A_647/2024 vom 5. September 2025)

Einleitung Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit einer Beschwerde in Zivilsachen gegen ein Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich. Streitgegenstand ist die Erfüllung eines öffentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrags im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO, insbesondere die Eigentumsübertragung von Grundstücken und die Pflicht zur Erwirkung der Pfandrechtsfreiheit. Die Beschwerdeführerin (A._ AG, Verkäuferin) wehrte sich gegen die erst- und zweitinstanzlich erfolgte Zusprechung von Grundeigentum an die Beschwerdegegner (B._ und C.__, Käufer) sowie die Verpflichtung zur Freistellung der Grundstücke von einer bestehenden Hypothekarbelastung.

Sachverhalt Die A._ AG als Alleineigentümerin eines Grundstücks in U._ liess darauf Wohnungen und eine Tiefgarage erstellen, die als Stockwerkeigentumseinheiten ausgeschieden wurden. Die Beschwerdegegner erwarben mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 2. März 2022 eine Wohnung mit Kellerabteil und zwei Tiefgaragenplätze (Grundbuch Blätter yyy, zzz und www) zu je hälftigem Miteigentum. Die Eigentumsübertragung dieser Grundstücke an die Beschwerdegegner hat unbestrittenermassen bis anhin nicht stattgefunden. Auf den fraglichen Grundstücken lastet ein Register-Schuldbrief im ersten Rang zugunsten der E.__ AG über CHF 13'870'000.- als Gesamtpfand.

Prozessgeschichte 1. Einzelgericht Meilen (summarisches Verfahren): Die Beschwerdegegner beantragten die Zusprechung des je hälftigen Miteigentums an den erworbenen Grundstücken Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises (Begehren Ziff. 1). Weiter stellten sie verschiedene Eventualbegehren bezüglich der Löschung oder Entlassung der Grundstücke aus der Pfandhaft des Register-Schuldbriefs (Begehren Ziff. 2a-2d) und der Anweisung an das Grundbuchamt zur Eintragung des Eigentums (Begehren Ziff. 3a-3b). Das Einzelgericht sprach den Beschwerdegegnern das Eigentum Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises zu (Dispositiv-Ziff. 1). Es wies das Grundbuchamt an, die Beschwerdegegner bei Nachweis der Zahlung als Miteigentümer einzutragen (Dispositiv-Ziff. 2). Sodann verpflichtete es die Beschwerdeführerin unter Androhung einer Ordnungsbusse (Art. 343 Abs. 1 lit. c ZPO) und strafrechtlicher Folgen (Art. 292 StGB), innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils die Entlassung der Grundstücke aus der Pfandhaft des Schuldbriefs zu erwirken (Dispositiv-Ziff. 3). Auf die Begehren 2a-2c und 3a trat es nicht ein. 2. Obergericht des Kantons Zürich: Die Beschwerde der A._ AG wurde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. 3. Bundesgericht: Die A._ AG beantragte die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und Nichteintreten auf das Gesuch, eventualiter die Aufhebung von Dispositiv-Ziff. 3 des erstinstanzlichen Urteils und Nichteintreten auf die Begehren 2a-2d, subeventualiter eine Abänderung von Dispositiv-Ziff. 3, wonach die Pflicht zur Pfandentlassung an die erfolgte Kaufpreiszahlung zu knüpfen sei.

Massgebende Rechtsgrundlagen und Prüfungsraster Das Bundesgericht erinnert an die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO: * Abs. 1 lit. a: Der Sachverhalt muss unbestritten oder sofort beweisbar sein. Sofort beweisbar ist ein Sachverhalt, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann, in der Regel durch Urkunden (Art. 254 Abs. 1 ZPO). Ein klarer Fall ist zu verneinen, wenn die beklagte Partei substanziierte und schlüssige Einwendungen vorbringt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und geeignet sind, die richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGE 144 III 462 E. 3.1). * Abs. 1 lit. b: Die Rechtslage muss klar sein. Dies ist der Fall, wenn sich die Rechtsfolge bei Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 141 III 23 E. 3.2). Eine klare Rechtslage wird in der Regel verneint, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid erfordert, wie beispielsweise bei der Beurteilung von Treu und Glauben. Eine Ausnahme bildet das Rechtsmissbrauchsverbot, das einen klaren Fall auch bei wertender Berücksichtigung der Umstände zulassen kann, wenn das Verhalten offenkundig einen Missbrauch darstellt und in eine anerkannte Fallgruppe einzuordnen ist (Urteile 4A_480/2023 E. 3.2.2; 4A_12/2023 E. 3.2).

Begründung des Bundesgerichts

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein, soweit hinreichend begründet. Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung hält es fest, dass es diese grundsätzlich der Vorinstanz zugrunde legt (Art. 105 Abs. 1 BGG) und nur bei offensichtlicher Unrichtigkeit (Willkür) oder einer Rechtsverletzung korrigiert werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG), wobei die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein muss (Art. 97 Abs. 1 BGG).

1. Rechtsschutzinteresse der Beschwerdegegner (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) Die Beschwerdeführerin rügte, die Vorinstanz habe das Rechtsschutzinteresse der Beschwerdegegner zu Unrecht bejaht. Die Zusprechung von Grundeigentum "Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises" sei ein rechtlicher "Non-Valeur" für die Beschwerdegegner, da sie nicht beantragt hätten, was sie tatsächlich bezweckten. Zudem verletze das "Zug um Zug"-Gestaltungsurteil Art. 87 ZPO.

• Argumentation der Vorinstanz: Das Einzelgericht habe die Prozessvoraussetzungen (implizit) bejaht. Ein Anlass zur Abweichung bestehe nicht, da die Beschwerdeführerin nicht geltend mache, das Rechtsschutzinteresse sei nachträglich weggefallen. Die von der Beschwerdeführerin zitierten Bundesgerichtsentscheide zu Stufenklagen seien nicht einschlägig. Das Ziel der Beschwerdegegner sei es, Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises das Eigentum zu erhalten, was unter dem Gesichtspunkt des Rechtsschutzinteresses zulässig sei.
• Würdigung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht erachtet die Einwände der Beschwerdeführerin als unbegründet. Die Eigentumsübertragung sei unbestrittenermassen noch nicht erfolgt, und die Beschwerdegegner bezweckten mit ihrem Gesuch die Eigentumsübertragung der Grundstücke gemäss Art. 665 Abs. 1 ZGB. Die Zusprechung sei kein "Non-Valeur", da die Anweisung an das Grundbuchamt den Erwerb des Eigentums durch die Beschwerdegegner ohne weiteres Zutun der Beschwerdeführerin ermögliche. Die Beschwerdeführerin habe sich geweigert, das Eigentum zu übertragen, womit ein objektives Interesse am Gesuch bestehe. Die Rüge, die Rechtslage werde erst durch die "Züge" der Parteien gestaltet, sei unbehelflich, da die Beschwerdeführerin nicht darlege, dass die Beschwerdegegner ihre Leistung (Kaufpreiszahlung) nicht erbringen würden. Das Bundesgericht folgert, dass die Beschwerdeführerin weder das Fehlen eines Rechtsschutzinteresses noch einer klaren Rechtslage hinsichtlich der Prozessvoraussetzungen darzutun vermöchte. Die Frage, ob im Rechtsschutz in klaren Fällen auch die Prozessvoraussetzungen "klar" sein müssen, bleibt explizit offen.

2. Fälligkeit der Pflicht zur Pfandrechtsfreiheit (Art. 75 OR) Die Beschwerdeführerin rügte eventualiter, die Pflicht zur Erwirkung der Pfandrechtsfreiheit der zu übertragenden Grundstücke sei erst fällig, wenn die Beschwerdegegner den restlichen Kaufpreis bezahlten. Die Vorinstanz habe die Fälligkeit der Forderung falsch beurteilt und damit Art. 75 OR verletzt.

• Argumentation der Vorinstanz: Obwohl der Kaufvertrag nicht explizit eine Partei für die Pfandrechtsfreistellung nenne, könne nur die Pfandschuldnerin (unbestritten die A.__ AG) dieser Pflicht nachkommen. Gemäss Kaufvertrag habe die erforderliche Pfandentlassungsbewilligung bei der Eigentumsübertragung vorzuliegen. Da die Eigentumsübertragung eingefordert und zugesprochen worden sei, sei auch die Pflicht zur pfandrechtsfreien Übertragung fällig.
• Würdigung des Bundesgerichts: Das Bundesgericht erachtet auch diese Rüge als unbegründet. Die Beschwerdeführerin mache geltend, die Eigentumsübertragung sei "Zug um Zug" zugesprochen worden, lege aber nicht hinreichend dar, was sie daraus ableiten wolle. Gemäss Art. 82 OR müsse, wer bei einem zweiseitigen Vertrag den anderen zur Erfüllung anhalten wolle, entweder bereits erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten, es sei denn, dass er nach dem Inhalt oder der Natur des Vertrages erst später zu erfüllen habe. Da die Beschwerdegegner die Eigentumsübertragung Zug um Zug gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises gefordert und zugesprochen erhalten hätten, sei es bundesrechtskonform, wenn die Vorinstanz ableite, dass damit auch die Pflicht der Beschwerdeführerin zur pfandrechtsfreien Übertragung der Grundstücke fällig geworden sei. Eine Verletzung von Art. 75 OR oder das Fehlen einer klaren Rechtslage diesbezüglich sei nicht dargetan.

Schlussfolgerung des Bundesgerichts Das Bundesgericht weist die Beschwerde der A.__ AG ab, soweit darauf eingetreten wird. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt, und sie hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

• Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO): Das Bundesgericht bestätigt, dass die Voraussetzungen für das summarische Verfahren (insbesondere die klare Rechtslage bezüglich Eigentumsübertragung und Pfandfreistellungspflicht) im vorliegenden Fall erfüllt sind.
• Rechtsschutzinteresse: Das Interesse der Käufer an der Eigentumsübertragung "Zug um Zug" ist als berechtigt und nicht als "Non-Valeur" anerkannt, da die gerichtliche Anweisung eine Registrierung ohne weiteres Zutun der Verkäuferin ermöglicht.
• Fälligkeit der Pfandentlassungspflicht: Die Pflicht der Verkäuferin, die verkauften Grundstücke von bestehenden Pfandrechten zu befreien, ist mit der Zug-um-Zug-Zusprechung der Eigentumsübertragung fällig geworden, auch wenn die Kaufpreiszahlung der Käufer noch aussteht, da der Verkäuferin als Pfandschuldnerin die alleinige Möglichkeit zur Freistellung obliegt.
• Keine Verletzung von Art. 75 und Art. 82 OR: Die Annahme der Fälligkeit der Pfandentlassungspflicht verletzt kein Bundesrecht, da sie im Kontext eines synallagmatischen Vertrages und der Zug-um-Zug-Leistungspflicht der Käufer erfolgt.