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Hier ist eine detaillierte Zusammenfassung des bereitgestellten Urteils des Schweizerischen Bundesgerichts 5A_31/2025 vom 9. Mai 2025:

Bundesgerichtsurteil 5A_31/2025 vom 9. Mai 2025

Gericht: Bundesgericht, II. zivilrechtliche Abteilung Datum: 9. Mai 2025 Aktenzeichen: 5A_31/2025 Parteien: * Beschwerdeführerin: A._ SA (Eigentümerin des versteigerten Grundstücks vvv) * Beschwerdegegner 1: Office des poursuites du district de Lavaux-Oron (Betreibungsamt) * Beschwerdegegner 2: B._ (Gläubigerin in einer der Betreibungen gegen D._) * Beschwerdegegatin 3: C._ SA (Ersteigerin des Grundstücks vvv) Gegenstand: Betreibung auf Grundpfandverwertung, Zuschlag Vorinstanz: Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud (Kantonale Aufsichtsbehörde)

Sachverhalt:

D._ war Eigentümer des Grundstücks uuu und Alleinverwaltungsrat der A._ SA, Eigentümerin des Grundstücks vvv. Beide Grundstücke befanden sich in V._. Das angrenzende Grundstück www gehörte E.E._ (verstorben im Juli 2024), deren Sohn F.E._ Verwaltungsratspräsident der C._ SA war.

Gegen D._ liefen mehrere Betreibungen auf Grundpfandverwertung, darunter die von B._ auf das Grundstück vvv (Betreibung Nr. xxx). Für dieses Grundstück wurden die Verwertungsbedingungen und das Lastenverzeichnis am 5. Dezember 2023 hinterlegt und die öffentliche Versteigerung auf den 27. Februar 2024 angesetzt.

Im Vorfeld der Versteigerung, am 22. Januar 2024, informierte der Anwalt von E.E._, Me H._, das Betreibungsamt schriftlich darüber, dass für das Grundstück vvv im Grundbuch keine Dienstbarkeit zugunsten eines Aussichtsrechts (servitude de vue) über das Grundstück www eingetragen sei, obwohl die Westfassade des Hauses auf vvv drei Fenster aufweise, die an der Grenze zu www liegen. Er wies auf das kantonale Recht hin, das seine Mandantin berechtige, die Entfernung dieser Fenster zu verlangen, und argumentierte, dass das Fehlen einer solchen Dienstbarkeit einen erheblichen Minderwert darstelle, der im Expertenbericht fehle.

Während einer Besichtigung der Grundstücke am 26. Januar 2024 machte das Betreibungsamt die Anwesenden mündlich auf den Inhalt der Korrespondenz von Me H._ aufmerksam. D._ (zugleich gesetzlicher Vertreter der A._ SA) beschwerte sich am 29. Januar 2024 beim Betreibungsamt über den Ablauf der Besichtigung und verlangte die sofortige Einstellung des Verwertungsverfahrens. Das Betreibungsamt wies die Einstellung ab, gab D._ aber im Sinne des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) Gelegenheit zur Stellungnahme zu den Briefen, mit dem Hinweis, dass diese Stellungnahme den Interessenten vor der Versteigerung zur Kenntnis gebracht werde. Die gegen diese Entscheidung gerichtete Beschwerde von D.__ wurde in den Vorinstanzen abgewiesen.

Bei der Versteigerung am 27. Februar 2024 verlas das Betreibungsamt (bzw. dessen Vertreter) zu Beginn der Versteigerung des Grundstücks vvv einen Zusammenfassung der erhaltenen Korrespondenz von Me H._ sowie die schriftliche Stellungnahme von D._, die am selben Morgen eingegangen war. D._ erklärte darin, dass gemäss einer Konvention von 2015 mit Frau E.E._ alle Aussichtsrechte im Grundbuch eingetragen werden könnten und nur ein Küchenfenster geändert werden müsse (Licht, aber keine Aussicht).

Nachdem der Höchstbietende die Bedingungen nicht erfüllte, wurde das Grundstück vvv der C.__ SA zum zweithöchsten Gebot von Fr. 1'104'016.55 zugeschlagen.

Vorinstanzliche Entscheide:

A._ SA reichte am 8. März 2024 Beschwerde gegen den Zuschlag ein. Sie machte im Wesentlichen geltend, das Betreibungsamt habe die Bieter getäuscht, indem es den Inhalt der Schreiben von Me H._ ohne Überprüfung der Wahrheit kommunizierte. Die Behauptungen seien falsch und dienten nur dazu, Interessenten abzuschrecken.

Die untere Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde am 1. Juli 2024 ab. Sie begründete dies damit, dass das Betreibungsamt durch Verlesung des Schreibens und Ermöglichung der Stellungnahme des Eigentümers seine Informationspflicht erfüllt habe. Es sei nicht verpflichtet gewesen, die Richtigkeit der Informationen zu überprüfen. Zudem hätte die Beschwerdeführerin die fraglichen Tatsachen bereits bei der Schätzung geltend machen müssen und habe selbst eine problematische Situation geschaffen.

Die obere kantonale Aufsichtsbehörde (Cour des poursuites et faillites) wies den Rekurs der A.__ SA gegen diesen Entscheid am 20. Dezember 2024 ebenfalls ab. Dies ist der angefochtene Entscheid.

Rügen vor Bundesgericht:

A.__ SA focht den Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde mit Beschwerde in Zivilsachen vor Bundesgericht an. Sie verlangte primär die Aufhebung des Zuschlags für das Grundstück vvv und subsidiär die Aufhebung des angefochtenen Urteils und Rückweisung an die Vorinstanz.

Sie rügte im Wesentlichen: 1. Willkürliche Sachverhaltsfeststellung (Art. 9 BV): * Die Vorinstanz habe willkürlich das tatsächliche Ziel der C._ SA ignoriert, wie es sich aus deren Stellungnahme im kantonalen Verfahren ergab (das Fehlen einer Dienstbarkeit sei für C._ SA kein Problem, wäre aber eine Katastrophe für Dritte). * Die Vorinstanz habe willkürlich angenommen, dass nur eine Zusammenfassung des Schreibens von Me H._ und nicht das gesamte Schreiben verlesen worden sei, was im Widerspruch zum Protokoll stehe und fehlende Transparenz des Amtes suggeriere. * Die Vorinstanz habe willkürlich die offensichtlichen Verbindungen zwischen C._ SA, Me H._, E.E._ und F.E._ (Sohn, Gründer/Verwalter von C._ SA, dessen assoziierter Anwalt) ignoriert, die ein Interesse an einer Abschreckung anderer Bieter zeigten. * Die Vorinstanz habe willkürlich ignoriert, dass der Inhalt des Schreibens von Me H._ falsch und unvollständig sei (Verweis auf Konvention von 2015, wonach Dienstbarkeiten eingetragen werden können und nur ein Fenster zu ändern sei; das dritte Fenster sei nur eine WC-Lüftung). Dies erhalte die Illusion einer "angeblich uneigennützigen" Kommunikation aufrecht. * Diese angeblich willkürlich ignorierten oder falsch festgestellten Tatsachen hätten den Zuschlagspreis beeinflusst. * Die Vorinstanz habe willkürlich die Tatsache ignoriert, dass die Beschwerdeführerin die Einstellung der Versteigerung beantragt hatte. 2. Verletzung von Art. 132a LP, 23 ff. und 230 OR: Basierend auf den angeblich willkürlich festgestellten/ignorierten Tatsachen habe die Vorinstanz zu Unrecht angenommen, dass der Zuschlag nicht durch unerlaubte Manöver beeinträchtigt worden sei. * Das Betreibungsamt habe durch die unverifizierte Kommunikation der Informationen aus dem Schreiben von Me H._ (handelnd im Interesse von F.E.__) bewusst bei einem Manöver mitgewirkt, das darauf abzielte, Interessenten abzuschrecken und das Versteigerungsergebnis zu verfälschen. * Das Ziel dieser Kommunikation sei nicht Information, sondern Abschreckung gewesen. * Die Weigerung der Vorinstanz zu prüfen, ob die kommunizierten Informationen wesentliche Elemente im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR darstellten, habe die Beschwerdeführerin einer Kontrolle der Rechtmässigkeit der Amtsinformation beraubt. * Die Frage der drei Fenster sei objektiv nicht geeignet, die Interessenten zum Abschluss des Kaufvertrags zu bestimmen oder den Preis erheblich zu beeinflussen, und sei daher nicht wesentlich. Das Amt hätte solche unwesentlichen, potenziell irreführenden Informationen nicht kommunizieren dürfen, ohne sie zu überprüfen.

Erwägungen des Bundesgerichts:

Das Bundesgericht prüfte zunächst die Zulässigkeit der Beschwerde (bestätigt, da Beschwerdeführerin als Eigentümerin ein schutzwürdiges Interesse an einer ordnungsgemässen Verwertung hat, insbesondere im Hinblick auf Art. 230 OR und einen allfälligen Überschuss). Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an, prüft aber nur begründete Rügen. Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz prüft es nur auf Willkür (Art. 9 BV).

1. Sachverhaltsrügen (Willkür gemäss Art. 9 BV): Das Bundesgericht wies sämtliche Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführerin als unbegründet ab:

   • Die angebliche "Enthüllung" der Absichten der C.__ SA aus deren Stellungnahme sei keine willkürlich ignorierte Tatsache. Die Meinungsäusserung eines Bieters über die Auswirkungen einer fehlenden Dienstbarkeit für Dritte sei kein Beweis für ein "Manöver".
   • Es sei unerheblich, ob eine Zusammenfassung oder der gesamte Brief verlesen wurde. Der genaue Inhalt des Schreibens (Fehlen der Grundbucheintragung, Vorhandensein von Fenstern) sei unbestritten. Spekulationen über die Absichten des Amtes seien haltlos.
   • Die von der Beschwerdeführerin dargelegten Verbindungen zwischen den Beteiligten (Filiation, geschäftliche Beziehungen) seien ebenfalls unerheblich. Sie zeigten lediglich ein Projekt zur Erweiterung eines Immobilienvermögens im Rahmen rechtlich zulässiger Strukturen anlässlich einer Zwangsvollstreckung. Sie stellten kein unerlaubtes Manöver dar.
   • Die Behauptung, der Inhalt des Schreibens sei falsch und unvollständig gewesen, überzeuge nicht. Die Beschwerdeführerin bestreite weder, dass keine Dienstbarkeit eingetragen ist, noch dass ein drittes Fenster existiert. Der Streit über die rechtliche Qualifikation (Dienstbarkeit vs. WC-Lüftung) sei unbestritten. Das Betreibungsamt habe den Standpunkt beider Parteien kommuniziert. Dies sei Transparenz und kein Falschspiel. Die Beschwerdeführerin bzw. ihr Vertreter hatten bei der Versteigerung ausreichend Gelegenheit, ihren Standpunkt darzulegen. Dass ihre Argumentation die Bieter nicht überzeugte, sei ihre eigene Einschätzung. Das Betreibungsamt habe allen die gleiche Möglichkeit zur Äusserung gegeben.
   • Die Behauptung, die Tatsachen hätten den Preis beeinflusst, sei nicht substanziiert.
   • Die Rüge bezüglich des abgelehnten Gesuchs um Einstellung der Versteigerung sei unerheblich, da diese Entscheidung rechtskräftig geworden sei.

2. Rechtsrügen (Verletzung von Art. 132a LP, 23 ff. und 230 OR): Das Bundesgericht wies auch diese Rügen als offensichtlich unbegründet ab, da die Sachverhaltsrügen, die die Grundlage bildeten, verworfen wurden.

   • Die Beschwerdeführerin habe kein einziges unerlaubtes oder sittenwidriges Manöver nachgewiesen, das das Versteigerungsergebnis beeinträchtigt hätte.
   • Das Betreibungsamt habe sich nicht an einem solchen Manöver beteiligt. Es habe lediglich transparent und ohne parteiische Stellungnahme die Positionen der verschiedenen Beteiligten bezüglich eines dinglichen Konflikts wiedergegeben, dessen Existenz niemand bestreite.
   • Die Argumentation der Beschwerdeführerin sei zudem widersprüchlich: Sie behaupte einerseits, die Informationen seien für die Kaufentscheidung nicht wesentlich gewesen, und mache andererseits geltend, deren Kommunikation stelle eine Unregelmässigkeit dar und habe das Ergebnis unerlaubt beeinflusst. Das Bundesgericht hielt fest, dass es gerade zur Informationspflicht des Amtes gehöre, auf Parameter hinzuweisen, die für Bieter relevant sein könnten, auch wenn sie umstritten seien.

Entscheid:

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten war.

Kosten:

Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.- wurden der Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Es wurden keine Parteientschädigungen zugesprochen (Art. 68 Abs. 1 und 3 BGG).

Zusammenfassung der wesentlichen Punkte:

Das Bundesgericht bestätigte den Zuschlag eines Grundstücks (vvv) in der Grundpfandverwertung, den die Eigentümerin (A.__ SA) wegen angeblicher unerlaubter Manöver und Informationspflichtverletzungen des Betreibungsamtes anfacht hatte. Die Eigentümerin rügte im Wesentlichen, das Amt habe durch die unverifizierte Kommunikation von Informationen über eine fehlende Dienstbarkeit (Aussichtsrecht) Interessenten abgeschreckt. Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab. Es stellte fest, dass die Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführerin (u.a. angebliche Willkür bei der Würdigung der Absichten der Ersteigerin, der Art der Informationsweitergabe durch das Amt, der Verbindungen zwischen den Beteiligten und der Richtigkeit der strittigen Information) unbegründet seien. Insbesondere sei das Betreibungsamt seiner Informationspflicht nachgekommen, indem es transparent die Existenz eines Konflikts über die Dienstbarkeit und die jeweiligen Standpunkte der Beteiligten darlegte. Es habe kein unerlaubtes Manöver vorgelegen, an dem sich das Amt beteiligt hätte. Die Beschwerdeführerin hatte ihrerseits Gelegenheit, ihren Standpunkt darzulegen. Die Kommunikation von potenziell relevanten, auch wenn umstrittenen, Informationen durch das Betreibungsamt wurde nicht als fehlerhaft erachtet.