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Detaillierte Zusammenfassung des Urteils 4A_239/2025 des Schweizerischen Bundesgerichts vom 12. August 2025

1. Einleitung und Streitgegenstand

Das vorliegende Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts befasst sich mit einer Beschwerde in Zivilsachen im Kontext einer Mieterausweisung und der Anwendung des Rechtsschutzes in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO). Die A._ AG (Vermieterin/Beschwerdeführerin) beantragte die sofortige Räumung von Büroräumlichkeiten durch die B._ AG (Mieterin/Beschwerdegegnerin) aufgrund ausstehender Mietzinse. Die Mieterin focht die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d des Obligationenrechts (OR) an und erhob den Einwand der Treuwidrigkeit der Kündigung. Das Bundesgericht hatte zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht den Rechtsschutz in klaren Fällen verweigerte, weil der Einwand der Treuwidrigkeit im summarischen Verfahren nicht als offensichtlich unbegründet abgetan werden konnte.

2. Sachverhaltliche Grundlagen

Die Parteien schlossen am 1. Dezember 2015 einen Mietvertrag über Büroräumlichkeiten und einen Parkplatz zu einem monatlichen Mietzins von CHF 3'350.- ab. Unbestritten ist, dass die Mieterin bis September 2019 die Mietzinse durch Verrechnung mit Honorarforderungen aus Architektenleistungen gegenüber der Vermieterin beglich, was von der Vermieterin akzeptiert wurde.

Am 12. Juli 2024 mahnte die Vermieterin die Mieterin mittels Einschreiben an, dass diese seit Oktober 2019 keine Mietzinse mehr bezahlt habe, und setzte ihr gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine 30-tägige Frist zur Begleichung des ausstehenden Betrags von CHF 194'300.- zuzüglich Verzugszinsen, verbunden mit der Androhung der Kündigung. Die Mieterin stellte den Zahlungsverzug mit Einschreiben vom 9. August 2024 in Abrede und erklärte die Verrechnung mit eigenen (angeblichen) Honoraransprüchen für weitere Architekturleistungen in beträchtlicher Höhe (über CHF 1.5 Millionen). Da die Zahlung ausblieb, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 16. August 2024 ausserordentlich per 30. September 2024.

Die Mieterin focht diese Kündigung am 23. August 2024 fristgerecht bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt an, mit dem Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit/Ungültigkeit, eventualiter der Aufhebung wegen Missbräuchlichkeit.

3. Vorinstanzliche Entscheidungen

Die Vermieterin ersuchte am 18. September 2024 das Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte die Räumung der Mieterin. Das Zivilgericht trat am 21. November 2024 auf das Gesuch nicht ein. Die von der Vermieterin erhobene Berufung wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt am 4. April 2025 ab. Beide kantonalen Instanzen begründeten ihr Nichteintreten damit, dass die Sach- und Rechtslage im Hinblick auf den von der Mieterin erhobenen Einwand der Treuwidrigkeit der Kündigung nicht klar sei.

4. Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts

4.1. Zulässigkeit der Beschwerde Das Bundesgericht stellte fest, dass die Beschwerde in Zivilsachen zulässig ist, da es sich um einen Endentscheid einer oberen kantonalen Rechtsmittelinstanz handelt (Art. 90, 75 Abs. 2 BGG) und der erforderliche Streitwert von CHF 15'000.- in mietrechtlichen Ausweisungsverfahren (als Mietwert für drei Jahre berechnet) erreicht ist (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gaben zu keinen Bemerkungen Anlass.

4.2. Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) Das Bundesgericht rekapitulierte die Voraussetzungen für Rechtsschutz in klaren Fällen: Der Sachverhalt muss unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar (lit. b) sein. Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand, in der Regel durch Urkunden, nachgewiesen werden kann. Die Rechtslage ist dann klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes ohne Weiteres ergibt. Sie ist hingegen nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid erfordert (BGE 144 III 462 E. 3.1; 141 III 23 E. 3.2; 138 III 123 E. 2.1.2).

Diese Anforderungen gelten auch für die Vorfrage der Gültigkeit einer Kündigung im Ausweisungsverfahren. Um das Ziel des mietrechtlichen Kündigungsschutzes nicht zu unterlaufen, ist der Rechtsschutz in klaren Fällen nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung klar berechtigt erscheint (BGE 142 III 515 E. 2.2.4). Für die Verneinung eines klaren Falles genügen substanziierte und schlüssige Einwendungen der beklagten Partei, die nicht sofort widerlegt werden können und geeignet sind, die richterliche Überzeugung zu erschüttern (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

4.3. Zahlungsverzugskündigung und Verrechnungseinrede (Art. 257d OR) Gemäss Art. 257d Abs. 1 OR kann der Vermieter dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen und bei unbenutztem Ablauf die Kündigung androhen. Erfolgt keine Zahlung, kann der Vermieter gemäss Abs. 2 fristlos kündigen (bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats). Möchte der Mieter eine solche Kündigung durch Verrechnung abwenden, muss seine Verrechnungseinrede klar und eindeutig sein und dem Vermieter innert der Zahlungsfrist zugehen. Eine bestrittene Gegenforderung muss der Mieter im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen sofort und liquide beweisen können. Andernfalls würde der Anspruch des Vermieters auf rasche Beendigung des Mietverhältnisses vereitelt (Urteile 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2; 4A_211/2024 vom 11. Juni 2024 E. 3.3.2).

4.4. Anwendung auf den vorliegenden Fall: Treuwidrigkeit der Kündigung

4.4.1. Erfüllung der Kündigungsvoraussetzungen von Art. 257d OR an sich Das Bundesgericht stellte fest, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR im Grunde erfüllt waren: Die Mieterin wurde gemahnt und zur Zahlung aufgefordert. Sie erklärte zwar Verrechnung, konnte die bestrittenen Honorarforderungen aber im summarischen Ausweisungsverfahren weder dem Bestand noch der Höhe nach liquide beweisen. Somit verblieb der abgemahnte Mietzinsausstand, und die Kündigung erfolgte nach unbenutztem Ablauf der Frist fristgerecht. Insofern wäre die Sach- und Rechtslage klar gewesen.

4.4.2. Der Einwand der Treuwidrigkeit (Art. 271 f. OR) als Hinderungsgrund Die Vorinstanz lehnte den Rechtsschutz in klaren Fällen jedoch ab, weil sie den Einwand der Mieterin, die Kündigung sei treuwidrig erfolgt, als nicht offensichtlich unbegründet erachtete. Eine Zahlungsverzugskündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, kann gemäss Art. 271 f. OR nur unter aussergewöhnlichen Umständen wegen Verstosses gegen Treu und Glauben angefochten werden. Eine Anfechtung muss innerhalb der Verwirkungsfrist von Art. 273 OR erfolgen (BGE 133 III 175 E. 3). Das Bundesgericht ergänzte den Sachverhalt von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) und stellte fest, dass die Mieterin die Kündigung tatsächlich fristgerecht angefochten hatte, sodass ihr Einwand der Treuwidrigkeit im Ausweisungsverfahren grundsätzlich gehört werden konnte.

4.4.3. Die "ganz besondere Situation" des vorliegenden Falles Das Bundesgericht bestätigte die Argumentation der Vorinstanz, die von einer "ganz besonderen Situation" ausging: * Die Mietvertragsparteien hatten seit 2015 vereinbart und bis September 2019 gelebt, dass die Mietzinse durch Verrechnung mit Honorarforderungen aus Architektenleistungen getilgt werden. Diese Form der Begleichung hatte die Vermieterin vorbehaltlos akzeptiert. * Nach September 2019 setzte die Mieterin diese Praxis fort, ohne dass die Vermieterin ihr jemals mitgeteilt hätte, dass diese Art der Mietzinsbegleichung nicht mehr akzeptiert werde und nunmehr effektive Zahlungen zu leisten seien. * Der "Gesinnungswandel" der Vermieterin wurde der Mieterin erst knapp fünf Jahre später durch das Einschreiben vom 12. Juli 2024 kundgetan, das direkt mit einer Kündigungsandrohung wegen des über Jahre akkumulierten Mietzinsausstandes verbunden war.

4.4.4. Würdigung der Argumentation der Beschwerdeführerin Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung von Art. 257 ZPO, des Willkürverbots (Art. 9 BV) und der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Sie argumentierte, die Miete sei eine Bringschuld (Art. 74 Abs. 2 Ziff. 1 OR), und es sei zulässig, Mietzinse innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist (Art. 128 Ziff. 1 OR) auch rückwirkend einzufordern. Ein langjähriges Stillhalten könne daher keine Treuwidrigkeit begründen.

Das Bundesgericht entgegnete, dass die Vermieterin die besondere Situation übergehe. Es werde der Vermieterin nicht vorgeworfen, Mietzinse rückwirkend eingefordert zu haben, sondern vielmehr, der Mieterin nicht mitgeteilt zu haben, dass die jahrelang praktizierte Tilgung durch Verrechnung ab Oktober 2019 nicht mehr akzeptiert werde. Dieser Umstand der über Jahre unterbliebenen Kundgabe eines Gesinnungswandels, verbunden mit der direkten Kündigungsandrohung für einen erheblichen, akkumulierten Ausstand, führte die Vorinstanz zu Recht zur Annahme, dass der Einwand der Treuwidrigkeit nicht von vornherein unbegründet sei.

Die Vorinstanz habe nicht angenommen, trotz fehlenden Beweises der Verrechnungsforderungen liege "Erfüllung" vor. Vielmehr seien die formellen Anforderungen von Art. 257d OR als erfüllt erachtet worden. Dies schliesse jedoch nicht aus, dass eine an sich gültige Kündigung unter aussergewöhnlichen Umständen gegen Treu und Glauben verstossen kann (BGE 140 III 591 E. 1). Die hier gegebenen Umstände (jahrelang akzeptierte Verrechnung, fehlende Vorab-Mitteilung der Nichtakzeptanz, direkte Kündigungsandrohung für akkumulierte Forderung) bilden solche aussergewöhnlichen Umstände. Die Rechtsfrage, ob diese Zahlungsverzugskündigung als treuwidrig zu qualifizieren sei, erfordert eine wertende Berücksichtigung der gesamten Umstände, welche im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht vorgenommen werden kann. Eine solche Rechtslage ist in der Regel nicht klar (vgl. E. 2.1 in fine des Urteils).

4.4.5. Fazit zur Klärungsbedürftigkeit Das Bundesgericht bestätigte, dass die Vorinstanz die Beschwerdeführerin nicht eines treuwidrigen Verhaltens "unterstellt" habe, sondern lediglich Klärungsbedarf hinsichtlich der Treuwidrigkeit der Kündigung festgestellt habe. Dies ist angesichts der besonderen Gesamtumstände nachvollziehbar und verletzt kein Bundesrecht.

5. Endgültiger Entscheid des Bundesgerichts

Die Beschwerde wurde abgewiesen. Die Beschwerdeführerin wurde kostenpflichtig und zur Entschädigung der Beschwerdegegnerin verpflichtet.

Kurze Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

• Kein Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO): Das Bundesgericht bestätigte, dass die Ausweisung der Mieterin im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht gewährt werden konnte.
• Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR) an sich erfüllt: Die formellen Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung wegen ausstehender Mietzinse waren erfüllt, da die von der Mieterin zur Verrechnung gestellten Gegenforderungen im summarischen Verfahren nicht liquide nachgewiesen werden konnten.
• Hindernder Einwand der Treuwidrigkeit (Art. 271 OR): Trotzdem war die Rechtslage nicht klar, da der Einwand der Mieterin, die Kündigung sei treuwidrig, nicht von vornherein als offensichtlich unbegründet oder haltlos verworfen werden konnte.
• Besondere Umstände: Ausschlaggebend waren die über Jahre (bis September 2019) gelebte und von der Vermieterin akzeptierte Praxis der Mietzinsbegleichung durch Verrechnung mit Architektenhonoraren. Die Vermieterin hatte ihren "Gesinnungswandel", diese Art der Zahlung ab Oktober 2019 nicht mehr zu akzeptieren, der Mieterin nicht mitgeteilt. Erst knapp fünf Jahre später erfolgte die rückwirkende Einforderung der aufgelaufenen Mietzinse direkt verbunden mit einer Kündigungsandrohung.
• Bedarf an umfassender Prüfung: Die Frage, ob dieses Vorgehen mit dem Grundsatz von Treu und Glauben vereinbar ist, erfordert eine umfassende wertende Abwägung der Gesamtumstände, die im summarischen Verfahren unzulässig ist.