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Gerne fasse ich das bereitgestellte Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts (1C_156/2025 vom 6. September 2025) detailliert zusammen:

Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichts 1C_156/2025 vom 6. September 2025

1. Einleitung und Streitgegenstand

Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts befasst sich mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich. Kern des Rechtsstreits ist die Höhe der Entschädigung im Rahmen einer formellen Teilenteignung (Art. 26 Abs. 2 BV i.V.m. kantonalem Enteignungsrecht) für die Fällung von Robinien auf Privatgrundstücken. Diese Fällungen sind im Zuge der Sanierung und Verbreiterung der Regensdorferstrasse in Dällikon durch den Kanton Zürich erforderlich. Die Beschwerdeführenden, Stockwerkeigentümer von fünf Mehrfamilienhäusern, wehren sich gegen die durch die Vorinstanzen verneinte Entschädigung für die zu fällenden Bäume.

2. Sachverhalt (Kurzfassung der massgebenden Punkte)

Die Parzellen Nrn. 2359, 2696 und 2744 sind mit fünf Mehrfamilienhäusern überbaut. Im Rahmen eines Strassensanierungsprojekts des Kantons Zürich, das eine Verbreiterung der Regensdorferstrasse um etwa einen Meter vorsieht, müssen die Grundeigentümerinnen und -eigentümer nicht nur geringfügige Flächen abtreten, sondern es müssen auch eine Reihe von Robinien gefällt werden, deren Wurzelwerk durch das Projekt tangiert wird. Diese Robinien wurden ursprünglich beim Bau einer Lärmschutzwand gepflanzt, die zur Einhaltung der Lärmschutzwerte für die Mehrfamilienhäuser diente.

Nach erfolglosen Verhandlungen über die Entschädigung beantragte das kantonale Immobilienamt die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Die Schätzungskommission in Abtretungsstreitigkeiten des Kantons Zürich sprach eine Entschädigung von Fr. 933.33 pro m² für das abzutretende Land zu, verneinte jedoch eine Entschädigung für die zu fällenden Bäume. Sie begründete dies damit, dass die Bäume Bestandteil der öffentlichen Strasse seien.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich bestätigte diesen Entscheid im Rekursverfahren. Es bejahte, dass keine Entschädigung für die Bäume zu leisten sei, begründete dies jedoch mit einer abweichenden Argumentation (siehe unten).

3. Begründung des vorinstanzlichen Urteils (Verwaltungsgericht)

Das Verwaltungsgericht stützte seinen Entscheid auf zwei Begründungsstränge:

• Hauptbegründung: Fehlender entschädigungspflichtiger Wertverlust nach der Differenzmethode Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Bäume gemäss Akzessionsprinzip (Art. 667 Abs. 2 ZGB) Bestandteil der Grundstücke seien. Eine Enteignung beziehe sich daher nicht direkt auf die Bäume, sondern auf den durch deren Fällung verursachten Wertverlust der Grundstücke. Die Entschädigung sei nach der Differenzmethode zu berechnen, d.h., es sei der Unterschied im Verkehrswert des Grundstücks mit und ohne die Bäume zu ermitteln. Das Verwaltungsgericht verneinte einen entschädigungspflichtigen Wertverlust. Es argumentierte, die Bäume würden aufgrund ihres Schattenwurfs im Winter die Besonnung beeinträchtigen und ihre Gattung spiele keine Rolle für die Bewertung der hinterliegenden Grundstücke. Eine Verbesserung der Wohnqualität durch die Robinien sei daher fraglich. Die vom Kanton zugesagte Neubepflanzung (Büsche/Sträucher) sei zwar zu berücksichtigen, ändere aber nichts an diesem Ergebnis.

• Eventualbegründung: Beseitigungsrevers Das Verwaltungsgericht ging ferner auf einen Beseitigungsrevers ein, der mit der Baubewilligung für die Mehrfamilienhäuser verknüpft war. Obwohl dessen Formulierung als unklar bezeichnet wurde, interpretierte das Verwaltungsgericht ihn dahingehend, dass nicht nur Nebenbauten hinter der Lärmschutzwand, sondern auch die vor dieser gepflanzten Robinien im Falle eines Strassenausbaus entschädigungslos zu beseitigen seien. Die vom Schätzungskommission aufgeworfene Frage, ob die Robinien als Bestandteil der Strasse zu würdigen seien, liess das Verwaltungsgericht dabei explizit offen.

4. Rügen der Beschwerdeführenden

Die Beschwerdeführenden kritisierten beide Begründungsstränge:

• Zur Hauptbegründung: Sie machten geltend, der Schaden bei Baumfällungen werde auch im Haftpflichtrecht nach dem Wert des Baumes berechnet (BGE 127 III 73 E. 4c), da eine genaue Werteinbusse des Grundstücks schwer feststellbar sei. Sie bestritten die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Bäume würden die Wohnqualität nicht verbessern, und verwiesen auf erwünschten Schatten im Sommer, Laubfreiheit im Winter, verschönerte Aussicht und zusätzlichen Lärm-/Staubschutz. Die Sachverhaltsfeststellungen zur Wohnqualität und zum Minderwert seien offensichtlich unrichtig und § 13 AbtrG willkürlich angewendet.
• Zur Eventualbegründung: Sie rügten Aktenwidrigkeit und Willkür. Der Beseitigungsrevers sei nur für die Parzellen Nrn. 2744, 2695 und 2696 erlassen worden (damals Parzelle Nr. 2358), nicht aber für Parzelle Nr. 2359. Zudem beziehe sich der Revers nur auf Nebenbauten, nicht auf Bäume. Die Baubewilligung für die Lärmschutzwand (1997) habe die Bepflanzung sogar vorgeschrieben, während der Revers erst später (2000) im Zusammenhang mit den Mehrfamilienhäusern erlassen wurde.

5. Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht beurteilte die Beschwerde unter folgenden massgebenden Gesichtspunkten:

• Kognition und Grundsatz der vollen Enteignungsentschädigung (Art. 26 Abs. 2 BV): Das Bundesgericht prüft die methodische Ermittlung der Entschädigungshöhe im Hinblick auf den verfassungsrechtlichen Anspruch auf volle Entschädigung (Art. 26 Abs. 2 BV) mit freier Kognition. Sachverhaltsfeststellungen und die Auslegung kantonalen Rechts werden hingegen nur unter Willkürgesichtspunkten (Art. 97 Abs. 1 BGG) geprüft (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.2; Urteil 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019 E. 3.2). Das Prinzip der vollen Entschädigung bedeutet, dass die enteignete Person wirtschaftlich wie ohne Enteignung gestellt werden soll (BGE 122 I 168 E. 4b/aa). Die Differenzmethode ist grundsätzlich eine zulässige Methode zur Entschädigungsbemessung (BGE 129 II 420 E. 3.1.1; Urteil 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 E. 6.3).

• Zur Hauptbegründung des Verwaltungsgerichts (E. 3):

  • Das Bundesgericht hält fest, dass die Differenzmethode als solche methodisch nicht zu beanstanden ist. Es steht Fachgerichten frei, die Wertminderung auch mittels Vereinfachungen direkt zu erfassen, sofern das Gebot der vollen Entschädigung nicht ausgehöhlt wird (Urteil 1C_50/2021 vom 17. Januar 2022 E. 4.3).
  • Jedoch kritisiert das Bundesgericht die Anwendung der Methode durch das Verwaltungsgericht. Die blosse Behauptung, eine Verbesserung der Wohnqualität durch die Robinien sei fraglich, ohne fundierte Verkehrswertschätzung, ist ungenügend.
  • Das von den Beschwerdeführenden genannte Baumgutachten über Fr. 15'000.-- pro Baum schätzt zwar den Ersatzwert der Bäume, nicht aber den Verkehrswert der Liegenschaften. Das Bundesgericht präzisiert unter Verweis auf Urteil 1C_266/2011 E. 6.4, dass ein Käufer nicht zwingend bereit ist, für eine Bepflanzung einen höheren Preis zu zahlen, insbesondere bei Gewerbe- oder Baugrundstücken, wo Bäume die Überbauung behindern können.
  • Entscheidend ist hier jedoch, dass es sich um überbautes Grundstück in der Wohnzone handelt. Das Bundesgericht moniert, dass die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts zur Wohnqualität offensichtlich unzureichend sind (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das genannte Foto eines Schattenwurfs ist nicht aussagekräftig (Aufnahmezeit, Blickrichtung). Die Argumente der Beschwerdeführenden, dass Schatten im Sommer erwünscht und die Bäume im Winter laubfrei seien, sowie der Aspekt der ästhetischen Aussicht auf Baumkronen statt Fassaden wurden vom Verwaltungsgericht ignoriert oder unzureichend gewürdigt.
  • Auch die Bezugnahme auf die Begründung der Schätzungskommission hilft nicht, da diese anders argumentiert hatte (Bäume als Strassenbestandteil).
  • Die vom Kanton in Aussicht gestellte Neubepflanzung mit Büschen und Sträuchern ändert nichts an den fehlenden Aspekten der Wohnqualität (Schatten, Aussicht).

• Zur Eventualbegründung des Verwaltungsgerichts (Beseitigungsrevers) (E. 4):

  • Die Auslegung eines Beseitigungsrevers ist eine Rechtsfrage (vgl. Urteile 1C_126/2024 vom 25. Februar 2025 E. 2.2).
  • Das Bundesgericht stellt fest, dass der Beseitigungsrevers aus dem Jahr 2000 Teil einer Baubewilligung für die fünf Mehrfamilienhäuser auf der damaligen Parzelle Nr. 2358 (heutige Nrn. 2744, 2695 und 2696) war. Die Ausdehnung dieses Revers' durch das Verwaltungsgericht auf die Parzelle Nr. 2359 ist willkürlich, da er sich explizit nur auf die erwähnten Parzellen und Bauten bezog.
  • Die Eventualbegründung hält somit ebenfalls vor Bundesrecht nicht stand.

• Zwischenfazit und Rückweisung (E. 4.4): Da sowohl die Haupt- als auch die Eventualbegründung des Verwaltungsgerichts bundesrechtswidrig sind, hebt das Bundesgericht das Urteil auf. Die Angelegenheit wird zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Das Verwaltungsgericht wird sich dabei vertieft mit den Vorbringen der Beschwerdeführenden auseinandersetzen müssen. Insbesondere muss es auch die von der Schätzungskommission aufgeworfene Frage prüfen, ob die Robinien als Strassenbestandteil zu qualifizieren sind und ob sich eine Bejahung dieser Frage und die Verfügung eines Beseitigungsrevers nicht ohnehin gegenseitig ausschliessen.

6. Entscheid des Bundesgerichts

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 23. Januar 2025 wird aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Die Gerichtskosten werden dem Kanton Zürich auferlegt, und dieser hat die Beschwerdeführenden für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht hat das Urteil des Zürcher Verwaltungsgerichts aufgehoben, das eine Entschädigung für die Fällung von Robinien im Rahmen einer Strassenverbreiterung verneint hatte. Es kritisierte die unzureichenden Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der Wohnqualität der Bäume (Schatten, Aussicht) als willkürlich (Art. 97 Abs. 1 BGG) und stellte fest, dass die Differenzmethode zwar grundsätzlich korrekt sei, aber nicht willkürlich angewendet werden dürfe. Zudem erachtete das Bundesgericht die Ausdehnung eines Beseitigungsrevers auf nicht explizit darin genannte Parzellen als willkürlich. Die Sache wurde zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen, welches sich vertiefter mit allen Argumenten, einschliesslich der Frage der Qualifizierung der Bäume als Strassenbestandteil, auseinandersetzen muss.